Решение от 16 апреля 2024 г. по делу № А07-34591/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-34591/2022
г. Уфа
16 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.04.2024

Полный текст решения изготовлен 16.04.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по заявлению

Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказ в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский р-н, г. Ишимбай;

об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский р-н, г Ишимбай, на три года для завершения строительства

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность №1 от 09.01.2024, диплом

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность № ФН-М04-04-1/2412-Ю от 04.04.2023 г., диплом,


Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Ишимбайский р-н, г. Ишимбай, на три года для завершения строительства.

27.12.2022 от Министерства земельных и имущественных отношений РБ через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление. В удовлетворении заявленных требований просит отказать, мотивируя тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о наличии зарегистрированного за субъектом – ГУП "ФЖС" права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и в отношении которых отсутствуют сведения о правообладателе.

20.03.2023 от заявителя поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

24.04.2023 от заявителя поступил акт осмотра от 18.04.2023, справка с фотоматериалами.

03.05.2023 через канцелярию суда от заявителя поступило письменное пояснение в порядке ст. ст. 64,75, 81 АПК РФ.

21.09.2023 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от заявителя поступило ходатайство о назначении экспертизы.

06.10.2023 от заявителя через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило платежное поручение №38 от 06.10.2023, как доказательство поступления денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан для доплаты судебной экспертизы. Поступившее платёжное поручение приобщено к материалам дела.

17.10.2023 через канцелярию суда от заявителя поступило письменное пояснение в порядке ст. ст. 64, 75, 81 АПК РФ.

08.11.2023 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от заявителя поступило ходатайство о приобщении ответа эксперта.

14.11.2023 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от заявителя поступило ходатайство о приобщении доказательств по делу в порядке ст. 41,81,82 АПК РФ.

Определением суда от 14.11.2023г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство поручено обществу с ограниченной ответственностью Проектная Фирма «ГОСТ-Стандарт»; производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы.

17.11.2023 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от Министерства поступил отзыв на ходатайство о назначении экспертизы.

15.01.2024 через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от заявителя поступило ходатайство о приобщении доказательств по делу в порядке ст. ст. 41,81,82 АПК РФ.

06.02.2024 поступило заключение эксперта.

Определением суда от 08.04.2024 производство по делу возобновлено.

Представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя требования поддерживает в полном объеме.

Представитель Министерства просил отказать в удовлетворении требований, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы стороны, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 15.08.2003 между Государственным унитарным предприятием "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" и закрытым акционерным обществом "Ишимбайстрой" был заключен договор № 121/03-03 от 15.08.2003 инвестирования строительства, согласно которому ГУП "ФЖС РБ" обязалось осуществлять финансирование, а ЗАО "Ишимбайстрой" организовать работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию 72 квартирного жилого дома № 20 в мкр.9 3 очередь в г. Ишимбай.

Между Государственным унитарным предприятием "ФЖС РБ" и Администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ был заключен договор аренды №3138 от 31.05.2010 земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка, согласно которому предприятие "ФЖС РБ" получило, а Администрация предоставила в аренду сроком с 25.09.2007 по 25.09.2009, земельный участок с кадастровым номером № 02:58:020315:109 в целях размещения (строительства) многоэтажного дома.

31.05.2010 между предприятием "ФЖС РБ" и Администрацией был заключен договор №3138 аренды земельного участка с кадастровым номером № 02:58:020315:109, предоставленного для многоэтажной жилой застройки, сроком с 26.09.2009 по 26.09.2012.

Дополнительным соглашением от 25.09.2015 срок договора аренды №3138 от 31.05.2010 продлен до 26.09.2018 (л.д.24).

Находящийся на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109 объект незавершенного строительства (далее - НСО) - фундамент жилого дома № 20 был поставлен на кадастровый учет 26.04.2013 с присвоением кадастрового номера 02:58:020315:2034, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилого дома, расположенного по адресу: ул. Молодежная № 8А. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай. Степень готовности объекта незавершенного строительства 20%, площадь застройки: 5 120 кв. м.

Истец указывает, что ликвидированный застройщик общество "Ишимбайстрой" не зарегистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома № 20 с кадастровым номером 02:58:020315:2034, и, следовательно, не мог его передать истцу, то у предприятия "ФЖС РБ", отсутствует иная возможность признания своего права хозяйственного ведения на данный объект недвижимости - как на объект незавершенного строительства иначе как через признание права на него в судебном порядке.

Истец указывает, что спорный объект незавершенного строительства находится в распоряжении предприятия "ФЖС РБ", истец нес расходы по его содержанию, в частности производил оплату арендных платежей за участок, на котором расположен НСО, подготовил технический план и осуществил кадастровый учет НСО.

19.08.2022 ГУП "ФЖС" обратилось в Министерство земельных и имущественных Республики Башкортостан (далее - Министерство) с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № 02:58:020315:109 в аренду для завершения строительства (л.д.81).

Министерство письмом № МОЧТ00552 исх-4678 от 07.09.2022 отказало в передаче земельного участка в аренду (л.д.82), сославшись на то, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:109 невозможно в связи с несоблюдением требований законодательства.

Заявитель считая, что данный отказ является незаконным и необоснованным обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при представлении заявителем документов, подтверждающих наличие принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства объекта капитального строительства.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Из буквального содержания заявления ГУП "ФЖС" от 19.08.2022 ясно и однозначно следует, что целью обращения заявителя в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указанное обстоятельство не было изучено и оценено административным органом при вынесении оспариваемого решения.

В обоснование отказа МЗИО РБ №МОЧТ00552исх-4678 от 07.09.2022 указало, что в ЕГРН имеются сведения о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:109 объекта недвижимости с кадастровым номером 02:58:020315:2034, сведения о правах отсутствуют.

Суд обращает внимание, что из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Определением суда от 14.11.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Проектная Фирма «ГОСТ-Стандарт» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли место фактическое нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109 объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 (рядом с домом №8А на ул. Молодежная, г. Ишимбай, Республика Башкортостан)?

2) При положительном ответе на первый вопрос установить имеет ли объект незавершенного строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 признаки объекта капитального строительства, в том числе завершены ли в полном объеме работы по возведению фундамента в соответствии с проектом? Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:58:020315:2034.

Согласно заключению эксперта ФИО3 №21 от 06.02.2024 объект незавершённого строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 (рядом с домом №8А на ул. Молодежная, г. Ишимбай, Республика Башкортостан) имеет место фактическое нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:109. Объект незавершённого строительства с кадастровым номером 02:58:020315:2034 имеет признаки объекта капитального строительства. Работы по сооружению фундамента на объекте незавершённого строительством с кадастровым номером 02:58:020315:2034 завершены полностью, степень готовности фундамента составляет 100 %.

Заключение экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Выводы эксперта являются полными, аргументированными и обоснованными.

Заключение судебной экспертизы надлежащим образом заинтересованным лицом не оспорено, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Доводы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, изложенные в отзыве на заявление, судом не принимаются, опровергаются Определением Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Приведенные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что общество являлось арендатором земельного участка на основании соответствующего договора и на предоставленном ему в аренду земельном участке правомерно, возвел объект незавершенного строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд считает необходимым обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) предоставить ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв.м. расположенный по адресу: г. Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, на три года для завершения строительства.

Действий недобросовестного характера со стороны застройщика судом не установлено.

Таким образом, ГУП "ФЖС РБ" для целей завершения строительства многоэтажного жилого дома, с кадастровым номером №02:58:020315:109 расположенного по адресу: ул. Молодежная № 8А, участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, не утратившего интерес к окончанию его строительства, как указывалось ранее, обладает правом на заключение договора аренды спорного земельного участка.

При этом фактов злоупотребления правами ГУП "ФЖС РБ" либо длительное неиспользование им земельного участка, либо нерациональное использование не установлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ГУП "ФЖС РБ" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Экспертное заключение представлено в материалы дела и принято судом в качестве одного из доказательств по делу, расходы по оплате услуг экспертизы подлежат взысканию с Министерства в пользу заявителя с учетом суммы, внесенной на депозит суда, в размере 80 000 руб., также как и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме №4678 от 07.09.2022.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) предоставить Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:58:020315:109 площадью 2658 кв.м. расположенный по адресу: г. Республика Башкортостан, Ишимбайский район, г. Ишимбай, на три года для завершения строительства.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 80 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.


Судья Р.М. Файрузова