Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А76-51881/2020

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-51881/2020
03 июля 2024 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 03 июля 2024  г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крубцовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Персей», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Трест апартаменты», ОГРН: <***>, г. Челябинск, о взыскании 3 116 757 руб. 02 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, КУИиЗО г. Челябинска) 17.12.2020 обратился в Арбитражный суд Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Персей» (далее – ответчик, ООО «Персей»), просит взыскать задолженность по договору УЗ № 008695-К2007 от 02.05.2017 по арендной плате, за период с 01.07.2016 по 31.03.2020 в размере 2 743 136 руб. 07 коп.; пени в размере 373 620 руб. 95 коп. исчисленные с 04.10.2016 по 05.04.2020.

Определением от 23.12.2020 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 10.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Трест апартаменты», ОГРН: <***>, г. Челябинск.

Определением от 24.01.2023 произведена замена судьи Бесихиной Т.Н. судьей Малыхиной В.В., дело № А76-51881/2020  передано на рассмотрение судье Малыхиной В.В.

Определением от 03.05.2024 судебное заседание назначено на 19.06.2024.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв с 19.06.2024 по 28.06.2024. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.


Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 307, 309, 330, 522, 606, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 35, 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, заявил о пропуске срока исковой давности, просил снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы города Челябинска от 09.03.2007 № 553 (т.1 л.д.19) между Комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Энергоинвест" (арендатор) подписан договор аренды земли УЗ №008695-К-2007 от 02.05.2007, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:0249 площадью 3 525 кв. м в том числе: 1 649 кв. м - для проектирования и строительства офисного комплекса; 1 876 кв. м - для благоустройства прилегающей территории, расположенный по ул. Свободы, 4 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства офисного комплекса без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (т.1 л.д. 20-22).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.2008.

Земельный участок передан арендатору по акту сдачи-приемки от 02.05.2007.

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0000000:249.

29.08.2008 закрытому акционерному обществу "Энергоинвест" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства сроком до 30.09.2010.

21.10.2008 закрытое акционерное общество "Энергоинвест" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 23%, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Свободы, д. 4.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.04.2016 право собственности на объект незавершенного строительства переходило от общества "Энергоинвест" к обществу "Вертикаль" (04.02.2009), к обществу "КонсалтингСтрой" (26.07.2010), к обществу "Персей" (15 .11.2011), к ООО СЗ "Трест Апартаменты" (09.06.2020) (т.1 л.д. 38-39).

По расчету Комитета за период с 01.07.2016 по 31.03.2020 у общества "Персей" образовалась задолженность в размере 2 743 136 руб. 07 коп. (расчет задолженности, т.1 л.д. 5).

Комитет в адрес общества "Персей" направил требование от 30.10.2020 № 39877 об оплате задолженности и пени (т.1 л.д. 15-18).

В ответе № 3 от 27.11.2020 на претензию общество "Персей" возражало относительно размера задолженности и пени (т.3 л.д. 68), которое получено комитетом 30.11.2020 (т.3 л.д. 70).

Неисполнение обществом "Персей" требование Комитета об оплате задолженности, последний обратился с настоящим иском в суд.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 ГК РФ), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 ГК РФ), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу норм п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, к обществу "Персей" перешли права и обязанности по договору УЗ № 008695-К-2007 от 02.05.2007.

Согласно пояснениям Управления Росреестра по Челябинской области запись о государственной регистрации договора аренды от 02.05.2007 № УЗ № 008695-К-2007 погашена 16.05.2016 в связи с заявлением Комитета с приложенной выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Вертикаль", которое ликвидировано 13.05.2016 (т.3 л.д. 22-25).

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу части 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с абзацем пятым пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В ходе судебного разбирательства общество "Персей" не представило каких-либо доказательств возврата в спорный период арендованного имущества, либо доказательств в подтверждение того, что оно предлагало комитету принять арендованное имущество, извещало арендодателя о готовности передать арендованное имущество с оформлением акта, равно как и доказательств уклонения комитета от приемки имущества.

В спорный период общество "Персей" являлось собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0502012:105, таким образом, плата за фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора производиться в размере, определенном этим договором, согласно абз. 5 п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Поскольку обязательство общества "Персей" по внесению арендной платы на основании п. 2 ст. 622 ГК РФ сохраняется до момента возвращения арендованного имущества, в связи с чем, взыскание с общества арендной платы и неустойки является обоснованным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон N 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете арендной платы истцом применены следующие показатели и коэффициенты:

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:249 равная 3 525 кв.м. по 19.09.2019

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 равная 6 420 кв.м. с 20.09.2019

Кадастровая стоимость земельного участка

37 047 891 руб. по 07.10.2018

40 879 636,50 руб. с 08.10.2018 по 19.09.2019

46 441 252,80 руб. с 20.09.2019

Ставка арендной платы – 0,3% (Строительство 1-й срок) до 30.06.2017, с 01.07.2017 – 0,5% (Строительство объекты незавершенного строительства)

К1 – 1,053 (Строительство) до 30.06.2017, с 01.07.2017 – 0,475 (Строительство), с 01.01.2019 – 3,75 (Строительство)

К2 – 4,3 (Центральный район) до 30.06.2017, с 01.07.2017 – 10 (Центральный район), с 01.01.2019  - 1,186 (Центральный район)

К3- 0,9 (Субъекты малого и среднего предпринимательства) по 31.03.2020.

У сторон спора в отношении коэффициентов К1, К2, К3 нет.

У сторон возник спор относительно площади земельного участка, кадастровой стоимости и ставки арендной платы.

По мнению ответчика, у Комитета в отсутствие доказательств превышения обществом "Персей" установленного норматива продолжительности строительства не имелось оснований для применения при расчете размера арендной платы за спорный период времени повышенной ставки арендной платы в размере, равном 0,5%, в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 1 Закона № 257-ЗО.

Довод ответчика подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 указанной статьи).

Таким образом, застройщик имеет право приступить к строительству только после получения соответствующего разрешения на строительство.

В силу части 19 указанной статьи разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 (утратил силу с 15.05.2015) определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе "Проект организации строительства" проектной документации.

В Форме разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 N 117/пр (утратил силу с 01.09.2022) определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указываются основания для установления срока действия разрешения на строительство: проектная документация (раздел); нормативный правовой акт (номер, дата, статья).

Закрытое акционерное общество "Энергоинвест" получило разрешение на строительство сроком действия до 30.09.2010, данный срок не был продлен.

Данные обстоятельства также исследованы при рассмотрении дела №А76-12331/2016 по иску Комитета к ООО "Персей" о взыскании арендной платы по спорному договору за ранний период.

На стадии апелляционного производства по делу №А76-12331/2016 был представлен Проект организации строительства офисного здания по ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска, из которого следовало, что продолжительность строительства объекта определена на основании СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений".

Согласно пункту 1 приложения к СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II", утвержденных Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90, нормативный срок строительства определяется проектной организацией на основании норм продолжительности строительства, которые являются максимально допустимыми значениями времени, для возведения конкретного объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае Проектом организации строительства офисного здания по ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска общая продолжительность строительства объекта определена в 22 месяца.

Именно на обозначенный срок закрытому акционерному обществу "Энергоинвест" было выдано разрешение на строительство.

Более того, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу общество "Персей" пояснило, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществляется с 2008 г.

Доказательств, свидетельствующих о том, что имеющий место быть в рассматриваемом случае "долгострой" обусловлен незаконными действиями каких-либо уполномоченных лиц органов государственной власти или органов местного самоуправления, не зависит от воли застройщика, в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что общество "Персей" в спорный период времени имело намерение завершить строительство и предпринимало меры для реализации такого намерения.

В соответствии с требованиями статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, которому предоставлен земельный участок под строительство, обязано своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

С учетом нормативного регулирования, действующего на территории Челябинской области, установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что законом не допускается незаконное или недобросовестное поведение, суд отклоняет довод общества "Персей" о неправомерном применении арендной ставки равной 0,5%.

Относительно площади земельного участка суд обращает внимание на следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:249 Единое землепользование (далее - Единое землепользование). Кадастровые номера обособленных (условных) участков, входящих в единое землепользование: 74:36:0509002:16, 74:36:0509006:33.

По данным публичной кадастровой карты незавершенный строительством объект с кадастровым номером 74:36:0502012:105, принадлежащий на праве собственности ООО «Персей», расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:264 и Единого землепользования.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:264 образован из четырех обособленных (условных) участков 74:36:0509001:8, 74:36:0509006:35, 74:36:0509002:25, 74:36:0509006:36 входящих в единое землепользование.

Исходя из пунктов 6.2.5, 6.2.7 Порядка, единое землепользование - это составной земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных и/или условных), права на который подлежат государственной регистрации, как на единый объект недвижимого имущества.

С соответствии с подпунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается единство судьбы земельных участков прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

13.06.2019 подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0000000:249, 74:36:0000000:264, 74:36:0000000:56193. Предельный минимальный и максимальный размер земельных участков, для данного вида разрешенного использования утверждены Проектом планировки территории с проектом межевания территории в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Свободы, сквера Искусств, набережной реки Миасс в Центральном районе города Челябинска. Утвержденный Постановлением администрации города Челябинска № 95-П от 27.02.2019 и официально опубликовано в сети «интернет» на официальном сайте Администрации города Челябинска.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:249 послужил одним из исходных земельных участков при образовании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 путем перераспределения (на II этапе межевания).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 поставлен на кадастровый учет 20.09.2019 (т.1 л.д. 31-34).

Следовательно, Комитетом при подготовке расчета задолженности арендной платы в период с 01.07.2016 по 19.09.2019 применена площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:249, в размере 3525 кв. м, в период с 20.09.2019 (дата постановки земельного участка на кадастровый учет) по 31.03.2020 применена площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 в размере 6420 кв. м.

Довод ответчика о неправомерном возложении обязанности по оплате арендной платы за всю площадь земельного участка при наличии в его границах объектов недвижимости 74:36:0000000:56063, 74:36:0000000:56062, 74:36:0000000:54338, судом отклоняется по следующим основаниям.

Объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:56063 представляет собой сооружение коммунального хозяйства – коллектор №3, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием город Челябинск (т.1 л.д. 25-26).

Объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:54338 представляет собой сооружение коммунального хозяйства – напорно-самотечный коллектор № 37 с дюкером от КНС № 17 до главного коллектора № 4, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием город Челябинск (т.1 л.д. 28-30).

Объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000: 56062 представляет собой сооружение коммунального хозяйства, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием город Челябинск.

Исходя из основных характеристик, указанные объекты не препятствуют пользованию земельным участком и не влияют на размер арендной платой.

Кроме того, 29.04.2020 между Комитетом и ООО «Персей» заключен договор УЗ № 017265-К-2020 аренды земельного участка города Челябинска. Предметом договора является земельный участок площадью 6420 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:56801, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, ул. Свободы, д. 4, для завершения строительства объекта незавершенного строительством (многофункциональный центр с апартаментами).

По условиям договора, стороны пришли к соглашению, что действия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.04.2020.

ООО «Персей» подписывая, договор УЗ № 017265-К-2020 от 29.04.2020 соглашается с условиями договора, а именно с площадью земельного участка в размере 6420 кв. м. и датой начала действия договора с 01.04.2020.

На основании изложенного, применение истцом при расчете арендной платы площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:249 равную 3 525 кв.м. по 19.09.2019 и площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 равную 6 420 кв.м. с 20.09.2019 является обоснованным.

Довод ответчика о неверном применении размера кадастровой стоимости земельного участка суд отклоняется в силу следующего.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции до 31.07.2020) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения пятого абзаца этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке ст. 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).

Комитет при подготовке расчета задолженности руководствовался сведениями представленными из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:249 (Единое землепользование) от 12.08.2020 № КУВИ-002/2020-12627397 кадастровая стоимость земельного участка составляет 40 879 636,5 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости в данном размере указана в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:249 по состоянию на 01.01.2019, 31.12.2019.

В результате кадастровых работ в связи с перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0000000:249, 74:36:0000000:264, 74:36:0000000:56193 был образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:56801, общей площадью 6420 кв.м. Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:56801, площадью 6420 кв.м. был поставлен на кадастровый учет 20.09.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 от 12.08.2020 № КУВИ-002/2020-12641368 кадастровая стоимость земельного участка составляет 46 441 252,80 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости в данном размере указана в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 по состоянию на 31.12.2019.

Таким образом, Комитетом в расчетах суммы задолженности по арендной плате правомерно применена кадастровая стоимость за период:

-с 01.07.2016 по 07.10.2018 в размере 37 047 891,00 руб.;

-с 08.10.2018 по 19.09.2019 в размере 40 879 636,50 руб.;

-с 20.09.2019 по 31.03.2020 применена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:56801 в размере 46 441 252,80 руб.

Между тем ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, далее – постановление ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

При этом согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, в связи с чем судам следует иметь в виду, что, в частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате начисленных процентов, неустойки (разъяснения п. 25, 26 постановления ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, п. 2 ст. 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, ст. 55 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», п. 1 ст. 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.06.2003 № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

При этом по платежам, по которым внесена арендная плата с нарушением сроков, пеня может быть взыскана только за три года предшествующих подаче иска.

Ответчиком, как отмечалось ранее, было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано в суд 17.12.2020 (т.1 л.д.3).

Подаче иска предшествовало направление ответчику досудебной претензии от 30.10.2020 (т.1 л.д. 15-18). Ответ на претензию от 27.11.2020 направлен истцу 27.11.2020.

Учитывая дату обращения с иском в суд и определенный договором  срок внесения арендной платы – поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, соблюдение претензионного порядка, а также разъяснения п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», ч. 5 ст. 4 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности не пропущен по требованиям об оплате аренды за пользование землей за период с 30.09.2017 (включительно).

Истец представил информационный расчет арендной платы за период с 01.10.2017 по 31.03.2020, согласно которому размер арендной платы составил 2 091 235 руб. 36 коп.

Проверив представленный расчет, суд признает его верным.

Таким образом, задолженность по оплате аренды за земельный участок за период с 01.10.2017 по 31.03.2020 составила 2 091 235 руб. 36 коп.

Истцом завялено о взыскании пени в размере 373 620 руб. 95 коп. за период с 04.10.2016 по 05.04.2020.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (пункт 6.3 договора).

Поскольку несвоевременное исполнение договорных обязательств по внесению оплаты за аренду земельного участка подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком, требование о взыскании финансовой санкции является обоснованным.

Истец представил расчет неустойки за период с 04.10.2016 по 05.04.2020 из расчета 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Вместе с тем, в отношении основного долга пропущен срок исковой давности до 30.09.2020, следовательно, неустойка подлежат начислению с 10.01.2018.

Суд принимает во внимание, что истцом неверно применен размер неустойки, по условиям договора размер неустойки 0,1%. Вместе с тем, при применении размера неустойки равного 0,1%, размер неустойки превысит размер неустойки из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России. Учитывая, что в настоящем случае истцом применен размер неустойки ниже и данное обстоятельство не нарушает права ответчика, а также принимая во внимание заявление ответчика о снижение неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, то суд считает возможным применить размер неустойки равной 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

Истец представил справочный расчет неустойки за период с 10.01.2018 по 05.04.2020 из размера 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, размер неустойки составил 195 884 руб. 01 коп.

Проверив представленный расчет, суд признает его верным.

Таким образом, неустойка подлежит взысканию в размере 195 884 руб. 01 коп.

Довод ответчика о необходимости применения в настоящем случае ст. 395 ГК РФ, судом отклоняется, поскольку обязательство общества "Персей" по внесению арендной платы на основании п. 2 ст. 622 ГК РФ сохраняется до момента возвращения арендованного имущества, в связи с чем, взыскание с общества арендной платы и неустойки является обоснованным.

Ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд не находит оснований для применения статьи 333 ГК РФ, поскольку доказательств подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно разъяснениям в п. 71 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

По требованию о взыскании неустойки кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (абзац 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку требование о снижении размера неустойки заявлено ответчиком, именно на нем лежит обязанность представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела, явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, судом не усматривается.

В настоящем случае размер неустойки (1/300 ключевой ставки Банка России) не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и соразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения. Кроме того, в договоре аренды предусмотрен размер неустойки 0,1% за каждый день, что значительно выше размера 1/300 ключевой ставки Банка России.

При таких обстоятельствах, суд отказывает ответчику в применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ при цене иска 3 116 757 руб. 02 коп. размер государственной пошлины составляет 38 584 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч.3 ст. 110 АПК РФ).

Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично (73,38%), государственная госпошлина в размере 28 313 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход государственного бюджета.

Суд обращает внимание ответчика, что в случае частичной либо полной оплаты ответчиком взысканной задолженности, стороны вправе урегулировать вопрос о конкретных суммах, подлежащих взысканию в процессе исполнительного производства.

Погашение долга до вынесения решения или после вынесения решения может учитываться на стадии исполнения судебного акта, где судебный пристав-исполнитель самостоятельно устанавливает факт исполнения исполнительного документа с учетом принудительно взысканных сумм и сумм, добровольно уплаченных должником, соответственно погашение ответчиком задолженности может быть учтено судебным приставом-исполнителем на стадии исполнительного производства при предоставлении доказательств полной оплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Персей», ОГРН <***>, в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, задолженность в размере 2 287 119 руб. 37 коп., пени в размере 195 884 руб. 01 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Персей», ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 313 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                                 В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.