Постановление от 19 декабря 2022 г. по делу № А03-2879/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А03-2879/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2022 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел кассационную жалобу Администрации Ребрихинского района Алтайского края на постановление от 06.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зайцева О.О., Кривошеина С.В., Назаров А.В.)

по делу № А03-2879/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (658545, Алтайский край, Ребрихинский р-он, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (658540, , Алтайский край, Ребрихинский р-он, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным бездействия по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и обязании устранить нарушение прав путем заключения договора в 15-дневный срок.

Третье лицо, участвующее в деле, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (656037, <...> зд. 3а, оф. 401, ИНН <***>, ОГРН <***>).

В здании Арбитражного суда Западно-Сибирского округа присутствовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» - ФИО2 по доверенности от 31.12.2021 (срок действия по 31.12.2022), до и после перерыва.

Путем использования системы веб-конференции в заседании участвовали представители:

от Администрации Ребрихинского района Алтайского края - ФИО3 по доверенности от 17.11.2020 (срок действия до 17.11.2023), до и после перерыва;

от общества с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» - ФИО4 по доверенности от 03.06.2022 (срок действия 3 года), до и после перерыва.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (далее - ООО «Барнаульский пищевик», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (далее – администрация района) о признании незаконным бездействия администрации района по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с ООО «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве и обязании ответчика устранить нарушение прав ООО «Барнаульский пищевик» путем заключения в 15-ти дневный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, со сроком действия – на 7 (семь) лет. В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (далее – ООО «ББМ-Агро»).

Решением от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении требований отказано.

Постановлением от 06.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт: признано незаконным бездействие Администрации Ребрихинского района Алтайского края, выразившееся в не рассмотрении в установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации срок заявления общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок на преимущественном праве; суд обязал Администрацию Ребрихинского района Алтайского края устранить нарушение прав общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» путем направления в 30-ти дневный срок со дня принятия настоящего постановления проекта договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, со сроком действия – на 7 (семь) лет; с Администрации Ребрихинского района Алтайского края (с. Ребриха Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (с. Клочки Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) взыскано 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Не согласившись с принятым постановлением, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просила отменить постановление апелляционной коллегии и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы указано на следующее: в связи с тем, что ООО «Барнаульский пищевик» не зарегистрировал переход прав и обязанностей в установленном законом порядке, у общества не возникли права арендатора спорного земельного участка, в том числе право требовать у Администрации района заключить новый договор аренды без проведения торгов (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)); согласно сведениям из ЕГРН (выписка от 19.11.2021) зарегистрировано обременение на земельный участок - право аренды ФИО5 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5 от 0З.09.20l4, в связи с чем у Администрации района не было правовых оснований заключать новый договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 22:36:08000l : 1933 без проведения торгов; в связи с этим Администрация района обеспечила подготовку и проведение аукциона на право аренды земельного участка в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); торги не были оспорены и признаны недействительными; участие истца в аукционе на заключение договора аренды спорного земельного участка указывает на то, что заявитель не считал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

В судебном заседании суда округа до и после перерыва представитель кассатора доводы жалобы поддержал в полном объеме.

От ООО «Барнаульский пищевик» в материалы дела предоставлен отзыв на кассационную жалобу, в котором просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, указывая на необоснованность доводов жалобы.

В части дополнительных пояснений указал, что предметом рассмотрения настоящего спора является устранение нарушения преимущественного права на заключение договора аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток (почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78); в случае установления таких нарушений у истца появляется право на заключение договора аренды без проведения торгов; на момент рассмотрения жалобы истец уже принял земельный участок, что подтверждается актом осмотра от 21.10.2022; доводы Администрации в части невозможности исполнения судебного акта (в части обязания заключить договор аренды) не обоснованы.

В судебном заседании представитель истца полностью поддержал доводы отзыва и письменных пояснений.

От ООО «ББМ –Агро» в материалы дела предоставлен отзыв на кассационную жалобу, в котором поддерживает доводы жалобы Администрации, просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции; предоставлены пояснения относительно заключения и регистрации в реестре договора аренды по результатам торгов и невозможности параллельного заключения иного договора аренды.

