Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А07-24068/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24068/2022
г. Уфа
22 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2023

Полный текст решения изготовлен 22.09.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

Администрация ГО г. Уфа РБ

общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности (с учетом уточнений от 13.09.2023г.)

без участия представителей сторон,

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Определением от 18.08.2022 исковое заявление оставлено без движения.

Определением суда от 09.09.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производством.

09.11.2022 представителем ответчика представлен отчет об оценке, технический паспорт.

30.12.2022 от Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан через канцелярию суда поступил отзыв.

Представители истца и ответчика в ходе рассмотрения настоящего спора ходатайствовали о назначении судебной экспертизы, представили кандидатуры экспертных учреждений, согласие экспертов на проведение экспертизы. Истцом представлено доказательство перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. платежным поручением №58 от 16.12.2022г.

Определением суда от 11.01.2023г. назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

02.03.2023г. поступило заключение эксперта.

Определением суда от 14.06.2023 возобновлено производство по делу.

11.09.2023 судом объявлен перерыв в судебном заседании до 15.09.2023 до 10 час.

15.09.2023 судебное заседание продолжено в том же составе, при лице, ведущем протокол, без явки представителей сторон.

В ходе рассмотрения настоящего спора, истцом неоднократно уточнялись исковые требований.

13.09.2023 г. от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило уточненное исковое заявление.

Судом уточненное исковое заявление принято в порядке ст.49 АПК РФ и приобщено к материалам дела.

Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточнённого искового заявления.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и ответчика в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором муниципального жилого фонда с 16.07.2018, расположенного по адресу: <...>, а именно нежилых помещений:

- литера А цокольный этаж №2, №3, №3а, №4-7, №9, №9а, №9б, №9в, общей площадью 127,7 кв.м.,

- литера А цокольный этаж №1а, общей площадью 4,2 кв.м.

Указанные нежилые помещения предназначены для использования под административную деятельность, торговлю, прочите виды использования.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 16.07.2018 был заключен договор №31197 аренды недвижимого имущества муниципального нежилого фонда сроком до 15.07.2023.

05.03.2022 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление №228 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:010160:548), по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, которым утверждены условия приватизации вышеуказанного объекта.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан был направлен в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 договор купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, по цене 8 710 627 , 63 руб. без учета НДС.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании ответчика об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений №417 от 01.04.2022, подготовленного ООО «Региональный центр оценки «102 Эксперт» направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 7 236 000 руб. с учетом НДС.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в своем ответе №Б-1983 от 06.05.2022 указало, что внесение изменений в условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда не представляется возможным. Учитывая изложенное, Управление известило об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Отчетом от №417 от 01.04.2022, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки «102 Эксперт», величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, определена в размере 7 236 000 руб. по состоянию на 01.04.2022 (дата проведения оценки, дата оценки).

В материалы дела Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также представлен отчет №21-647/1/6-Н от 09.06.2021, выполненный ООО «Аудит-безопасность», величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, определена в размере 8 710 620,63 руб. без учета НДС по состоянию на 09.06.2021 (дата проведения оценки, дата оценки).

С целью установления соответствия отчета №21-647/1/6-Н от 09.06.2021требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения достоверности определенной данным отчетом рыночной стоимости объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Акционерного общества "Эксперт-Оценка" ФИО3 (450054, Башкортостан Республика, Уфа город, Октября <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Заключением эксперта №23-52-СД от 01.03.2023 установлено, что отчет от №21-647/1/6-Н от 09.06.2021не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а определенная данным отчетом рыночная стоимость объекта является недостоверной.

Заключение экспертизы №23-52-СД от 01.03.2023 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

С учетом изложенного экспертом вывода арбитражный суд признания недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, составленным ООО «Аудит-безопасность».

Проведение судебной экспертизы назначено судом на предмет определения действительной величины рыночной стоимости объекта по состоянию на 09.06.2021. Дата, на которую производится оценка, выбрана судом с учетом даты направления ИП ФИО2 в адрес УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ заявления о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения (09.06.2021), поскольку в случае отсутствия разногласий договор был бы заключен сторонами в указанный период.

Заключением эксперта №23-52-СД от 01.03.2023 установлено, что величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, по состоянию на 09.06.2021 составляет 7 595 000 руб. без учета НДС.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, истец заявил об уточнении исковых требований, в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества, заявление об уточнении исковых требований судом принято.

Судом принимается определенная заключением эксперта величина рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Салавата, 15/2, общей площадью 131,9 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010160:1548), литеры А, по состоянию на 09.06.2021 в размере 7 595 000 руб., в связи с чем подлежат урегулированию разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с рассрочкой платежа, путем установления:

Пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 7 595 000 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, что подтверждается заключением судебной экспертизы №23-52-СД от 01.03.2023, выполненной акционерным обществом «Эксперт-Оценка».

Пункт 3.3 договора в следующей редакции:

Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 759 500 руб., перечисляемы на счет, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Истцом представлено доказательство перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. платежным поручением №58 от 16.12.2022 в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Определением суда от 11.01.2023 по настоящему делу назначена судебная экспертиза. 02.03.2023 через канцелярию суда поступило заключение эксперта.

По факту проведения судебной экспертизы, экспертным учреждением акционерного общества «Эксперт-оценка» на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату №57 от 02.03.2023 экспертного вознаграждения в размере 35 000 руб., акт выполненных работ (т.2 л.д. 71-72).

Поскольку суд при рассмотрении исковых требований признал обоснованным доводы истца, причем судом указанные выводы сделаны, в том числе с учетом выводов судебного эксперта подтвердившего доводы истца, то расходы на судебную экспертизу могут быть отнесены к судебных издержкам и соответственно подлежат возмещению проигравшей стороной.

С учетом удовлетворения исковых требований, судебные расходы ответчика на проведение экспертизы в размере 35 000 руб. подлежат отнесению на него.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 11.03.2022, а именно, изложив пункт 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции:

Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 7 595 000 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, что подтверждается заключением судебной экспертизы №23-52-СД от 01.03.2023, выполненной акционерным обществом «Эксперт-Оценка»

Пункт 3.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 11.03.2022 изложить в следующей редакции:

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 764 418 руб. (семьсот шестьдесят четыре тысячи четыреста восемнадцать рублей), перечисляемый на счет по реквизитам, указанным продавцом в настоящем договоре, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб., судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова