Решение от 25 марта 2022 г. по делу № А35-4638/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru; е-mail: info@kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4638/2021
25 марта 2022 года
г. Курск




Резолютивная часть решения объявлена 22.03.2022г.

В полном объеме решение изготовлено 25.03.2022г.


Арбитражный суд Курской области в составе судьи Морозовой М.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

ИП ФИО2

к Администрации города Железногорска

о признании незаконным отказа Администрации города Железногорска, оформленного письмом от 19.05.2021 исх. № Е/1/17-740, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22, в целях завершения строительства объекта торговли на три года, как несоответствующего статьям 1, 5, 39.20, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса российской Федерации, пункту 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

об обязании Администрацию города Железногорска подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу.

В судебном заседании приняли участие представители: от заявителя – ФИО3 – доверенность от 06.07.2021 № б/н, диплом; от заинтересованного лица – ФИО4 – доверенность от 10.01.2022 № 25, диплом. Слушатель на стороне заявителя – ФИО5


ИП ФИО2 (далее - также, ИП ФИО6, Заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Железногорска (далее - также, заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа Администрации города Железногорска, оформленного письмом от 19.05.2021 исх. № Е/1/17-740, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22, в целях завершения строительства объекта торговли на три года, как несоответствующего статьям 1, 5, 39.20, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса российской Федерации, пункту 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; об обязании Администрацию города Железногорска подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, согласно доводам, имеющимся в материалах дела.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, согласно доводам отзыва, имеющегося в материалах дела; пояснил, что на момент приобретения ИП ФИО5 земельного участка, Администрация г. Железногорска начала процедуру продажи земельного участка в ходе публичных торгов; ст. 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечь оснований передачи земельного участка, основания, на которых ИП ФИО6 обращалась с заявлением в Администрацию г. Железногорска, в указанной статье не содержится.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ.

ИП ФИО2 зарегистрирована по адресу: 307630, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.03.2004, ИНН: <***>.

17.12.2020г. Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях проведены публичные торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене по реализации арестованного имущества должника (извещение № 101120/0005685/02 от 13.11.2020 года, лот № 3). Торги проведены на электронной площадке оператора ООО «РТС-тендер» (процедура № РТС030131200071).

Объектом торгов являлся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000035:4482, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22.

Победителем публичных торгов определена ИП ФИО2, предложившая наивысшую цену. По результатам торгов с заявителем был подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот № 3) от 17.12.2020г. № 3, после оплаты имущества в полном объеме заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 15.03.2021г. № 12/2021.

Публичные торги, состоявшиеся 17.12.2020г., не были оспорены, недействительными не признаны.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000035:4482 зарегистрировано за ФИО5 12.04.2021г.

21.04.2021г. заявитель подала в Администрацию города Железногорска заявление о предоставлении в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81.

Письмом от 19.05.2021г. исх. № Е/1/17-740 Администрация города Железногорска отказала в предоставлении заявителю в аренду указанного выше земельного участка, указав, что: - право собственности на объект незавершенного строительства возникло у заявителя не по результатам публичных торгов по продаже объекта Администрации города Железногорска и потому отсутствуют основание, предусмотренное подп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ; - предыдущим собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на оформление в аренду земельного участка однократно для завершения строительства со ссылкой на п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; -отсутствует основание для предоставления в аренду земельного участка, предусмотренное подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

ИП ФИО5, считая, что указанный отказ Администрации является незаконным, необоснованным, нарушает права заявителя, не соответствует закону, обратилась в арбитражный суд с настоящим требованием.

Заинтересованное лицо считает вынесенный ненормативный акт соответствующим нормам действующего законодательства, не нарушающим прав заявителя.

Требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия (бездействия) – незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемый акт вынесен органом 19.05.2021г., в арбитражный суд с настоящим требованием заявитель обратился 02.06.2021г., то есть в пределах процессуального срока на обращение в арбитражный суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В силу ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст. 9 Устава города Железногорска Курской области в вопросам местного значения города Железногорска относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Железногорска

Администрация города Железногорска обладает правами юридического лица и, как орган местного самоуправления, вправе совершать сделки в соответствии с федеральным законодательством.

Как усматривается из оспариваемого акта, последний вынесен: органом, лицом, в соответствии с полномочиями, предоставленными соответственно: органу, лицу, что не противоречит нормам действующего законодательства, регулирующим соответствующие полномочия, не оспаривается сторонами по настоящему требованию.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, начиная с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федераций» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен ст. 239, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или в муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания п. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Поименованные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанные выводы соответствуют сложившейся судебной практике, изложенной в том числе, в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. № 19-КАД21-17-К5.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

При этом общее правило предоставление земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Согласно информации, представленной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kursk.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru) Арбитражным судом Курской области в рамках дела № А35-8218/2019 отказано в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО7 к администрации города Железногорска Курской области о признании незаконными действий администрации города Железногорска Курской области, выраженных в письме от 14.06.2019 № К/1/17-2132, об обязании администрации города Железногорска Курской области направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО7 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81, площадью 450 кв.м., с местоположением: <...> в районе дома № 22, с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, со сроком аренды – три года.

Согласно установленным арбитражным судом в рамках дела № А35-8218/2019 обстоятельствам, 18.07.2012г. между администрацией г. Железногорска (арендодатель) и ИП ФИО7 (арендатор) на основании протокола № 2 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 18.07.2012 был заключен договор № 86 аренды земельного участка, по условиям которого ИП ФИО7 был передан земельный участок с кадастровым номером 46:30:000035:81, площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе дома № 22, с разрешённым использованием: для размещения объекта торговли, на срок с 18.07.2012 по 18.07.2015. Участок свободен от застройки.

Решением администрации г. Железногорска от 23.07.2014г. № 1882 на основании обращения ФИО7 утвержден градостроительный план земельного участка № RU46301000-026, основной вид разрешенного использования – для размещения объекта торговли.

25.07.2014г. администрацией г. Железногорска ФИО7 выдано разрешение № RU46301000-24 на строительство объекта капитального строительства - магазина. Срок действия разрешения – до 25.06.2015.

04.06.2015г. Управлением Росреестра по Курской области зарегистрировано право собственности ФИО7 на объект незавершённого строительства площадью застройки 292 кв.м., кадастровый номер: 46:30:000035:4482, местоположение: <...> в районе дома № 22.

27.07.2015г. на основании постановления администрации города Железногорска от 24.07.2015 № 2012 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО7» между администрацией г. Железногорска (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор № 128 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:30:000035:81, площадью 450 кв.м., с местоположением: <...> в районе дома № 22, с разрешенным использованием: для размещения объекта торговли в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на срок с 19.07.2015г. по 18.07.2018г..

Ко дню истечения срока договора аренды земельного участка № 128 от 27.07.2015г. ФИО7 строительство магазина завершено не было.

Письмом от 14.06.2019г. № К/1/17-2132 администрация г. Железногорска отказала ФИО7 в удовлетворении заявления от 04.06.2019г. в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ по истечении срока действия договора аренды земельный участок уже был предоставлен заявителю для завершения строительства объекта на срок с 19.07.2015г. по 18.07.2018г. на основании договора аренды земельного участка № 128 от 27.07.2015г.. Сославшись на то, что заявителем уже было реализовано право на оформление в аренду участка однократно для завершения строительства, пропущенный администрацией города Железногорска шестимесячный срок для обращения в суд с требованием об изъятии объекта не является основанием для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства объекта на новый срок.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.12.2020г. Решение Арбитражного суда Курской области от 03.06.2020г. и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020г. по делу № А35-8218/2019 оставлены без изменения.

Как выше указывалось, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:30:000035:81 был предоставлен предыдущему арендатору ФИО7 по договору аренды земельного участка от 27.07.2015 № 128 на срок с 19.07.2015г. по 18.07.2018г.

В этой связи, шестимесячный срок, установленный пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, начинает исчисляться с 19.07.2018г., последним днем окончания данного срока являлось 21.01.2019г.

Согласно информации, представленной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kursk.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), в рамках дела № А35-4882/2020 Арбитражным судом Курской области, рассматривалось исковое заявление Администрации города Железногорска об изъятии у ФИО7 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000035:4482, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000035:81, поступившее в арбитражный суд только 02.07.2020г. Дело передано по подсудности в Железногорский городской суд Курской области.

В судебном заседании Железногорского городского суда Курской области 11.05.2021г. ненадлежащие ответчики ФИО7 и ФИО7 заменены на надлежащего ответчика ФИО5

Определением Железногорского городского суда Курской области от 31.05.2021г. дело по иску Администрации г. Железногорска Курской области к ФИО5 передано по подсудности в Арбитражный суд Курской области.

Новому делу присвоен № А35-5975/2021.

Определением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2021г. производство по делу №А35-5975/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу № А35-4638/2021.

Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - ФЗ «Об исполнительном производстве»), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Согласно ч. 1 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Как следует из материалов настоящего дела, Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях на основании Постановления о передаче арестованного имущества на торги от 28.11.2019г. № 46001/19/161419 судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Курской области, Постановления о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 % от 25.02.2020г. № 46001/20/20118 судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Курской области в рамках ФЗ «Об исполнительном производстве» проведен аукцион, объектом торгов являлся, в том числе, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000035:4482, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22.

Торги проведены на электронной площадке оператора ООО «РТС-тендер» (процедура № РТС030131200071).

Победителем публичных торгов определена ИП ФИО2, предложившая наивысшую цену. По результатам торгов с заявителем был подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот № 3) от 17.12.2020г. № 3, после оплаты имущества в полном объеме заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 15.03.2021г. № 12/2021.

Публичные торги, состоявшиеся 17.12.2020г., договор, заключённый на основании их проведения, в установленном законом порядке не были оспорены, недействительными не признаны.

Как выше указывалось, согласно пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000035:4482 зарегистрировано за ФИО5 12.04.2021г.

21.04.2021г. заявитель подала в Администрацию города Железногорска заявление о предоставлении в аренду на 3 года земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81.

Поскольку право собственности у нового собственника объекта - ИП ФИО5 возникло по результатам публичных торгов, проведенных уполномоченным органом - Росимуществом по постановлению судебного пристава-исполнителя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве», то публичная цель изъятия объекта незавершенного строительства у собственника, нарушившего сроки строительства, и реализация объекта новому собственнику, готовому завершить строительство - фактически и юридически достигнута посредством, публичных торгов, а не отчуждения объекта в частном порядке.

Ввиду указанного, Администрацией не представлено доказательств целесообразности, необходимости проведения новых торгов с целью перехода объекта незавершенного строительства к новому собственнику, который завершит строительство, поскольку ФИО5 уже является таким новым собственником, которой, согласно правовой позиции заявителя, имеет намерение обеспечить окончание строительства объекта.

В свою очередь, ИП ФИО5 не нарушала сроки строительства, последней ранее, до приобретения в собственность с публичных торгов объекта незавершенного строительства, не предоставлялся спорный земельный участок для строительства ни на каких основаниях.

Таким образом, судом не может быть сделан вывод, что ИП ФИО6, как новым собственником допущены какие-либо неправомерные действия/бездействие, исключительно с которыми действующее законодательство Российской Федерации связывает возможность изъятия у последней объекта незавершенного строительства, законно приобретенного на публичных торгах.

В настоящем конкретном случае арбитражный суд считает необходимым отметить, что ИП ФИО6, приобретая в собственность объект незавершенного строительства по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, регистрируя переход права на указанную собственность, не является правопреемником предыдущего собственника в аспекте применения - как норм п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, так и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, что в свою очередь, не было опровергнуто Администрацией в ходе рассмотрения настоящего дела.

Ссылки Администрации города Железногорска на то, что ИП ФИО5 является материальным правопреемником арендных прав на земельный участок от предыдущего арендатора ФИО7 являются несостоятельными, необоснованными.

Так по мнению Администрации, поскольку у предыдущего арендатора права на аренду спорного земельного участка отсутствуют, то данные права отсутствуют и у ИП ФИО5

В тоже время, следует различать универсальное (замена субъекта во всех правоотношениях, в которых он участвовал на основании одного юридического факта (состава юридических фактов)) и сингулярное (правопреемство в одном или нескольких (но не всех) правоотношениях, в которых участвует конкретный субъект на основании одного юридического факта (состава юридических фактов)) правопреемство.

В соответствии с ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.ст. 384, 385 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 39.14 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, указанных в ч. 2 данной статьи.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Следовательно, право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 Гражданского кодекса РФ», вступившего в силу с 01.06.2015г. установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

По смыслу названной нормы, она должна обеспечить защиту интересов публичного органа от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

В этой связи, право ФИО7 на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключение которого возможно только по результатам торгов, в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ запрета такой переуступки.

Выводы суда соответствуют сложившейся судебной практике, изложены, в том числе, в Определении Верховного Суда РФ от 4 декабря 2017 г. № 308-ЭС17-17485.

В тоже время, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:30:000035:81 был предоставлен предыдущему арендатору ФИО7 по договору аренды земельного участка от 27.07.2015г. № 128 на срок с 19.07.2015г. по 18.07.2018г.

Прекращение 18.07.2018г. указанного договора аренды влечёт за собой изменения в вещном правоотношении.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Из положения указанной статьи применительно к данному делу следует, что прекращение договора аренды, повлекло за собой обязанность ФИО7 вернуть Администрации земельный участок с прекращением всех ранее имевшихся у него прав, обусловленных договором аренды. Таким образом, по состоянию на 17.12.2020 г. (день, когда состоялись публичные торги в форме аукциона по реализации спорного земельного участка) у ФИО7 отсутствовали какие-либо права на аренду земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81, которые бы он мог передать ИП ФИО5 в связи с переходом прав на объект незавершённого строительства по результатам публичных торгов.

Ввиду указанного, у ИП ФИО5 с момента приобретения объекта незавершенного строительства возникло право на получение от Администрации города Железногорска в аренду спорного земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81 на основании норм ЗК РФ.

Вместе с тем, Письмом от 19.05.2021г. исх. № Е/1/17-740 Администрация города Железногорска отказала в предоставлении заявителю в аренду указанного выше земельного участка, указав, что: - право собственности на объект незавершенного строительства возникло у заявителя не по результатам публичных торгов по продаже объекта Администрации города Железногорска и потому отсутствуют основание, предусмотренное пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ; - предыдущим собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на оформление в аренду земельного участка однократно для завершения строительства со ссылкой на п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; - отсутствует основание для предоставления в аренду земельного участка, предусмотренное пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Исходя из совокупности выше указанного арбитражный суд, считает, что заинтересованное лицо отказало заявителю в предоставлении конкретного земельного участка, без учета совокупности норм действующего законодательства.

В тоже время, применительно к возникшим спорным правоотношениям недопустим формальный подход при применении норм закона, являющихся пересекающимися.

В сложившейся ситуации, оспариваемый отказ в предоставлении в аренду спорного земельного участка, вынесен с нарушением норм действующего законодательства, так как препятствует использованию в полном объеме права собственности ИП ФИО6 на объект незавершенного строительства, чем нарушает нормы действующего законодательства, закрепленные Конституцией Российской Федерации, ЗК РФ, поскольку право собственности заявителя приобретено по результатам публичных торгов, проведенных уполномоченным органом - Росимуществом по постановлению судебного пристава-исполнителя на основании ФЗ «Об исполнительном производстве», торги не оспорены и не признаны недействительными, отсутствует судебный акт об изъятии объекта, публичная цель изъятия объекта незавершенного строительства у собственника, нарушившего сроки строительства, и продажа объекта новому собственнику фактически и юридически достигнута, оснований для изъятия объекта незавершенного строительства у нового собственника (заявителя) с учетом общеправовых принципов наступления ответственности отсутствует, поскольку условий для наступления такового последствия, как меры ответственности, не имеется, поскольку заявитель нарушения не допускал, виновных действий (бездействия) не совершал.

В настоящем случае проведенные Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях публичные торги, заключение по результатам последних договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, не могут свидетельствовать о повторности обращения заявителем за предоставлением испрашиваемого в аренду земельного участка.

В свою очередь, различность оснований проведения торгов, направленных на реализацию арестованного/изъятого имущества не дает основания считать уже проведенные торги недействительными.

Таким образом, исходя из совокупности вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу, о том, что оспариваемый акт Администрации города Железногорска, оформленный письмом от 19.05.2021г. исх. № Е/1/17-740, об отказе в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22, в целях завершения строительства объекта торговли на три года, не соответствует требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя.

ИП ФИО6 приобретен объект незавершенного строительства на законных основаниях, с проведенных с соблюдением процедуры в соответствии с нормами действующего законодательства публичных торгов, в материалы настоящего дела заявитель неоднократно представляла правовую позицию, выражающую намерение завершения строительства приобретенного объекта, несение бремени строительства/ содержания объекта, что подтверждалось в ходе судебных заседаний по настоящему делу

Согласно п. 1 ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит об обязании Администрации города Железногорска подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу.

Из положений главы 24 АПК РФ следует, что, рассматривая требование об устранении нарушения, допущенного в результате принятия незаконного ненормативного правового акта, суд не связан тем основанием, которое было указано в этом ненормативном правовом акте, а также выбором заявителем способа защиты, восстановления его прав, сформулированного им в данном требовании, проверяет, имеются ли иные основания, которые могли бы исключать применение того или иного способа защиты прав заявителя.

Исходя из выводов, сделанных арбитражным судом в рамках настоящего дела, а также дела № А35-8218/2019, рассмотренного ранее в отношении спорного земельного участка, с учетом нахождения в производстве суда дела № А35-5975/2021 об изъятии объекта незавершенного строительства у ИП ФИО6, Арбитражный суд Курской области в настоящем конкретном случае считает заявленный ИП ФИО6 способ восстановления права обоснованным в полном объеме, как по предмету обязания, так и по сроку исполнения обозначенных действий, в связи с чем, полагает необходимым обязать Администрацию города Железногорска подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу.

Таким образом, принимая во внимание заявленные материально-правовые требования при указанных заявителем правовых основаниях, арбитражный суд считает, что в данном конкретном случае имеются основания для удовлетворения требований Заявителя предусмотренных нормами главы 24 АПК РФ.

Иные доводы сторон судом не принимаются в силу вышеизложенного, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства Российской Федерации в данной сфере.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 112 АПК РФ, вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, исходя из части 1 статьи 110 АПК РФ, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ с учетом результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп., понесенные заявителем подлежат отнесению на заинтересованное лицо, были уплачены заявителем по платежному поручению № 10 от 01.06.2021г.

Излишне уплаченная по платежному поручению № 10 от 01.06.2021г. сумма государственной пошлины в размере 300 руб. подлежит возврату ИП ФИО2.

Руководствуясь статьями 16, 17, 29, 65, 167–170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации города Железногорска, оформленный письмом от 19.05.2021г. исх. № Е/1/17-740, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:30:000035:81 (вид разрешенного использования «Для размещения объекта торговли») по адресу: <...> в районе дома № 22, в целях завершения строительства объекта торговли на три года.

Обязать Администрацию города Железногорска подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды указанного земельного участка в течение 5-ти рабочих дней с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу.

Оспариваемый акт проверен на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с Администрации города Железногорска в пользу ИП ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Возвратить ИП ФИО2 излишне уплаченную по платежному поручению № 10 от 01.06.2021г. сумму государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп.

Настоящее решение вступает в законную силу и может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.


Судья М.Н. Морозова