В судебном заседании представитель третьего лица полностью поддержал доводы отзыва и письменных пояснений.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, первоначально ООО «Боровлянское» являлось арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014 (дата государственной регистрации: 17.10.2014, № 22-22-26/011/2014-228), арендодателем выступала Администрация Ребрихинского района Алтайского края, договора заключен без проведения торгов.

ООО «Барнаульский пищевик» заключило с ООО «Боровлянское» договор купли-продажи прав аренды на земельный участок от 17.01.2020, в соответствии с которым к ООО «Барнаульский пищевик» перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северовосток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, срок окончания аренды – 03.09.2021.

19.03.2020 договор от 17.01.2020 был представлен обществом в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

Из уведомления от 07.04.2020 № 22/021 /021 /2020-488 о приостановлении государственной регистрации договора от 17.01.2020 следует, что государственный регистратор приостановил регистрационные действия до 07.07.2020 в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Настоящее противоречие было выражено в следующем: в ЕГРН в отношении земельного участка с к/н 22:36:080001:1933 имелась актуальная запись № 22:36:080001:1933-22/021 /2019-6 от 24.12.2019 о государственной регистрации ограничения (обременения) - аренда вышеуказанного земельного участка на основании договора №78-2/п от 01.07.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №5 от 03.09.2014 в пользу ФИО5; в ЕГРН имелись сведения о том, что ООО «Боровлянское», являясь арендатором данного земельного участка по Договору аренды от 03.09.2014 (дата регистрации: 17.10.2014, за №22-22-26/011/2014-228), передало свои права и обязанности арендатора ООО «Колос» на основании Договора о передаче прав и обязанностей № 2п от 01.04.20016 (дата регистрации: 07.06.2016 за № 22-22/021-22/026/001/2016-925/1).

Государственным регистратором было предложено предоставить вступивший в законную силу судебный акт, подтверждающий возникновение права аренды у Общества на данный земельный участок.

23.06.2020 Заявитель направил с сопроводительным письмом в Управление Росреестра по Алтайскому краю в Ребрихинский отдел определение Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2019 (вступило в законную силу 15.03.2019) по делу №А03-8559/2016, которым сделка по договору, заключенному между ООО «Боровлянское» и ООО «Колос», № 2п от 01.04.2016 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, признана недействительной и применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено право аренды ООО «ББМ-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>), по договору № 2п от 01.04.2016 спорного земельного участка, возникшего у ООО ББМ-Агро» на основании Договора о передаче прав и обязанностей арендатора № 78-1/п от 14.07.2017 между ООО «Колос» и ООО «ББМ-Агро»; восстановлено право аренды ООО «Боровлянское» (ОГРН 1122610004.00, ИНН <***>) на земельный участок по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, заключенного между ООО «Боровлянское» и Администрацией Ребрихинского района Алтайского края.

В ответ на представление определения от 28.02.2019 последовал отказ Управления Росреестра по Алтайскому Краю от 07.07.2020 № 01/1-29-00-152 о приобщении данных документов к ранее предоставленному пакету документов за №22/021/021/2020-488 от 19.03.2020.

В данном отказе так же было рекомендовано предоставить вступивший в законную силу и заверенный судом судебный акт о признании недействительным Договора о передаче прав и обязанностей 78-2/п от 01.07.2018 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014 (№ 22:36:080001:1933- 22/021 /2019-6 от 24.12.2019) в пользу ФИО5 и прекращении права аренды ФИО5

По заявлению представителя ООО «Барнаульский пищевик» срок приостановления регистрационных действий был продлен до 02.01.2021 (согласно Уведомления от 03.07.2020 за №22/021/021/2020-899). Это было необходимо в связи с обращением в июне 2020 года ООО «Боровлянское», в лице конкурсного управляющего ФИО6, в Арбитражный суд Алтайского края с административным иском к Управлению ФС Государственного регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными действий Управления по внесению записи № 22:36:080001:1933-22/021/2019-6 от 24.12.2019 (об аренде земельного участка в пользу ФИО5), обязании аннулировать запись и восстановить запись в отношении прав аренды ООО «Боровлянское».

Решением от 15.01.2021 по делу № А03-8289/2020 Арбитражный суд Алтайского края в удовлетворений исковых требований ООО «Боровлянское» отказал.

Из уведомления от 22.01.2021 № 22/021/021/2020-488 Обществу стало известно об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что ООО «Барнаульский пищевик» не предоставил документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

27.01.2021 договор от 17.01.2020 был повторно представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

08.02.2021 государственная регистрация была приостановлена по следующим основаниям: наличие в ЕГРН записи об аренде земельного участка в пользу ФИО5; необходимость предоставления судебного акта, подтверждающего права аренды в пользу ООО «Боровлянское». Срок приостановления: до 11.05.2021.

Считая, что сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 является мнимой в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ, ООО «Барнаульский пищевик» в декабре 2020 обратилось с исковым заявлением в Ребрихинский районный суд Алтайского края.

Одновременно с иском было подано ходатайство об обеспечении иска в форме запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 22:36:080001:1933.

Данное ограничение было зарегистрировано в ЕГРН 12.03.2021 за № 22:36:080001:1933-22/151/2021-7.

Решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 о передаче прав и обязанностей аренды №78-2/п от 01.07.2018 была признана ничтожной (гражданское дело №2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 было истребовано от ФИО5, а также прекращено право аренды ФИО5 в отношении спорного земельного участка.

К участию в споре привлечена Администрация Ребрихинского района Алтайского края.

12.05.2021 регистрационные действия были возобновлены; затем установлено наличие запрета на регистрационные действия от 12.03.2021 и регистрацию вновь приостановили до поступления в регистрирующий орган судебного акта о снятии указанного запрета.

После вступления решения от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края в законную силу ООО «Барнаульский пищевик» 09.07.2021 направило в Ребрихинский районный суд Алтайского края ходатайство об отмене обеспечительных мер в форме запрета на совершение регистрационных действий.

16.08.2021 определением суда обеспечительные меры были отменены, а 14.09.2021 запись в ЕГРН об этом была исключена.

Согласно уведомлению от 15.09.2021 № КУВД-001/202Ь2480255/6 обществу вновь отказали в государственной регистрации договора от 17.01.2020 на основании того, что заявитель не предоставил документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

28.09.2021 договор от 17.01.2020 был в третий раз представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации с приобщением решения от 14.04.2021 и определения от 16.08.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края.

11.10.2021 на основании заявления ООО «Барнаульский пищевик» государственная регистрация была приостановлена до 11.11.2021.

Из уведомления от 26.11.2021 № КУВД-001/2021-40517702 обществу стало известно о возобновлении регистрации и последующем ее приостановлении сроком до 28.02.2022; государственным регистратором было предложено предоставить судебный акт, подтверждающий недействительность указанных записей и документы, подтверждающие полномочия представителя ООО «Боровлянское».

На основании уведомления от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-40517702/7 обществу отказали в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что ООО «Барнаульский пищевик» не предоставил документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно: отсутствие в реестре прав «актуальной» записи об аренде в пользу каких-либо арендаторов (договор аренды расторгнут); прекращение обязательств ООО «Боровлянское» в связи с его ликвидацией.

Таким образом, после вступления в законную силу решения от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края запись в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 о зарегистрированном праве аренды в пользу ФИО5 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5 от 03.09.2014 не соответствовала судебным актам, а именно определению Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2019 по делу № А03-8559/2016 и решению Ребрихинского районного суда Алтайского края от 14.04.2021 по делу № 2-91/2021, которыми по сути было восстановлено право аренды у «Боровлянское» и, как следствие, у ООО «Барнаульский пищевик» по договору от 17.01.2020.

Все препятствия в регистрации права аренды за ООО «Барнаульский пищевик» носили формальный и устранимый характер.

При этом ООО «Барнаульский пищевик» для своевременного переоформления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, согласно пункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ обращалось с заявлениями от 01.08.2021 и 20.10.2021 (то есть до истечения срока действия договора аренды от 03.09.2014) к Администрации Ребрихинского района Алтайского края о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933.

С учетом отсутствия ответа по заявлению и бездействия заинтересованного лица ООО «Барнаульский пищевик» 13.12.2021 вновь обратился с письменным заявлением к Администрации Ребрихинского района Алтайского края о заключении соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014.

Основанием для заключения подобного соглашения являлось: фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 22:36:08.0001:1933, что подтверждалось отчетом о производстве, затратах себестоимости и реализации продукции растениеводства за 2021 год, а также внесением арендной платы за пользование земельным участком.

На основании заявления ООО «Барнаульский пищевик» принято распоряжение Администрации Ребрихинского района Алтайского края 24.02.2022 № 39-р о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на срок 7 лет.

25.02.2022 было опубликовано извещение о проведении торгов № 240222/0522611/04.

ООО «Барнаульский пищевик» приняло участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, однако победителем аукциона стало ООО «ББМ-Агро», с которым был заключен договор аренды от 29.03.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на срок 7 лет.

Ссылаясь на то, что 01.08.2021 и 20.10.2021 истец в установленном порядке обращался в Администрацию района с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, но в течение месяца вопрос о заключении договора на новый срок не был разрешен, полагая, что бездействие администрации района является незаконным, ООО «Барнаульский пищевик» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, сформулировав в качестве способа восстановления нарушенного права требование об обязании Администрации направить и заключить договор аренды спорного земельного участка.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что участие ООО «Барнаульский пищевик» в 2022 году в аукционе на заключение договора аренды спорного земельного участка указывает на то, что заявитель не считал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Кроме того, ООО «Барнаульский пищевик» обратилось с заявлением о заключении нового договора уже после окончания действия предыдущего договора, что исключает его преимущественное право на основании подпункта 31 пункта 2, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая судебный акт об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего: поскольку условия договора аренды № 5 от 03.09.2014 не исключают возможности применения правил части 2 статьи 621 ГК РФ и не содержат явно выраженного запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок, по окончании срока действия договора аренды № 5 от 03.09.2014 ООО «Барнаульский пищевик» (арендатор) при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжило пользоваться земельным участком с кадастровым номером 22:36:080001:1933, поэтому договор аренды возобновился на неопределенный срок; поскольку на момент второго обращения ООО «Барнаульский пищевик» (на 20.10.2021) с заявлением о заключении договора аренды в отношении спорного участка на новый срок договор 2014 года был действующим (возобновленным на неопределенный срок применительно к условиям пункта 2 статьи 621 ГК РФ), у заинтересованного лица имелись законные основания для преимущественного заключения договора аренды без торгов на новый срок применительно к подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; аналогичное преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок истцу было предоставлено на основании пункта 4.3 договора аренды от 03.09.2014; ООО «ББМ-Агро», принимая участия в торгах, осознавало, что ООО «Барнаульский пищевик» имеет преимущественное право на заключение договора аренды (пункт 4.3. договора № 5 от 03.09.2014), поскольку решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 о передаче прав и обязанностей аренды №78-2/п от 01.07.2018 была признана недействительной (гражданское дело №2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 было истребовано от ФИО5 и восстановлено у истца в порядке применения последствий недействительности; извещение от 25.02.2022, опубликованное Администрацией Ребрихинского района Алтайского края о проведении торгов № 240222/0522611/04, прямо нарушает права заявителя (преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок) на использование спорного земельного участка.

Также апелляционная коллегия заключила, что материалами дела не подтверждено наличие каких-либо нарушений договора аренды со стороны ООО «Барнаульский пищевик» как арендатора земли сельскохозяйственного назначения; именно в результате незаконного действия Администрации по расторжению всего договора аренды с незаконным владельцем (гр-м ФИО5) заявитель лишился возможности формально зарегистрировать перешедшее к нему право, поэтому в такой ситуации администрация как сторона договора не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации уступки права в пользу истца.

Признавая по указанным основаниям действия Администрации по не заключению договора аренды незаконными, апелляционный суд в качестве способа восстановления нарушенного права удовлетворил сформулированное истцом требование об обязании направить в его адрес проект договора аренды.

Между тем, придя к верным по существу выводам относительно: возобновления договора аренды от 03.9.2014 на непродлённый срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ); наличия у ООО «Барнаульский пищевик» преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок без проведения торгов как в силу закона (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) (далее – Обзор от 12.12.2020), так и в соответствии с условиями договора аренды от 03.09.2014 (пункт 4.3); отсутствии у истца как арендатора выявленных нарушений при использовании участка в период договора аренды; своевременного обращения истца с заявлением о заключении договора на новый срок до истечения действия срока действия договора аренды (01.08.2021); незаконности действий Администрации при выставлении участка на торги при наличии не реализованного преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок без торгов (статья 10 ГК РФ); осознанных действий ООО «ББМ» при участии на торгах с нарушением преимущественного права истца, апелляционный суд не учел следующее.

Как разъяснено в Обзоре от 23.12.2020, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 01.03.2015, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий совершения подобной сделки.

Абзац 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ устанавливает иные правовые последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды, в том числе публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения не влечет недействительности договора, а должны применяться в силу статьи 168 ГК РФ иные правовые последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора - арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде в том числе перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся также следующие разъяснения по применению положений статьи 621 ГК РФ.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).

При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Таким образом, в условиях нарушения преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не требуется отдельного оспаривания ни проведенных торгов, ни заключенного по его результатам договора аренды, поскольку в таком случае должны применяться иные специальные правовые последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора - арендатор вправе по своему выбору потребовать в том числе перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с иным лицом.

В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права или не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Также по смыслу части 2 статьи 65, части 1 статьи 168 АПК РФ, пункта 36 постановления Пленума ВС РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» и пунктов 1, 9, 79, 100, 106 Постановления № 25, принципу «Jura novit curia» («Суд знает законы»), с учетом изложенного подхода об обязанности суда проверять, приведет ли избранный способ защиты к реальному восстановлению нарушенного права, суд должен принять такое решение, которое обеспечит восстановление нарушенного права и будет исполнимо.

С учетом правовой направленности настоящего иска (нарушение преимущественного права на заключение договора аренды), обозначенной в иске и в письменных пояснениях цели ООО «Барнаульский пищевик» в получении и фактическом использовании участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (засев зерновыми культурами), суду необходимо было поставить на обсуждение сторон вопрос об определении того способа восстановления нарушенного права арендатора, который бы реально и в полной мере восстановил его право (возврат земельного участка для целей фактического возделывания), а механизм исполнения судебного акта не приводил бы к возможности существования одновременно двух договоров аренды в отношении одного земельного участка, что не допускается действующим правопорядком.

Удовлетворение апелляционным судом такого способа восстановления нарушенного права как обязание Администрации направить истцу проект договора аренды земельного участка при наличии действующего и не расторгнутого договора аренды от 29.03.2022 с ООО «ББМ-Агро» в полной мере не привел к восстановлению нарушенного права арендатора и не устранил правовую неопределенность в правоотношениях сторон с учетом действующих и не оспоренных в настоящее время торгов и заключённого по его результатам договора, а также действующей записи в государственном реестре.

Изложенное суд округа не может признать законным и обоснованным.

С учетом установленного законом специального правового последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно права требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с иным лицом вне зависимости от участия в торгах, определению судами также подлежал и субъектный состав сторон такого требования и привлечения к участию в дело в качестве соответчика ООО «ББМ-Агро» (статья 46 АПК РФ).

Без привлечения указанного лица в качестве соответчика суд округа не может признать постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, приведшим к восстановлению нарушенного права истца и являющего фактически исполнимым.

Кроме того, в условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом значительных нарушений, повлекших нарушение прав и законных интересов истца, при оценке действий Администрации судам следовало учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей.

При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применяется Верховным Судом Российской Федерации к земельным отношениям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 АПК РФ арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Частью четвертой статьи 15 АПК РФ предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Судебная коллегия считает, что суды неполно исследовали обстоятельства дела, которые имели существенное значение для разрешения спора в части определения надлежащего способа восстановления нарушенного прав истца как арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также определения в связи с этим надлежащего состав участвующих в деле лиц.

Принимая во внимание изложенное, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции как принятые при не установлении существенных для дела обстоятельств и при неправильном применении норм материального права, подлежит отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ, дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, правильно применив нормы материального и процессуального права, определить надлежащий способ восстановления нарушенного прав истца как арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установить надлежащий состав участвующих в деле лиц, привлечь ООО «ББМ-Агро» в качестве соответчика, принять законный судебный акт, распределить судебные расходы, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 06.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-2879/2022 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.В. Щанкина


Судьи Е.Ю. Демидова

Д.С. Дерхо