Решение от 14 сентября 2025 г. по делу № А31-1860/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-1860/2025
г. Кострома
15 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем Лешуковой С.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Юрэнергоконсалт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации городского округа город Кострома Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на здание, назначение: нежилое, общая площадь 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 01.02.2025),

от ответчика: не явился,

от третьих лиц: не явились,

установил:

акционерное общество «Юрэнергоконсалт» обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Администрации городского округа город Кострома Костромской области о признании права собственности на здание, назначение: нежилое, общая площадь 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области.

Истец иск поддержал.

Ответчик и третьи лица явку представителей не обеспечили.

В ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя ответчик указал, что не имеет возражений против заявленного требования.

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях и Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области возражений против иска не заявили.

 В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

АО «Юрэнергоконсалт» на основании договора купли-продажи от 05.04.2023, заключенного с ООО «Романовский», является собственником объекта недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 44:27:040706:200, степень готовности 42 %, площадью 1291,2 кв.м, расположенный по адресу: <...> (запись регистрации права № 44:27:040706:200-44/012/2023-4 от 14.04.2023).

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221, местоположение: <...>, площадью 4108 кв.м, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, который  представлен АО «Юрэнергоконсалт» в аренду на основании договора аренды земельного участка от 28.02.2003 № 2.1845.1 (в редакции дополнительных соглашений от 15.02.2005 от 20.12.2005, от 30.12.2005, от 10.07.2014 № 3, от 30.04.2015 № 4, от 19.08.2015 № 5, от 05.02.2016 № 6, от 21.12.2016 № 7, от 28.06.2018 № 8, от 01.11.2018 № 9, от 09.07.2019, от 18.09.2023).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:221 расположен в границах историко-архитектурной заповедной территории г. Костромы (постановление главы администрации Костромской области от 19.12.1997                       № 837), объекта культурного наследия федерального значения «Участок культурного слоя на территории Вознесенского посада (Дебре), XV-XVIII вв. (постановление главы администрации Костромской области от 28.10.1999                   № 470), территории объекта культурного наследия федерального значения «Воскресенская церковь, XVII в. (приказ департамента культуры Костромской области от 23.08.2012 № 198).

Объект недвижимости возведен в соответствии с проектной документацией «Корректировка проекта «Комплекс зданий общественно-делового центра по ул. Лесная, 11 в г. Кострома», выполненной ООО «КФК Проект».

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы ООО «Имхотеп» от 20.08.2015 № 44-1-2-0086-15 проектная документация без сметы (в части корректировки) соответствует требованиям технических регламентов.

Администрацией города Костромы выдано разрешение от 18.09.2015                        № 44-RU 44328000-74/2/2008-2015 на строительство комплекса общественного делового цента, торговые ряды со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь 4352,36 кв.м, объем 18546,1 кв.м, в том числе подземной части 4346,1 кв.м, количество этажей 4, площадь застройки 1334,8 кв.м, высота 14 м. Срок действия разрешения (с учетом продлений) - до 25.04.2018.

В ходе строительства объекта осуществлялся государственный строительный надзор (акты от 30.11.2015 № 452, от 20.02.2016 № 46, от 05.08.2016 № 203, от 13.01.2017 № 4, от 16.07.2020).

ООО «Строительная экспертиза» проведена строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительства. Согласно экспертному заключению от 04.04.2024 № 24СЭ-ТЭ-048 по итогам обследования категория технического состоянию объекта в целом оценивается как работоспособное. По результатам обследования возведённых строительных конструкций и изучения представленной исходной документации можно сделать вывод о том, что работы по устройству основания, возведению фундамента, стен, межэтажных перекрытий и крыши здания выполнены в соответствии с требованиями проектной документации, требованиями строительных норм и правил, требованиями технических регламентов, учтённых данной проектной документацией. В целях проведения работ по завершению строительства (реконструкции) объекта рекомендуется актуализировать проектную документацию в соответствии с действующими требованиями нормативной документации, а также провести работы по устранению выявленных замечаний по возведённым конструкциям.

Согласно экспертному заключению ООО «Строительная экспертиза» от 26.12.2024 № 24СЭ-ТЭ-048/1 по результатам контрольных мероприятий сделан вывод о том, что ранее выявленные замечания по возведенным конструкциям устранены в полном объеме.

Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано заключение от 12.11.2024 № 223-24 об использовании земельного участка в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, действия градостроительных регламентов на который не распространяются.

В отношении проектной документацией «Корректировка проекта «Комплекс зданий общественно-делового центра по ул. Лесная, 11 в г. Кострома», выполненной ООО «КФК Проект» Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано заключение о соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, установленным градостроительным регламентам применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения (исх. от 13.11.2024 № исх. Д-02-27/3319).

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером ФИО2 05.03.2025, объект недвижимости имеет следующие характеристики: вид объекта: здание, кадастровой номер  44:27:040706:200, местоположение: <...>, назначение: нежилое, год завершения строительства 2024, общая площадь 4480+/- 3 кв.м.

04 марта 2025 истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы принято решение от 07.05.22025 № 8 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что:

- разрешение на строительство (разрешение на строительство № 44-RU 44328000-74/2/2008-2015 от 18.09.2015 является не действующим, срок действия разрешения истек 25.04.2018);

- не представлено заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 Кодекса частью такой проектной документации) (письмо Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области от 05.03.2025 № 603);

- объект капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (в соответствии с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наименование объекта капитального строительства планируемого к вводу - «Комплекс общественно-делового центра»; согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.03.2025 года                                        № КУВИ-001/2025-56427659 вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации производственных зданий и сооружений).

Согласно письму МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от 22.05.2025 № 33-МР-0/11404 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:221, расположенного по адресу: <...> изменен на «деловое управление», о чем в ЕГРН внесены соответствующие изменения.

Отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явилось основанием обращения истца с рассматриваемым иском о признании за ним права собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, общая площадь 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>.

По ходатайству истца судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (адрес: 153008, <...>) ФИО3 и ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли объект недвижимости – здание, назначение: нежилое, общей площадью 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>, строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, если нет, то являются ли выявленные нарушения существенными?

2) Создает ли объект недвижимости – здание, назначение: нежилое, общей площадью 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы.

По первому вопросу: объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, общей площадью 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>, (по состоянию на дату экспертного осмотра - 06.08.2025 г.) соответствует строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

По второму вопросу: объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, общей площадью 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: <...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ предусматривают, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума от 29.04.2010 № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы принято решение от 07.05.22025 № 8 об отказе в выдаче истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В процессе рассмотрения дела с учетом разъяснений, изложенных в пункте  26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с целью установления допущены ли при реконструкции объекта существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли постройка угрозу жизни и здоровья граждан, судом была назначена судебная экспертиза.

Исследовав экспертное заключение эксперта ФБУ Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 84, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Экспертом сделаны выводы о том, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам и не представляет угрозу при его дальнейшей эксплуатации здоровью и жизни граждан и третьим лицам.

Возражения относительно выводов эксперта участвующими в деле лицами не заявлены.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221, местоположение: <...>, площадью 4108 кв.м, представленном АО «Юрэнергоконсалт» в долгосрочную аренду – до 01.01.2054.

Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области не возражала относительно удовлетворения требования истца о признании права собственности на спорный объект.

Из письма МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях от 22.05.2025 № 33-МР-0/11404 следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:221, расположенного по адресу: <...>, изменен на «деловое управление», соответствующие изменения внесены в ЕГРН.

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» под деловым управлением как видом разрешенного использования земельного участка понимается размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Возражения относительно возможности размещения на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 объекта недвижимости, в отношении которого заявлено требование о признании права собственности, собственником земельного участка не заявлены.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, суд приходит к выводу, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, имеются предусмотренные нормой пункта 3 статьи 222 ГК РФ основания для удовлетворения иска  о признании права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные по делу судебные расходы (по уплате государственной пошлины и на оплату услуг эксперта) суд относит на истца. При распределении расходов суд учитывает, что они понесены в связи с намерением истца в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимости, имеющий признаки самовольной постройки, и не являлись следствием неправомерных действий ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за акционерным обществом «Юрэнергоконсалт» (ОГРН <***>) право собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, общей площадью 4480 кв.м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:221 по адресу: 156005, <...>.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области федеральному бюджетному учреждению Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 364000 руб. за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.


Судья                                                               Е.С. Кочеткова