Постановление от 6 сентября 2022 г. по делу № А03-2879/2022

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


г. Томск Дело № А03-2879/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2022 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

ПредседательствующегоЗайцевой О.О.,

судей:Кривошеиной С.В.

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Любимовой А.Н., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом с применением системы веб – конференции, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (№ 07АП-6868/22 (1)) на решение от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-2879/2022 (судья – Атюнина М.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (с. Клочки Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (с. Ребриха Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) о признании незаконным бездействия по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с ООО «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве и обязании устранить нарушение прав ООО «Барнаульский пищевик» путем заключения в 15-ти дневный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78, со сроком действия – на 7 (семь) лет,

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро»,


при участии в судебном заседании:

- от заинтересованного лица Администрации Ребрихинского района Алтайского края – ФИО2, доверенность, диплом, паспорт;

- от заявителя - ООО «Барнаульский пищевик» - ФИО3, доверенность, диплом, паспорт;

- от третьего лица – ООО «ББМ – Агро» - ФИО4, доверенность, паспорт, диплом,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (далее - ООО «Барнаульский пищевик», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (далее – администрация района) о признании незаконным бездействия администрации района по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с ООО «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве и обязании ответчика устранить нарушение прав ООО «Барнаульский пищевик» путем заключения в 15-ти дневный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, со сроком действия – на 7 (семь) лет.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (далее – ООО «ББМ-Агро»).

Решением от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Барнаульский пищевик» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что бездействие администрации района по не направлению проекта договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения нарушает преимущественное право заявителя на заключение договора аренды спорного недвижимого имущества.

Заинтересованное лицо в отзыве, представленном в суд в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) доводы апелляционной жалобы отклонило, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители поддержали свои правовые позиции.

Представитель третьего лица просил решение оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственность «Боровлянское» (далее – ООО «Боровлянское») и ООО «Барнаульский пищевик» 17.01.2020 был заключен договор купли-продажи прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, срок окончания аренды – 03.09.2021 (далее – договор от 17.01.2020.

ООО «Боровлянское» являлось арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014 года (дата государственной регистрации: 17.10.2014, № 22-22-26/011/2014-228), арендодателем выступала Администрация Ребрихинского района Алтайского края.

Заявитель ссылается на то, что 01.08.2021 и 20.10.2021 обращался в администрацию района с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, но в течение месяца вопрос о заключении договора на новый срок не был разрешен.

Полагая, что бездействие администрации района является незаконным, ООО «Барнаульский пищевик» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что участие ООО «Барнаульский пищевик» в 2022 году в аукционе на заключение договора аренды спорного земельного участка указывает на то, что заявитель не считал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Кроме того, ООО «Барнаульский пищевик» обратилось с заявлением о заключении нового договора уже после окончания действия предыдущего договора, что исключает его преимущественное право на основании подпункта 31 пункта 2, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции пришел к иным выводам.

Пунктом 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Как следует из материалов дела, первоначально ООО «Боровлянское» являлось арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014 (дата государственной регистрации: 17.10.2014, № 22-22-26/011/2014-228), арендодателем выступала Администрация Ребрихинского района Алтайского края, договора заключен без проведения торгов.

ООО «Барнаульский пищевик» заключило с ООО «Боровлянское» договор купли-продажи прав аренды на земельный участок от 17.01.2020, в соответствии с которым к ООО «Барнаульский пищевик» перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северовосток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, срок окончания аренды – 03.09.2021.

19.03.2020 договор от 17.01.2020 был представлен обществом в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

Из уведомления от 07.04.2020 № 22/021 /021 /2020-488 о приостановлении государственной регистрации договора от 17.01.2020 следует, что государственный регистратор приостановил регистрационные действия до 07.07.2020 в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Настоящее противоречие было выражено в следующем:

в ЕГРН в отношении земельного участка с к/н 22:36:080001:1933 имелась актуальная запись № 22:36:080001:1933-22/021 /2019-6 от 24.12.2019 о государственной регистрации ограничения (обременения) - аренда вышеуказанного земельного участка на основании договора №78-2/п от 01.07.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №5 от 03.09.2014 в пользу ФИО5;

в ЕГРН имелись сведения о том, что ООО «Боровлянское», являясь арендатором данного земельного участка по Договору аренды от 03.09.2014 (дата регистрации: 17.10.2014, за №22-22-26/011/2014-228), передало свои права и обязанности арендатора ООО «Колос» на основании Договора о передаче прав и обязанностей № 2п от 01.04.20016 (дата регистрации: 07.06.2016 за № 22-22/021-22/026/001/2016-925/1).

Государственным регистратором было предложено предоставить вступивший в законную силу судебный акт, подтверждающий возникновение права аренды у Общества на данный земельный участок.

23.06.2020 Заявитель направил с сопроводительным письмом в Управление Росреестра по Алтайскому краю в Ребрихинский отдел определение Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2019 (вступило в законную силу 15.03.2019) по делу №А03-8559/2016, которым сделка по Договору, заключенному между ООО «Боровлянское» и ООО «Колос», № 2п от 01.04.2016 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, признана недействительной и применены последствия недействительности сделки, а именно:

прекращено право аренды ООО «ББМ-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>), по договору № 2п от 01.04.2016 спорного земельного участка, возникшего у ООО ББМ-Агро» на основании Договора о передаче прав и обязанностей арендатора № 78-1/п от 14.07.2017 между ООО «Колос» и ООО «ББМ-Агро»;

восстановлено право аренды ООО «Боровлянское» (ОГРН 1122610004.00, ИНН <***>) на земельный участок по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, заключенного между ООО «Боровлянское» и Администрацией Ребрихинского района Алтайского края.

В ответ на представление определения от 28.02.2019 последовал отказ Управления Росреестра по Алтайскому Краю от 07.07.2020 № 01/1-29-00-152 о приобщении данных документов к ранее предоставленному пакету документов за №22/021/021/2020-488 от 19.03.2020. В данном отказе так же было рекомендовано предоставить вступивший в законную силу и заверенный судом судебный акт о признании недействительным Договора о передаче прав и обязанностей 78-2/п от 01.07.2018 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014 (№ 22:36:080001:1933- 22/021 /2019-6 от 24.12.2019) в пользу ФИО5 и прекращении права аренды ФИО5

По заявлению представителя ООО «Барнаульский пищевик» срок приостановления регистрационных действий был продлен до 02.01.2021 (согласно Уведомления от 03.07.2020 за №22/021/021/2020-899). Это было необходимо в связи с обращением в июне 2020 года ООО «Боровлянское», в лице Конкурсного управляющего ФИО6, в Арбитражный суд Алтайского края с административным иском к Управлению ФС Государственного регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными действий Управления по внесению записи № 22:36:080001:1933-22/021/2019-6 от 24.12.2019 (об аренде земельного участка в пользу ФИО5), обязании аннулировать запись и восстановить запись в отношении прав аренды ООО «Боровлянское».

Решением от 15.01.2021 по делу А03-8289/2020 Арбитражный суд Алтайского края в удовлетворений исковых требований ООО «Боровлянское» отказал.

Из уведомления от 22.01.2021 № 22/021/021/2020-488 Обществу стало известно об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что ООО «Барнаульский пищевик» не предоставил документы, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

27.01.2021 Договор от 17.01.2020 был повторно представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

08.02.2021 государственная регистрация была приостановлена по следующим основаниям:

-наличие в ЕГРН записи об аренде земельного участка в пользу ФИО5;

- необходимо предоставить судебный акт, подтверждающий права аренды в пользу ООО «Боровлянское». Срок приостановления: до 11.05.2021.

Считая, что сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 является мнимой в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ, ООО «Барнаульский пищевик» в декабре 2020 обратилось с исковым заявлением в Ребрихинский районный суд Алтайского края. Одновременно с иском было подано ходатайство об обеспечении иска в форме запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 22:36:080001:1933. Данное ограничение было зарегистрировано в ЕГРН 12.03.2021 за№ 22:36:080001:1933-22/151/2021-7.

Решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 о передачи прав и обязанностей аренды №78-2/п от 01.07.2018 была признана ничтожной (гражданское дело №2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 было истребовано от ФИО5, а также прекращено право аренды ФИО5 в отношении спорного земельного участка. К участию в споре привлечена Администрация Ребрихинского района Алтайского края.

12.05.2021 регистрационные действия были возобновлены. Установлено наличие запрета на регистрационные действия от 12.03.2021 и регистрацию вновь приостановили до поступления в регистрирующий орган судебного акта о снятии указанного запрета.

После вступления решения от 14.04.2021 в законную силу - 21.05.2021, ООО «Барнаульский пищевик» 09.07.2021 направило в Ребрихинский районный суд Алтайского края ходатайство об отмене обеспечительных мер в форме запрета на совершение регистрационных действий.

16.08.2021 определением суда обеспечительные меры были отменены, а 14.09.2021 запись в ЕГРН об этом была снята.

Согласно уведомлению от 15.09.2021 № КУВД-001/202Ь2480255/6 Обществу вновь отказали в государственной регистрации договора от 17.01.2020 на основании того, что заявитель не предоставил документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

28.09.2021 договор от 17.01.2020 был в третий раз представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации с приобщением решения от 14.04.2021 и определения от 16.08.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края.

11.10.2021на основании заявления ООО «Барнаульский пищевик» государственнаярегистрация была приостановлена до 11.11.2021.

Из Уведомления от 26.11.2021 № КУВД-001/2021-40517702 Обществу стало известно о возобновлении регистрации и последующим ее приостановлении сроком до 28.02.2022 по следующим основаниям:

в реестре прав имеется «актуальная» запись № 22:36:08.0001:1933-22/021/2019-6 от 24.12.2019 о государственной регистрации ограничения (обременения) - аренда земельного участка. Данное ограничение (обременение) зарегистрировано на основании Договора о передаче прав и обязанностей №78-2/n от 01.07.2018 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014. Лицом, в пользу которого установлено данное ограничение (обременение) является ФИО5 (далее - Арендатор);

согласно сведениям ЕГРН ООО «Боровлянское», являвшееся арендатором земельного участка на основании Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014, зарегистрированного в ЕГРН 17.10.2014 за № 22-22-26/011/2014-228 с 01.04.2016 по 07.06.2016 передало свои права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 ООО «Колос» на основании Договора о передаче прав и обязанностей № 2п от 01.04.2016, зарегистрированного в ЕГРН 07.06.2016 за № 22-22/021 -22/026/001/2016-925/1.

Государственным регистратором было предложено предоставить судебный акт, подтверждающий недействительность указанных записей и документы подтверждающие полномочия представителя ООО «Боровлянское».

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что запись в ЕГРН так называемых «актуальных» сведений о зарегистрированном праве аренды ФИО5 в отношении спорного земельного участка на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка№ 5 от 03.09.2014, не соответствует правоустанавливающим документам, а именно определению Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2019 по делу № А03- 8559/2016 и решению Ребрихинского районного суда Алтайского края от 14.04.2021 по делу № 2-91/2021.

27.01.2022заявитель предоставил следующие документы в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации:

-определение Арбитражного суда Алтайского края от 28.02.2019 по делу № А03-8559/2016 года (запрашиваемый судебный акт), а также выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.01.2022 , из которой видно, что ООО «Боровлянское» было исключено из реестра (ликвидировано).

На основании Уведомления от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-40517702/7 обществу отказали в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что ООО «Барнаульский пищевик» не предоставил документы, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

-отсутствие в реестре прав «актуальной» записи об аренде в пользу каких-либо арендаторов (договор аренды расторгнут);

- прекращение обязательств ООО «Боровлянское» в связи с его ликвидацией.

Кроме этого из материалов дела следует, что ООО «Барнаульский пищевик» для своевременного переоформления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014, согласно п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ обращалось с заявлениями от 01.08.2021 и 20.10.2021 к Администрации Ребрихинского района Алтайского края о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933. Однако ответы получены не были.

В связи с бездействием заинтересованного лица ООО «Барнаульский пищевик» 13.12.2021 вновь обратился с письменным заявлением к Администрации Ребрихинского района Алтайского края о заключении соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 5 от 03.09.2014.

Основанием для заключения подобного соглашения являлось: фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 22:36:08.0001:1933, что подтверждается отчетом о производстве, затратах себестоимости и реализации продукции растениеводства за 2021 год, а также внесением арендной платы за пользование земельным участком.

Поскольку на момент второго обращения ОО «Барнаульский пищевик» договор аренды был действующим (возобновленным на неопределенный срок применительно к условиям пункта 2 статьи 621 ГК РФ), то, по мнению апелляционного суда, у заинтересованного лица имелись законные основания для преимущественного заключения договора аренды без торгов на новый срок применительно к пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, аналогичное преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ему было предоставлено на основании пункта 4.3 договора аренды от 03.09.2014.

Между тем, на основании заявления ООО «Барнаульский пищевик» принято распоряжение Администрации Ребрихинского района Алтайского края 24.02.2022 № 39-р о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на срок 7 лет.

25.02.2022 было опубликовано извещение о проведении торгов № 240222/0522611/04. ООО «Барнаульский пищевик» приняло участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, однако победителем аукциона стало ООО «ББМ-Агро».

Суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что ООО «ББМ-Агро» принимая участия в торгах, осознавало, что ООО «Барнаульский пищевик» имеет преимущественное право на заключение договора аренды ( п 4.3. договора № 5 от 03.09.2014), поскольку решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 о передаче прав и обязанностей аренды №78-2/п от 01.07.2018 была признана недействительной (гражданское дело №2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 было истребовано от ФИО5, а также прекращено право аренды ФИО5 в отношении спорного земельного участка.

Анализируя изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что извещение от 25.02.2022, опубликованное Администрацией Ребрихинского района Алтайского края о проведении торгов № 240222/0522611/04, прямо нарушает права заявителя на использование спорного земельного участка.

Кроме этого,судом апелляционной инстанции установлено, по соглашению от 10.11.2021 Администрация Ребрихинского районного суда Алтайского края и ФИО5 в добровольном порядке расторгли договор №5 от 03.08.2014 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933.

Между тем, решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края (решение вступило в законную силу 21.05.2021) сделка между ООО «ББМ-Агро» и ФИО5 о передачи прав и обязанностей аренды №78-2/п от 01.07.2018 была признана недействительной (гражданское дело №2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 было истребовано от ФИО5, а также прекращено право аренды ФИО5 в отношении спорного земельного участка.

Таким образом, у ФИО5 и Администрации не имелось правовых оснований для совершения действий по расторжению признанного ничтожным договора аренды, учитывая, что ФИО5 признан в судебном порядке формальным арендаторов, а сделка, заключенная с ним, мнимой.

Поскольку по истечении указанного в договоре от 03.09.2014 аренды семилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и Общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, Общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и все имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что условия договора аренды № 5 от 03.09.2014 не исключают возможности применения правил части 2 статьи 621 ГК РФ и не содержат явно выраженного запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к выводуо том, что по окончании срока действия договора аренды № 5 от 03.09.2014 ООО «Барнаульский пищевик» (арендатор) при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжило пользоваться земельным участком с кадастровым номером 22:36:080001:1933, поэтому договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Изложенное соответствует правовой позиции, отраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020), согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 01.03.2015, после истечения срока договора (истек 03.09.2021) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

При этом из материалов дела не усматривается, что арендатор допускал нарушения условий договора, либо использовал его не по целевому назначению (наоборот, выращивал пшеницу) и имели бы место обращения арендодателя с требованиями об их устранении.

Доказательств отказа арендодателя (как первоначального, так и конечного) от договора аренды в материалах дела также не имеется.

Обосновывая свое право на получение земельного участка без проведения торгов, ООО «Барнаульский пищевик» ссылается в своей жалобе на то, что на дату обращения к администрации района с заявлением о заключении нового договора аренды он пользовался земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды, какие-либо нарушения условий договора аренды с его стороны отсутствовали.

Данные обстоятельства материалами дела не опровергаются.

Как установлено выше, и следует из всех представленных в материалы дела отзывов администрации района, на дату обращения ООО «Барнаульский пищевик» с заявлением о заключении договора аренды, нарушений условий договора аренды не установлено.

При этом апелляционный суд отклоняет довод администрации о том, что поскольку ООО «Барнаульский пищевик» не зарегистрировало в установленном порядке договор об уступке права аренды, не может быть признан законным пользователем земельного участка, поскольку именно в результате незаконного действия Администрации по расторжению всего договора аренды с незаконным владельцем (Менько) 10.11.2021, заявитель лишился возможности формально зарегистрировать перешедшее к нему право.

В такой ситуации администрация, как сторона договора не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации уступка права.

Основываясь на изложенном выше, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, что привело к неправильному применению норм материального права.

Апелляционный суд по правилам статьи 110 АПК РФ взыскивает с Администрации Ребрихинского района Алтайского края (с. Ребриха Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (с. Клочки Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины (3000 руб. по первой инстанции + 1500 руб. по второй инстанции).

Руководствуясь статьями 258, 268, 270, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-2879/2022 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным бездействие Администрации Ребрихинского района Алтайского края, выразившееся в не рассмотрении в установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации срок, заявления общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок на преимущественном праве.

Обязать Администрацию Ребрихинского района Алтайского края устранить нарушение прав общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» путем направления в 30-ти дневный срок по дня принятия настоящего постановления проекта договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1110097 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок №78, со сроком действия – на 7 (семь) лет.

Взыскать с Администрации Ребрихинского района Алтайского края (с. Ребриха Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (с. Клочки Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (с.Клочки Ребрихинского района Алтайского края, ОГРН <***>) из федерального бюджета 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 72607 от 01.07.2022.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».



Председательствующий


ФИО7



Судьи


ФИО8



ФИО1