Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А40-81213/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-81213/24-72-614
г. Москва
11 июля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2024года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Немовой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиянгировым Р.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ" (г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2011, ИНН: <***>, КПП: 775101001)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

о признании незаконным Решения Управления Росреестра по Москве об отказе в регистрации прекращения права собственности АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 16.01.2024 № КУВД-001/2023-46517272/3.

об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать прекращение права собственности Акционерного Общества «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3 в связи с отказом правообладателя от права собственности.

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1 по дов. от 27.12.2023г., диплом

от заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 09.02.2024г., удост., диплом

УСТАНОВИЛ:

АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее также - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр, Управление) об отказе в регистрации прекращения права собственности Заявителя на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3, оформленного Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 16.01.2024 КУВД-001/2023-46517272/3, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Общества на указанный земельный участок.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражало по доводам письменного отзыва.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:3 с адресом местоположения: г. Москва, п. Сосенское, <...>

Общество обратилось в Управление Росреестра по Москве (далее также – Управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на указанный земельный участок в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении указано, что Обществом на указанном земельном участке в установленном порядке было осуществлено строительство двух жилых блокированных домов № 4 и № 6 (назначение – многоквартирный дом), в составе застройки территории центральной части деревни Николо-Хованское.

Жилой блокированный дом № 11 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2016 № 77-245000-007358-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Жилой блокированный дом № 15 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.07.2016 № 77-245000-007360-2016, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Жилой блокированный дом № 11 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:599 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, <...>.

Жилой блокированный дом № 15 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:777 с назначением «многоквартирный дом» по адресу: Москва, п. Сосенское, <...>.

Обязательства Общества как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов перед участниками долевого строительства выполнены.

Целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности является соблюдение основных принципов земельного законодательства, в т.ч. принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3 сформирован под вышеуказанными жилыми блокированными домами, каждый из которых имеет назначение «многоквартирный дом», с общей для жителей домов территорий, элементами благоустройства в границах, в которых данный участок переходит в собственность собственников помещений этих домов как общее имущество.

Обществом в заявлении также указано, что данный земельный участок находится в частной собственности, является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется, в связи с чем не требуется принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества г. Москвы. Также в заявлении указано на отсутствие в законодательстве запрета на формирование единого земельного участка, на котором расположено два и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе в составе комплексной застройки, в связи с чем заявитель просил рассмотреть заявление с учетом данной информации.

18.10.2023 Управление вынесло решение о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2023-46517272/1, указав на следующее:

В соответствии со ст. 287.6 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором данный дом расположен, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном участке объекты.

В случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Согласно ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, за исключением образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Подготовка схемы расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, обеспечивается органом государственной власти или органом местного самоуправления, или собственниками помещений в многоквартирном дома (п.2.3 ст. 11.10 ЗК РФ).

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома.

У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством.

Исходя из смысла частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют.

Кроме того, на земельном участке расположены жилые дома блокированной застройки.

Учитывая данный факт, сообщено о невозможности регистрации права общей долевой собственности квартир, признанных в силу ст. 16 Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ домами блокированной застройки, на земельный участок в силу статьи 36 ЖК РФ.

Пунктом 40 статьи 1 ГрК РФ домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Исходя из положений Закона № 476-ФЗ, такие блоки могут быть учтены с ЕГРН как с видом объекта недвижимости «здание», так и с видом объекта недвижимости «помещение», в частности квартира в многоквартирном доме.

При этом по смыслу статьи 16 Закона № 476-ФЗ вне зависимости от вида объекта недвижимости, указанного в ЕГРН, считается, что соответствующий объект недвижимости изначально создавался как блок, указанный в п.2. ч.2. ст. 49 ГрК РФ (в ред., действующей до 01.03.2022) – дом блокированной застройки, указанный в п. 40 ст. 1 ГрК РФ (в ред. действующей с 01.03.2022). В этой связи положения ст. 16 Закона № 189-ФЗ применению не подлежат.

Земельные участки под объектами недвижимости (домами блокированной застройки), сведения о которых приведены в соответствие с действующим законодательством в порядке, установленном в ЗК РФ, в т.ч. соответствующие земельные участки могут быть образованы путем раздела соответствующего ранее учтенного земельного участка.

Для получения дополнительной информации в Департамент городского имущества направлен соответствующий запрос.

Рекомендовано осуществить раздел земельного участка под домом блокированной застройки на индивидуальный земельный участок, находящегося под каждым блоком в доме блокированной застройки.

В дальнейшем, 16.01.2024 Управлением вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав, оформленное Уведомлением КУВД-001/2023-46517272/3.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае, земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества – другим лицам (собственникам помещений в жилых домах).

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа. Земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать в силу закона заявителю.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 указанного Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. К указанному в части 1 настоящей статьи прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на эти земельный участок или земельную долю ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 2 ст. 56 Закона № 218-ФЗ).

В силу ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Суд находит необоснованной ссылку Управления на ч. 4 ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающими обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления по формированию (образованию) земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, поскольку у органов государственной власти (органов местного самоуправления) обязанность образовывать (формировать) земельные участки под многоквартирными домами возникает в случае, если такой земельный участок не образован до введения в действие Земельного кодекса РФ (пункт 3 статьи 16 ЗК РФ).

В то время как спорный земельный участок является сформированным (образованным), его границы внесены в ЕГРН (проведен кадастровый учет) и его образование не требуется.

Ссылаясь на п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, согласно которой образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, за исключением образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, Управление не учитывает следующее.

В статье 11.3 ЗК РФ говорится о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и, как указано выше, не подлежит образованию, так как уже сформирован.

В связи с чем, неприменимы к рассматриваемой ситуации и нормы ст. 11.10 ЗК РФ, регулирующей порядок подготовки схемы расположения земельного участка с расположенным на нем многоквартирным домом, на которые ссылается Управление.

Как следует из материалов дела, строительство жилых домов на спорном земельном участке и дальнейшая реализация помещений в них осуществлялись в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Строительство жилых домов осуществлялось застройщиком на основании разрешения на строительство от 25.06.2012 № RU50503000-504-12-р/с, выданного администрацией Ленинского района Московской области, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:946, из которого впоследствии был образован спорный земельный участок.

По окончании строительства жилые дома введены в эксплуатацию разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 14.07.2016 № 77-245000-007365-2016 и 77-245000-007367-2016, выданными Мосгосстройнадзором.

Жилой блокированный дом № 4 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:621 с назначением «многоквартирный дом», ему присвоен адрес: Москва, п. Сосенское, <...>.

Жилой блокированный дом № 6 поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120111:610 с назначением «многоквартирный дом», ему присвоен адрес: Москва, п. Сосенское, <...>.

Заключением кадастрового инженера подтверждается, что территория земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120111:3 включает в себя здания (жилые блокированные дома) с кадастровыми номерами 77:17:0120111:610 и 77:17:0120111:621,

После завершения строительства помещения в жилых домах были переданы участникам строительства по передаточным актам.

Обязательства застройщика по переданным третьим лицам объектам являются исполненными. На переданные объекты зарегистрировано право собственности третьих лиц, что подтверждается сведениями ЕГРН. Заявитель не владеет помещениями в выстроенных домах.

Более того, условиями договоров участия в долевом строительстве (копия договора прилагается) определено, что земельный участок под жилым домом, элементы благоустройства, объекты озеленения являются общим имуществом (п. 1.5 договора). При возникновении у участника права собственности на жилое помещение у него возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая пропорциональна общей площади жилого помещения (п. 7.1.5 договора).

Также и актами приема-передачи жилых помещений, подписанными с участниками долевого строительства, определено, что с момента регистрации права собственности участника на объект участник приобретает пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности объекта в доме и право общей долевой собственности на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом (копии актов прилагаются).

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в дело документами.

Согласно ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в т.ч. в редакции на момент ввода домов в эксплуатацию), данный закон регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном и (или) ином объекте недвижимости.

Статьей 2 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительства 25.06.2012 и на дату ввода домов в эксплуатацию 14.07.2016) предусматривалось, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

При этом в соответствии с ч. 2.3 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004, действие данного Закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений законодательства следует, что Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 общее имущество в жилом доме (многоквартирном или ином, создаваемом с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе и в домах блокированной застройки) также отнесено к объектам долевого строительства, на которое у таких участников, наряду с передаваемым объектом, возникает право собственности.

В соответствии со ст. 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежат на праве общей долевой собственности имущества, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу п. 3 ст. 287.5 ГК РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности.

В данном случае, расположенный под жилыми домами спорный земельный участок сформирован и предназначен для удовлетворения потребностей собственников помещений (квартир) в таких домах, входит в состав принадлежащего им на праве общей долевой собственности в силу вышеназванных положений законодательства.

При этом действующее законодательство не содержит запрета на размещение нескольких жилых домов на едином земельном участке.

Относительно ссылки Управления на п. 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и статью 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд полагает необходимым отметить следующее.

Пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющий понятие блокированного дома («жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок)», вступил в силу с 01.03.2022 г. в связи с внесением в статью 1 ГрК РФ изменений Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Данные изменения законодательства вступили в силу с 01.03.2022 и не действовали на момент строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов на спорном земельном участке. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ до 01.03.2022 не содержала определение дома блокированной застройки.

Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ч. 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действующей на момент строительства и ввода домов в эксплуатацию) было определено, что государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации ряда объектов капитального строительства, в том числе, жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

В соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, определяет многоквартирный дом как здание, состоящее из двух и более квартир, а также имущества, находящегося в общей собственности и указанного в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 данного Кодекса.

Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом (Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2023 по делу А52-2531/2022).

Для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 307-ЭС23-2496 от 20.06.2023 по делу А52-2531/2022).

В соответствии с разрешительной документацией, жилые дома на спорном земельном участке состоят из 4 и 10 блок-секций и квартир. Вместе с тем, данные объекты имеют общее имущество в виде общего земельного участка, расположенного под ними. Права участников долевого строительства зарегистрированы на жилые помещения - квартиры.

В указанном случае наличие общего земельного участка под жилыми домами не отвечает признаку обособленности для каждого блока, поименованному в п. 2 ч. 2 ст.49 ГрК РФ, поскольку каждый блок (квартира) не располагается на отдельно сформированном земельном участке.

Также суд отмечает, что согласно заключения кадастрового инженера, представленного в дело, жилые дома с кадастровыми номерами 77:17:0120111:599 и 77:17:0120111:777 с наименованием «жилой блокированный дом» имеют назначение: «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа», 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу А66-17449/2014 об оспаривании решения регистрирующего органа, выражена правовая позиция о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), а также указано, что условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса.

Аналогичная правовая позиция содержится и определении Верховного Суда РФ от 11.11.2022 по делу А14-11599/2021, где также указывается, что по условиям заключенных заявителем (застройщиком) и участниками долевого строительства договоров участия в долевом строительстве к последним наряду с правом собственности на нежилые помещения в возведенном объекте переходит право общей долевой собственности и на земельный участок, занятый данным объектом.

В материалы дела предоставлены договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и третьими лицами, из условий которых следует, что земельный участок под жилым домом, элементы благоустройства, объекты озеленения являются общим имуществом (пункт 1.5). Согласно п. 7.1.5 данных договоров, при возникновении у участника права собственности на жилое помещение у него возникает доля в праве собственности на общее имущество, которая пропорциональна общей площади жилого помещения.

Как следует из актов приема-передачи жилых помещений, подписанных с участниками долевого строительства по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве, с момента регистрации права собственности участника на объект участник приобретает пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности объекта в доме и право общей долевой собственности на общее имущество в доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом.

В связи с чем, исходя из положений ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, установив, что спорный земельный участок предоставлен в целях жилищного строительства, а также, исходя из того, что разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию подтверждается введение в эксплуатацию малоэтажной жилой застройки, а также, исходя из содержания договоров долевого участия, суд соглашается с доводами заявителя о том, возведенные ответчиком объекты соответствуют признакам правового регулирования многоквартирных домов, и у участников долевого строительства с момента возникновения права собственности на переданные объекты возникло право общей долевой собственности на общее имущество в виде земельного участка, на котором расположены жилые дома, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией.

Суд также отмечает, что в силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В данном случае земельный участок, сформированный для размещения жилых домов, объекты в которых переданы и принадлежат в настоящее время физическим лицам, предназначен исключительно для обслуживания и использования объектов долевого строительства.

Сохранение права собственности одного лица (в данном случае застройщика) на земельный участок, на котором расположены объекты, имеющие другого собственника (в данном случае собственников квартир в жилых домах), нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, разрывает общий правовой режим этих объектов, делает невозможным их надлежащее использование.

Следовательно, спорный земельный участок не может находиться в собственности застройщика.

Иной подход нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд также отмечает, что ссылка в решении об отказе на необходимость разделения земельного участка под домом блокированной застройки на участки под каждым блоком не обоснована, поскольку после ввода объектов в эксплуатацию и передачи в них объектов по передаточным актам застройщик уже не владеет земельным участком, не вправе им распоряжаться, осуществлять какие-либо действия с ним, в том числе производить раздел такого участка.

В свою очередь, собственники помещений в указанных домах вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими домов, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таких домах.

Кроме того, Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке. Таким образом, в законодательстве в настоящее время отсутствуют требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3 в связи с отказом застройщика от такого права является незаконным.

При этом отказ застройщика от права собственности на земельный участок ни при каких обстоятельствах не влияет и не может влиять на права и законные интересы третьих лиц.

Согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ и п. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В данном случае наличие законных оснований для принятия оспариваемого решения не доказал.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом указанные обстоятельства установлены, в связи с чем, требования заявителя подлежит удовлетворением в возложением в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ на заинтересованное лицо обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.4, 65, 71, 81, 110, 123, 156, 167- 170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным полностью Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в регистрации прекращения права собственности акционерного общества «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3, оформленное Уведомлением об отказе в государственной регистрации от 16.01.2024 КУВД-001/2023-46517272/3.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в 10 дневный срок с даты вступления решения в законную силу зарегистрировать прекращение права собственности акционерного общества «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120111:3 в связи с отказом правообладателя от права собственности.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова