Решение от 22 октября 2020 г. по делу № А35-3135/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3135/2018
22 октября 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2020 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг»

о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,

и встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Агроторг»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании стоимости неотделимых улучшений и затрат,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Администрация Курской области в лице управления по охране объектов культурного наследия, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Эксперт оценка».

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2, предъявлен паспорт,

от ответчика: ФИО4 - по довер. №26041147/2019 от 28.10.2019;

от третьего лица: ООО «Курскэнергоспецремонт» - ФИО5 по довер. от 03.02.2020;

от иных третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за март 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 181 руб. 42 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп. Делу был присвоен № А35-3135/2018.

Также, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за апрель 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 215 руб. 12 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп. Делу был присвоен №А35-3984/2018.

Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2017 в размере 328 000 руб. 00 коп. за май 2018 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 801 руб. 48 коп., расходов на оплату юридических услуг в размере 15 000 руб. 00 коп. Делу был присвоен №А35-5257/2018.

Определением арбитражного суда от 04.10.2018 дела №А35-3135/2018, № А35-5257/2018, №А35-3984/2018 объединены в одно производство, для их совместного рассмотрения, с присвоением объединенному делу номера №А35-3135/2018.

06.08.2018 общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 , расходов по уплате государственной пошлины в сумме 52 745 руб. 00 коп., делу был присвоен №А35-6731/2018.

Определением арбитражного суда от 20.11.2018 дела №А35-3135/2018 и №А35-6731/2018 объединены в одно производство, для их совместного рассмотрения, с присвоением объединенному делу номера №А35-3135/2018, встречный иск принят к производству.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью «СтройГрад», общество с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт», Управление по охране объектов культурного наследия Курской области, Администрация Курской области в лице управления по охране объектов культурного наследия, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Эксперт оценка».

30.01.2019 истец по первоначальному иску заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (уточнив его в ходе рассмотрения спора). В качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда представил платежные поручения №17 от 30.01.2019 на сумму 35 000 руб. 00 коп. № 22 от 28.03.2019 на сумму 10 000 руб. 00 коп.

Определением от 02.04.2019 по делу № А35-3135/2018 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭксКом» с привлечением в качестве экспертов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9. Производство по делу № А35-3135/2018 приостановлено до получения заключения экспертизы.

Определением от 10.07.2019 продлен срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Курской области от 02.04.2019 по делу №А35-3135/2018, и представления экспертного заключения до 14.08.2019, а также произведена замена эксперта ФИО9 на ФИО10.

16.08.2019 через канцелярию суда от ООО «ЭксКом» поступило экспертное заключение №97/08-19 от 13.08.2019 и счет №35-3135/08-19 от 16.08.2019 на сумму 40 000 руб. 00 коп.

Определением от 21.08.2019 производство по делу №А35-3135/2018 возобновлено.

Определением суда от 05.11.2019, в связи с переходом судьи, рассматривавшей дело, в иной арбитражный суд, произведена замена судьи Песниной Н.А. на судью Хмелевского С.И.

Определением от 05.12.2019 суд перечислил с депозитного счета Арбитражного суда Курской области на расчетный счет ООО «ЭксКом» денежные средства в размере 40 000 руб. 00 коп. по счету №35-3135/08-19 от 16.08.2019.

В ходе рассмотрения дела истец по первоначальному иску заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 878 193 руб. 54 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 97 943 руб. 22 коп., и судебные расходы.

Заявление об уточнении исковых требований было принято судом к рассмотрению.

ООО «Агроторг» заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение которой просило поручить ИП ФИО11

27.12.2019 ООО «Агроторг» представило платежное поручение №34939 от 25.12.2019 на сумму 40 000 руб. 00 коп. в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда.

Истец (по первоначальному иску) возражал против проведения повторной экспертизы, представил письменное мнение. В случае удовлетворения ходатайства ответчика, проведение экспертизы просил поручить ФГБОУ ВО «КГУ». В качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда ИП ФИО2 представил платежное поручение №3 от 28.01.2020 на сумму 12 000 руб. 00 коп.

Определением от 28.01.2020 по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Курский государственный университет», экспертам ФИО12 и ФИО13.

02.03.2020 производство по делу было возобновлено.

От ФГБОУ ВО «Курский государственный университет» поступило экспертное заключение с материалы дела №А35-3135/2018, и письмо об оплате за проведенную судебную экспертизу в размере 52 000 руб. 00 коп.

Поскольку экспертиза по данному делу была проведена, суд вынес определение от 15.06.2020 о перечислении с депозитного счета Арбитражного суда Курской области денежных средств на расчетный счет ФГБОУ ВО «Курский государственный университет» в размере 52 000 руб. 00 коп.

Истец в судебном заседании 25.06.2020 повторно заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем просил суд взыскать с ответчика задолженность в сумме 878 193 руб. 54 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 135 781 руб. 70 коп. Кроме того, истец просил взыскать судебные расходы.

Заявленное ходатайство принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 03.08.2020 представитель ООО «Агроторг» устно заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы было принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 03.09.2020 истец повторно заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем просил суд:

- признать действия ООО «Агроторг» совершенные в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестно при осуществлении гражданских прав - злоупотреблением правом;

- взыскать с ООО «Агроторг» задолженность по арендной плате за март, апрель, май 2018 года (до 21 числа мая) в пользу ИП ФИО2 в сумме 878 193,55 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 143 105,99 рублей по состоянию на 3 сентября 2020г. (согласно расчету Приложение №1);

В удовлетворении встречного иска ИП ФИО2 просил отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований связано не с уточнением заявленных исковых требований в части первоначально заявленных требований, а с предъявлением дополнительных исковых требований, которые истцом не были заявлены в первоначальном исковом заявлении (абзац 5 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования в части признания действий ООО «Агроторг» совершенных в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестно при осуществлении гражданских прав - злоупотреблением правом, имеют самостоятельные основания для их рассмотрения, в связи с чем, в удовлетворении заявленного истцом ходатайства об уточнении заявленных исковых требований в указанной части судом было отказано.

В остальной части уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (пункт 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных правовых норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Рассмотрев заявленное ООО «Агроторг» ходатайство, суд не усмотрел оснований, предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения повторной экспертизы и отказал в удовлетворении заявленного ООО «Агроторг» ходатайства.

В судебном заседании 01.10.2020 ответчик заявил ходатайство об истребовании от истца оригинала письма №82 от 21.08.2017.

Истцом подлинник указанного документа был представлен в материалы дела.

От представителя ООО «Агроторг» 01.10.2020 поступило заявление о фальсификации доказательства, а именно: письма №82 от 21.08.2017.

Суд, разъяснив сторонам уголовно-правовые последствия данного заявления, предложил истцу исключить данное доказательство из материалов дела.

06.10.2020 истец представил уточненное исковое заявление с расчетом задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 07.10.2020, просил суд:

- взыскать с ООО «Агроторг» задолженность по арендной плате за март, апрель, май 2018 года (до 21 числа мая) в пользу ИП ФИО2 в сумме 835 165,59 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 139 293,86 рублей по состоянию на 3 сентября 2020г. (согласно расчету Приложение №2).

Уточнение требований принято судом.

07.10.2020 от истца поступило ходатайство об исключении из числа доказательств по делу письма №82 от 21.08.2017 и о возвращении его оригинала истцу.

Заявленное ходатайство судом удовлетворено, письмо №82 от 21.08.2017 исключено судом из числа доказательств по делу.

В судебном заседании 15.10.2020 истец заявленные исковые требования поддержал, встречный иск оспорил.

Ответчик заявленные исковые требования оспорил, встречные исковые требования поддержал.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29 декабря 2005 г. №30610-р объект культурного наследия регионального значения «Гостиница «Центральная», 1956 года постройки, расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации за №461410361830005.

Право собственности на нежилое помещение площадью 939,4 кв.м., этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом.I (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а – 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 – 1 этаж, комната 1 - антресоль) и нежилое помещение, площадью 4,0 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты №60 на 1-м этаже зарегистрировано за ФИО2

15.08.2017 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество:

-нежилое помещение площадью 939,4 кв.м., этаж 1, антресоль, кадастровый номер 46:29:102304:541, расположенное по адресу: <...>, пом.I (комнаты 47- 51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58,59, 63, 63а,63б, 64-68, 64а, 69а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а – 75г, 76, 76а, 78, 78а,78б, 79, 79а, 84, 85 – 1 этаж, комната 1 - антресоль).

-нежилое помещение, площадью 4,0 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 46:29:102304:542, состоящее из комнаты №60 на 1-м этаже.

Согласно пункту 1.1. договора указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.

Целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Так согласно пункту 3.2. договора ежемесячная величина арендной платы составляет:

в первый месяц аренды 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),

со второго месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее 10 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 3.5. договора если первый и/или последний календарные месяцы аренды являются неполными месяцами, то арендная плата рассчитывается за первый календарный месяц, исходя из количества дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи до последнего числа данного календарного месяца, а за последний – исходя из количества дней с первого числа данного календарного месяца до дня расторжения договора.

Арендуемые помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2017.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 23.10.2017 за №46:29:102304:541-46/001/2017-16.

При этом письмом от 14 июля 2017 г. №10.8-01-36/1267 Управлением по охране объектов культурного наследия был согласован эскиз проекта на размещение информационной вывески Арендатора (т.1 л.д 15, т.8 л.д.20).

Однако в последующем письмом от 14.02.2018 № 03.4-01-36/263 Управлением было отказано в согласовании визуализации крышной вывески и входной группы на основании распоряжения Губернатора Курской области от 14.11.2014 № 824-рг, указав, что данное проектное решение портит общее восприятие фасада объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная», а также дисгармонирует со сложившейся исторической средой центральной площади города Курска. (т.8 л.д. 21)

11.09.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к спорному договору, в соответствии с которым изменен пункт 3.2. договора. В связи с подписанием указанного соглашения размер арендной платы составил:

с первого по второй месяцы аренды включительно - 1 000 руб. 00 коп. (без НДС),

с третьего месяца аренды 428 000 руб. 00 коп. (без НДС).

19 декабря 2017 г. арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 марта 2018 г.

В тоже время, 20 декабря 2017 года по инициативе арендатора (письмо от 20 декабря 2017 г.), сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды (зарегистрировано управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Курской области 01.02.2018), согласно которому п. 3.2. Договора аренды дополнили абзацами следующего содержания «ежемесячная величина арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года составляет 1 000 р. Ежемесячная величина арендной платы с 01 февраля 2018 года составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС».

Так же абзацем 4 пункта 1 Дополнительного соглашения от 20.12.2017 стороны предусмотрели условие о том, что «в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов, арендная плата не начисляется и не выплачивается».

Во исполнение обязательств по спорному договору и в соответствии с заключенным Соглашением № 2 ответчик по февраль 2018 г. включительно перечислял истцу арендную плату в размере, установленном Соглашением № 2, что подтверждается платежными поручениями, копии которых приобщены к материалам дела, и не оспаривается сторонами.

19 февраля 2018 г. арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 мая 2018 г.

В то же время, письмом от 20 февраля 2018 г. арендатор, указывая на отзыв Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области ранее выданного разрешения по согласованию эскизного проекта на размещение информационной вывески арендатора, вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.

Одновременно с этим, Арендатором проводились строительные и отделочные работы, право проведения которых предусмотрено п.2.4.9. Договора аренды. Указанные работы были необходимы Арендатору для последующего использования арендуемого помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, в соответствии с Приложением №3 к Договору аренды. Указанным пунктом договора также предусмотрено, что Арендодатель дает свое согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанные выше работы, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Помещения (в соответствии с Приложением № 3), установка дверей внутри Помещения, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит - систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы необходимые Арендатору.

В п. 1.5. Договора аренды указано, что для использования Арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. настоящего договора, Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение Арендатором работ по перепланировке Помещения согласно Приложению № 3 к Договору аренды.

Воспользовавшись указанным правом на производство работ в Помещении, 11.10.2017 г. Арендатор заключил договор подряда №3/11019 (далее - «Договор подряда») с обществом с ограниченной ответственностью «Курскэнергоспецремонт» (ИНН <***>, КПП 363201001, ОГРН <***>, юридический адрес: 305026, <...>) (далее - «Подрядчик»).

Предметом Договора подряда является комплекс мероприятий/работ, определенный в техническом задании на Объект (Приложение №1 к Договору подряда), подлежащий выполнению Подрядчиком на Объекте в соответствии с условиями Договора подряда, а также работы, определенно не упомянутые, но необходимые и достаточные для достижения результатов работ по Договору подряда (пункты Договора подряда: 1.1.16., 2.1., 2.2.).

Согласно п.3.1. Договора подряда, стоимость работ определена сторонами в Сметном расчете (Приложение №2 к Договору подряда) и составляет 5 357 633 рублей 90 копеек, кроме того НДС, в размере 964 374,10 рублей 10 копеек.

16 февраля 2018 г. Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области было выдано предписание №02 от приостановлении ремонтно-восстановительных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...> связи с выявленными нарушениями в ходе их проведения.

Дополнительным соглашением №1 от 02.04.2018г. к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете, и составила 5 683 759 рублей 32 копейки, кроме того НДС, в размере 1 023 076,68 руб.

11 апреля 2018 г. Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области вновь было выдано предписание №03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» 1956 года постройки, расположенном по адресу: <...> связи с выявлением новых нарушений в ходе их проведения.

Дополнительным соглашением №2 от 25.04.2018г. к Договору подряда стоимость работ на Объекте была скорректирована в результате изменения видов и объемов работ, указанных в Сметном расчете и составила: 5 306 924 рубля 21 копейка, кроме того НДС, в размере 955 246,36 руб.

Согласно п.3.2. Договора подряда, стоимость работ по договору включает в себя полную стоимость всех выполняемых Подрядчиком в соответствии с техническим заданием работ, включая оплату Подрядчиком налогов, других обязательных платежей, действующих на территории РФ, а также работ, определенно не упомянутых, но необходимых и достаточных для достижения результатов работ, а также расходы Подрядчика за услуги сторонних организаций.

В соответствии с п.3.3. Договора подряда в стоимость работ входят также стоимость поставки, транспортировки, хранения, оборудования и материалов, разгрузки, доставки к месту монтажа, таможенной очистки оборудования и материалов, необходимых для выполнения работ и стоимость услуг государственных организаций по согласованию технической документации, связанной с исполнением Договора подряда.

11.01.2018 г. платежным поручением №94574 Арендатор оплатил Подрядчику аванс (в соответствии с п.4.3. Договора подряда), на основании выставленного Подрядчиком на оплату счета №143 от 27.12.2017г., в размере 1 071 526 рублей 78 копеек и кроме того НДС, в размере 192 874 рубля 82 копейки, а всего: 1264 401 рубль 60 копеек, включая НДС.

02.04.2018 г. Арендатор и Подрядчик подписали акт №1 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 28.11.2017г. по 02.04.2018г.) и справку о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 02.04.2018г. (по форме КС-3) (отчетный период с 28.11.2017г. по 02.04.2018г.), согласно которым стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте на момент подписания акта №1 и справки составила: 4 546 044 рубля 38 копеек, кроме того НДС, в размере 818 287 рублей 99 копеек, а всего: 5 364 332 рубля 37 копеек, включая НДС.

10.04.2018 г. платежным поручением №39962 Арендатор оплатил Подрядчику часть стоимости выполненных работ, указанных в акте №1 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 28.11.2017г. по 02.04.2018г.) и справке о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 02.04.2018 г. (отчетный период с 28.11.2017г. по 02.04.2018г.), за вычетом:

- суммы аванса по Договору подряда в размере 1 072 866,47 руб.;

- суммы гарантийного удержания в размере: 268 216,62 руб.

Всего платежным поручением №39962 от 10.04.2018г. Арендатор оплатил Подрядчику сумму в размере 4 023 249 рублей 28 копеек, включая НДС.

15.05.2018г. Арендатор и Подрядчик подписали акт №2 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 03.04.2018 г. по 15.05.2018 г.) и справку о стоимости выполненных работ и затрат №2 от 15.05.2018г. (отчетный период с 03.04.2018 г. по 15.05.2018 г.), согласно которым стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте на момента подписания акта №2 и справки составила 760 879 рублей 83 копейки, кроме того НДС, в размере: 136 958 рублей 37 копеек, а всего: 897 838 рублей, 20 копеек, включая НДС.

31.05.2018 г. платежным поручением №80378 Арендатор оплатил Подрядчику часть стоимости выполненных работ, указанных в акте №2 о сметной стоимости (по форме КС-2) (отчетный период с 03.04.2018 г. по 15.05.2018 г.) и справке о стоимости выполненных работ и затрат №2 от 15.05.2018 г. (отчетный период с 03.04.2018 г. по 15.05.2018 г.), за вычетом:

- суммы аванса по Договору подряда в размере 191 535,13 руб.;

- суммы гарантийного удержания в размере: 44 891,91 руб.

Всего платежным поручением №80378 от 31.05.2018 г. Арендатор оплатил Подрядчику сумму в размере: 661 411 рублей 16 копеек, включая НДС.

Таким образом, по Договору подряда Арендатор оплатил Подрядчику стоимость выполненных Подрядчиком работ на Объекте, в общей сумме: 5 949 062 руб. 04 коп. (1264 401,60 + 4 023 249,28 + 661411,16), в т.ч. НДС, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

18 апреля 2018 г. арендатором вновь было направлено Арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды уже на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.

21 мая 2018 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ООО «Агроторг» был подписан акт приема-передачи (возврата) арендованного помещения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнений) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период март, апрель и май 2018 г. (по 22 мая 2018 г.) в размере 878 193 руб. 55 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 146 573 руб. 16 коп., согласно прилагаемому расчету (с учетом уточнений).

Ответчик заявленные исковые требования истца оспорил, сославшись на их незаконность и необоснованность, исходя из достигнутых сторонами условий договора и дополнительного соглашения №2. Заявил встречные исковые требования, в обоснование которых сослался на то, что договор аренды был досрочно прекращен не по вине Арендатора. В связи с чем, по мнению ответчика, на стороне арендодателя возникла обязанность по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений Помещения и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению, которая составила: 5 949 062 (Пять миллионов девятьсот сорок девять тысяч шестьдесят два) рубля 04 копейки, включая НДС.

20.06.2018 г. Истец направил в адрес Ответчика претензию с требованием оплатить стоимость неотделимых улучшений Помещения и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению. Ответчик оставил требования Истца без удовлетворения.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ (понятие и условия договора) и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4. статьи 421 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании

Согласно п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Размер, порядок и сроки внесения арендных платежей, а также порядок изменения арендной платы, согласован сторонами в разделе 3 договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017.

Арендодатель свои обязанности по спорному договору исполнил надлежащим образом, передав помещения арендатору по акту приема-передачи от 15.08.2017 (имеется в материалах дела).

В соответствии с условиями дополнительного соглашения №2 к договору аренды ежемесячная величина арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года составляет 1 000 р. Ежемесячная величина арендной платы с 01 февраля 2018 года составляет 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС.

Кроме того, абз. 4 п. 1 Дополнительного соглашения от 20.12.2017 стороны предусмотрели возможность освобождения от арендной платы арендатора в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов.

Выслушав пояснения сторон и изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заключая Дополнительное соглашение № 2, стороны распределили соответствующие риски между собой, в том числе, состоящие в том, что если ответчик как арендатор не может достигнуть цели договора — розничная продажа товаров по причине приостановки работ государственными органами - арендная плата не начисляется и не выплачивается арендатором. При этом сторонами не были установлены какие-либо дополнительные критерии для наступления соответствующих последствий, как то наличие либо отсутствие вины, либо недобросовестности в действиях как одной, так и другой стороны. Решающее значение для освобождения арендатора от арендной платы являлся сам факт приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению по требованию соответствующего государственного органа.

Подписывая дополнительное соглашение №2, содержащее подобное условие, Истец мог и должен был предвидеть наступление соответствующих последствий в виде неоплаты арендной платы в случае приостановки работ на основании решения государственных органов. Подписание договора на данных условиях является добровольным согласием и признанием истцом возможности неоплаты арендатором арендной платы в случае наступления предусмотренных сторонами обстоятельств.

При этом и Истец, и Ответчик соответствующим образом исполняли условия подписанного ими Соглашения № 2 от 20.12.2017. Истец, получая арендную плату в размере, установленном Соглашением № 2, не заявлял о признании его недействительным.

Доводы истца о том, что он был поставлен в ситуацию безысходности и был вынужден согласиться с Дополнительным соглашением № 2 не могут быть признаны судом имеющими правовое значения для обстоятельств настоящего спора.

ИП ФИО2, получив предложение о заключении Дополнительного соглашения № 2, не был лишен возможности, в случае несогласия с определенными условиями сделки, предоставить протокол разногласий по таким условиям или отказаться от их заключения.

Дополнительное соглашение № 2 подписано в соответствии с волеизъявлением сторон, при установлении сторонами условий Дополнительного соглашения № 2 нарушений действующего гражданского законодательства не допущено. Включение условия о не выплате арендной платы в случае приостановки комплекса строительно-монтажных и иных работ для подготовки помещения для использования по целевому назначению на основании решения государственных органов в договор, возможно в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Дополнительное соглашение № 2 истцом в судебном порядке не оспорено, недействительным либо кабальным судом не признано и не является. Доказательств, свидетельствующих о совершении сделки под влиянием обмана и (или) о тяжелых обстоятельствах, крайне невыгодных для истца и понуждающих его к заключению соглашения не представлено.

Таким образом, доводы истца в части того, что он как сторона договора аренды был поставлен в зависимую ситуацию безысходности и вынужден был согласиться с Дополнительным соглашением № 2 от 20.12.2018, не обоснованы.

Доводы истца о якобы допущенных нарушениях подрядной организацией в рамках договора подряда между ООО «Агроторг» и ООО «Курскэнергоспецремонт» условий проведения ремонтных работ и условий договора аренды, не имеет правового значения для существа рассматриваемого судом спора и не могут являться доказательством недобросовестного поведения ООО «Агроторг», как стороны договора аренды между OOО «Агроторг» и ИП ФИО2.

Доводы истца о том, что действия ответчика были умышленно направлены на затягивание исполнения вынесенных государственным органом предписаний с целью освобождения от внесения арендной платы, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку затягивание сроков завершения подготовительных работ и начала осуществления торговой деятельности влечет для ответчика несение убытков в виде неполученных доходов в размере намного большем, чем выгода от сэкономленных арендных платежей.

Исходя из рассмотренных судом условий договора, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика перед истцом за спорный период.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19 марта 2018 г. по 07 октября 2020 г. в размере 146 573 руб. 16 коп.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку судом признаны необоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 878 193 руб. 55 коп., требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 146 573 руб. 16 коп. также удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований ИП ФИО2 в полном объеме.

Заявляя встречные исковые требования, ООО «Агроторг» сослалось на ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязанностей по договору аренды, в следствии чего, обществу пришлось расторгнуть спорный договор аренды, в связи с чем, по мнению ответчика, на стороне арендодателя возникла обязанность по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений Помещения и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению, которая составила: 5 949 062 (Пять миллионов девятьсот сорок девять тысяч шестьдесят два) рубля 04 копейки, включая НДС.

Согласно пункту 5.1 Договора аренды, стороны предусмотрели отсутствие права Арендатора на возмещение с Арендодателя убытков в случае реализации Арендатором одностороннего отказа от Договора в соответствии с п. 5.2 настоящего Договора, если такой отказ не вызван виновными действиями Арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды, Арендатор вправе в любой момент в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив Арендодателя не менее, чем за 3 (три месяца).

При этом, пунктом 5.3 Договора аренды предусмотрено, что Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора с письменным уведомлением Арендодателя за 10 (десять) рабочих дней в том числе в случае, если Арендодатель нарушил одно или несколько обязательств, предусмотренных п.п. 2.1.3, 2.1.5, 2.1.8 настоящего договора и не исправил их в срок 20 (двадцать) рабочих дней.

Как следует из материалов дела, уже 19 декабря 2017 г. арендатором было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 марта 2018 г.

Между тем, 20 декабря 2017 года по инициативе арендатора (письмо от 20 декабря 2017 г.), сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды, согласно которому размер арендной платы был снижен до ежемесячной величины арендной платы с 01 января 2018 года по 31 января 2018 года - 1 000 р. и ежемесячной величины арендной платы с 01 февраля 2018 года - 4% от розничного товарооборота, не менее минимального гарантированного платежа в размере 328 000 рублей без НДС.

19 февраля 2018 г. арендатором повторно было направлено арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п.5.2 договора с 19 мая 2018 г.

В то же время, письмом от 20 февраля 2018 г. арендатор вновь предложил истцу рассмотреть вопрос о возможном снижении размера арендной платы.

В последующем, 18 апреля 2018 г. арендатором вновь было направлено Арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды уже на основании пункта 5.3 Договора аренды, в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора с 19.05.2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

Как следует из разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п.2.1.14. Договора аренды, в случае досрочного расторжения договора не по вине Арендатора, в том числе в случае нарушения условий, предусмотренных п.5.3 Договора, а равно неисполнение условий, предусмотренных п. 5.1 настоящего Договора, Арендодатель обязуется в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента (дня) освобождения Арендатором Помещения, компенсировать (выплатить) Арендатору стоимость произведенных за счет Арендатора и/или за счет уполномоченных Арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст.9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта Помещения, а также монтажа/демонтажа, транспортировки оборудования, прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения, а также стоимость работ, указанных в п. 2.4.9. настоящего договора), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 02.04.2019 по делу № А35-3135/2018 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭксКом» с привлечением в качестве экспертов ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Сколько фактического рабочего времени (человека/часов) необходимо для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания № 02 от 16 февраля 2018 года, Предписания № 03 от 11 апреля 2018 года о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная», расположенном по адресу: <...>, пом. I, выданных ООО «Курскэнергоспецремонт» Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области?

2. Соответствуют ли представленные ООО «Агроторг» документация, в том числе проектно-сметная, техническое задание, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. I, согласно договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина».

3. Определить стоимость созданных ООО «Агроторг» неотделимых улучшений в арендуемых нежилых помещениях расположенных по адресу: <...>, пом. I, согласно Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, по состоянию на 21 мая 2018 года, выполненных в целях реализации научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» по состоянию на дату подписания и составления Акта приема-передачи (возврата) 21 мая 2018 года арендуемых нежилых помещений.

4. Произведенные ООО «Агроторг» неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. I, выполнены ли без вреда для имущества нежилых помещений и повлияли ли на стоимость объекта недвижимости?

5. Имеет ли место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: №1 от 02.04.2018г. (КС-2), №2 от 15.05.2018г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018г. (КС-3); №2 от 15.05.2018г (КС-3) на объекте, переданном ООО «Агроторг» под договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу <...> кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542?

6. Соответствуют ли виды и объем работ, указанные в актах сдачи-приемки работ №1 от 02.04.2018г. (КС-2), №2 от 15.05.2018г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018г. (КС-3); №2 от 15.05.2018г (КС-3); проведенные в ходе ремонтно-строительных работ, условиям договора подряда, заключенного ООО «Агроторг» с ООО «Курскэнергоспецремонт»?

7. Соответствует ли качество работ ООО «Курскэнергоспецремонт», указанных формах КС-2: Акте №1 от 02.04.2018г., Акте №2 от 15.05.2018г. выполненных по Договору подряда от 11.10.2017г. №3/11019 с ООО «Агроторг» требованиям СНиП, ГОСТ иным нормативным, правовым актам, требованиям пожарной безопасности, научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»? Если нет, то какова стоимость устранения недостатков?

8. Соответствует ли, возможна и пригодна ли дальнейшая эксплуатация помещений без нарушения положений СНиП, ГОСТ, нормам и правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, и иных норм, по состоянию на дату 21 мая 2018 года - составление Акта приема-передачи (возврата), условиям Договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, расположенным по адресу: <...>, площадью 925,6 кв.м., документации «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»? Если нет, то по каким причинам?

16.08.2019 через канцелярию суда от ООО «ЭксКом» поступило экспертное заключение №97/08-19 от 13.08.2019.

В ходе экспертного исследования по первому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Учитывая указанный в предписаниях №02 и №03 объем устранения недостатков, экспертами усматривается соответствие с указанными сроками их устранения. Лицо, от имени которого в материалах дела указаны сроки исправления недостатков (ООО «Эксперт-оценка), уполномочено и компетентно в предоставлении такого рода сведений.

Таким образом, сроки исправления недостатков и дефектов в предписаниях №02 и №03 могут быть приняты, как достоверные и достаточные в качестве указанного фактического рабочего времени (человека/часов), необходимого для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания №02 от 16.02.2018 и Предписания №03 от 11.04.2018 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная», расположенном по адресу: <...>. 2, пом. 1, выданных ООО «Курскэнергоспецремонт» Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области:

- для исполнения предписания №02 требуется 24 человека-часа;

- для исполнения предписания №03 требуется 72 человека-часа.

По второму вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

В ходе проведения исследования по вопросу №2 экспертами выявлены следующие несоответствия представленной ООО «Агроторг» документации, в том числе проектно-сметной, технического задания, справки о стоимости выполненных работ и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, распложенных по адресу: <...>, согласно договора аренды нежилого помещения от 15.08.2017 научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»:

- реставрационные работы на объекте выполнялись организацией, не имеющей лицензию на работы с объектами культурного наследия;

- без выданного Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области Разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия подрядчик (начал) приступил к выполнению, производству реставрационных работ на объекте;

- Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области при проведении мероприятий по контролю за выполнением работ, выданы подрядчику ООО «Курскэнергоспецремонт» Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018;

- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018;

- не выполнены в установленный срок законные Предписания: Предписание №02 от 16.02.2018 и Предписание №03 от 11.04.2018, выданные ООО «Курскэнергоспецремонт»;

- договор подряда №3/11019 от 11.10.2017, заключенный ООО «Агроторг» с ООО «Курскэнергоспецремонт» не имеет обязательное существенное условие, что выполнение работ в Помещении проводится на объекте культурного наследия;

- отсутствует утвержденная Управлением по охране объектов культурного наследия отчетная документация, акт ввода в эксплуатацию;

- договора подряда №3/11019 от 11.10.2017 и субподряда №66, от 27.12.2017 выполнены на основании стандартного Технического задания ООО «Агроторг», так же в договорах не учтены существенные условия и требования о том, что реставрационные работы должны выполняться на объекте культурного наследия и в строгом соответствии с научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина»;

- отсутствует дефектная ведомость (акт) состояния декора, предусмотренная требованиями научно-проектной документации «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 14, 1 абзац);

- отсутствует подтверждение выполнения ремонтно-реставрационных работ по воссозданию и реставрации штукатурки стен, и откосов известково-цементным раствором, предусмотренных научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» (Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 13, 2 абзац);

- проводимые работы не соответствуют согласованной научно-проектной документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина», так при устройстве подвесного потолка и облицовке стен, лепные декоративные элементы сохраняются, указанные проектные требования не выполнены (стр.8, 13 абзац Акта государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) (проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина; Раздел 3. Подраздел 2. Пояснительная записка, стр. 8, 1 абзац);

- договор подряда №3/11019 от 11.10.2017 между ООО «Агроторг» и ООО «Курскэнергоспецремонт» заключен формально, фактически все реставрационные работы по реставрации выполнялись ООО «СтройГрад» - не имеющем лицензии, права производить и находиться для производства работ на объекте культурного наследия.

По третьему вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

В связи с тем, что фактически, в результате работ, неотделимые для объекта улучшения не созданы, расчет стоимости таких улучшений не производился.

По четвертому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Произведенные ООО «Агроторг» работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, выполнены с ущербом для имущества нежилых помещений и повлияли на стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения.

По пятому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Так как процесс строительства подразумевает работы, результат которых скрывается последующими работами (скрытые работы), в соответствии с пунктами 7.2.1 и 7.2.2 СП 48.13330.2011 «Организация строительства» оценка соответствия отдельных конструкций требованиям проектной и нормативной документации производится на основании актов освидетельствования всех скрытых работ, входящих в состав конструкции, а также исполнительных схем или рабочих чертежей, на которые акты АОСР ссылаются.

Без надлежаще оформленных исполнительных схем, чертежей или АОСР проверка фактического выполнения объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: №1 от 02.04.2018 (КС-2), №2 от 15.05.2018 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018 (КС-3), №2 от 15.05.2018 (КС-3) на объекте, переданном ООО «Агроторг» по договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу: <...> кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542, не представляется возможной.

По шестому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

При проведении исследования в рамках поставленного вопроса и в объеме предоставленной документации, экспертами установлено полное соответствие видов и объемов (стоимости) работ, указанных в актах сдачи-приемки работ: №1 от 02.04.2018 (КС-2), №2 от 15.05.2018 (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018 (КС-3), №2 от 15.05.2018 (КС-3), проведенных в ходе ремонтно-строительных работ, условиям договора подряда №3/11019 от 11.10.2017, заключенного ООО «Агроторг» с ООО «Курскэнергоспецремонт».

По седьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Ответить на поставленный экспертам вопрос в рамках проведенного исследования не представляется возможным (не представляется возможным произвести корректировку проекта и составить дополнительную проектную документацию).

Экспертам известно, исходя из обстоятельств дела, что сторонами в суде ведется спор о сумме работ, указанных в формах КС-2: Акте №1 от 02.04.2018, Акте №2 от 15.05.2018, выполненных по договору подряда от 11.10.2017 №3/11019. Учитывая тот факт, что в исследуемом объекте магазин «Пятерочка» располагаться не будет, то и расчет стоимости восстановительных работ, для устранения дефектов выполненных работ согласно проекта под размещение магазина, для рассмотрения дела по существу, не будет способствовать объективному раскрытию обстоятельств.

Из содержания нормы ч.2 ст. 86 АПК РФ следует: в случае, если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

На основании изложенного выше, а также исходя из условий проведения экспертизы (по имеющимся в деле документам), исходя из трактовки вопроса №7, экспертам требуется определить стоимость работ, выполненных качественно, и стоимость работ, указанных в формах КС-2: Акте №1 от 02.04.2018, Акте №2 от 15.05.2018, выполненных по договору подряда от 11.10.2017 №3/11019, которые не могут быть приняты как исполненные, ввиду значимых нарушений и ненадлежащего качества.

Таким образом, стоимость некачественно выполненных работ (не могут быть приняты как исполненные) составляет 3 639 198 руб. 87 коп.

По восьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Дальнейшая эксплуатация помещений без нарушения положений СНиП, ГОСТ, норм и правил пожарной безопасности и иных норм, по состоянию на дату 21.05.2018 - составление Акта приема-передачи (возврата), условиям Договора аренды нежилого помещения от 05.08.2017, расположенного по адресу: <...>, пом.1-1, площадью 925,6 кв.м, документации «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина» невозможна, по следующим причинам:

- отсутствует акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия;

- имеются указанные в Предписании №02 от 16.02.2018 «О приостановлении ремонтно-реставрационных работ» и Предписании №03 от 11.04.2018 несоответствия выполненных работ проектной документации;

- отступления от научно-проектной документации, выявленные в ходе ответа на вопросы №5 и №7, не согласованы с проектной документацией.

Не согласившись с результатами судебной экспертизы, ООО «Агроторг» заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением от 28.01.2020 по делу была назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Курский государственный университет», экспертам ФИО12 и ФИО13.

На разрешение экспертов были поставлены ранее указанные вопросы.

16.03.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение ФГБОУ ВО «Курский государственный университет».

В ходе экспертного исследования по первому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Фактическое рабочее время (человека/часов), необходимое для устранения выявленных нарушений в целях исполнения Предписания №02 от 16 февраля 2018 года, Предписания №03 от 11 апреля 2018 года о приостановлении ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная», расположенном по адресу: <...>, выданных ООО «Курскэнергоспецремонт» Управлением по охране объектов культурного наследия Курской области:

- для исполнения выявленных нарушений Предписанием № 02 от 16.02.2018 г. требуется - 78,42 человека часа;

- для исполнения выявленных нарушений Предписанием № 03 от 11.04.2018 г. требуется - 77,55 человека часа.

По второму вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Документация, представленная ООО «Агроторг», в том числе проектно-сметная, техническое задание, справки о стоимости выполненных и затрат, в результате которых выполнены работы в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, согласно договора аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года не соответствует научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина».

По третьему вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

1.Многочисленные выявленные нарушения в ходе проведения мероприятий по контролю за проведением работ в соответствии с научно-проектной документацией не устранены, отсутствуют документы подтверждающие устранение нарушений.

2.Предписания №02, №03 о приостановлении ремонтно-реставрационных работ, выданные государственным органом охраны объектов культурного наследия подтверждают некачественно выполненные работы, не в соответствии с Проектом, Предписания не исполнены, отсутствуютдокументы, подтверждающие устранение нарушений.

3.Работы, выполненные ООО «Агроторг» в арендованном помещении ненадлежащего качества, не имеют для Арендодателя потребительскую ценность и их нельзя считать улучшением его характеристик.

4.Отсутствие документов подтверждающих устранение нарушений в арендованных помещениях в Предписания №02, 03, Актах проверок делает функционирование и эксплуатацию Помещения невозможным.

На основании изложенного и изучения имеющихся в деле документов, проведенных исследований, натурального обследования Помещения по состоянию на дату подписания и составления Акта приема-передачи (возврата) - 21 мая 2018 года, произведенные работы ООО «Агроторг» выполнены с ненадлежащим качеством, с нарушениями выявленными государственным органом охраны, не в соответствии с научно-проектной документацией для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Центральная» (<...>) «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина», что исключает возможность эксплуатации Помещений, эксперт пришел к выводу: в результате проведенных ООО «Агроторг» работ в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. I, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло, соответственно определить стоимость созданных ООО «Агроторг» неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений по состоянию на 21 мая 2018 года не представляется возможным.

По четвертому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Произведенные по Договору подряда № 3/11019 от 11.10.2017 г ООО «Агроторг» неотделимые улучшения в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, пом. I, выполнены с нанесением вреда для имущества нежилых помещений, влияют на стоимость объекта недвижимости снижением на стоимость на сумму понесенных необходимых затрат.

По пятому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

На момент освидетельствования 25 февраля 2018 года не имеет место фактическое выполнение объемов работ, которые указаны в актах сдачи-приемки работ: №1 от 02.04.2018 г. (КС-2), №2 от 15.05.2018 г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018 г. (КС-3), №2 от 15.05.2018 г. (КС-3) на объекте, переданном ООО «Агроторг» по договору аренды от 15.08.2017, расположенном по адресу: <...> с кадастровыми номерами 46:29:102304:541 и 46:29:102304:542.

По шестому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Виды и объемы работ, указанные в актах сдачи-приемки работ: №1 от 02.04.2018 г. (КС-2), №2 от 15.05.2018 г. (КС-2), справках о стоимости выполненных работ и затрат: №1 от 02.04.2018 г. (КС-3), №2 от 15.05.2018 г. (КС-3), проведенные в ходе ремонтно-строительных работ, не соответствуют условиям договора подряда, заключенного ООО «Агроторг» с ООО «Курскэнергоспецремонт».

По седьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Оценить качество работ, выполненных но договору подряда от 11.10.2017г. № 3/11019 с ООО «Агроторг», их соответствие требованиям СНиП, ГОСТ иным нормативным, правовым актам, требованиям пожарной безопасности, научно-технической документации, не представляется возможным.

По восьмому вопросу эксперты пришли к следующим выводам.

Помещение 1 по адресу <...>, которое в соответствии с Договором аренды нежилого помещения от 15 августа 2017 года, расположенного по адресу <...>, площадью 925,6 кв.м, и документацией «Проект реставрации с приспособлением части помещений 1 этажа для размещения универсального магазина», должно быть введено в эксплуатацию как универсальный магазин. Акт приемки-передачи (возврата) от 21 мая 2018 года свидетельствует о незавершенности объекта, отсутствует акт приемки выполненных работ в соответствии с Приказом Минкультуры России от 25.06.2015 №1840 (ред. от 05.11.2015). По состоянию на 21 мая 2018 года невозможны и не пригодны к эксплуатации помещения 1 по адресу <...> по назначению в качестве универсального магазина по причине не завершения работ по реставрации, не ввода объекта в эксплуатацию и, как следствие, не соответствия СНиП, ГОСТ, нормам и правилам пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам и иным нормам.

Таким образом, по результатам проведенных по делу двух судебных экспертиз, факт создания ответчиком каких-либо неотделимых улучшений не подтвержден.

Кроме того, сам по себе довод ответчика о наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора аренды на основании пункта 5.3 Договора аренды в связи с нарушением Арендодателем пункта 2.1.3 договора не может быть признан судом обоснованным, в силу следующего.

Как следует из условий договора, в соответствии с пунктом 2.1.3 Договора аренды Арендодатель принял на себя обязательство «в день подписания настоящего договора предоставить Арендатору в соответствии с Приложением №2 к настоящему договору место для размещения Арендатором и/или его субарендатором наружных вывесок». При этом, стороны Договора аренды констатировали, что согласие Управления по охране объектов культурного наследия Курской области на размещение информационной вывески Арендатора в соответствии с Приложением №2 к настоящему Договору подтверждается письмом №10.8-01-36/1267 от 14.07.2017.

В обоснование правомерности расторжения договора на основании п.5.3, арендатор сослался на невозможность использования помещения и осуществления там торговой деятельности, ввиду отсутствия возможности размещения наружных информационных вывесок, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.3. договора.

Указанный довод был оспорен индивидуальным предпринимателем ФИО2, который сослался на то, что указанный пункт 2.1.3 Договора аренды не накладывает никаких иных обязательств на Арендодателя, кроме указанных - предоставление Арендатору места для размещения наружных вывесок в день подписания Договора аренды.

В день подписания Договора аренды арендодателем в полном объеме было исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 2.1.3 Договора аренды, что подтверждается самим фактом заключения договора без каких-либо возражений на этот счет со стороны арендатора. Так, Арендодателем было согласовано место для размещения наружных вывесок, а также был подписан паспорт с указанием места, что подтверждается п. 2.1.3 договора аренды и подписанными 15 августа 2017 г. индивидуальным предпринимателем ФИО2 Приложением №2 и Приложением №2а к договору аренды (т.1 л.д.7-15).

Все последующие действия, связанные с размещением наружных вывесок после дня подписания Договора, не относятся к обязательствам Арендодателя и должны были совершаться самим Арендатором, что следует из п. 2.4.3 договора аренды, на основании которого арендодатель предоставил арендатору право использовать место для информационных вывесок и п.2.1.7 договора аренды согласно которому изготовление, размещение, получение и оформление всей разрешительной документации на всю наружную (фасадную) рекламу арендатора, арендатор осуществляет за счет собственных средств. Однако арендатором соответствующее согласование с Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска дизайн-проекта, с учетом требований, утвержденных Курским городским Собранием Правил благоустройства территории муниципального образования «город Курск» от 09 ноября 2017 г. №5-6-РС произведено не было, в состав и содержание Проектной документации разработки конструкций с указанием размеров, мест размещения, материала и цветового решения вывески, вида конструкции и способов крепления, включены не были.

Указанные возражения истца по основному иску признаны судом обоснованными.

Действия по согласованию места размещения вывески были осуществлены ООО «Агроторг» уже после того, как ему стало известно о невозможности размещения вывески на фасаде здания, что следует из представленных в дело документов: обращение начальника отдела развития ООО «Агроторг» от 16 марта 2018 г.; обращения директора кластера ООО «Агроторг» от 26 марта 2018 г., от 27 марта 2018 г., от 09 апреля 2018 г. (т.26 л.д.64-83).

В связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии каких-либо нарушений п. 2.1.3 договора аренды со стороны арендодателя и, как следствие, об отсутствии у арендатора оснований для отказа от договора аренды по п.5.3 договора.

С учетом установленных обстоятельств, встречные исковые требования ООО «Агроторг» не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, с учетом положений ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине за первоначальные исковые требования относятся на истца, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с тем, что при подаче искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по встречному исковому заявлению относятся на истца по встречному требованию и были оплачены им в полном объеме при подаче встречных исковых требований.

Кроме того сторонами были понесены следующие расходы, связанные с проведением по делу судебных экспертиз.

По ходатайству истца о назначении по делу судебной экспертизы в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда истец представил платежные поручения №17 от 30.01.2019 на сумму 35 000 руб. 00 коп. № 22 от 28.03.2019 на сумму 10 000 руб. 00 коп.

Определением от 05.12.2019 суд перечислил с депозитного счета Арбитражного суда Курской области на расчетный счет ООО «ЭксКом» денежные средства в размере 40 000 руб. 00 коп. по счету №35-3135/08-19 от 16.08.2019.

По ходатайству ответчика о назначении повторной экспертизы, в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда ООО «Агроторг» представило платежное поручение №34939 от 25.12.2019 на сумму 40 000 руб. 00 коп.; индивидуальный предприниматель ФИО2 в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозитный счет суда представил платежное поручение №3 от 28.01.2020 на сумму 12 000 руб. 00 коп.

Определением от 15.06.2020 с депозитного счета Арбитражного суда Курской области на расчетный счет ФГБОУ ВО «Курский государственный университет» были перечислены денежные средства в размере 52 000 руб. 00 коп.

Учитывая, что необходимость проведения данных судебных экспертиз была связана с проверкой обоснованности заявленных ответчиком встречных исковых требований, и, принимая во внимание результаты рассмотрения встречного искового требования, на основании ст.110 АПК РФ расходы по оплате услуг эксперта, понесенные сторонами, подлежат отнесению на ООО «Агроторг».

Излишние денежные средства в размере 5000 руб., перечисленные ИП ФИО2 на депозитный счет суда, подлежат возврату истцу по первоначальному иску.

На основании статей 309, 310, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 248 руб. 00 коп.

Возвратить денежные средства в размере 5 000 руб. 00 коп. с депозитного счета Арбитражного суда Курской области индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП 304463230600589, ИНН <***>, расчетный счет <***>, кор. счет 30101810300000000606 в Курском отделении №8596 ПАО Сбербанк г. Курск, БИК 043807606.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 52 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья С.И. Хмелевской