Решение от 3 октября 2023 г. по делу № А07-35086/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-35086/2022
г. Уфа
03 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2023

Полный текст решения изготовлен 03.10.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Паллада-ПИ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Компания Веакон» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании договорных разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 06.09.2023 г., диплом, паспорт;

от ответчика - ФИО3, доверенность №ФН-М-04-04-1/1921-Ю от 16.03.2023 г., диплом, паспорт;

Общество с ограниченной ответственностью «Паллада-ПИ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании договорных разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

31.01.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило заявление о назначении по делу судебной экспертизы.

01.02.2023 представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представил отзыв на исковое заявление.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Определением суда от 30.03.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ТЕРС» эксперту ФИО4. Производство по делу № А07-35086/2022 приостановлено до получения результатов экспертизы.

02.06.2023 через канцелярию суда поступило экспертное заключение.

11.09.2023 определением арбитражного суда производство по делу возобновлено.

11.09.2023 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований. Судом заявление об уточнении исковых требований принято в порядке ст.49 АПК РФ, приобщено к материалам дела. Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточненных исковых требований.

08.09.2023 от Министерства земельных и имущественных отношений поступили письменные возражения на экспертное заключение. Возражения приобщены к материалам дела.

26.09.2023 в судебное заседание обеспечена явка эксперта ФИО4 Представителями истца и ответчика эксперту заданы вопросы по экспертному заключению.

Экспертом ФИО4 даны пояснения суду по экспертному заключению и заданным вопросам сторон.

Представителями сторон даны пояснения суду по доводам, изложенным в материалах дела.

Представитель истца исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признаёт, просит отказать в полном объёме.

Третье лицо в ходе рассмотрения настоящего дела отзыв на исковое заявление не предоставило, свою правовую позицию по делу не обозначало, участие свое представителя не обеспечило.

Суд считает возможным перейти к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании.

Стороны не возражают против рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № 1791 от 02.09.2022 «Об условиях приватизации объекта государственного нежилого фонда» принято решение приватизировать находящийся в собственности Республики Башкортостан объект государственного нежилого фонда - нежилое помещение площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55.

Согласно п. 2 Приказа, установленная цена подлежащего приватизации государственного имущества, определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 15-0722 от 17.08.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Компания Веакон», в размере 5 383 216 рублей (без НДС).

05.09.2022 Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в адрес истца был направлен проект Договора купли-продажи объекта государственного нежилого фонда с кадастровым номером: 02:55:010910:5622, общей площадью 263,7 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55.

Пунктом 2.3. Договора определено, что цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 15-0722 от 17.08.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Компания Веакон», в размере 5 383 216 руб. (без НДС).

Пунктом 3.1. Договора установлено, что цена по настоящему договору составляет 5 383 216 руб. (без НДС).

Пунктом 3.2. Договора установлено, что оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего договора платежами, равными 1/84 части цены имущества, перечисляемыми ежемесячно на счет, указанный в пункте 3.5 настоящего Договора, на тридцатый день текущего (оплачиваемого месяца).

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что с величиной отчета рыночной стоимости объекта, определённой Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не согласен, считает сумму в 5 383 216 руб. завышенной. В целях обоснования данной позиции представил и направил в адрес министерства Отчет об оценке рыночной стоимости объекта № 74/2022 от 20.09.2022, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ТРС групп», согласно которому цена имущества определена в размере 3 628 750,00 руб. (без НДС).

30.09.2022 истец в адрес ответчика направил письмо с приложенным проектом договором купли-продажи от 30.09.2022 года и протокол разногласий № 1 от 30.09.2022 года, со следующими условиями:

- определить рыночную стоимость цену выкупаемого имущества в размере 3 628 750 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке №74/2022 от 20.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ТРС групп», в размере 3 628 750 руб. (без учета НДС);

-изложить п.2.3 договора в следующей редакции: Цена имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта №74/2022 от 20.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ТРС групп», в размере 3 628 750 руб. (без участи НДС);

- изложить п.3.1 договора в следующей редакции: Цена имущества по настоящему договору составляет 3 628 750 руб. (без учета НДС).

Истцом было получено письмо от ответчика № ФН-13/4688-10 от 06.10.2022, в котором ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № 1791 от 02.09.2022 «Об условиях приватизации объекта государственного нежилого фонда» и представленным в материалы дела отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 15-0722 от 17.08.2022, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Компания Веакон», стоимость объекта государственного нежилого фонда – нежилое помещение площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55, определена и установлена в размере 5 383 216 руб. (дата оценки – 16.08.2022, дата составления отчета об оценке – 17.08.2022).

В материалы дела обществом с ограниченной ответственностью "Паллада-Пи" также представлен отчет №74/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный ООО «ТРС групп», величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определена в размере 3 628 750,00 руб. (без НДС) на дату составления оценки 17.05.2022, дата составления отчета – 20.09.2022.

По ходатайству истца суд в соответствии с вышеприведенными разъяснениями определением от 30.03.2023 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «ТЕРС».

В соответствии с заключением судебной экспертизы общества «ТЕРС» №214-23 от 02.06.2023, отчет от № 15-0722 от 17.08.2022 признан не соответствующим требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 17.05.2022 составляет 4 523 955 руб. (т.2 л.д.5-52).

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, истцом суду не представлено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации под расписку. Экспертное заключение мотивированное и обоснованное, соответственно, оценивается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

При таких обстоятельствах оснований для критической оценки судебной экспертизы у суда не имеется.

Несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64, статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 названного Кодекса.

По ходатайству ответчика в судебное заседание была обеспечена явка эксперта ФИО4

Суд, опросив в судебном заседании эксперта ФИО4, не усмотрел оснований для признания заключения судебной экспертизы №214-23 от 02.06.2023 противоречивым.

Следует отметить, что замечания ответчика по экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «ТЕРС» основываются на субъективном мнении ответчика и предположениях, какие-либо доказательства и нормативное обоснование своей позиции Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не привело.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования.

Судом, в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, уточненное исковое заявление принято.

Судом принимается определенная заключением эксперта величина рыночной стоимости объекта государственного нежилого фонда - нежилое помещение площадью 263,7 кв. м с кадастровым номером 02:55010910:5622, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Радищева, д. 117, номер на этаже 55 по состоянию на 17.05.2022 в размере 4 523 955 руб. без учета НДС, в связи с чем подлежат урегулированию разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной собственности РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), путем установления пунктов 2.3 и 3.1 договора в следующей редакции:

"п. 2.3 Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением экспертизы№214-23 от 02.06.2023 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ТЕРС», а размере 4 523 955 рублей, без учета НДС.

п. 3.1 Цена имущества по настоящему договору составляет 4 523 955 рублей, без учета НДС ".

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Истцом платежным поручением №69 от 31.01.2023 на депозит суда перечислены денежные средства в размере 40 000 руб.

По факту проведения судебной экспертизы, экспертным учреждением общества с ограниченной ответственностью «ТЕРС» на выплату экспертного вознаграждения направлено ходатайство о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (т.2 л.д. 2-52).

По общему правилу распределения судебных расходов, удовлетворение исковых требований влечет отнесение судебных расходов на ответчика, следовательно, суд расходы на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб. возлагает на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Паллада-Пи" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Министерством земельных и имущественных отношений РБ (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной собственности РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты), изложив пункты 2.3, 3.1 указанного договора в следующей редакции:

"п. 2.3 Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением экспертизы№214-23 от 02.06.2023 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ТЕРС», а размере 4 523 955 рублей, без учета НДС.

п. 3.1 Цена имущества по настоящему договору составляет 4 523 955 рублей, без учета НДС ".

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Паллада-Пи" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 40 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова