Решение от 21 января 2021 г. по делу № А32-52675/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52675/2019
г. Краснодар
21 января 2021 г.
Резолютивная часть решения от 15 декабря 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 21 января 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

АО «Агротранс», г. Белореченск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

ФИО1,

Администрация муниципального образования Белореченский район,

Кубанское бассейновое водное управление

о признании незаконным отказа, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии:

от заявителя: ФИО2 - доверенность;

от заинтересованного лица: ФИО3 - доверенность;

от третьих лиц: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агротранс», г. Белореченск (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (далее – заинтересованное лицо), в котором просит:

1. Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.08.2019г. №52-32563/19-33-21 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62.

2. Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края, в течение 10 дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда, заключить с акционерным обществом «Агротранс» (ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 общей площадью 30 835 кв. м. расположенного по адресу: <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2020 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Сити-Консалт» ФИО4

07.07.2020 г. в суд поступило экспертное заключение.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2020 г. по ходатайству заинтересованного лица в судебное заседание вызван эксперт, который не смог явиться в судебное заседание в связи с болезнью.

В связи с чем, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2020 г. эксперту направлены вопросы для дачи письменных пояснений.

В судебном заседании суд огласил, что от эксперта поступили письменные ответы на вопросы.

Представители сторон в судебном заседании ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Третьи лица, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно свидетельству о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю от 15.10.1992 г. решением исполкома Белореченского района земельный участок площадью 7,14 га предоставлен транспортному предприятию «Транссельхозтехника» АО «Агротранс» на праве постоянного пользования.

Постановлением главы города Белореченска от 29.12.1998 г. № 2808 часть земельного участка АО «Агротранс» была изъята.

Постановлением главы города Белореченска от 04.12.1998 г. № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий не государственной, не муниципальной формы собственности» земельный участок площадью 30 835 кв.м. по ул. Аэродромная, 14 в городе Белореченске с разрешенным использованием «для размещения производственной базы» передан АО «Агротранс».

На основании указанного постановления между администрацией города Белореченска (арендодатель) и АО «Агротранс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № А2-П-282 от 15.04.1999 г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.02.2015 г. договор аренды от 15.04.1999 г. №А2-П-282 считается договором аренды № 3900004978 от 15.09.1999 г.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101894:62, расположенный по адресу: <...> площадью 30 835 кв. м. принадлежит на праве аренды АО «Агротранс».

Согласно справке от 18.01.2016 г. № 01-06/37 ГУП КК «Крайтехинентаризация - Краевое БТИ» на спорном земельном участке расположены следующие объекты, принадлежащие заявителю на праве собственности:

- склад з/ч, инв.№ 11855, лит. Д, общая площадь 126,2 кв.м.;

- СТО, этажность 2, инв.№ 11855, лит. Е., общая площадь 3894,7 кв.м.;

- нежилое здание, общая площадь 15,5 кв.м., количество этажей 1;

- АЗС, общая площадь 39.3 кв.м., количество этажей 1;

- мойка, общая площадь 12 кв.м., количество этажей 1;

- контроль-пропускной пункт, общая площадь 6,4 кв.м., количество этажей 1;

- мощение, общая площадь 6981 кв. м.

Часть земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62, площадью 5002 кв.м. передана АО «Агротранс» по договору субаренды № 1 от 01.10.2019 г. ИП ФИО1 для размещения передвижного асфальтного завода ДС-158.

АО «Агротранс» обратилось в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 без поведения торгов как собственнику объектов недвижимости, расположенных на указанном участке.

Письмом от 14.08.2019 г. № 52-32563/19-33-21 департамент отказал в предоставлении спорного участка в собственность по следующим основаниям:

- в границах участка расположены водные территории;

- в границах участка расположены объекты, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них;

- площадь испрашиваемого АО «Агротранс» земельного участка значительно превышает общую площадь зданий, строений, расположенных на земельном участке и принадлежащих АО «Агротранс» на праве собственности.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае:

- если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1):

- если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (п.6);

Полный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указан в ст. 39.16 ЗК РФ.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса. Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 ЗК РФ. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Так, оспариваемый отказ департамента мотивирован наличием в границах участка водных территорий, отсутствием информации об отнесении расположенных (принадлежащих заявителю на праве собственности) на участке объектов к движимому или недвижимому имуществу, а также превышением площади испрашиваемого земельного участка площади зданий, строений, расположенных на земельном участке.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела департамент сослался на материалы обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль», согласно которым часть земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 площадью 5002 кв.м. передана в субаренду ФИО1 для размещения передвижного асфальтового завода. Согласно письму администрации МО Белореченский район от 01.08.2019 г. № 2510/01-19 имеется возможность раздела испрашиваемого АО «Агротранс» земельного участка.

Таким образом, департамент считает, что заявитель как собственник зданий, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:39:111894:62 имеет право на приобретение на соответствующем праве без проведения торгов земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему зданий, сооружений, за вычетом площади земельного участка ограниченного в обороте и свободной от зданий, сооружений и не являющейся необходимой для их эксплуатации.

В ходе рассмотрения дела заявитель возражал против указанных доводов департамента, в связи с чем, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2020 г. сторонам предложено провести совместный акт осмотра спорного земельного участка, однако, данный осмотр не состоялся.

В связи с чем, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2020 г. по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Сити-Консал» ФИО4

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Находится ли в границах земельного участка с к/н 23:39:1101894:62 водоём и (или) водный объект и каковы его характеристики?

- Является ли передвижной асфальтобетонный завод (принадлежащий ИП ФИО1 на праве собственности), расположенный в границах земельного участка с к/н 23:39:1101894:62 объектом капитального строительства?

- Какова минимальная площадь земельного участка необходимая для эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих АО «Агротрансу», расположенных по адресу: <...>, согласно действующего законодательства и нормативов?

- Соответствует ли градостроительным и иным нормам площадь земельного участка с к/н 23:39:1101894:62 для предоставления в собственность за плату АО «Агротранс» под принадлежащему ему объектами капитального строительства?

Согласно экспертному заключению № 052720.01з от 06.07.2020 г. эксперт установил следующее:

- водоем (водный объект) не находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62;

- передвижной асфальтобетонный завод, принадлежащий ИП ФИО1 на праве собственности, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 не является объектом капитального строительства;

- в соответствии с действующим нормативно-правовыми актами, площадь земельного участка необходимая для эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих АО «Агротранс», расположенный по адресу: <...> составляет 3.6 га (36 000 м2);

- площадь земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62 сформированного под объектами капитального строительства, принадлежащими АО «Агротранс» соответствует градостроительным нормам.

Департамент, не согласившись с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений. На основании возражений департамента определением суда от 09.11.2020 г. перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Какое происхождение (искусственное, природное) имеет водный объект, является ли гидрографический объект наполняемым, формируется ли он за счет ливневых осадков, притока грунтовых, подземных вод?

2. В связи с чем, при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов применены именно указанные нормативы и почему при расчете площади не был учтен вид разрешенного использования земельного участка?

3. Почему отвечая на четвертый вопрос о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62, сформированного под объектами капитального строительства, принадлежащими АО «Агротранс» градостроительным нормам, эксперт учитывает только вид разрешенного использования земельного участка?

Экспертом представлены в материалы дела письменные ответы на поставленные вопросы, согласно которым эксперт пояснил, что на поставленный вопрос имеется ли в границах спорного земельного участка водный объект, эксперт в рамках имеющихся профессиональных компетенций раскрыл пространственные характеристики исследуемого водоема, вопрос относительно того, является ли водный объект гидрографическим, экспертом не исследовался.

Также эксперт пояснил, что при расчете площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, экспертом исследованы как действующие, так и ранее действовавшие нормативные правовые акты в области градостроительной деятельности в целом, в области проектирования станций технического обслуживания, в частности. Эксперт пояснил, что вид разрешенного использования никаким образом не влияет на расчет площади, необходимой для эксплуатации объектов капитального строительства, поскольку исследуемые объекты капитального строительства физически существовали на исследуемом земельном участке до постановки его на кадастровый учет и внесения в ЕГРН сведений о его разрешенном виде использования.

Кроме того, эксперт пояснил, что отвечая на вопрос о соответствии площади земельного участка градостроительным нормам, эксперт учитывал только вид разрешенного использования земельного участка, поскольку он является условным базисом, на основании которого определяются требования, предъявляемые градостроительными регламентами ко всем объектам недвижимого имущества.

На основании представленных экспертом пояснений сторонами не заявлено ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизе.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 8 вышеуказанного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При вынесении судебного акта арбитражный суд должен проверять достоверность заключения судебного эксперта исходя не из соблюдения формальных требований действующего законодательства по оформлению данного заключения, а исходя из соответствия сущностного содержания данного заключения нормам действующего законодательства.

Представленное суду заключение эксперта № 052720.01з от 06.07.2020 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Между тем, суд не может согласиться с выводами эксперта относительно отсутствия в границах испрашиваемого водного объекта.

Так согласно приложенному к экспертному заключению снимку вида испрашиваемого земельного участка на Публичной кадастровой карте в границы участка действительно не входит водоем.

Однако, суд, самостоятельно изучив сведения с официального сайта Публичная кадастровая карта (источник: pkk.rosreestr.ru) установил, что в границы испрашиваемого земельного участка входит водный объект (граница земельного участка пересекает часть водоема).

При этом, судом исследовался тот же общедоступный источник, что и экспертом. Также судом исследованы документы территориального планирования, представленные в материалы дела, согласно которым имеется аналогичное пересечение водоема.

Данные расхождения возможны из-за сложившихся погодные условий в крае в 2020 году в виде засухи и обмеления водоемов, а возможно из-за искажений при проведении соответствующего исследования.

Между тем, иных доказательств, опровергающих сведения о частичном нахождении водоема на территории испрашиваемого земельного участка суду не представлены.

Таким образом, выводы эксперта в части отсутствия водного объекта в границах испрашиваемого участка судом не принимаются.

С учетом установленного, указанные в оспариваемом отказе основания департамента о наличии на участке водоема нашли свое подтверждение и являются правомерными.

Кроме того, суд считает, что заявитель не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101894:62.

Так, согласно акту обследования земельного участка и экспертному заключению на части земельного участка, переданного в субаренду ИП ФИО1, находится передвижной асфальтобетонный завод, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, который не является объектом капитального строительства.

Таким образом, в части земельного участка, переданного в субаренду, общество как собственник зданий и сооружений явно не нуждается. Согласно схеме расположения имущества общества следует, что здания и сооружения сосредоточены в одной стороне земельного участка, в то время как другая его часть сдается в субаренду.

В связи с чем, основания отказа департамента в оспариваемом отказе относительно значительного превышения общей площади испрашиваемого земельного участка площади зданий, строений, расположенных на земельном участке и принадлежащих АО «Агротранс» на праве собственности признаются судом обоснованными и правомерными.

С учетом установленного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В удовлетворении заявления надлежит отказать.

При этом, суд считает необходимым отметить, что АО «Агротранс» как собственник зданий, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:39:111894:62 не лишен права повторно обратиться в департамент о предоставлении в собственность указанного земельного участка с учетом вычета водного объекта и части земельного участка, который к эксплуатации зданий и сооружений отношения не имеет.

Расходы по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы подлежат отнесению на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ с учетом излишне оплаченной госпошлины.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Выдать АО «Агротранс», г. Белореченск (ИНН <***>, ОГРН <***>) справку на возврат из федерального бюджета РФ госпошлины в размере 3 000 руб., излишне оплаченной по платежному поручению № 3457 от 13.09.2019 г.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий