Постановление от 5 апреля 2026 г. 3 ААС (Третий арбитражный апелляционный суд)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-31788/2024
г. Красноярск
06 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2026 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пластининой Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Паюсова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кондратюк Д.Г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 27 мая 2025 года по делу № А33-31788/2024,

при участии:

от истца - Прокуратуры Красноярского края: ФИО2, прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение ТО № 355762;

от ответчика - администрации Краснотуранского района Красноярского края:

ФИО3, представителя по доверенности от 08.12.2025,

ответчик - ФИО1; ФИО4, представителя по доверенности от 04.09.2025 серии 24 АА 5217528,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края в интересах муниципального образования Краснотуранский район Красноярского края в лице администрации Краснотуранского района Красноярского края (далее – материальный истец, администрация) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Краснотуранского района Красноярского края и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) со следующими требованиями:

1. Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № 02 муниципального имущества по лоту № 4 от 02.05.2023, заключённый между администрацией Краснотуранского района Красноярского края и ИП ФИО1

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать

ИП ФИО1 возвратить администрации имущественный комплекс, расположенный по адресу: <...>, состоящий из:

- нежилого помещения - стр. 9, пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:239, площадью 449,7 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого помещения - стр. 8, пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:78, площадью 129,5 кв.м., 2001 года постройки;

- нежилого здания - стр. 7 с кадастровым номером 24:22:0401030:68, площадью

84,0 кв.м., 1975 года постройки;

- нежилого здания - стр. 6 с кадастровым номером 24:22:0401030:65, площадью

8,9 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого здания - стр. 5 с кадастровым номером 24:22:0401030:69, площадью

84,5 кв.м., 1996 года постройки;

- нежилого здания - стр. 4 с кадастровым номером 24:22:0401030:67, площадью

19,3 кв.м., 1995 года постройки;

- земельного участка с кадастровым номером 24:22:0401030:26, площадью

14785 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22.01.2025 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза собственности».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27.05.2026 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик, ИП ФИО1, обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на следующие доводы:

- отчет о стоимости недвижимого имущества, отклоненный судом первой инстанции, имеет юридическую силу, в надлежащем порядке не обжалован, в судебных заседаниях не опровергнут, в связи с чем судом первой инстанции сделан безосновательный вывод о том, что оценка имущества фактически не проводилась, поскольку заключение договора купли-продажи не является основанием для признания недействительным его условия о размере продажи,

- судом первой инстанции неправомерно отклонен довод о применении годичного срока исковой давности, поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен по результатам торгов, следовательно, является оспоримой сделкой;

- применение последствия признания сделки недействительной в виде односторонней реституции применительно к состоявшейся сделке является необоснованным, суду необходимо было применить двустороннюю реституцию.

Ответчик, администрация, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддерживает доводы жалобы.

Процессуальный истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016

№ 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 21.07.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Учитывая замену судьи, на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с самого начала.

Указанные документы в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела, как представленные во исполнение определения суда.

От стороны также неоднократно поступали дополнительные пояснения по обстоятельствам дела.

В судебном заседании после отложения до начала исследования доказательств председательствующим объявлено, что в суд апелляционной инстанции от ответчика - администрации поступили письменные пояснения по делу с приложением копий документов.

Представитель ответчика – ИП ФИО1 представил суду дополнения к апелляционной жалобе.

Документы приобщены к материалам дела.

ИП ФИО1, его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы. Просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Дали пояснения по вопросам суда.

Представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Дал пояснения по вопросам суда.

Представитель ответчика - администрации изложил возражения на апелляционную жалобу. Просит суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Дал пояснения по вопросам суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ИП ФИО1 08.07.2019 заключен договор аренды № 6 недвижимого имущества (имущественного комплекса), являющегося муниципальной собственностью района, расположенного по адресу: Краснотуранский район, с. Краснотуранск, ул. Дружбы, 7, состоящего из:

- нежилого помещения - стр. 9, пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:239, площадью 449,7 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого помещения - стр. 8 пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:78, площадью 129,5 кв.м., 2001 года постройки;

- нежилого здания - стр. 7 с кадастровым номером 24:22:0401030:68, площадью

84,0 кв.м., 1975 года постройки;

- нежилого здания - стр. 6 с кадастровым номером 24:22:0401030:65, площадью

8,9 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого здания - стр. 5 с кадастровым номером 24:22:0401030:69, площадью

84,5 кв.м., 1996 года постройки;

- нежилого здания - стр. 4 с кадастровым номером 24:22:0401030:67, площадью

19,3 кв.м., 1995 года постройки;

- земельного участка с кадастровым номером 24:22:0401030:26, площадью

14 785 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

По заявлению ИП ФИО1 в отношении приведенных объектов недвижимости проведен электронный аукцион по приватизации № 5274081-4 от 26.04.2023 (лот № 4), по результатам которого ответчик признан победителем и с ним 02.05.2023 администрацией заключен договор купли-продажи № 02 муниципального имущества по лоту № 4.

В соответствии с пунктом 1.2 договора продавец продает имущественный комплекс объектов, расположенный по адресу: <...>. 7, состоящий из:

- нежилого помещения - стр. 9, пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:239, площадью 449,7 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого помещения - стр. 8 пом. 2 с кадастровым номером 24:22:0401030:78, площадью 129,5 кв.м., 2001 года постройки;

- нежилого здания - стр. 7 с кадастровым номером 24:22:0401030:68, площадью 84,0 кв.м., 1975 года постройки;

- нежилого здания - стр. 6 с кадастровым номером 24:22:0401030:65, площадью

8,9 кв.м., 1999 года постройки;

- нежилого здания - стр. 5 с кадастровым номером 24:22:0401030:69, площадью 84,5 кв.м., 1996 года постройки;

- нежилого здания - стр. 4 с кадастровым номером 24:22:0401030:67, площадью 19,3 кв.м., 1995 года постройки;

- земельного участка с кадастровым номером 24:22:0401030:26, площадью

14 785 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

Согласно пункту 1.5 договора на момент заключения настоящего договора купли-продажи муниципального имущества, имущественный комплекс объектов имеет обременение: аренда, сроком до 10.07.2024, на основании договора аренды недвижимого имущества (имущественного комплекса), являющегося муниципальной собственность от 08.07.2019 № 6 с ИП ФИО1

Пунктом 3.1 договора, установленная по итогам аукциона цена продажи имущества, указанного в разделе 1 настоящего договора, составляет 3 070 000 руб. с учетом налога на добавленную, стоимость.

По акту приема-передачи от 03.05.2023 имущество передано индивидуальному предпринимателю ФИО1

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности зарегистрировано за индивидуальным предпринимателем ФИО1 16.05.2023.

В целях проведения оценки отчуждаемого имущественного комплекса Администрацией Краснотуранского района с ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности» заключен договор о проведении оценочной экспертизы, во исполнение которого обществом представлен отчет № 02/13/02 от 13.02.2023 об определении стоимости объектов недвижимости по адресу: <...>, в сумме 3 070 000 руб., подписанный оценщиком ФИО5

Из представленных в материалы дела объяснений ФИО5 от 18.09.2024 следует, что оценка вышеприведенных объектов муниципальной собственности ею не производилась, отчет №02/13/02 от 13.02.2023 не составлялся и не подписывался.

Постановлением следователя Краснотуранского межрайонного следственного отдела ГСУ СК РФ по Красноярскому краю от 12.09.2024 в отношении неустановленных лиц администрации Краснотуранского района Красноярского края возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 УК РФ.

Из материалов уголовного дела следует, что стоимость имущества, указанная в отчете №02/13/02 от 13.02.2023, является явно заниженной, реальная его цена по состоянию на 13.02.2023 составляет 4 880 200 руб., что подтверждается справкой ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» от 02.09.2024 № 794.

Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора купли-продажи земельного участка от 02.05.2023 процедуры оценки имущества, в нарушение требований о предоставлении публичного имущества с проведением конкурентных процедур, по льготной цене, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 35 Федерального закона от 17.01.1992

№ 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего, Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьями 1, 12, 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьями 8, 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего, Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», пунктами 8, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 9 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что заключенный сторонами договор купли-продажи от 02.05.02023 № 2 является ничтожным. В применении заявленного срока исковой давности с учетом положений статей 179, 181, 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положений пунктов 1, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» также отказал, исковые требования удовлетворил. Применил последствия недействительности сделки в виде возврата имущества в муниципальную собственность.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего дела является требование о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата администрации имущественного комплекса.

Между администрацией и ИП ФИО1 08.07.2019 заключен договор аренды № 6 недвижимого имущества (имущественного комплекса).

По заявлению ИП ФИО1 в отношении объектов аренды недвижимости проведен электронный аукцион по приватизации № 5274081-4 от 26.04.2023 (лот № 4), по результатам которого ответчик признан победителем и с ним 02.05.2023 администрацией заключен договор купли-продажи № 02 муниципального имущества по лоту № 4.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, для целей определения выкупной стоимости имущества, реализуемого в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки является обязательным.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего, Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной, независимым оценщиком, то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Как установлено судами, в рассматриваемом случае оценка переданных по договору купли-продажи объектов недвижимости проведена с нарушением действующего законодательства, на что указывал в своих доводах прокурор.

С учетом вышеизложенного, следовательно, факт непривлечения независимого оценщика, равно как и факт признания проведения процедуры оценки с нарушением действующего законодательства, не является безусловным основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных в числе иных органами местного самоуправления, и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной в числе иных органами местного самоуправления.

Обращение прокурора с иском должно иметь целью защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов государства либо неопределенного круга лиц, то есть в защиту публичного интереса, и влечь за собой реальное восстановление прав и законных интересов. При этом прокурор несет процессуальные обязанности истца и должен представить доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая им сделка привела к нарушению прав лица, в защиту интересов которого он обращался.

В обоснование иска прокурор представил доказательства, подтверждающие факт продажи муниципального недвижимого имущества по заниженной цене, указав, что сделка по отчуждению муниципального имущества по цене, установленной не в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, нарушает права муниципального образования Краснотуранский район на эффективное использование муниципального имущества, получение в бюджет равноценного возмещения - действительной (рыночной) стоимости объектов муниципальной собственности.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Из материалов уголовного дела следует, что стоимость имущества, указанная в отчете № 02/13/02 от 13.02.2023, является явно заниженной, реальная его цена по состоянию на 13.02.2023 составляет 4 880 200 руб., что подтверждается справкой

ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» от 02.09.2024 № 794.

В материалы дела прокуратурой края представлена справка ООО «Оценочная компания «ПаритетЪ» от 02.09.2024 № 794, которая выполнена специалистом в области «Оценка недвижимости» ФИО6

Суд первой инстанции дал оценку указанному документу, указав, что справка в рамках консультационных исследований отражает результаты анализа коньюктуры рынка недвижимости с учетом спроса, предложения, курсов валют и прочих факторов, в связи с чем дает представление об ориентировочной рыночной стоимости спорного имущества и может быть принята судом в качестве одного из доказательств неправомерности составления отчета об оценке, которое оценивается судом в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно примечанию к справке, она не является отчетом об оценке рыночной стоимости и не является ориентиром для конкретной сделки.

Возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, предусмотрена также статьей 13 Закона об оценочной деятельности, абзацем третьим пункта 50 Постановления № 50, пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Вместе с тем, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины, являвшейся обязательной для сторон сделки, может быть рассмотрен в рамках рассмотрения дела о признании сделки недействительной (положения пунктов 1, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, определение ВАС РФ от 22.05.2012 № ВАС-5815/12 по делу № А76-8773/2011).

В то же время указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку суд правомерно пришел к выводу, что при совершении оспариваемой сделки нарушен явно выраженный запрет на приватизацию земельного участка, на котором расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности, не участвующие в приватизации.

Согласно подпунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы не определённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:22:0401030:26, переданном по спорному договору в собственность ФИО1, помимо объектов, участвовавших в приватизации, расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности Краснотуранского района:

- нежилое здание с кадастровым номером 24:22:0401030:66 по адресу: <...>, площадью 222,4 кв.м., 1990 года постройки;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:22:0401030:71 по адресу: <...>, площадью 95,9 кв.м., 1994 года постройки;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:22:0401030:77 по адресу: <...>, площадью 18,7 кв.м., 1999 года постройки;

а также нежилые здания, отдельные помещения в которых принадлежат муниципальному образованию Краснотуранский район:

- здание с кадастровым номером 24:22:0401030:74 по адресу: <...>, площадью 101,8 кв.м., 1990 года постройки, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:76, 24:22:0401030:75;

- здание с кадастровым номером 24:22:0401030:72 по адресу: <...>, площадью 187,2 кв.м., 2001 года постройки, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:78 (отчуждено ФИО1 на торгах) и 24:22:0401030:73;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:22:0401030:70 по адресу: <...>, площадью 834,8 кв.м., 1984 года постройки, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:239 (отчуждено ФИО1 на торгах) и 24:22:0401030:238, 24:22:0401030:244, 24:22:0401030:245.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, (выписка из ЕГРН от 19.03.2025, том 3, л.д. 50, межевой план (представлен в приложении к отзыву администрации от 08.04.2025 через информационный ресурс «Картотека арбитражных дел»), что на земельном участке с кадастровым номером 24:22:0401030:26, переданном по спорному договору в собственность ФИО1, помимо объектов, участвовавших в приватизации, расположены нежилые здания, отдельные помещения в которых принадлежат муниципальному образованию Краснотуранский район:

- здание с кадастровым номером 24:22:0401030:72 по адресу: <...>, площадью 187,2 кв.м., 2001 года постройки, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:78 (отчуждено ФИО1 на торгах) и 24:22:0401030:73;

- нежилое здание с кадастровым номером 24:22:0401030:70 по адресу: <...>, площадью 834,8 кв.м., 1984 года постройки, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:239 (отчуждено ФИО1 на торгах) и 24:22:0401030:238, 24:22:0401030:244, 24:22:0401030:245.

Согласно публичной кадастровой карте (схема представлена прокуратурой с ходатайством о приобщении документов к материалам дела через информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» 12.12.2025) фактически на земельном участке предпринимателя находится только та часть здания с кадастровым номером 24:22:0401030:70 по адресу: <...>, в которой находится помещение ему принадлежащее с кадастровым номером 24:22:0401030:239, помещение имеет отдельный вход.

Здание с кадастровым номером 24:22:0401030:72 по адресу: <...>, площадью 187,2 кв.м., 2001 года постройки, является муниципальной собственностью и полностью находится на земельном участке предпринимателя, состоит из двух помещений с кадастровыми номерами 24:22:0401030:78 (отчуждено ФИО1 на торгах) и 24:22:0401030:73, которое также находится в муниципальной собственности.

Из пояснений администрации от 05.11.2025 следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что помещение с кадастровым номером: 24:22:0401030:73 (стр.8 пом.1), площадью 57,7 кв.м., расположенное в здании с кадастровым номером 24:22:0401030:72 муниципалитетом не использовалось.

В соответствии с пунктом 9 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 земельного кодекса РФ.

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С учетом изложенного выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при совершении оспариваемой сделки нарушен явно выраженный запрет на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 24:22:0401030:26, на котором расположены объекты, находящиеся в муниципальной собственности, не участвующие в приватизации.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, осуществление сделки в отношении публичного имущества с нарушением императивных требований, в частичности, приватизации земельного участка, на котором расположены объекты муниципальной собственности, влечет ее ничтожность.

Выводы суда первой инстанции в данной части основаны на верном толковании норм действующего законодательства.

Довод предпринимателя о том, что он не мог знать о наличии на его земельном участке помещения с кадастровым номером 24:22:0401030:73 несостоятелен, поскольку сведения о собственнике помещения находятся в Едином государственном реестре недвижимости.

Доводы ФИО1 о неиспользовании и о невозможности использования помещения с кадастровым номером 24:22:0401030:73 по причине его аварийного состояния не имеют правового значения.

Ответчиком также было заявлено о пропуске рока исковой давности.

Повторно рассмотрев заявленный довод, а также выводы суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для их переоценки.

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктами 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

В свою очередь, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Принимая во внимание, что спорный договор купли-продажи является ничтожной сделкой ввиду вышеизложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, срок исковой давности по заявленным требованиям составляет три года. Прокурор обратился в арбитражный суд с иском 15.10.2024, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

В обоснование апелляционной жалобы приведены доводы ответчика о том, что собственник в лице администрации получил денежные средства от продажи спорного имущества и принял их как исполнение по сделке, не заявив при этом возражений ни относительно цены сделки, ни относительно факта ее совершения. Таким образом, сделка была полностью исполнена сторонами и обе стороны, включая непосредственного собственника имущества, приняли исполнение как надлежащее. Заявитель апелляционной жалобы считает, что в данном случае в качестве последствий недействительности сделки должна быть применена двусторонняя реституция.

В суде первой инстанции такой довод предпринимателем не заявлялся.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве последствия ничтожности договора купли-продажи, процессуальный истец просит возвратить администрации Краснотуранского района Красноярского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) имущественный комплекс, расположенный по адресу: Красноярский край, Краснотуранский район,

<...>, состоящий из:

- нежилого помещения с кадастровым номером 24:22:0401030:239;

- нежилого помещения с кадастровым номером 24:22:0401030:78;

- нежилого здания с кадастровым номером 24:22:0401030:68;

- нежилого здания с кадастровым номером 24:22:0401030:65;

- нежилого здания с кадастровым номером 24:22:0401030:69;

- нежилого здания с кадастровым номером 24:22:0401030:67;

- земельного участка с кадастровым номером 24:22:0401030:26.

Согласно абзацу второму пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или об отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности предпринимателя на земельный участок, соответствует разъяснениям пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22.

При этом суд апелляционной инстанции указывает следующее. В абзаце 5 пункта 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

С учетом периода фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 06.05.2023 купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, исходя из размера арендной платы, произведенная предпринимателем оплата по договору купли-продажи может быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период и до настоящего времени.

Довод ФИО1 о неприменении судом первой инстанции двусторонней реституции при разрешении настоящего спора в таком случае судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату предпринимателю в порядке применения последствий недействительности сделки, может быть разрешен после установления обстоятельств размера имущественных предоставлений и соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования и с учетом определения размера платы за пользования объектом недвижимости с кадастровым номером 24:22:0401030:73 (с момента заключения договора аренды), который находился в муниципальной собственности и собственником не использовался, что предпринимателем не оспаривается. Кроме того, в настоящее время имущество администрации не возвращено, ИП ФИО1 фактически продолжает пользование спорным имуществом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 16549/12).

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 27 мая 2025 года по делу

№ А33-31788/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Пластинина

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

В.В. Паюсов