Постановление от 4 июня 2025 г. по делу № А51-15485/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-15485/2024
г. Владивосток
05 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Семья»,

апелляционное производство № 05АП-2067/2025

на решение от 21.03.2025 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-15485/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Семья» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора от 11.12.2003 № 04-001134-Ю-Д-0707 аренды земельного участка

с кадастровым номером 25:28:040008:144; обязании освободить данный земельный участок и передать его по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Аурум», общество с ограниченной ответственностью «Арсстрой», общество с ограниченной ответственностью «УА «Дисконт»,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Семья»: представитель ФИО1 по доверенности от 28.05.2025 сроком действия до 1 год, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 29542), паспорт;

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024 сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 16-1465), служебное удостоверение;

в отсутствие представителей иных участников спора;

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Семья» (далее – ООО «Семья», общество) о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка № 04-001132-Ю-Д-0707 от 11.12.2003, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:144 площадью 4000 кв.м., из земель поселений, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе Партизанского просп., д. 58, и передать его истцу по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Аурум», общество с ограниченной ответственностью «Арсстрой» и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дисконт».

Решением суда от 21.03.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с чем ответчик не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал на погашение задолженности по арендной плате в период рассмотрения спора в суде первой инстанции, а также полагал, что судом не было учтено обстоятельство невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением.

По утверждению апеллянта, пользование спорного земельного участка осуществляется во взаимосвязи с пользованием земельным участком с кадастровым номером 25:28:040008:143, перевод которого в территориальную зону Р1 «Зона парков, скверов, бульваров, садов» исключает возможность достижения первоначальной цели предоставления - строительства административно-культурного центра и влечет нецелесообразность благоустройства прилегающей территории. Ссылаясь на неоднократное обращение к компетентным органам с предложением изменить территориальную зону, а также расторгнуть договор аренды, общество настаивало на отсутствии вины в неиспользовании земельным участком и обязанности по внесению арендной платы.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение законным и обоснованным.

Позиции сторон были поддержаны их представителями в заседании суда апелляционной инстанции. Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица явку представителей не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и письменном отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 11.12.2003 администрацией города Владивостока как арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью «Аурум» как арендатором, заключен договор № 04-001134-Ю-Д-0707 аренды земельного участка (договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:040008:0144 площадью 4000 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, город Владивосток, в районе Партизанского проспекта, 58, для использования в целях благоустройства прилегающей территории.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка установлен с 11.12.2003 по 10.12.2028.

Как следует из пункта 3.1 договора арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 0,3 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 3698,39 руб. за первый календарный год (по 31.12.2003 включительно).

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы. Без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управлением администрации г. Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 настоящего договора.

Согласно пункту 4.4.2 договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по основаниям и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, в том числе, неиспользования участка в соответствии с целевым назначением, невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном договором в течение двух месяцев.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 22.06.2017 права и обязанности арендатора по договору с 11.08.2017 переданы ответчику.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 14.06.2024 по делу № А51-16368/2023 с ответчика в пользу истца взыскано 552 129 рублей 32 копейки основного долга по внесению арендной платы по договору, 103 721 рубль 56 копеек пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, Управление направило в адрес ответчика претензию от 24.11.2023 № 28/32295-исх. о необходимости исполнения обязательства по освоению земельного участка и погашению существующей задолженности и пени в полном объеме в течение 7 дней с момента получения.

Претензией от 07.05.2024 № 28/14102-исх истец вновь указал ответчику на необходимость исполнения обязательств по договору, направил ответчику для подписания соглашение о его расторжении.

Оставление обществом «Семья» указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих порядок расторжения договоров и правоотношения аренды, и норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующих отношения аренды земли.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях благоустройства прилегающей территории.

Из представленного в материалы дела акта № 47 от 03.05.2024 проверки использования земельного участка с фотоматериалами следует, что земельный участок для благоустройства прилегающей территории не используется, в границах участка присутствует бытовой мусор.

Из акта осмотра земельного участка от 09.10.2024 с прилагаемыми фотографиями также усматривается, что территория земельного участка частично залесена, частично покрыта травянистой растительностью, частично покрыта асфальтом, в границах земельного участка расположены откосы, а также сооружения – тепловая сеть, канализационная линия, огороженная строительная площадка площадью 318 кв.м.

Между тем, в соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 № 61482) вид разрешенного использования «благоустройство территории» предполагает размещение на земельном участке декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.

Исходя из приведенных положений приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, зафиксированные в указанных актах осмотра земельного участка объекты не могут быть отнесены к объектам благоустройства территории.

Факт частичного залесения и наличия травы на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040008:144 также не является элементом его благоустройства, поскольку озеленение, которое представляет собой ландшафтную организацию территории, обеспечивающую формирование среды с активным использованием растительных компонентов, а также поддержание ранее созданной или изначально существующей природной среды. Основным типами озеленения являются живые изгороди, газоны, цветники, различные виды посадок (аллейные, рядовые, букетные). В зависимости от выбора типов насаждений определяется объемно-пространственная структура насаждений и обеспечивается визуально-композиционные и функциональные связи участков озелененных территорий между собой.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу о доказанности материалами дела факта существенного нарушения ООО «Семья» условий договора аренды, выразившегося в не использовании земельного участка для целей, предусмотренных договором.

Доводы апеллянта о неосуществлении благоустройства территории спорного земельного участка ввиду невозможности использования по назначению иного предоставленного ответчику на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:143, смежного со спорным, подлежат отклонению как не имеющие правового значения по настоящему делу; указанный земельный участок, предоставленный по иному договору, имеющий иные индивидуальные характеристики, не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Одновременно, судом первой инстанции правомерно учтено, что пунктом 5.3 договора также предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, в течение двух месяцев.

Материалами дела, в частности, справочными расчетами истца по состоянию на 12.08.2022, на 04.10.2023 подтверждается, что арендатором не вносились ежемесячные арендные платежи в установленном договором порядке более двух раз подряд.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 14.06.2024 по делу № А51-16368/2023 установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял предусмотренную договором обязанность по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем с него взыскано 552 129 рублей 32 копейки основного долга и 103 721 рубль 56 копеек пени.

Ввиду изложенного судом первой инстанции обоснованно констатировано наличие в рассматриваемых правоотношениях самостоятельного основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ).

Вопреки доводам жалобы, обстоятельства уплаты задолженности обществом по платежному ордеру № 415 от 06.12.2024, платежному поручению № 414 от 06.12.2024, платежному ордеру № 415 от 09.12.2024 не устраняют данного основания для расторжения договора, поскольку обществом не представлены доказательства устранения своего существенного нарушения договора в разумный срок после получения требования Управления о погашении образовавшейся задолженности по договору в добровольном порядке, изложенного в претензии от 10.08.2022 № 28/21274-исх., что согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Материалами дела подтверждается, что претензией № 28/14102-исх от 07.05.2024 Управление обратилось в адрес общества с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако такое предложение было оставлено ответчиком без ответа.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требование УМС г. Владивостока о расторжении договора аренды правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Таким образом, исходя из признания обоснованным требования Управления о расторжении договора, требование об освобождении ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:144 и его передачи по акту приема-передачи также подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Следуя указанным положениям, суд первой инстанции признал достаточным для освобождения и передачи данного участка пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

С учетом положений пункта 4.4.8 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, установленный судом первой инстанции пятидневный срок для исполнения решения по освобождению земельного участка и его передачи по акту приема-передачи признается апелляционной коллегией обоснованным, достаточным и разумным.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 21.03.2025 по делу №А51-15485/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев