Постановление от 29 октября 2025 г. по делу № А45-28028/2022

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-28028/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чащиловой Т.С., судей Логачева К.Д.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакаловой М.О. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 ( № 07АП-12035/2022 (18)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.08.2025 по делу № А45-28028/2022 (судья

ФИО3) о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г. Новосибирск, адрес: 630075,

<...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>), принятое по объединенным в одно производство для совместного рассмотрения заявлениям:

- ФИО2 о разрешении разногласий по утвержденному 28.08.2024 собранием кредиторов должника Положению о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом в редакции, предложенной АО «Банк Интеза»;

- ФИО2 о признании решения собрания кредиторов от 28.08.2024 недействительным,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4,

при участии в судебном заседании: финансовый управляющий ФИО5, лично, паспорт; иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащее извещение,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (далее – ФИО2, должник) должник обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий между ним и финансовым управляющим, в котором просит:

1. Отменить Положение о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом в редакции АО «Банк Интеза»

от 28.08.2024;

2. Обязать финансового управляющего должника провести надлежащую объективную оценку (с привлечением специалиста оценщика) стоимости имущества, являющегося предметом Положения о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом, - объекта незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321 с земельным участком, площадью 15464 кв. м., виды разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309, - для определения начальной цены торгов.

3. Утвердить Положение о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом в редакции, предложенной Финансовым управляющим должника, предусматривающей:

9.3. Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. При этом величина дальнейшего снижения начальной цены продажи каждого лота устанавливается в размере 5 (пять) процентов от начальной

цены продажи имущества, входящего в состав лота посредством публичного предложения.

9.4. Срок, по истечении которого последовательно снижается цена продажи имущества должника составляет 5 (Пять) рабочих дней. Минимальная цена продажи имущества должника (цена отсечения) устанавливается в размере 50% от начальной цены имущества на торгах посредством публичного предложения и больше не снижается. Период проведения торгов: начало периода с 00.00 московского времени, окончание – в 23.59.59 московского времени.

С начальной ценой торгов, определенной по результатам надлежащей объективной оценки стоимости имущества, являющегося предметом Положение о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом.

16.10.2024 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО2 о разрешении разногласий между финансовым управляющим и должником, в котором просит:

1. Восстановить пропущенные (по уважительной причине) процессуальные сроки обжалования Решения собрания кредиторов от 28.08.2024 и принять в производство Заявление ФИО2 о признании Решение от 28.08.2024 собрания кредиторов недействительным.

2. Признать Решение от 28.08.2024 собрания кредиторов недействительным в части утвержденного Положения о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом в редакции, предложенной АО «Банк Интеза».

3. Применить в отношении злоупотребления правом Финансовым управляющим положение части 2 статьи 10 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.02.2025 по ходатайству должника заявление ФИО2 о разрешении разногласий по утвержденному 28.08.2024 собранием кредиторов должника Положению о порядке продажи имущества должника ФИО2 не обремененного залогом в редакции, предложенной АО «Банк Интеза» и заявление ФИО2 о признании решения собрания кредиторов от 28.08.2024 недействительным объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Заявитель в ходе судебного разбирательства неоднократно уточнял заявленные требования, 22.07.2025 от должника поступило заявление об уточнении заявленных требований,

к заявлению о разрешения разногласий просит разрешить разногласия относительно утвержденного Положения от 28.08.2024 о порядке продажи имущества гражданина, не обремененного залогом (возникшие между должником и финансовым управляющим, конкурсным кредитором АО «Банк Интеза», а именно:

1. Признать Положение о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, в редакции АО «Банк Интеза» от 28.08.2024 недействительным (ничтожным), не создающим никаких правовых последствий;

2. Отменить утвержденное Положение о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, в редакции АО «Банк Интеза» от 28.08.2024, в том числе по причине значительно заниженной начальной цены для торгов на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010207:309;

3. Исключить из Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, пункт 1.1., пункт 3.1. и другие пункты, где указывается имущество третьего лица - ФИО4 (не входящее в конкурсную массу должника), а именно: объект незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321 с земельным участком, площадью 15464 кв. м., виды разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309. и все пункты, где есть любые ссылки на это имущество;

4. Рассмотреть по существу заявление должника об оспаривании оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:32:010207:309.

В Положении о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, изменить начальную цену для торгов для земельного участка с кадастровым номером 54:32:010207:309, на начальную цену, основанную на его рыночной стоимости определенной в Отчете об оценки предмета оценки № 2389 от 18.02.2025;

5. Включить в Положение о порядке продажи имущества должника не обремененного залогом пункт следующего содержания: «Проведения торгов по

реализации имущества возможно только после реализации заложенного имущества должника, в случае реализации заложенного имущества должника по цене ниже суммы требований АО «Банк Интеза» к должнику, включенной в реестр требований»;

6. Исключить из Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, пункт 9. «Продажа посредством публичного предложения» (и все подпункты к этому пункту: п./п. 9.1. – 9.7.);

7. Изменить подпункт 9.3. Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, - изложить его в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. При этом величина дальнейшего снижения начальной цены продажи каждого лота устанавливается в размере 5 (пять) процентов от начальной цены продажи имущества, входящего в состав лота посредством публичного предложения»;

8. Изменить подпункт 9.4. Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, – изложить его в следующей редакции: «Срок, по истечении которого последовательно снижается цена продажи имущества должника составляет 5 (Пять) рабочих дней. Минимальная цена продажи имущества должника (цена отсечения) устанавливается в размере 50% от начальной цены имущества на торгах посредством публичного предложения и больше не снижается. Период проведения торгов: начало периода с 00.00 московского времени, окончание – в 23.59.59 московского времени»;

9. Исключить из Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, пункт 10 и подпункт 10.1;

10. Применить в отношении злоупотребления правом финансовым управляющим и конкурсным кредитором АО «Банк Интеза» положение части 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

к заявлению о признании решения собрания кредиторов недействительным просит:

1. восстановить пропущенные (по уважительной причине) процессуальные сроки обжалования решения собрания кредиторов от 28.08.2024 и принять в производство заявление должника о признании решения от 28.08.2024 собрания кредиторов недействительным;

2. Признать решение от 28.08.2024 собрания кредиторов должника недействительным в части утвержденного Положения о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, в редакции, предложенной АО «Банк Интеза»;

3. Применить последствие недействительности решение от 28.08.2024 собрания кредиторов должника - отменить утвержденное Положение о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, в редакции АО «Банк Интеза» от 28.08.2024;

4. Применить в отношении злоупотребления правом финансовым управляющим и конкурсным кредитором АО «Банк Интеза» положение части 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.08.2025 (резолютивная часть объявлена 23.07.2025) разрешены разногласия, возникшие между финансовым управляющим и должником.

Утверждено Положение о порядке продажи имущества гражданина в редакции, утвержденной собранием кредиторов должника от 28.08.2024, установлена начальная цена продажи имущества в размере 11 500 000 рублей. В остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, должник обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Новосибирской области

от 06.08.2025, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что начальная цена продажи имущества, определенная финансовым управляющим, не соответствует принципам разумности, не направлена на наиболее полное удовлетворение требований кредиторов должника. Кроме того, Положение о порядке продажи имущества гражданина является ничтожным, так как спорное имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу – ФИО4, а не должнику. В результате чего имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника, не подлежит оценке и продаже с торгов.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) финансовый управляющий должника представил

отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От кредитора акционерного общества «Банк Интеза» также поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддерживает доводы, изложенные в отзыве финансового управляющего должника.

В судебном заседании поступившие документы приобщены к материалам дела, участники процесса поддержали изложенную правовую позицию.

От ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в котором указано, что не может присутствовать в судебном заседании в виду занятости в другом судебном процессе.

Рассмотрев ходатайство апеллянта об отложении судебного заседания, коллегия отказала в его удовлетворении по следующим основаниям.

По общему правилу отложение судебного разбирательства является правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела (статья 158 АПК РФ). Исключение из данного правила составляет пункт 1 указанной статьи, согласно которому арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

На основании пункта 5 статьи 158 АПК РФ суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин, указанных в ходатайстве, не является для суда безусловно уважительной. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению.

Поскольку на дату рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции материалы дела располагают достаточным объемом доказательств, позволяющим рассмотреть жалобу по существу, руководствуясь положениями статей 158, 159 АПК РФ, а также принципом процессуальной экономии, судебная коллегия

отказала в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства за необоснованностью.

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, заслушав доводы участников процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

На основании статьи 214.1 Закона о банкротстве к отношениям, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Статьей 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Законом имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина. Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения (пункт 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ

от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.11.2022 требование АО «Банк Интеза» в размере 39 457 106 рублей 40 копеек было включено в реестр требований кредиторов должника, из которых:

- по кредитному договору КД № НСФ/051-1548 от 01.10.2007 - 17 578 117 рублей 06 копеек, из них: основной долг 17 224 304 рубля 19 копеек, проценты в размере 67 521 рубль, пени в размере 286 291 рубль 87 копеек;

- по кредитному договору КД № НСФ/0511-913 от 02.06.2008 - 21 878 989 рублей 31 копейка, из них: основной долг 21 239 553 рубля 24 копейки, проценты в размере 152 272 рубля 59 копеек, пени в размере 487 163 рубля 48 копеек, с отнесением в третью очередь удовлетворения, как обеспеченные залогом объектами недвижимого имущества, согласно договорам об ипотеке № НСФ/0511-913/3-1 от 02.06.2008, № НСФ/051-1548/3-4 от 20.08.2008;

- нежилые помещения, назначение: нежилые. Этаж: подвал 1, 2, 3. Площадь: общая 972,7 кв.м., адрес: НСО, <...>. Кадастровый номер: 54:35:042025:67;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на помещения, назначение: нежилые, номера на поэтажном плане: 10-32, 35-38. Этаж 1, площадь: общая 231,7 кв.м., расположенных по адресу НСО, <...>. Кадастровый номер: 54:35:042020:375;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов. Площадь 1153 кв.м. Адрес: <...>. Кадастровый номер: 54:35:042025:14.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.01.2024 по настоящему делу была признана недействительной сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/17 от 30.12.2017 заключенный между должником - ФИО2 (продавец) и (покупатель), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение путем восстановления права собственности ФИО2 (продавца) на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321;

- земельный участок, площадью 15464 кв. м., виды разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309.

Судебный акт прошел проверку в апелляционной и кассационной инстанциях, оставлен без изменения.

28.08.2024 собранием кредиторов ФИО2 было утверждено, в том числе, Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества - объект незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321 с земельным участком, площадью 15464 кв. м., виды разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309, о чем дана публикация на ЕФРСБ 28.08.2024, № 15195989.

Согласно Положению о порядке продажи имущества должника ФИО2, не обремененного залогом, начальная цена имущества составляет 11 500 000 рублей.

Торги проводятся на электронной площадке ООО «МЭТС», организатор торгов - финансовый управляющий должника.

Победителем открытых торгов признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену (пункт 6.3.).

Согласно пункту 6.7 Положения в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или договор купли – продажи не был заключен с единственным участником торгов, организатор торгов принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи нереализованного имущества.

При проведении повторных торгов начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается в размере на 10 % ниже начальной цены продажи имущества на первоначальных торгах (пункт 8.2).

В соответствии с пунктом 9 Положения в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемая на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах. При этом величина дальнейшего снижения начальной цены продажи каждого лота устанавливается в размере 10 % от начальной цены продажи имущества, входящего в состав лота посредством публичного предложения.

Срок, по истечении которого последовательно снижается цена продажи имущества должника составляет 5 рабочих дней. Минимальная цена продажи имущества должника (цена отсечения) устанавливается в размере 10% от начальной цены имущества на торгах посредством публичного предложения и больше не снижается. Период проведения торгов: начало периода с 00.00 московского времени, окончание – в 23.59.59 московского времени (пункты 9.3, 9.4.).

Согласно пункту 10.1. в случае если торги посредством публичного предложения признаны несостоявшимися, имущество должника предлагается кредиторам в качестве отступного в счет погашения их требований.

Определяя шаг снижения цены и срок ее поэтапного снижения, суд первой инстанции руководствовался необходимостью обеспечения интересов всех лиц, участвующих в деле о банкротстве, учел принципы разумности и эффективности.

В данном случае из материалов дела не усматривается очевидная недостаточность периода экспозиции, определенная судом в количестве 5 календарных дней.

Последовательное снижение цены на этапе публичного предложения на 10% также не противоречит целям процедуры конкурсного производства.

Увеличение периода снижения цены приведет к увеличению периода проведения торгов, затягиванию процедуры конкурсного производства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заявители не представили в материалы дела каких-либо убедительных аргументов в пользу того, что реализация того же самого имущества на предложенных ими условиях будет более привлекательна для потенциальных приобретателей и приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им стоимости.

В апелляционной жалобе должник предлагает установить предельную цену имущества (цену отсечения), по которой оно может быть реализовано путем публичного предложения, в размере 50 процентов начальной цены, установленной на повторных торгах.

Между тем суд апелляционной инстанции считает, что цена отсечения, предложенная должником в размере 50 процентов, может негативно повлиять на количество потенциальных покупателей ввиду завышенной стоимости.

Закон о банкротстве не предусматривает обязательность установления минимальной цены реализации (цены отсечения) имущества должника путем публичного предложения; при определении этого показателя необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности. Цель продажи имущества должника путем публичного предложения состоит в реализации имущества путем систематического снижения цены. При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу. Применение цены отсечения при реализации имущества должника путем публичного предложения, определение размера цены отсечения являются оценочными категориями. Решение этих вопросов относится к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

В связи с этим установление цены отсечения в размере 10% позволит с большей вероятностью реализовать имущество должника посредством публичного предложения и избежать ситуации, при которой данные торги будут признаны

несостоявшимися, а также позволит получить максимально возможную цену от продажи имущества в условиях низкого спроса на него.

Приняв во внимание цели процедуры банкротства, недопустимость ее затягивания и увеличения судебных расходов на ее проведение, суд первой инстанции верно установил, что цена отсечения на публичных торгах должна составлять 10 процентов от начальной цены на повторных торгах. Цена отсечения в указанном размере является наиболее оптимальной, соответствует принципам разумности и позволит обеспечить соблюдение баланса интересов всех кредиторов должника. Цена отсечения, равная 10 процентам, направлена на реальную продажу имущества должника, не препятствует при наличии потенциального покупателя, готового приобрести имущество по более высокой цене, подать заявку на соответствующем шаге снижения цены.

Фактическая стоимость реализации имущества определяется соотношением спроса и предложения, а не фиксированием ее предельного размера.

Стоимость начальной цены продажи указанного имущества определена финансовым управляющим в размере 11 500 00 рублей.

Материалами дела № А45-28028/2022 подтверждается составление договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/17 от 30.12.2017 между должником и ФИО4, стоимость недвижимого имущества в соглашении определена – 11 500 000 рублей.

Ранее, 23.11.2017 ФИО2 приобрел на открытых торгах (публичное предложение) объект незавершенного строительства - насосная станция II подъема, общей площадью застройки 960, 7 кв.м., степень готовности 92%, НСО, г. Бердск, Зеленая роща, 13, кадастровый номер 54:32:010207:321 и земельный участок, площадью 15464 кв.м., НСО, г. Бердск, Зеленая роща, 13, кадастровый номер 54:32:010207:309 по цене 2 850 000 рублей.

Судом в порядке межведомственного взаимодействия получены выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:32:010207:309, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:32:010207:321, согласно которым кадастровая стоимость указанных объектов составляет 6 292 461 рубль 03 копейки, 16 045 262 рубля 64 копейки соответственно.

Не согласившись с предложенной финансовым управляющим ценой продажи спорного имущества, должник представил в материалы дела Отчет об оценке объекта оценки № 2389 от 18.02.2025, подготовленный ООО «Оценка и

бизнеспланирование», где установлено, что рыночная стоимость объекта оценки - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Площадь: 15464 кв.м. Кадастровый номер: 54:32:010207:309, адрес (местоположение): Обл. Новосибирская, г. Бердск, Зеленая Роща, 13 на 17.02.2025 составляет 54 376 000 рублей.

Вместе с тем, суд первой инстанции критически отнесся к представленному отчету об оценке ввиду следующего.

Цена объекта земельного участка определена специалистом на основании только сравнительного подхода (объекты сравнения указаны на страницах 36-42), в связи со следующим обстоятельствами.

Судом установлено, что специалист приводит ценовой диапазон потенциальных аналогов земельных участков от 50 до 8000 рублей за 1 кв. м, однако, принимает к расчету 4 аналога по максимальным ценам от 4400 до 8000 рублей за 1 кв.м.

Объект № 1 расположен на территории жилого комплекса «Сибиряк» по адресу Новосибирск, Бердск, территория МК Сибиряк, Речкуновская зона отдыха в непосредственной близости к жилой застройке. К участку проложена асфальтированная дорога, имеются все коммуникации. На участке нет построек требующих демонтажа.

Объект № 2 - земельный участок в пос. Светлый, иного назначения, чем спорный объект, а именно - для размещения объектов бытового обслуживания – магазинов, кафе, ресторанов. Расположен внутри поселка, имеется асфальтированная дорога, центральные коммуникации.

Объект № 3 - земельный участок, в пос. Светлый - до участка имеется проезд по шоссе, коммуникации.

Объект № 4 – расположен в г. Новосибирске на Дачном шоссе, значительно удален от г. Бердска.

Иные объекты, использованные оценщиком для сравнительного подхода также имеют характеристики, существенно отличающиеся от земельного участка должника и друг от друга. Принадлежащий должнику земельный участок с кадастровым номером 54:32:010207:309 имеет виды разрешенного использования - для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, коммуникации отсутствуют.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 54:32:010207:309 не является свободным, ввиду расположения на нем нескольких капитальных объектов, один из них поставлен на кадастровый учет, зарегистрировано право собственности, однако, оценивается как свободный от застройки без учета затрат на демонтаж существующих объектов (незавершенное строительство 1990-х годов).

В поступившем в материалы дела Отчете специалистом не принимается наличие у аналогов подведенных коммуникаций, а также наличия круглосуточной охраны, что очевидно значительно влияет на стоимость.

Кроме того, земельный участок находится в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосе, что накладывает существенные ограничения на возможные варианты использования. В связи с чем, примененный коэффициент «Корректировка на экономические характеристики» в размере 9% является низким, в недостаточной степени не учитывает имеющиеся ограничения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что рыночная оценка объектов недвижимости, содержащаяся в Отчете, составленного специалистом вне рамок рассматриваемого дела, не является достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость объектов недвижимого имущества.

При этом в материалах дела содержатся документально подтвержденные сведения о том, что земельный участок длительное время (как минимум с 2021 года) экспонировался по стоимости в 4,5-5 раз ниже указанной в Отчете об оценке, однако, не был реализован.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на то, что согласно сообщению № 18884108 от 24.07.2025, размещенным на сайте ЕФРСБ, торги по продаже объекта незавершенного строительства по цене 11 500 000,00 рублей признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что доказательств иной стоимости имущества суду при рассмотрении спора не представлено, ходатайство о назначении экспертизы не заявлено, соответственно, у суда первой инстанции оснований для иных выводов в части определения стоимости имущества должника не имелось.

Доказательства, свидетельствующие о том, что установлением начальной цены продажи в размере 11 500 000 рублей нарушаются права кредиторов, должника, в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела сведения о стоимости имущества должника, подлежащего реализации, суд первой инстанции обоснованно установил начальную цену продажи предмета торгов в размере

11 500 000 рублей.

Указанный вывод суда направлен на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене, что отвечает интересам всех кредиторов и самого должника.

При этом следует учитывать, что установление начальной продажной цены само по себе не гарантирует получение максимальной выручки от реализации имущества, а лишь обеспечивает условия для торгов и не означает, что имущество будет реализовано по данной цене. Продажа спорного имущества путем проведения торгов направлена на повышение стоимости и должна обеспечить продажу имущества по максимально возможной цене, а действительная стоимость имущества будет установлена именно в ходе проведения торгов. Торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена, исходя из предложений участников торгов, а итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Доводы апеллянта о ничтожности Положения о порядке продажи имущества должника ввиду того, что его предметом является имущество, право собственности на которое не зарегистрировано за должником, необходимости исключения из Положения имущества, принадлежащего третьему лицу, подлежат отклонению ввиду следующего.

Ранее указывалось, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.01.2024 по настоящему делу была признана недействительной сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/17 от 30.12.2017 заключенный между должником - ФИО2 (продавец) и (покупатель), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение путем восстановления права

собственности ФИО2 (продавца) на следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321;

- земельный участок, площадью 15464 кв. м., виды разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309.

Судебный акт прошел проверку в апелляционной и кассационной инстанциях, оставлен без изменения.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Кроме того, государственная регистрация прав на основании судебных актов осуществляется с учетом Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 № 112.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случае, когда суд признал оспоримую сделку недействительной и применил последствия ее недействительности, государственная регистрация прав проводится на общих основаниях, в том числе в соответствии с требованиями ст. 13 и 16 Закона о регистрации, по заявлению правообладателя, сторон договора (или уполномоченных ими лиц) с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов (документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки, и т.д.). То же происходит и в случае применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, переход права собственности на спорное имущество должником до настоящего времени не зарегистрирован.

Между тем, отсутствие регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества за должником не является препятствием для продажи данного имущества с торгов.

Кроме того, согласно решению суда спорное имущество включено в конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.10.2025 (резолютивная часть объявлена 06.10.2025) в удовлетворении заявления ФИО2 об исключении из конкурсной массы должника имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО4, а именно: объекта незавершенного строительства, насосная станция, общей площадью застройки - 960,7 кв.м., находящийся по адресу: <...>; кадастровый номер 54:32:010207:321; земельного участка площадью 15464 кв. м., находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер 54:32:010207:309, отказано.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом в пункте 60 Постановления Пленума

Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно пунктам 3, 4, 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности

покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Вопреки приведенным заявителем доводам право собственности продавца признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, заявление о регистрации права собственности продавца может быть подано одновременно с заявлением о переходе права собственности к покупателю.

Таким образом, формальное отсутствие сведений о регистрации спорного имущества в составе имущества должника не может служить основанием для признания Положения о порядке продажи имущества гражданина ничтожным.

Доводы апеллянта об исключении из Положения пункта 9 о продаже имущества посредством публичного предложения также подлежат отклонению, так как основаны на неверном толковании действующего законодательства, а именно части 4 статьи 139 Закона о банкротстве.

Данной правовой нормой императивно установлено, что в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

С учетом установленной совокупности обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения собрания кредиторов недействительными, как нарушающие права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве.

Доводы должника о наличии злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) со стороны финансового управляющего, кредитора материалами дела не подтверждается, напротив судами установлены активные действия финансового управляющего имуществом должника, стремящегося наполнить конкурсную массу, реализовать имущество и произвести расчет с кредиторами, в числе которых АО «Банк Интеза», перед которым должник длительное время не погашает задолженность.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.08.2025 по делу № А45-28028/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Т.С. Чащилова

Судьи К.Д. Логачев

ФИО1