Постановление от 17 июля 2024 г. по делу № А40-76506/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994 Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 09АП-17041/2024
г. Москва
17 июля 2024 года
Дело № А40-76506/23

Резолютивная часть постановления оглашена: 10 июля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен: 17 июля 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семёновой А.Б.,

судей: Тетюка В.И., Семикиной О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Платоновым Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы-Правительство Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2024 по делу № А40-76506/23 по иску Высшего исполнительного органа государственной власти города Москвы-Правительство Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ответчикам: 1) АО "Язовская слобода инвест" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 2) ООО "Специализированный застройщик "Апрель" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по встречному иску об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции ответчиков, о взыскании 856 551 руб. (с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ).

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 29.11.2023,

от ответчиков: 1) не явился, извещен, 2) ФИО2 по доверенности от 17.08.2023.

УСТАНОВИЛ:

Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы-Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Язовская Слобода инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Апрель" об обязании ответчиков подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции истца.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2023 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск акционерного общества "Язовская Слобода инвест" к Высшему исполнительному органу государственной власти города Москвы - Правительству Москвы об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции ответчика, о взыскании 856 551 руб.

Решением от 29.01.2024 встречный иск удовлетворен, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Определением от 26.06.2024 суд исправил опечатки, допущенные в резолютивной части решения от 05.12.2023 и в резолютивной части полного текста решения от 29.01.2024 по делу № А40-76506/23-61-600.

Не согласившись с судебным актом, Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы-Правительство Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2024 по делу № А40-76506/2023 и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные Правительством Москвы требования об обязании Инвесторов подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции Правительства Москвы; в удовлетворении встречного искового заявления АО «Язовская Слобода инвест» и ООО «Специализированный застройщик «Апрель» отказать.

В судебном заседании апелляционного суда Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы-Правительство Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, ООО «Специализированный застройщик «Апрель» по доводам апелляционной жалобы возражало, просило оставить решение без изменения.

Рассмотрев дело в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, судебная коллегия установила следующее.

Как следует из материалов дела, между Правительством Москвы (Администрация) и инвесторами АО «Язовская Слобода инвест» (застройщик 1), ООО «Специализированный застройщик «Апрель» (застройщик 2) заключен инвестиционный контракт от 15.08.2011 № 8/11 (реестровый № 15-000028-0000-0000-00000-11) в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, от 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4 (далее - ДС № 1, ДС № 2, ДС № 3, ДС № 4) в части строительства жилого дома по адресу: г. Москва, вн. тер. <...> (строительный адрес: г. Москва, НАО, п. Воскресенское, д. Язово, корп. 14).

В соответствии с п. 2.1 инвестиционного контракта (в ред. ДС № 1) предметом контракта является реализация застройщиком проекта строительства и ввода в эксплуатацию общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой, включающий здания жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве долгосрочной аренды (сроком на 49 лет с даты государственной регистрации) в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13035-Z от 25.04.2005 (peг. № 50-50-98/019/2005-335, дата регистрации 20.12.2005) и договора № 62062 уступки прав аренды земельного участка от 26.02.2006 (peг. № 50-50-98/009/2006-174, дата регистрации 28.03.2006) по адресу: город Москва, поселение Воскресенское, деревня Язово (прежний адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Воскресенское, д. Язово).

Согласно п. 2.2 инвестиционного контракта в рамках реализации проекта строительства застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство объекта на земельном участке.

Согласно условиям контракта распределение площади объекта устанавливается между сторонами в следующем соотношении (п. 3.1 контракта):

В собственность города Москвы:

- 1,5% общей площади квартир передаются с выполненной муниципальной отделкой;

- 1,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) - передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установки оконечных устройств;

- 10% общей площади объектов социальной инфраструктуры, указанных в п.п.2.2.1 инвестиционного контракта, снабженных необходимой мебелью, инвентарем и оборудованием;

- 100% улично-дорожной сети, объектов благоустройства и озеленения, инженерных коммуникаций сетей наружного освещения и ливневой канализации, водоснабжения и водоотведения».

В собственность застройщика:

- 98,5% общей площади квартир;

- 98,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые),

- 100% общей площади многофункционального торгового комплекса;

- 100% машино-мест гаражей-автостоянок;

Во исполнение условий контракта застройщик 1 обеспечил в полном объеме финансирование и строительство жилого дома по адресу: г.Москва, НАО, <...> (далее - объект). Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора от 02.12.2021 № 77-231000-010455-2021. Согласно распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 16.12.2020 № 43922 объекту присвоен почтовый адрес: г. Москва, <...>.

Согласно техническому отчету многоквартирного жилого дома от 27.08.2021, изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3), материалам технической инвентаризации ГБУ «МосгорБТИ» (поэтажные планы и экспликации от 05.09.2022) и выпискам из ЕГРН введенный в эксплуатацию объект характеризуется следующими показателями: общая площадь объекта 19 414,6 кв.м.; общая площадь помещений объекта 17 325,5 кв.м; в том числе: общая площадь квартир 12 946,3 кв.м (с учетом летних помещений), 12 394,6 кв.м, (без учета летних помещений), количество квартир 258 шт., общая площадь нежилых помещений в том числе: 4 379,2 кв.м, встроенные нежилые помещения 628,7 кв.м, нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения 3 750,5 кв.м.

В соответствии с п.3.1. контракта и п. 4 настоящего акта раздел имущества, созданного в результате завершения строительства объекта, установлен между сторонами в следующем соотношении:

В собственность Администрации:

- 1,5% общей площади квартир (передаются с выполненной муниципальной отделкой), за исключением жилого дома - корп. 16, а также 3% общей площади квартир в жилом доме - корп. 16 (передаются с выполненной отделкой), что составляет в объекте 194,2 кв.м с учетом летних помещений;

- 1,5% общей площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме - корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), что составляет в объекте 9,4 кв.м;

- 100% общей площади объектов социальной инфраструктуры, указанных в п.п.2.2.1 и 2.2.2 контракта, снабженных необходимой мебелью, инвентарем и оборудованием;

- 100% объектов улично-дорожной сети, объектов благоустройства и озеленения, инженерных коммуникаций сетей наружного освещения и ливневой канализации, водоснабжения и водоотведения.

В собственность застройщика 1:

- 98,5% общей площади квартир в объектах, перечень которых предусмотрен п. 2.2.1 контракта, что составляет в объекте 12 752,1 кв.м;

- 98,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, строящихся в соответствии с п.2.2.1, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), и за исключением объектов социальной сферы, подлежащие передаче в собственность города Москвы, что составляет в объекте 619,4 кв.м;

- 100% общей площади многофункционального торгового комплекса;

- 100% машино-мест гаражей-автостоянок;

- 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения и слаботочной кабельной канализации объектов, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.1.

В собственность застройщика 2:

- 97% общей площади квартир в жилом доме - корп. 16;

- 98,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первом этаже жилого дома - корп. 16, в том числе 100% общей площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме - корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

- 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения и слаботочной кабельной канализации объектов, перечень которых предусмотрен п. 2.2.2.

В силу п. 3.5 инвестиционного контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту на основании акта о результатах (частичной) реализации проекта строительства (в ред. п. 4.10 дополнительного соглашения № 1 от 24.01.20 4).

В п. 4.1.3 контракта предусмотрена обязанность администрации после ввода объектов в эксплуатацию и выполнения в полном объеме обязательств сторон по контракту обеспечить оформление акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, являющегося основанием для оформления и регистрации права собственности сторон на объект, при условии представления застройщиком необходимого пакета документов (в ред. п. 4.11 дополнительного соглашения № 1 от 24.01.2014).

На основании вышеуказанного, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта после ввода объектов в эксплуатацию.

Согласно иску, поскольку инвестиционный контракт исполнен сторонами в части строительства жилого дома по адресу: г. Москва, вн. тер. <...>, Правительство Москвы вправе обратиться к инвестору с проектом акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов», в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом городского имущества города Москвы оформленный в одностороннем порядке акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был направлен на подписание в адрес АО «Язовская Слобода инвест» письмом от 23.01.2023 № ДГИ-И-3217/23 и в адрес ООО «Специализированный застройщик «Апрель» письмом от 13.02.2023 № ДГИ-1-5823/23-1.

Письмом от 28.12.2022 № 62 АО «Язовская Слобода инвест» направило мотивированный отказ в подписании акта и предложило подписать акт в своей редакции.

До настоящего времени указанный акт не подписан. Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, Правительство обратилось с иском в суд.

Поскольку АО «Язовская Слобода инвест», ООО «Специализированный застройщик «Апрель» с предложенной редакцией акта о результатах реализации инвестиционного контракта не согласились, они подали встречный иск об обязании подписать акт в предложенной ими редакции.

При этом застройщики ссылаются на то, что ссылка в п. 4 акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в спорной редакции на материалы ГБУ «МосгорБТИ» (поэтажные планы и экспликации от 05.09.2022) должна быть исключена из пункта 4 акта как противоречащая п. 3.3. инвестиционного контракта. Также застройщики не согласны с редакцией п. 6.1 акта и, как следствие, с расчетами, произведенными в пунктах 6.1.2., 8.1.

Также застройщики ссылаются на то, что в соответствии с ранее оформленными актами о результатах частичной реализации инвестиционного контракта задолженности сторон составил: задолженность Правительства 40,38 кв.м. общей площади квартир, задолженность застройщика 20,94 кв.м. общей нежилой площади.

Застройщики произвели расчет заложенности исходя из кадастровой стоимости, определенной для спорного объекта. Согласно их расчету в силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задолженность Правительства составила 856 551 руб.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск в полном объеме, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно ст. 8 Федерального закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. Положениями статей 15, 16, 19 названного Федерального закона предусмотрены равные права при осуществлении инвестиционной деятельности.

В силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.

Инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 7 закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), гл. 37 («Подряд»), гл. 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ.

Учитывая, что по итогам реализации контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества и приобретение инвестором права собственности на создаваемые помещения, суд полагает, что данный контракт содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Условия контракта позволяют квалифицировать его также как договор подряда, так как в контракте содержатся условия, характеризующие подрядные отношения (гл. 37 ГК РФ), на инвестора возложены функции подрядчика по осуществлению за счет собственных или привлеченных средств направленных на финансирование совместной деятельности сторона основании проектно-сметной документации. Таким образом, контракт следует квалифицировать как смешанный договор.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объектом недвижимости считается земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» и отдельные законодательные акты РФ» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011г. (необходимо наличие подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом).

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» опубликованным в «Российской газете» 14.12.2011 (далее - Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ) ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дополнена п. 3 следующего содержания:

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Положения названной нормы в новой редакции распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ и обязательства сторон, по которым исполнены до дня его вступления в силу, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.

В соответствии с Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и входит в перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные в процессе инвестиционной деятельности.

Постановлением ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 определено, что при принятии решения о понуждении соинвесторов подписать акт, судам надлежит исходить из условий инвестиционного контракта, определяющего порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта. Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта

В соответствии с пунктом 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом. Ранее аналогичная норма была предусмотрена ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с приведенными нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений, а также третьим лицам в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Из анализа названных норм и условий контракта следует, что составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон контракта, неисполнение которой влечет невозможность регистрации инвестором права собственности на соответствующие объекты недвижимости, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенных прав инвестора.

Таким образом, поскольку правоотношения сторон инвестиционного контракта завершаются подписанием акта о результатах реализации инвестиционного контракта, а такой акт сторонами не подписан, правоотношения сторон по контракту продолжаются.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Как верно указал суд первой инстанции, пункт 4 акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в спорной редакции содержит следующую формулировку «Согласно техническому отчету многоквартирного жилого дома от 27.08.2021, изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3), материалам технической инвентаризации ГБУ «МосгорБТИ» (поэтажные планы и экспликации от 05.09.2022) и выпискам из ЕГРН введенный в эксплуатацию Объект характеризуется следующими показателями:…». Далее по тексту указанного пункта показатели, которыми характеризуется объект, приведены согласно только сведениям технического отчета многоквартирного жилого дома от 27.08.2021, изготовленного ООО «Супертрест» и выпискам из ЕГРН.

Однако, материалы технической инвентаризации ГБУ «МосгорБТИ» содержат информацию только о площади трех квартир, планируемых к передаче по инвестиционному контракту Правительству Москвы, после проведении в них чистовых отделочных работ, и не могут быть взяты за основу расчета общей площади квартир/объекта.

Более того, в соответствии с п. 3.3. инвестиционного контракта (в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2018 № 3) при завершении строительства объекта (или его части) точные характеристики подлежащего разделу недвижимого имущества - общие площади квартир и общие нежилые площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, уточняются после натуральных обмеров по экспликациям и техническим/кадастровым паспортам, которые изготавливаются по заявке застройщика уполномоченной организацией по техническому учету и технической инвентаризации или аттестованным кадастровым инженером.

Таким образом, указанным пунктом стороны установили порядок производства обмеров на объекте, и его результатом является отчет кадастрового инженера (технический план), который в свою очередь является приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию Мосгосстройнадзора.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно заключил, что ссылка на указанные материалы ГБУ «МосгорБТИ» должна быть исключена из пункта 4 акта как противоречащая п. 3.3. инвестиционного контракта.

При расчете распределения площади объекта в части квартир между сторонами в п. 5 акта, Правительство Москвы правомерно опередило ее на основании данных технического отчета многоквартирного жилого дома от 27.08. изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3) следующим образом: 12 946 кв.м. (общая площадь квартир в объекте с учетом летних помещений и на момент ввода в эксплуатацию в черновой отделке) х 1,5 % = 194,2 кв.м.

Однако в нарушение условий п. 3.3 инвестиционного контракта, Правительство Москвы в п. 6.1 акта при выделе в натуре общей площади квартир и подсчете общей площади, подлежащей передаче Правительству Москвы, руководствуется материалами ГБУ «МосгорБТИ» от 05.09.2022, производившего обмеры после ввода объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет, а также после произведенной чистовой отделки в квартирах. Площади по результатам обмеров ГБУ «МосгорБТИ» по естественным причинам не совпадают с данными ЕГРН, согласно которому обмеры производились в квартирах, в которых была произведена черновая отделка на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановки объекта на кадастровый учет.

Материалами дела подтверждается, что общая площадь квартир с учетом летних помещений, указанных в п. 6.1 акта, согласно данным технического отчета многоквартирного жилого дома от 27.08.2021, изготовленного ООО «Супертрест» (кадастровый инженер ФИО3), составляет 164 кв.м. Таким образом, расчеты в п.п. 6.1.2., 8.1. акта Правительством произведены неверно.

В части п.8.1 акта судом первой инстанции обоснованно установлено следующее.

Правительство просило утвердить акт с формулировкой: «Задолженности в указанном размере будут учтены сторонами при распределении площади квартир и нежилой площади в жилом доме по адресу: г. Москва, <...> (корп. 16).»

Поскольку в силу инвестиционного контракта застройщиком жилого дома по адресу: г. Москва, <...> (корп. 16) является иное юридическое лицо, а именно: ООО «Специализированный застройщик «Апрель», а АО «Язовская Слобода инвест» не имеет имущественных прав на данный объект. Таким образом, редакция Правительства неправомерна.

В соответствии со ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

При этом подписанный сторонами акт о результатах реализации должен соответствовать нормам действующего гражданского законодательства, так как согласно ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» проведению регистрационных действий предшествует правовая экспертиза документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления или отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Таким образом, заключаемый сторонами акт о результатах реализации инвестиционного проекта должен соответствовать как условиям контракта, так и нормам действующего законодательства.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 1276/13 от 04.06.2013, в случае удовлетворения иска о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Поскольку судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права собственности на нежилые помещения, он не должен нарушать права и законные интересы других лиц.

С учетом изложенного, акт реализации в редакции Правительства Москвы не соответствует условиям контракта, противоречит действующему законодательству и нарушает права инвесторов.

Доводы апелляционной жалобы Правительства Москвы о том, что утверждение инвесторов о необходимости применения кадастровой стоимости при расчете задолженности не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности и сложившейся практике по аналогичным спорам, поскольку задолженность за объекты недвижимости, подлежащие передаче в собственность города Москвы, может быть рассчитана только на основании рыночной стоимости объектов, кадастровая стоимости в таком случае не применяется, судом отклоняется.

Учитывая, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта до настоящего времени Правительством Москвы не подписан, исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Апрель» и АО «Язовская Слобода инвест» удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

В соответствии с ранее оформленными между АО «Язовская Слобода инвест» и Правительством Москвы актами о результатах частичной реализации инвестиционного контракта задолженности сторон составила: задолженность Правительства Москвы - 40,38 кв.м. общей площади квартир; задолженность АО «Язовская Слобода инвест» - 20,94 кв.м. общей нежилой площади.

С учетом распределения общей жилой и нежилой площади многоквартирного жилого дома по адресу г. Москва, НАО, <...>, согласно редакции акта АО «Язовская Слобода инвест», итоговая задолженность сторон составляет: 40,38 - 30,2 = 10,18 кв.м. общей жилой площади - задолженность Правительства Москвы; 20,94 - 14,2 = 6,74 кв.м. общей нежилой площади - задолженность АО «Язовская Слобода инвест».

Согласно данным отчета, составленными ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» и сведениям Росреестра, в отношении спорного объекта, установлена: кадастровая стоимость 1 кв.м. для жилой площади – 110 592,72 руб.; кадастровая стоимость 1 кв.м. нежилой площади – 39 952,95 руб.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на основе рыночной формации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками пользования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Согласно информации, размещенной на официальном сайте Росреестра, в отношении объекта установлена кадастровая стоимость, которая сторонами оспорена не была.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно принял расчет заложенности, представленный застройщиками, исходя из кадастровой стоимости, определенной для спорного объекта.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.01.2024 по делу №А40-76506/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судьяА.Б. Семёнова

СудьиО.Н. Семикина

В.И. Тетюк