Решение от 10 июля 2018 г. по делу № А40-34384/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-34384/18-10-236
г. Москва
11 июля 2018 г.
Решение объявлено 09 июня 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 11 июля 2018 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., судей: единолично, при ведении протокола секретарем Арутюнян Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АГРИКА-104" (ИНН 7701037932, ОГРН 1027739072855) к Департаменту городского имущества г.Москвы(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 179,10 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул. Покровка, д.27, стр. 1 по цене 11 300 000 руб.

с участием в судебном заседании: от истца: ФИО2 по дов. №16 от 10.12.2017г., ФИО3 ген. дир. по протоколу №26 от 06.06.2016г.

от ответчика: ФИО4 по дов. №33-Д-1218/17 от 25.12.2017г.,

установил:

исковые требования заявлены об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 179,10 кв.м., расположенного по адресу: <...> по цене 11 300 000 руб.

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал.

Заслушав истца, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования по следующим основаниям.

Исковые требования заявлены на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Установлено, что истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 179,10 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Покровка, на основании договора аренды от 10.02.2004г. №1-173/04.

Город Москва является собственником арендуемого помещения.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы по настоящее время.

Истец является арендатором помещений на протяжении 18 лет, не имеет задолженности по арендной плате.

Срок с момента подачи заявления о возмездном отчуждении недвижимого имущества и до момента получения проекта договора купли-продажи для подписания субъектом малого и среднего предпринимательства не должен превышать 85 дней в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества".

Начиная с мая 2011г. истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу выкупа арендуемых помещений, но всякий раз получал отказ.

18.08.2011г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, на что вновь получил отказ от 10.08.2012г., а также от 23.01.2013г.

В письме от 18.07.2013г. ответчик указал истцу о наличии задолженности по пени в размере 62,78 руб. на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа за арендуемое имущество, рекомендовано произвести сверку расчетов.

При обращении истца за сверкой расчетов, им был получен расчет суммы задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2014г. по 31.10.2014г. по двум договорам: по договору аренды №01-1053/06 от 30.08.2006г. (основной долг и пени отсутствуют), по договору аренды №01-001173/04 от 10.02.2004г. (основной долг отсутствует, долг по пени – 0,01 руб.).

С целью определения выкупной цены, 25.12.2017г. истцом было получено заключение экспертизы №191-2017, выполненной ООО «АЛЬФА-ПРОФИТ» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.08.2011г. (дату обращения истца с заявлением о выкупе объекта недвижимости). Рыночная стоимость спорного объекта установлена экспертом в размере 11 300 000 руб.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.-7.2017г. по делу №А40-206586/2014г., вступившим в законную силу, были удовлетворены требования ООО «Агрика-104» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 219,60 кв.м., расположенному в том же здании, расположенном по адресу <...> (1 этаж, пом.1б, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1), по цене 35 317 000 руб.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Согласно отчету независимого оценщика Альфа-Профит, рыночная стоимость недвижимого имущества определена в размере 11 300 000 руб.

Ответчик ходатайствовал о назначении независимой судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 18.03.2015г.

Истец против удовлетворения ходатайства возражал, поскольку ответчик не представил мотивов, по которым у него имеются основания не доверять заключению эксперта ООО «Альфа-Профит», которым проводилась независимая судебная экспертиза соседнего помещения в том же здании в рамках дела №А40-206586/2014г. Оценив экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта.

В рамках названного дела судом были проведены 4 судебные экспертизы.

Кроме этого, ответчик не представил обоснования даты, на которую следует провести оценку, с учетом требования Федерального закона N 159-ФЗ, Закона Об оценочной деятельности.

Рассмотрев ходатайство ответчика о проведении независимой судебной экспертизы, суд в порядке ст. 159 АПК РФ отклоняет его как необоснованное.

Довод ответчика о том, что именно Департамент городского имущества г. Москвы как уполномоченный представитель собственника наделен исключительным правом устанавливать стоимость выкупаемого имущества со ссылкой на ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ отклоняется судом, так как запрета на проведение экспертизы по инициативе арендатора для определения цены нормы ст. 10 названного Закона не содержат. Кроме этого, департаментом оценка спорного объекта не проводилась.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 170, 176, 180, 181АПК РФ, суд

решил:

обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "АГРИКА-104" (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 79,40 кв.м., расположенного по адресу: <...> по цене 11 300 000 руб., на условиях, предложенных ООО "АГРИКА-104" проекта договора, приложенного к настоящему иску.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

ПРОЕКТ ДОГОВОРА N___ купли-продажи нежилого помещения

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _, действующего на основании доверенности от _ г. N _, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Агрика-104", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилые помещения в составе: 2 этаж: пом. 1, комн. 1-15, общей площадью 179,10 кв.м. (окончательно площадь помещения устанавливается после контрольной съемки БТИ), расположенные по адресу. г. Москва, ул. Покровка, д. 27, стр. 1, а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее - Объект).

1.2. Объект находится в собственности города Москвы. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора обязан выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, документы государственного кадастрового и технического учета Объекта недвижимости.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 Договора.

2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок о приеме документов регистрирующим органом.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4. Осуществлять действия по восстановлению и сохранению вновь выявленного памятника истории и культуры, каковым является приобретаемый Объект, которые являются обременениями права собственности на данный объект и указаны в охранном обязательстве пользователя объекта культурного наследия N 16-23/005-1159/9 от 17.09.2009 г.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость Объекта составляет 11 300 000 (одиннадцать миллионов триста тысяч) рублей, в соответствии с заключением эксперта N 191-2017-ЭКСП от 25 декабря 2017 г. выполненным ООО "АЛЬФА-ПРОФИТ". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующий в соответствующий период.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188 333 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН <***> КПП 770301001 Расчетный счет <***> Банк получателя ГУ Банка России по ЦФО БИК 044525000 КБК - 07111402023028000410 (поле 104 платежного поручения) ОКТМО - 45286585000 (поле 105 платежного поручения) Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от __ 20 ___ года N _________ (заполняется "Покупателем" по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>. стр. 1. НДС не облагается.

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств.

3.6. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объект недвижимости, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога являются Объект недвижимости, указанные в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка Объекта недвижимости произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 настоящего Договора, на Объект недвижимости, находящиеся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в порядке, предусмотренном действующим законодательством. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.4 Договора) за каждый день просрочки.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1.2 Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены объекта.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1 Договора) Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 5% от цены Объекта. При этом оплата по Договору приостанавливается до момента полного выполнения Продавцом своих обязанностей по обеспечению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.4. В случае расторжения договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

5.5. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора:".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "АГРИКА-104" (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в размере 6 000(шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.В. Пулова