Решение от 11 сентября 2025 г. по делу № А40-311874/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-311874/24-125-2217
г. Москва
12 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2025года

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Фоминым Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАСИЛЕК" (125183, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ АКАДЕМИЧЕСКАЯ, Д. 73, К. 3, ПОМЕЩ. II К 1-10 ЭТ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2017, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, 123112, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 31.10.2024, предъявлен паспорт и документ ВЮО)

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-833/24 от 26.12.2024, предъявлен паспорт и документ ВЮО),

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "ВАСИЛЕК" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенный по адресу: <...>, пом. ЗН с кадастровым номером: 77:09:0003019:3683, общей площадью 138,2 кв. м. в следующей редакции: Пункт 3.1 Цена объекта составляет 23 152 185 (двадцать три миллиона сто пятьдесят две тысячи сто пятьдесят восемь) руб. Пункт 3.4 Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 275 621 руб. 25 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 16 октября 2024 г. Обществом с ограниченной ответственностью «Василек» (ООО «Василек») было получено Уведомление от Департамента городского имущества города Москвы № 33-5-101773/24-(0)-6 с проектом договора купли-продажи недвижимости на объект, расположенный по адресу: <...>, пом. ЗН, с кадастровым номером 77:09:0003019:3683, общей площадью 138,2 кв. м.

Сторонами проекта договора купли-продажи недвижимости являются ООО «Василек», в лице Генерального директора ФИО3, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», и Департамент городского имущества города Москвы, в лице заместителя начальника Управления приватизации городского имущества Департамента городского имущества города Москвы ФИО4, действующего на основании доверенности от 05 февраля 2024 г., удостоверенной нотариусом города Москвы ФИО5, зарегистрированной в реестре за № 77/1955-н/77-2024-3-505, именуемый в дальнейшем «Продавец».

Посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, Истец направил Ответчику протокол разногласий в части цены объекта недвижимости с Отчетом об оценке №17.10/15-24 от 28 октября 2024 года, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Гранд Реал».

№ пункта договора

Редакция Продавца

Редакция Покупателя

3.1.

Цена объекта составляет 24 184 000 (двадцать четыре миллиона сто восемьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Цена объекта составляет 18 205 781 (Восемнадцать миллионов двести пять тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 00 коп.

Абз 3 п. 3.4.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 287 904 (двести восемьдесят семь тысяч девятьсот четыре) руб. 77 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 216 735 (двести шестнадцать тысяч семьсот тридцать пять) руб. 49 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

На основании Отчета об оценке №17.10/15-24 от 28 октября 2024 года, выполненного ООО «Гранд Реал», Истец предложил Ответчику заключить договор с условием о цене объекта в размере 18 205 781 (Восемнадцать миллионов двести пять тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 00 коп.

В настоящее время ответ на протокол разногласий так и не поступил.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 14 апреля 2025 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Вердикт-Оценка» эксперту ФИО6, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, с постановкой перед экспертом вопроса:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 138,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 3Н, с кадастровым номером: 77:09:0003019:3683 на дату 10.09.2024?

Согласно экспертному заключению ООО «Вердикт-Оценка» экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 138,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пом. ЗН, с кадастровым номером: 77:09:0003019:3683 на дату 10.09.2024 составляет: 23 152 185 (Двадцать три миллиона сто пятьдесят две тысячи сто восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 23 152 185 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Вердикт-Оценка» без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Вердикт-Оценка» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 10.09.2024 составляет 23 152 185 рублей.

Оснований считать экспертное заключение ООО «Вердикт-Оценка» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Оценочная экспертиза».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 50 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 300 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ВАСИЛЕК" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. ЗН с кадастровым номером: 77:09:0003019:3683, общей площадью 138,2 кв. м. изложив:

Пункт 3.1. Договора абзац 1 в следующей редакции:

Цена объекта составляет 23 152 185 (двадцать три миллиона сто пятьдесят две тысячи сто пятьдесят восемь) руб. в соответствии заключением ООО «Вердикт-Оценка» от 30.05.2025.

Пункт 3.4. Договора абзац 3 в следующей редакции:

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 275 621 руб. 25 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "ВАСИЛЕК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 48 300 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья К.С. Самодурова