Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А40-132529/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-132529/17-109-707
г. Москва
31 октября 2017 года
Резолютивная часть объявлена 24.10.2017

Полный текст решения изготовлен 31.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи А.А.Гречишкина,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Виктория-Люкс»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> от 09.10.2014 г. № 59-941 незаключенным

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.05.2017 г., ФИО3 по доверенности 05.08.2017, ФИО4 по доверенности от 05.05.2017

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 09.01.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

1. ООО «Виктория-Люкс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> от 09.10.2014 г. № 59-941 незаключенным.

Истец подержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.

2. Как следует из искового заявления, 26.05.1995 года между Департаментом имущества г. Москвы и ООО «Виктория-Люкс» заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <...>.

08.09.2014 года из Департамента имущества г. Москвы в адрес ООО «Виктория-Люкс» поступил проект договора купли- продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> в рамках государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, из государственной собственности малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

09.10.2014 года вышеуказанный проект договора подписан и направлен в Департамент имущества г. Москвы.

14.10.2014 года сопроводительным письмом в адрес ООО «Виктория-Люкс» получило 2-экз. договора купли-продажи вышеуказанного имущества от 09.10.2014 года № 59-941.

24.09.2014 года и повторно 30.10.2014 года в адрес Департамента имущества г. Москвы направлены письма о несогласии с рыночной стоимостью объекта купли-продажи - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> и признании договора незаключенным.

28.11.2014 года с Департаментом имущества г. Москвы расторгнут договор аренды нежилого помещения № 01-01096/95 от 26.05.1995, на основании дополнительного соглашения о расторжении договора, акта о приеме-передачи нежилого помещения от 28.11.2014 года ООО «Виктория-Люкс» передала, а Департамент имущества г. Москвы принял и опечатал вышеуказанное имущество, т.е ООО «Виктория- Люкс» фактически перестала пользоваться вышеуказанным нежилым помещением. При этом, арендную плату истец оплачивал вплоть до 31.12.2014 года.

18.12.2015 года в адрес ООО «Виктория-Люкс» поступила претензия Департамента городского имущества города Москвы по факту просроченной выплаты по договору купли-продажи нежилого помещения за период с 11.11.2014 по 11.12.2015 года в размере 15 238 527,72 руб., процентов за просрочку платежа в размере 1 259 033,18 руб. и пени начисленных за каждый день просрочки в размере 16 029 758,99 руб.

21.01.2016 года ООО «Виктория-Люкс» направила ответ на претензию с приложением всех документов о несогласии с выставляемыми требованиями Департамента имущества города Москвы.

25.02.2016 направлено повторное письмо о рассмотрение вопроса признании договора купли - продажи расторгнутым с момента подписания, а именно с 09.10.2014 года.

13.05.2016 года в адрес ООО «Виктория-Люкс» поступило соглашение о расторжение договора с 28.11.2014 года с процентами и пенями в размере 2114768,93 рублей. С данным соглашением о расторжении договора истец не согласился и направил в адрес ответчика свой проект соглашения о расторжении договора. Данное соглашение не подписано.

04.05.2017 года в адрес Истца поступило письмо о сверке расчетов по договору аренды заключенного между Истцом и Ответчиком № 01-01096/95 от 26.05.1995 года, в соответствии с которым начисления арендной платы прекращены 28.11.2014 года на основании акта приема-передачи нежилого помещения представителю Департамента имущества города Москвы.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, что является существенным, и без него договор не может быть признан заключенным.

Истец считает, что из переписки с Департаментом городского имущества города Москвы согласия по существенным условиям договора, а именно цены купли-продажи нежилого помещения не достигнуто, в связи с чем, обратился с иском в суд.

3. Из дополнений к иску следует.

08.09.2014 из Департамента имущества г. Москвы поступил проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 338,3 кв.м. по адресу: <...>. Стоимость выкупаемого помещения указана равной 42 199 000 руб. ООО «Виктория Люкс», не согласившись с ценой договора, 24.09.2014 года направила в адрес Департамента протокол разногласий цены, ответ не получен.

14.10.2014 в адрес ООО поступило 2 экземпляра подписанного Департаментом имуществом договора купли-продажи с прежней ценой.

30.10.2014 в адрес Департамента повторно направлено письмо о несогласии с ценой, указанной в договоре от 09.10.2014 и признании договора незаключенным в связи с не достижением согласия по стоимости, ответа не последовало.

На данный период времени на спорную площадь действует также договор аренды нежилого помещения, заключенный с ООО 26.05.1995 № 01-01096. ООО «.Виктория-Люкс» продолжала оплачивать арендные платежи в полном объеме.

Поскольку в отношении одного и того же объекта недвижимости - нежилой площади 338.3 к.м. имелось 2 разных договора - договор купли-продажи, который ООО считает незаключенным и договор аренды, то ООО обратилось в Департамент имущества с заявлением о расторжении договора аренды. 28.11.2014 года с ООО «Виктория Люкс» расторгнут договор аренды, Департамент имущества г. Москвы принял от ООО на основании акта о приема-передачи и опечатал нежилую площадь размером 338.3 кв.м., которая и в настоящее время находится в опечатанном виде в собственности Департамента имущества. ООО ею не пользуется, что подтверждается актом повторного осмотра спорной площади. Арендная плата за данную площадь внесена ООО до 31.12.2014.

Спустя год, 18.12.2015 от Департамента в адрес ООО поступила письменная претензия по факту просроченной задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения от 09.10.2014, который ООО считало незаключенным. До настоящего времени с Департаментом ведется ежемесячная переписка, в ходе которой ООО получает разнополярные ответы, которые дают основание полагать, что один отдел Департамента не знает, за что отвечает другой отдел того же самого Департамента.

ООО по указанию суда предоставлена полная переписка с Департаментом имущества, позволяющая документально ссылаться на законность выдвигаемых ими требований.

В результате чего ООО вынуждено обратиться суд с иском о признании спорного договора незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно положениям ст.ст. 8, 131. 223. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В обзоре судебной практики за 2014 год Президиума ВАС РФ по спорам, связанным с признанием/договоров незаключенными, и в соответствии со ст. 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» указаны рекомендации арбитражным судам по данному вопросу, а именно:

1. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, в связи с чем, не может породить такие последствия и в будущем.

Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено, о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая, о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными (существенными условиями), являются:

- условие о его предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ):

- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);

- условие о рассрочке платежа при про/гаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст.489 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из этих положений ГК РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Иное толкование, исходя из которого в этом случае должно иметь место восполнение отсутствия названного соглашения положениями диспозитивной нормы, означает противоречащее принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ) навязывание сделавшей такое заявление стороне условий, на которых бы она договор не заключила.

Для договора купли-продажи недвижимости обязательна письменная форма заключения и составление его в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

С 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (ст.ст.8.1, 131 ГК РФ).

В данном случае, по спорному договору не достигнуто принципиального соглашения по цене продаваемого имущества до настоящего времени, что не позволяет считать данный договор заключенным ни одной из сторон.

Нежилое помещение, являющееся предметом договора, с 28.1 1.2014 года до настоящего времени находится в собственности Департамента имущества города Москвы, помещение опечатано ими и не передано ООО «Виктория Люкс» собственность, как того требует, заключенный договор от 09.10.2014. Договор аренды на данное помещение с ООО также расторгнут.

4. Из позиции ответчика следует.

Департамент считает заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписывая договор купли-продажи, Истец согласился с ценой, предложенной Департаментом.

Истец не воспользовался своим правом в порядке ст. 445 ГК РФ, ФЗ № 159-ФЗ оспорить выкупную цену и передать урегулирование разногласий по цене в суд.

Пропущен срок исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

5. Суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм, установленный ими порядок урегулирования спора применяется при заключении договора.

24.04.2014 Истец в порядке ФЗ № 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 338,3 кв.м по адресу: ул. Люсиновская, д. 48-50, корп. 1.

03.09.2014 Департамент направил в адрес Истца проект договора купли-продажи указанного помещения (получен на руки 08.09.2014).

03.10.2014 Истец без протокола разногласий подписал договор купли-продажи нежилого помещения площадью 338,3 кв.м

14.10.2014 Департамент выдал Истцу три экземпляра договора с оригиналами распоряжения, отчета, заключения СРО для осуществления регистрации перехода права собственности.

Суд пришел к выводу о том, что сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-941 от 09 10 2014. Указанный договор подписан сторонами. Из текста договора следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Из позиции Истца следует, что он не согласен со стоимостью помещений, считая ее завышенной. Между тем в п. 3.1. договора указана цена объекта в размере 42 199 000 руб. Суд полагает, что Истец, подписав договор, согласился с нею.

Истец указал, что для того, чтобы не утратить преимущественное право выкупа и уложиться в тридцатидневный срок, определенный в пп. 2 п. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, подписал спорный договор, однако не согласился с ценой объекта, поэтому договор считается незаключенным.

Суд не может с этим согласиться, поскольку подразумевается, что Истец, подписав договор, согласился со всеми его условиями, в том числе и с ценой выкупаемого объекта.

Не нашел своего подтверждения довод истца о том, что он подписал договор с протоколом разногласий. Такого указания в договоре нет.

Истец сослался на письмо от 24.09.2014. в адрес Департамента о несогласии с рыночной стоимостью объекта.

Суд отмечает, что истец не представил доказательств направления письма в Департамент. Но даже если допустить, что данное письмо было направлено, это не меняет дело. Подписав договор, Истец согласился с его условиями.

Что касается объяснения Истца о том, что он был вынужден подписать договор из-за боязни пропуска тридцатидневного срока преимущественного выкупа, то следует отметить следующее. Истец является субъектом предпринимательства, должен осознавать и оценивать риски наступления последствий своих действий, в том числе и неблагоприятных для себя.

Относительно довода Истца о направлении в адрес Департамента письма от 30.10.2014. о несогласии с ценой, указанной в договоре от 09.10.2014 и признании договора незаключенным в связи с не достижением согласия по стоимости, суд отмечает, что данное письмо было направлено после заключения договора и оно не влияет на судьбу договора.

Суд отклоняет довод Истца о том, что на одни и те же помещения одновременно действует как договор аренды, так и договор купли-продажи.

Договор аренды был расторгнут с 31 12 2014, что следует из текста Дополнительного соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 36-37).

Суд соглашается с доводом Ответчика о том, что Истец не воспользовался правом оспаривания в судебном порядке достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Относительно довода Истца о том, что помещения им не используются и не нужны ему, суд полагает, что сторонам спора следует договориться о последующей судьбе помещений и возможно прийти к выводу о необходимости расторжения договора.

Относительно довода Ответчика о пропуске срока исковой давности суд отмечает следующее.

Срок исковой давности - один год, установленный в п. 1 ст. 181 ГК РФ, касается требования о признании оспоримой сделки недействительной. В настоящем споре Истец заявил требование о признании сделки незаключенной. Для таких требований установлен общий срок исковой давности – три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Данный срок истцом не пропущен: договор заключен 09 10 2014, а исковое заявление поступило в суд 18 07 2014.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ООО «Виктория-Люкс» в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: А.А. Гречишкин