Постановление от 12 февраля 2019 г. по делу № А56-89905/2018

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-89905/2018
12 февраля 2019 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.,

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.,

при участии:

от истца: Терентьева О.В., Бескровная И.Н., по доверенности от 29.06.2018,

от ответчиков: 1) Кудрявцева Е.А., по доверенности от 25.09.2018, 2) Александров А.Э., по доверенности от 29.12.2018,

от третьих лиц: 1) Щедров А.И., по доверенности от 01.10.2018, 2) Еланская Ю.А., по доверенности от 12.11.2018,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-35670/2018) ООО "Квакин-Центр"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 по делу № А56-89905/2018 (судья Воробьева Ю.В.), принятое


по иску ООО "Квакин-Центр"


ответчики: 1) Индивидуальный предприниматель Хотинская Елена Матвеевна (зарегистрирован в Санкт-Петербурге; ОГРН: 308784730300368, ИНН: 780610701952) 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН: 1047833068931; ИНН: 7801267400)


третьи лица: 1) Закрытое акционерное общество «Диета-1», 2) Общество с ограниченной ответственностью «Онеста»,


о признании незаконными действий по расторжению договора, признании договора действующим, обязании устранить препятствия в пользовании, признании незаконными действий, обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Квакин-Центр" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хотинской Елене Матвеевне (далее – Предприниматель), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в указанной части), просило:

1. Признать незаконными действия Росреестра о погашении записи в Едином государственном реестре прав об ограничении (обременении) права: Субаренда за № 78-78-88/019/2014-153 на объект недвижимости: Санкт-Петербург, Звенигородская улица, д. 2/44, Лит. А, пом. 8-Н.

2. Признать одностороннюю сделку Предпринимателя по расторжению во внесудебном порядке договора субаренды № 1 от 01.02.2014 года в отношении нежилого помещения 8-Н, расположенного по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Звенигородская улица, дом 2/44, Литер. А, общей площадью 477,2 кв.м.,оформленную письмом-уведомлением от 29.12.2017 и письмом от 09.10.2017,недействительной (ничтожной), и применить последствия недействительности сделкипутем:

признания договора субаренды № 1 от 01.02.2014, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за № 78-78-88/019/2014-153, действующим;

- восстановления Росреестром в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права: Субаренда за № 78-78-88/019/2014-153 на объект недвижимости: Санкт-Петербург, Звенигородская улица, д. 2/44, Лит. А, пом. 8-Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Диета-1» (далее – Общество).

Определением суда от 27.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Онеста».

Решением от 25.11.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ООО "Квакин-Центр" удовлетворить в полном объёме, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства: отсутствие законных и договорных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке; отсутствие задолженности по внесению арендных платежей; нарушение порядка расторжения договора в одностороннем порядке путем уведомления за 60 календарных дней заказным письмом; отсутствие добросовестности в действиях ИП Хотинской Е.М.

В канцелярию апелляционного суда от ИП Хотинской Е.М., Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, ЗАО «Диета-1», ООО «Онеста» поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица возражают против доводов истца, поддерживают решение суда, полагают его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель Истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители Ответчиков и Третьих лиц против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

01.02.2014 между Обществом и ИП Румановским А.С. заключен договор аренды нежилого помещения № 4/2014/к.

01.02.2014 между ИП Румановским А.С. и Истцом заключен договор субаренды № 1 (далее – Договор), согласно которому Истцу передано во временно владение и пользование на праве аренды нежилое помещение 8-Н, расположенное по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Звенигородская улица, дом 2/44, Литер. А, общей площадью 477,2 кв.м. (далее – помещение), для организации оказания услуг в сфере общественного питания.

01.07.2016 между ИП Румановским А.С. и Предпринимателем заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по Договору, в связи с чем 01.07.2016 между Предпринимателем и Истцом было заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлен в разделе 4 Договора.

В соответствии с п. 4.3 Договора размер арендной платы – 550 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 6.1.3 Договора Договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке при наличии задолженности по арендной плате свыше двух месяцев, независимо от ее последующего внесения.

09.01.2017 в адрес Истца поступило уведомление Предпринимателя об увеличении размера арендной платы с 01.02.2017 до 605 000 руб. 00 коп. в соответствии с п. 4.4 Договора.

06.01.2018 Истец получил от Предпринимателя письмо, датированное 29.12.2017, о расторжении Договора в связи с наличием задолженности по арендной плате более 60-ти календарных дней и о необходимости освободить и передать помещение 09.01.2018.

Согласно уведомлению Росреестра, 22.01.2018 погашена запись об ограничении права в виде субаренды на спорный объект на основании почтового уведомления от 29.12.2017 и уведомления об освобождении помещения от 09.10.2017.

Ссылаясь на то, что арендная плата перечислялась Истцом надлежащим образом и в полном размере, а также указывая на отсутствие уведомлений со стороны Предпринимателя о наличии задолженности, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Ответчик руководствуясь п. 5.1.2., п. 6.1.3. правомерно отказался от исполнения Договора субаренды, неоднократно уведомив Истца о наличии задолженности по арендной плате.

Как следует из материалов дела, наличие задолженности по Договору субаренды подтверждено представленными Ответчиком актами сверки расчетов.

По условиям п. 4.4. Договора субаренды арендная плата подлежала ежегодному увеличению на 10 94. Ежегодное увеличение размера арендной платы осуществлялось автоматически в начале календарного года и не требовало внесения изменений в договор (п. 4.6. Договора субаренды) или направления соответствующего уведомления.

Обязательства по внесению арендной платы с учетом ежегодного увеличения ее размера не исполнялись Субарендатором надлежащим образом, о чем последний неоднократно уведомлялся.

Размер задолженности Истца по арендным платежам в рамках Договора субаренды на момент направления письма от 09.012017 составлял 2 772 050,00 руб., на момент направления письма от 08.08.2017 составлял 2 935 350,00 руб., на момент направления письма от 09.10.2017 составлял 3 316 500,00 руб.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными Ответчиком в материалы дела актами сверки расчетов, которые были проверены судом и признаны обоснованными.

В соответствии с п. 6.1., п. 6.1. З. Договора субаренды, основанием для одностороннего отказа от исполнение договора является образование задолженности Истца по внесению арендных платежей, которая по размеру превышает двукратную ставку арендной платы, независимо от последующих платежей по погашению долга. Следовательно, порядок образования задолженности (систематическая недоплата арендной платы/невнесение ежемесячных платежей) не имеет правового значения.

В период направления Ответчиком в адрес Истца уведомлений о наличии задолженности и отказе от договора субаренды задолженность по арендной плате (на 08.08.2017 - 2 935 350,00 руб; на 09.10.2017 - 3 316 500,00 руб.) значительно превышала двукратную ставку арендной платы с учетом ежегодного увеличения на 10 % (732 050,00 * 2 = 464 100,00 руб.).

Таким образом, действия Ответчика по отказу от Договора субаренды в одностороннем порядке являлись обоснованными, соответствовали п. 6.1.3. Договора субаренды.

Также Ответчиком соблюден порядок уведомления о расторжении Договора субаренды, письма получены генеральным директором Истца.

Письмом от 08.08.2017 г. Ответчик сообщил о наличии задолженности по арендным платежам, поскольку обязанности по внесению арендной платы в увеличенном размере не исполнялись Истцом надлежащим образом в течение 2015 г., 2016 г., 2017 г., также представил расчет задолженности, просил погасить задолженность и предупредил о возможности реализации права на односторонний отказ от Договора субаренды.

В письме от 09.10.2017 г. Ответчик заявил об одностороннем отказе от исполнения Договора субаренды, поскольку задолженность не была погашена и просил освободить арендуемые помещения в срок до 09.01.2018.

Следовательно, заявляя односторонний отказ от Договора субаренды, Ответчик более чем за 60 календарных дней предупредил Истца о расторжении договора и необходимости освобождения помещения, что полностью соответствует п. 5.1.2. Договора субаренды.

Письма от 08.08.2017 г. и 09.10.2017 г. получены генеральным директором Истца о чем имеется соответствующая отметка, проставлена подпись и расшифровка Постниченко В.В.

В период с 2013 г. по декабрь 2017 г. Постниченко В.В. осуществлял функции генерального директора Истца, в силу положения ст. 53 ГК РФ, подп. п. 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» вправе был действовать от имени общества без доверенности, представлять его интересы, совершать сделки и иные юридические значимые действия.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу вправе исходить из неограниченности этих полномочий.

Следовательно, передача корреспонденции и писем генеральному директору Постниченко В.В. считается надлежащим уведомлением ООО «Квакин-Центр» о расторжении Договора субаренды.

Письмо Ответчика от 09.01.2017 не является предложением об изменении условий об оплате по договору, не прекращает обязательства Истца по внесению арендной платы, не влечет изменение условий Договора субаренды.

По условиям п. 4.4., п. 4.6. Договора субаренды «арендная плата подлежит ежегодному увеличению на 10 0/0. Ежегодное увеличение размера арендной платы происходит автоматически, в течение календарного года и не требует внесения изменения в текст договора».

В письме от 09.012017 Ответчик уведомляет Истца об увеличении размера арендной платы на 10 % в соответствии с условиям договора субаренды. Письмо Ответчика от 09.012017 не содержит предложений об установлении новых (отличных от имеющихся в договоре) условий для определения размера арендной платы и порядка ее исчисления. Действуя разумно и добросовестно, Истец обязан был самостоятельно вносить арендную плату в повышенном размере на 10 % начиная с каждого нового календарного года в период действия договора без дополнительных уведомлений.

В подобной ситуации риск неправильной квалификации Истцом положений п. 4.3., п. 4.4., п. 4.6. Договора субаренды и условий о порядке исчисления арендной платы не может быть возложен на Ответчика.

Таким образом, уведомление Ответчика от 09.01.2017 об увеличении размера арендной платы на 10 % представляет собой требование в адрес Истца об исполнении условий п. 4.4. Договора субаренды, а не является изменением размера арендной платы в соответствии с п. З ст. 614 ГК РФ. (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.012002 ГЫ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку договор субаренды был заключен сторонами 01.02.2014 и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, все последующие действия сторон должны оцениваться с точки зрения правил о внесении в договор изменений, которые установлены в ст. 450, 451, 452 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ «соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

По условиям п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».

Следовательно, изменения могли быть внесены в Договор субаренды и иметь юридическую силу для сторон только после регистрации письменного соглашения сторон в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Письмо Ответчика от 09.01.2017 не могло повлечь изменение условий Договора субаренды и правовых последствий для сторон, поскольку не является письменным соглашением об установлении новых условий оплаты, не отвечает требованиям ст. 452 ГК РФ о порядке изменения зарегистрированного договора.

Указанные обстоятельства были исследованы судом первой инстанции, что нашло отражение в судебном акте, а доводы Истца о согласовании сторонами условий об изменении размера арендной платы правомерно отклонены.

Правонарушение Истца по внесению арендной платы в меньшем размере является длящимся, а значит Ответчик имел право на односторонний отказ от договора и отсутствуют основания для применения п. 5 ст. 450 ГК РФ.

Истцом регулярно не исполнялись обязательства по внесению арендной платы в увеличенном размере в нарушение п. 4.4., п. 4.6. Договора субаренды. Об указанных обстоятельствах Ответчик неоднократно уведомлял Истца (письмо от 08.08.2017, от 09.10.2017).

Следовательно, неисполнение Истцом обязательств по внесению арендной платы носило длящийся характер, а каждая новая ежемесячная задолженность по арендной плате являлась самостоятельным основанием для реализации Ответчиком права на односторонний отказ от договора субаренды.

Кроме того, Договор субаренды заключен 01.02.2014, а положения ст. 450.1. ГК РФ введены в действие 01.06.2015 , т.е. после согласования сторонами всех условий договора, что в силу п. 2 ст. 422 ГК РФ не позволяет применить положения п. 5 ст. 450.1. ГК РФ к отношениям сторон.

Согласно п. 5 ст. 450.1. ГК РФ «в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней, исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается».

Положения п. 5 ст. 450.1. ГК РФ направлены на предотвращение противоречивого поведения сторон, когда одна сторона исполнила свои обязательства, а вторая сторона принимает это исполнение, но не предоставив встречного исполнения заявляет об отказе от договора, фактически злоупотребляет своим правом на отказ от договора.

Несмотря на наличие задолженности по арендной плате Истец продолжал использовать арендуемое помещение и извлекать выгоду, отношения сторон носили встречный характер, а значит в действиях Ответчика по одностороннему отказу от договора отсутствуют признаки злоупотребления правом.

Сам факт получения Ответчиком арендной платы по Договору субаренды не может свидетельствовать об отказе от права на односторонний отказ, поскольку в силу ст. 622 ГК РФ, п. 6.1.3. Договора субаренды обязанность по оплате прекращается при фактическом возврате помещения независимо от момента расторжения договора.

Положения п. 6 ст. 450.1. ГК РФ предусматривают для предпринимателей общее правило о том, что если при наступлении определенных обстоятельств сторона заявляет об отказе от права по договору, то впоследствии она не может реализовать данное право, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

Согласно п. 7 ст. 450.l. ГК РФ «правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором».

По смыслу п. 6, п. 7 ст. 450.1. ГК РФ если сторона не реализует право в срок установленный договором, впоследствии она может повторно реализовать данное право, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь. Таким образом, в п. 6, п. 7 ст. 450.1. ГК РФ законодатель предусмотрел, что когда нарушение обязательств происходит периодически (несколько раз), другая сторона вправе реализовать предусмотренные права по договору при каждом нарушении.

Поскольку Истец неоднократно ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору (каждое неисполнение являлось самостоятельным нарушением), заявляя 09.10.2017 отказ от исполнения договора субаренды, Ответчик действовал добросовестно, не утратил право на отказ от договора, а положения п. 5 ст. 450.1. ГК РФ не подлежат применению в данной ситуации.

Согласно п. 6.1 .3. Договора субаренды,, расторжение договора аренды по причине наличия задолженности по арендной плате не освобождает Субарендатора от необходимости погасить задолженность по арендной плате и выплатить неустойки. Следовательно, действия Ответчика по повторному уведомлению Истца в письмах от 30.10.2017, от 29.12.2017 о необходимости погашения задолженности по Договору аренды, не свидетельствуют об отказе Ответчика от расторжения договора и не могут аннулировать совершенное ранее заявление о расторжении договора.

Вопреки доводам Истца, письма от 08.08.2017, от 09.10.2017, от 30.10.2017 однозначно отражают волю Ответчика, не являются противоречивыми,

По условиям п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 ГМ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Учитывая наличие правовых оснований для одностороннего отказа от договора, соблюдение Ответчиком требований п. 5.1.2., п. 6.1.3. Договора субаренды, предоставление Истцу значительного срока для погашения задолженности (более 5 месяцев) действия Ответчика соответствовали обычаям делового оборота и являлись добросовестными.

Ответчик, полагаясь на сведения из ЕГРЮЛ и отсутствие информации об ограничении полномочий Постниченко ВВ., передавал письма от 08.08.2017, от 09.10.2017, от 30.10.2017 генеральному директору Истца.

Вручение писем генеральному директору Истца свидетельствует о принятии Ответчиком мер по надлежащему и своевременному информацию ООО «КвакинЦентр» о наличии задолженности и расторжении договора субаренды.

Участники ООО «Квакин-Центр» или иные лица не уведомляли Ответчика об отсутствии у Постниченко ВВ. полномочий на получение корреспонденции, о необходимости уведомления иных лиц, о наличии корпоративного конфликта.

Сам факт несогласия Истца с позицией Ответчика по вопросу одностороннего отказа от договора субаренды, не означает, что Ответчиком должны были быть Квакин-Центр») о расторжении договора.

Риск отсутствия корреспонденции и писем у участников Истца не может быть возложен на Ответчика, который действовал добросовестно, полагался на данные ЕГРЮЛ и наличие соответствующий полномочий у генерального директора.

Таким образом, Ответчик действовал добросовестно, что исключает возможность признания недействительными (ничтожными) действий по расторжению договора субаренды и применение к отношениям сторон п. 2 ст. 10, ст. 168 ГК РФ.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 по делу № А56-89905/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.



Председательствующий


В.И. Желтянников


Судьи


Е.В. Жиляева

Н.С. Полубехина