Решение от 28 февраля 2023 г. по делу № А40-132450/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва Дело N А40-132450/22-125-898

28 февраля 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2023 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С. в порядке ст. 18 АПК РФ

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК" (115093, <...>, ЭТ 1 ПОМ I КОМ 1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2002, ИНН: <***>) к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости.

при участии:

от истца: ФИО2, по дов-ти от 26.01.2023г., паспорт, диплом

от ответчика: ФИО3, по дов-ти №33-Д-918/22 от 10.11.2022г., паспорт, диплом;

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м., путём изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 26 130 749 руб. 00 коп. (Двадцать шесть миллионов сто тридцать тысяч семьсот сорок девять рублей 00 копеек) в соответствии с заключением эксперта от 03.11.2022 № 284-ОЭ, выполненного оценочной компанией ООО «Лаборатория судебных экспертиз». Стоимость является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

Пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 311 080 (Триста одиннадцать тысяч восемьдесят рублей 00 копеек) руб. 00 коп.»

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ООО "ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого фонда от 22.02.2019г. N 00-00184/19.

Общество, реализуя свое преимущественно право на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м.. обратилось с заявлением в Департамент городского имущества города Москвы.

Общество было признано соответствующим требованиям, необходимым для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, Департаментом был представлен проект договора купли-продажи для согласования с Обществом.

Общество не согласно с условиями, предложенными Департаментом в проекте ДКП, как заведомо несправедливыми и нарушающими баланс интересов сторон договора.

Не согласившись с условиями договора, предложенными в проекте ДКП, Общество направило в Департамент протокол разногласий от 03.06.2022 г., в котором Истец просил изменить следующие пункты Договора.

Протокол разногласий был отклонен Департаментом письмом от 07.06.2022 (исх. № 33-5-30445/22-(0)-7).

Как указано в п. 3.1 проекта договора купли-продажи в редакции Департамента: «Цена Объекта составляет 44 769 000 руб. 00 коп. (сорок четыре миллиона семьсот шестьдесят девять тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.04.2022 № М146-891-П/2022, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки «Аверс»" и экспертным заключением от 28.04.2022 № 33/619-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Не согласившись с вышеуказанной ценой, Истец обратился за независимой оценкой, на основании данных которой п. 3.1. изложен в протоколе разногласий в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 32 320 000 руб. 00 коп. (Тридцать два миллиона триста двадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.12.2021 г. № 39/1221, выполненного оценочной компанией ООО «АВЕСТА».

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 04 августа 2022 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Лаборатория судебных экспертиз», эксперту ФИО4, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0006010:3085 площадью 242,6 кв. м , расположенного по адресу по адресу: <...>/3 по состоянию на 25.03.2022?

Согласно экспертному заключению № 287-ОЭ от 03.11.2022 ООО «Лаборатория судебных экспертиз» экспертом сделан вывод: Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0006010:3085 площадью 242,6 кв. м, расположенного по адресу по адресу: <...>/3 по состоянию на 25.03.2022, округленно составляет: 26 130 749 (двадцать шесть миллионов сто тридцать тысяч семьсот сорок девять) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В соответствии с ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт ФИО4.

В судебном заседании ответчик задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в аудиопротокол судебного заседания от 22.02.2023г.; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 26 130 749 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.10.2021 составляет 32 544 000 рублей без НДС.

Оснований считать экспертное заключение ООО «Лаборатория судебных экспертиз» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ООО "ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:01:0006010:3085, общей площадью 242,6 кв. м., путём изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 26 130 749 руб. 00 коп. (Двадцать шесть миллионов сто тридцать тысяч семьсот сорок девять рублей 00 копеек) в соответствии с заключением эксперта от 03.11.2022 № 284-ОЭ, выполненного оценочной компанией ООО «Лаборатория судебных экспертиз». Стоимость является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»;

Пункт 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 311 080 (Триста одиннадцать тысяч восемьдесят рублей 00 копеек) руб. 00 коп.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>, КПП 770301001) в пользу ООО "ПРЕСТИЖ ХХI ВЕК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 40 000 рублей - расходы на проведение судебной экспертизы, 6 000 рублей - госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова