Решение от 2 декабря 2021 г. по делу № А40-69329/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

02.12.2021 Дело № А40-69329/21-11-446

Резолютивная часть решения объявлена 25.11.2021

Полный текст решения изготовлен 02.12.2021

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕГИОН ПЛЮС" (117218, <...>, ПОДВАЛ ПОМ. IА, КОМН. 1-14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.09.2016, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи нежилого помещения.


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 10.03.2021, паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 08.12.2020, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» (ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0004002:1811, площадью 167,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1а, путем принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 14 901 802 (четырнадцать миллионов девятьсот одна тысяча восемьсот два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 248 363 (двести сорок восемь тысяч триста шестьдесят три) руб. 37 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностяхотчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственностисубъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008№ 159-ФЗ) и мотивированы тем, что предложенная в договоре цена объекта завышена.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, спор рассмотрен в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав и оценив, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Регион Плюс» (далее - арендатор, истец) и Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) состоят в арендных отношениях с 27.12.2016 г. Предметом договора аренды № 00-00663/16 является нежилое помещение общей площадью 167,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, пом. 1а

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям,предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностяхотчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственностисубъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемогосубъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений вотдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон)к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества,ООО «Регион Плюс» 31.12.2021 обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона Департамент обязан вдвухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить проведение оценкирыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, в двухнедельный срок сдаты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизациивыкупаемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи вдесятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

В ответ на заявление ООО «Регион Плюс» 19.02.2021 г. получило проект договора купли-продажи.

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 20 175 000 (двадцать миллионов сто семьдесят пять тысяч) рублей. В связи с выбранным арендатором способом оплаты приобретаемого имущества в рассрочку на 60 месяцев, ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 336 250 (триста тридцать шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 18.03.2021 г. представил ответчику подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 8 263 000 руб. 00 коп. (восемь миллионов двести шестьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 137 716 (сто тридцать семь тысяч семьсот шестнадцать) руб. 67 коп., с учетом результатов внесудебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Экспертный центр «Базис» (отчет от 15.03.2021 № 263/03/2021-Б).

В подписании договора на условиях, предложенных покупателем, Департаментом было отказано.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимогоимущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированысторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, ООО «Регион Плюс» обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Истец внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Как отмечено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением от 29.09.2021 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Вердикт-Оценка», расположенному по адресу: 125445, <...>, тел. <***>, эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен вопрос:

«Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. Iа с кадастровым номером 77:06:0004002:1811, общей площадью 167,8 кв.м. по состоянию на 31.12.2020?»

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. Iа с кадастровым номером 77:06:0004002:1811, общей площадью 167,8 кв.м. по состоянию на 31.12.2020 г. составляет 14 901 802 (четырнадцать миллионов девятьсот одна тысяча восемьсот два) без учёта НДС.

По результатам ознакомления с заключением истец ходатайствовал о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с нарушением экспертом правил, установленных Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. Ответчик по ходатайству возражал, просил в его удовлетворении отказать.

Рассмотрев ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы суд определил в его удовлетворении отказать в связи с отсутствием правовых оснований.

Вопросов и уточнений к эксперту у суда и сторон не возникло. Оснований для проведения дополнительной, либо повторной судебной экспертизы судом не установлено.

Оценив экспертное заключение ООО «Вердикт-Оценка» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена договора купли-продажи определяется в соответствии с экспертным заключением ООО «Вердикт-Оценка», выполненным экспертом.

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Таким образом, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой Заключения эксперта.

Разрешая спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд, руководствуясь частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», распределяет судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы, назначенной с согласия истца, исходя из того, что заявленное истцом неимущественное требование удовлетворено полностью, судебные издержки относятся на ответчика, в том числе 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по иску, 35 000 (тридцать пять тысяч) судебные издержки (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 11, 12, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 12, 106, 110, 167 - 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» (ОГРН <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0004002:1811, площадью 167,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1а путем принятия:

-п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 14 901 802 (четырнадцать миллионов девятьсот одна тысяча восемьсот два) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

-п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 248 363 (двести сорок восемь тысяч триста шестьдесят три) руб. 37 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Регион Плюс» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей., судебные издержки в размере 35 000 руб. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:

В.Г. Дружинина