Постановление от 7 марта 2018 г. по делу № А84-2218/2017

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-2218/2017
07 марта 2018 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена – 05.03.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено – 07.03.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Остаповой Е.А.,

судей: Евдокимова И.В.,

Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

при участии:

представителей ответчика - ФИО2, доверенность б/н от 24.01.2018,

ФИО3, доверенность б/н от 24.01.2018;

представителей третьего лица – ООО «Порфир» - ФИО2, доверенность б/н от 24.01.2018, ФИО3, доверенность б/н от 24.01.2018;

представителя третьего лица – ООО «Дрим Ленд» - ФИО2, доверенность б/н от 30.01.2018;

иные лица, участвующие в деле – не явились,

рассмотрев в отрытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05 декабря 2017 года по делу №А84-2218/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью «Ортостат»

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Правительства Севастополя,

на стороне ответчика: Общества с ограниченной ответственностью «Порфир», Общества с ограниченной ответственностью «Дрим Ленд»

о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью „Ортостат” (далее – ООО „Ортостат”) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 5,0000 га, расположенного по адресу: <...>, заключенного 09.02.2009 между Севастопольским городским Советом и ООО «Ортостат» в соответствии с договором купли-продажи права аренды от 24.09.2008 № 24/09/03, зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 12.05.2009 под № 040965800027, и о возложении обязанности на ответчика по освобождению указанного земельного участка с момента вступления решения суда в законную силу и возврату данного земельного участка истцу.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по договору аренды земли в части строительства заявленного в договоре объекта в сроки, установленные данным договором и в отсутствие объективных причин невозможности осуществления указанных строительных работ, что является существенным нарушением ответчиком условий договора, являющимся основанием для его расторжения в судебном порядке.

Решением суда первой инстанции от 05.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием оснований для расторжения договора аренды земли ввиду наличия как доказательств совершения ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка, так и наличия обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта по причинам, не зависящим от ответчика.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ДИЗО обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Апелляционная жалоба мотивирована несогласием с выводами суда первой инстанции, поскольку, по мнению заявителя, ответчиком не представлены документы, которые бы свидетельствовали о том, что с даты заключения договора аренды земли ответчик приступил к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, как и не представлены доказательства существования у арендатора объективной невозможности осуществления такого строительства по причинам, не зависящим от него.

Определением от 10.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное разбирательство на 30.01.2018.

Протокольными определениями от 30.01.2018 и от 20.02.2018 судебное разбирательство откладывалось.

В судебное заседание 05.03.2018 явились представители ответчика и третьих лиц – ООО «Порфир», ООО «Дрим Ленд».

Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.09.2008 между Севастопольской государственной администрацией (продавец) и ООО «Ортостат» (покупатель) был заключен Договор 24/09/03, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает право аренды земельного участка, площадью 5 га, по адресу: г. Севастополь, мыс Фиолент, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (Объект). Площадь, целевое назначение объекта, право аренды которого продается, определены в соответствии с Решениями Севастопольского городского Совета №3885 от 13.03.2008 «Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах». Стоимость права аренды Объекта, согласно протоколу аукциона от 19.09.2008, составляет 7384740 грн. (л.д.75-78 т. 1).

Согласно п. 3.1. указанного Договора основанием для принятия решения о предоставлении покупателю в аренду объекта и заключения договора аренды земельного участка являются настоящий Договор и проект землеустройства по отводу земельного участка с установлением границ в натуре, утвержденный Решением Севастопольского городского Совета №3885 от 13.03.2008.

Договор аренды земельного участка заключается между Севастопольским городским Советом и победителем аукциона в течение одного месяца после выполнения победителем аукциона условий договора.

09.02.2009 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Ортостат» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с договором купли-продажи права аренды от 24.09.2008 №24/09/03 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе 140, площадь 5 га (л.д. 13-21 т. 1).

Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.

Пунктами 5.1, 5.2 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения. Целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

В соответствии с пунктом 6.1. Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода. Основанием разработки проекта отвода земельного участка является решение городского Совета от 13.03.2008 №3885.

Пунктом 9.2.2 Договора предусмотрено, что арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению – в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока; своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 настоящего договора и ежегодно до 20 января представлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.

Договор аренды зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия «Центр Государственного земельного кадастра», о чем в государственном реестре земель совершена запись от 12.03.2009 №040965800027.

09.02.2009 между Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому была осуществлена передача земельного участка в соответствии с заключенным договором.

21.04.2010 между сторонами по договору было составлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому п.п «г» п.9.2.2 был изложен в следующей редакции: «начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению в срок до 09.02.2013 на основании решения Городского Совета от 22.02.2011 №550».

30.07.2013 между сторонами по договору было составлено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, согласно которому п.п «г» п.9.2.2 был изложен в следующей редакции: «завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению в срок с 09.02.2013 до 09.09.2016 на основании решения Городского Совета от 16.04.2013 №5511».

17.12.2012 между ООО «Ортостат» и ООО «Порфир» был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г.Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта «рекреационный комплекс» на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им по договору долей (частей) объекта (л.д. 79-83 т. 1).

Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории:

- земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО «Ортостат», на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом;

- земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО «Порфир», на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;

- земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО «Порфир», на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.

Согласно п. 2.2. принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.

С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО «Порфир».

05.02.2014 между ООО «Ортостат», ООО «Дрим Ленд» и ООО «Порфир» был заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта «рекреационный комплекс» на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им по договору долей (частей) объекта (л.д. 84-88 т. 1).

Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории:

- земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО «Ортостат», на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом;

- земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО «Порфир», на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;

- земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО «Порфир», на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом;

- земельного участка, площадью 2 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0244), принадлежащего ООО «Дрим Ленд», на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.

Согласно п. 2.2 договора принадлежащее им право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей.

С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО «Порфир» (п. 2.3).

ООО «Порфир» (сторона 1) как заказчик строительства обязался обеспечить весь процесс проектирования и строительства объекта. Стороны 2, 3 оказывают стороне 1 содействие по всем вопросам, касающихся проектирования и строительства объекта, в рамках обязательств, возложенных на них договором.

Согласно п. 2.6 Договора финансирование всех мероприятий осуществляется сторонами совместно, в объемах, определенных по соглашению сторон.

По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта стороны осуществляют его распределение в объемах, определенных по соглашению сторон (п. 2.7 Договора).

09.06.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка №42/05-01/ОБ/16, которым установлено, что земельный участок не огражден и свободен от капитальных и некапитальных строений и сооружений, строительные работы не ведутся (л.д. 11,12, т. 1).

В связи с невыполнением арендатором обязательств, определенных условиями Договора, выраженных в не освоении земельного участка, ДИЗО обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка.

В последующем, истцом в адрес Общества было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2017 №5454/2017, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке (том 1, л.д. 37-42).

Как утверждает истец, ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды земли в части своевременного освоения земельного участка в отсутствие доказательств объективной невозможности исполнения договора по причинам, которые от него не зависели, что по мнению истца является основанием для досрочного расторжения договора.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей пришел к следующему.

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, ДИЗО на сегодняшний день является арендодателем по спорному договору аренды, заключенному в отношении публичного имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор, что подтверждается копиями документов, приложенных к материалам дела.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее – Закон №6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 23 Закона №6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения в настоящем деле регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Закона №6-ФКЗ.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания рекреационного комплекса. При этом стороны договора с учетом очередного дополнительного соглашения, определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – до 09.09.2016.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют сооружения, земельный участок не освоен.

Ответчик, не оспаривает факт нарушения определенного договором срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке (до 09.09.2016), однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место не зависящие от его воли обстоятельства, препятствовавшие своевременному строительству.

Как было установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, строительство рекреационного комплекса должно осуществляется на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Фиолентовское шоссе, 140 и находящемся в аренде у ООО «Ортостат», а также на смежных земельных участках, расположенных по адресу: Фиолентовское шоссе, 134 и Фиолентовское шоссе,138, находящихся в аренде ООО «Порфир», и по адресу: Фиолентовское шоссе, 136, находящемся в аренде ООО «Дрим Ленд».

Как пояснил ответчик и третьи лица суду первой инстанции с предоставлением соответствующих документов, ООО «Ортостат» были заключены договоры о совместном участии в строительстве рекреационного комплекса: договор №1 от 17.12.2012 и договор б/н от 05.02.2014, в связи с объективно имеющимися сложностями по застройке участков, прежде всего связанными с полным отсутствием инженерных сетей в районе мыса Фиолент, где расположены указанные земельные участки, а также какой-либо социальной и транспортной инфраструктуры. В соответствии с условиями указанных договоров, с целью упорядочения и организации процесса строительства, функции заказчика строительства рекреационного комплекса были делегированы ООО «Порфир».

Как следует из пояснений ответчика, принимая во внимание значительную площадь общей территории, подлежащей освоению (12 га), вышеупомянутую сложность, связанную с отсутствием сетей, а также низкий спрос на объекты недвижимости, расположенные в рассматриваемом районе города, вышеуказанными обществами было принято решение о разделении рекреационного комплекса на очереди строительства, и их последовательном строительстве.

Для этого были утверждены общая концепция застройки, технико-экономические показатели, а также разработаны общие планировочные и архитектурно-строительные решения для застройки всех четырех земельных участков, включая спорный участок №138.

Разработка данной проектной документации первоначально осуществлялась на основании Договора подряда № 3/12/12-П на разработку проектной документации от 26.12.2012, а после присоединения к совместной деятельности ООО «Дрим Ленд» - на основании Договора подряда № 020715/6П от 06.07.2015 года.

В доказательства оплат за оказанные услуги по проектированию ответчиком представлены платежные поручения за период 2013-2014 г.г. с указанием назначения платежа.

В целях обеспечения возможности разработки проектной документации на всех земельных участках проведены необходимые геодезические, геологические и экологические изыскания, что подтверждается соответствующими отчетами исполнителей данных работ.

Учитывая, что строительство 1-ой и 2-ой очередей строительства должно было осуществляться на территории земельных участков по Фиолентовскому шоссе, 134 и 138, арендуемых ООО «Порфир», для данных объектов на основании вышеуказанных договоров на разработку проектной документации, были разработаны в полном объеме проектные решения для строительства 2-х семиэтажных зданий, 4-х четырехэтажных зданий, а также отдельно стоящего здания ресторана.

Во исполнение условий договора о совместном участии, ООО «Порфир» было получено архитектурно-планировочное задание №469 для размещения рекреационного комплекса на мысе Фиолент в Балаклавском районе г. Севастополя, утвержденное Главным архитектором города Севастополя 06.04.2009, а 17.05.2013 под №ГУО-4291 получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка: Объект «Рекреационный комплекс по Фиолентовскому шоссе, г. Севастополь», выданные Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации.

Проект строительства получил необходимые положительные заключения экспертизы, а для производства строительно-монтажных работ были получены разрешительные документы: декларация о начале выполнения строительных работ, зарегистрированная в соответствии с законодательством Украины инспекцией ГАСК в г.Севастополе 03.09.2013 под №СТ083132460860, а также разрешение на строительство №10, выданное 30.12.2014 управлением архитектуры и градостроительства г.Севастополя.

Судом первой инстанции также установлено, что для обеспечения застройки участков получены Технические условия для присоединения к электрическим сетям №1938/08 и заключен договор №25015-1938 (3058-15) об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям всех объектов на участках по Фиолентовскому шоссе,134-140.

Как пояснил ответчик суду первой инстанции и указано в отзыве на апелляционную жалобу, в соответствии с данным договором, на земельном участке по Фиолентовскому шоссе, 138 фактически выстроены необходимые трансформаторные подстанции, к ним от ПС-3 5/6кВ №7 подведены магистральные сети электроснабжения, а стоимость строительства превысила 23 000 000,00 рублей. Учитывая чрезвычайно высокую себестоимость подведения сетей водоснабжения и канализации, обществом было принято решение об использовании альтернативных способов решения проблемы. Так, для обеспечения водоснабжения всех 4-х земельных участков на земельном участке по Фиолентовскому шоссе,138 фактически осуществлено бурение и обустройство 3-х водонапорных скважин. В подтверждение указанных обстоятельств представлена копия паспорта артскважины №3/13 ООО «Порфир», составленный согласно техническим условиям проектирования и сооружения буровых скважин ГОСТ 2.04.02-84 (2013 год).

Проблема с канализированием была решена путем строительства собственных очистных сооружений, в которые должны поступать ливневые и канализационные стоки от объектов строительства со всех 4-х земельных участков. В подтверждение указанных доводов представлены договоры на поставку оборудования, товарные накладные и акты приема-передачи (л.д. 67-88, том 3).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО «Ортостат» действительно предпринимало меры для строительства оговоренного в Договоре аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

Кроме этого, из материалов дела следует, что ответчиком в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно: представлена для согласования фактически реализуемая схема поэтапного освоения всех 4-х земельных участков, которая была одобрена Градостроительным советом города, в связи с чем Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства № 22-ГПЗУ от 23.07.2015, утвержден Градостроительный план для строительства рекреационного комплекса в г. Севастополе по адресу: Фиолентовское шоссе 134, 136, 138 и 140.

Суд первой инстанции верно отметил, что описание месторасположения границ земельного участка согласно Градостроительного плана, включает в себя четыре земельных участка, в том числе земельный участок, находящийся в аренде у ответчика.

В подтверждение своей позиции, ответчик представил протокол №20 открытого Заседания Президиума Градостроительного Совета (при Департаменте Архитектуры и Градостроительства) от 09.10.2014, на котором рассматривался вопрос о строительстве рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 135, 136, 138, 140 и было принято решение поддержать инициативу строительства рекреационного комплекса по указанным четырём земельным участкам, а также создать инициативную группу по доработке концепции рекреационного комплекса.

На открытом заседании Президиума Градостроительного Совета при Департаменте Архитектуры и градостроительства, оформленном протоколом №28 от 04.12.2014, повторно обсуждался вопрос строительства рекреационного комплекса по Фиолентовскому шоссе, 134, 136, 138, 140.

Согласно выписки из протокола №31 открытого заседания Президиума градостроительного Совета 25.12.2014 принято решение рекомендовать выдачу Генерального плана застройки участков по Фиолентовскому шоссе 134, 136, 138, 140 в соответствии с проектными материалами.

На основании распоряжения Департамента Архитектуры и градостроительства города Севастополя от 23.07.2015 №22-ГПЗУ утвержден градостроительный план земельных участков с кадастровыми номерами: 91:02:001016:37, 91:01:006002:51; 91:01:006002:52, 91:01:006002:43 площадью 4,0 га, 2,0 га, 5,0 га, 3,0 га, расположенных в <...>, 138, 140, с разрешенным использованием: для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с номером RU94G-00000019, т.е. данный градостроительный план включал в себя все четыре земельных участка №134, 136, 138, 140.

Также судебная коллегия отмечает, что указанный градостроительный план был подготовлен на основании заявления ООО «Дрим Ленд», ООО «Ортостат» и ООО «Порфир», выписки из протокола открытого заседания Президиума Градостроительного Совета от 25.12.2014 и договора о совместном участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г.Севастополе от 05.02.2014.

Таким образом, поскольку в силу норм Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка является исходным документом для проектирования и строительства и необходим для разработки проектной документации для строительства объектов капитального строительства, выдачи разрешения на строительство и ввода объектов в эксплуатацию, суд первой инстанции верно указал, что действия государственных органов города Севастополя, в т.ч. по утверждению (выдаче) одного градостроительного плана на все арендованные земельные участки, который был подготовлен на основании документов о совместном участии в строительстве единого рекреационного комплекса вышеуказанными Обществами, свидетельствуют об одобрении совместного использования именно четырех земельных участков №134, 136, 138, 140, расположенных на Фиолентовском шоссе в городе Севастополе для строительства рекреационного комплекса.

Однако, несмотря на это, Департамент воспрепятствовал приведению ранее заключенного договора аренды в соответствие с законодательством РФ, лишив тем самым Общество возможности продолжить освоение земельного участка, а после, в январе 2017 года обратился с требованием к Обществу об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства рекреационного комплекса, и в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.

Как указал Арбитражный суд Центрального округа в своем постановлении от 01.11.2017 по делу №А84-590/2017, решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные и исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота с учетом прав и законных интересов каждой из сторон, а также установив, что еще до истечения срока завершения застройки спорного земельного участка, предусмотренного договором аренды, а именно 16.03.2016 ответчик во исполнение требований статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» и Постановления Правительства Севастополя от 21.12.2015 №1250-ПП «Об утверждении Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014 года» и в установленные сроки обратился в адрес ДИЗО с заявлением о перезаключении договора аренды, которое фактически было рассмотрено не в пределах 30-дневного срока, а лишь 06.12.2016 и безосновательно оставлено без удовлетворения, что явилось предметом обжалования в суде, по результатам которого, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017 по делу №А84-5320/2016 указанное решение ДИЗО было признано незаконным, и суд обязал Департамент совершить предусмотренные Порядком действия, направленные на заключение с ООО «Ортостат» договора аренды спорного земельного участка, которое на момент рассмотрения данного спора в суде первой инстанции по существу не исполнено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии со стороны истца препятствий для осуществления ответчиком взятых на себя обязательств по спорному договору. Соответственно, данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности, а ответчик в свою очередь напротив предпринимал все меры для реализации взятых на себя обязательств по спорному договору, что свидетельствует об отсутствии порока поведения арендатора.

В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2018 по делу №А84-419/2017 суд кассационной инстанции также обращал внимание на то, что действия арендодателя по безосновательному уклонению от перезаключения в установленные сроки договора аренды земельного участка, ранее заключенного по законодательству Украины по требованию арендатора с целью его приведения в соответствие с законодательством РФ не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны договора.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта.

Кроме того следует отметить, что в силу возникших изменений нормативно-правового регулирования градостроительных отношений Севастополя после начала действия законодательства РФ (18.03.2014), требующих получения определенного пакета документов в государственных органах для возможности осуществления строительства на ранее учтенном земельном участке в силу норм Градостроительного кодекса РФ, а именно: необходимо провести кадастрирование земельного участка, согласовать его границы, получить межевой план, градостроительный план, на основании которого начать разработку проектной документации и получить разрешение на строительство (статьи 44, 48, 52 Градостроительного кодекса РФ, статьи 14, 22 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственном кадастре недвижимости»), а также привести прежние договорные отношения в соответствие с законодательством РФ, то следует признать, что ответчиком активно предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что ответчик не мог получить градостроительный план на основании договора аренды, заключенного по законодательству Украины, и в принятой в Украине системе кадастровых координат, а такая возможность появляется только после установления границ земельного участка в соответствии с требованиями РФ, проведения кадастровых работ по внесению сведений в соответствующий реестр недвижимости РФ, подготовки межевого плана и постановки на кадастровый учет.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание, что Севреестр был создан 05.06.2014, а полномочия в сфере государственного кадастрового учета возложены на него с 10.07.2014 на основании Соглашения между Росреестром и Правительством Севастополя от 27.05.2014 №35, порядок же подготовки, согласования и утверждения плана границ земельных участков был утвержден Постановлением Правительства Севастополя от 10.04.2015 №277-ПП, т.е. спустя более года после начала действия на территории города Севастополя законодательства РФ, а поэтому в любом случае ответчик не мог получить утвержденный градостроительный план земельного участка ранее середины 2015 года.

В связи с изложенным доводы истца об отсутствии объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, что привело к тому, что город Севастополь лишен того, ради чего заключался Договор, при изложенной выше установленной судом совокупности обстоятельств, также обоснованно были отклонены судом.

Судебная коллегия, исходя из вышеуказанного, считает верным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ДИЗО о расторжении договора аренды земли и в удовлетворении производных требований – о возврате земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку апелляционная жалоба, в удовлетворении которой было отказано, подана государственным органом уровня субъекта РФ, освобожденным от уплаты государственной пошлины, вопрос о судебных расходах не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.12.2017 по делу №А84-2218/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Е.А. Остапова


Судьи И.В. Евдокимов


Ю.В. Колупаева