Решение от 21 августа 2025 г. по делу № А79-10183/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10183/2024
г. Чебоксары
22 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.08.2025.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кошкиной О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 428003, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428003, Чувашская Республика - Чувашия, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, ООО "Центр оценки и экспертизы Метод", ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 15.11.2024,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 27.12.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилой комнаты №2, нежилого помещения № l, общей площадью 7,2 кв. м., расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством, пункты 1.3, 2.1 договора изложив в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 396 667 (Триста девяносто шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей без учета НДС".

"2.1. Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 6 611 (Шесть тысяч шестьсот одиннадцать) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 6 618 (Шесть тысяч шестьсот восемнадцать) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Определением суда от 21.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ООО "Центр оценки и экспертизы Метод".

Определением суда от 17.03.2025 по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (428031, <...>, телефон: +7 (8352) 54-13-73, Email: info@minjust-expert21.ru), непосредственно государственному судебному эксперту ФИО5; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 24.04.2025 срок проведения экспертизы по делу продлен 23.05.2025.

02.06.2025 в суд поступило заключение эксперта от 23.05.2025 № 00649/3-25(862/03-3).

Определением суда от 23.07.2025 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца по существу заявленных требований просил принять уточнение от 27.06.2025, изложив исковые требования в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия между Администрацией города Чебоксары (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, возникшие при заключении договора №Н - купли-продажи нежилой комнаты № 2, нежилого помещения № 1, общей площадью 7,2 кв. м., расположенной на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством.

Пункты 1.3, 2.1 указанного договора изложить в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 673 773 (Шестьсот семьдесят три тысячи семьсот семьдесят три) рубля".

"2.1. Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 11 229 (Одиннадцать тысяч двести двадцать девять) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 11 262 (Одиннадцать тысяч двести шестьдесят два) рубля,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатной процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом предмета иска судом принято.

Администрация города Чебоксары отзывом на заявление суду пояснила, что не препятствовала реализации преимущественного права выкупа по Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, № 3(2024) утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 27 ноября 2024 г. (п. 16) содержит вывод о том, что если суд не установит факт нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в суд, либо оспаривания ответчиком защищаемых прав, то недопустимо возложение судебных издержек истца на ответчика (такие же выводы содержат: Определение №4-КГ23-85-К1, Определение ВС РФ от 11.11.2024 №306-ЭС24-11535, Апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 23.12.2024 по делу №2-54/2025 (ап.д.33-5318/2024).

Каких-либо противоправных действий со стороны администрации города Чебоксары, нарушающих прав истца, судом не установлено, в связи с этим судебные расходы не могут быть возложены на ответчика.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) (ныне – Администрация города Чебоксары Чувашской Республики), обществом с ограниченной ответственностью "Новоюжный" (управляющая организация) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 16.05.2022 №2792 (в редакции соглашения от 20.12.2023) по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилую комнату №2, нежилого помещения № l, общей площадью 7,2 кв. м., расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>.

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с16.05.2022 по 15.05.2027

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 16.05.2022.

Истец обратился в Администрацию г. Чебоксары с заявлением от 11.09.2024 г. о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

В соответствии с п. 2.2. Постановления Администрации города Чебоксары от 21.10.2024 № 3264 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» стоимость (цена продажи) нежилой комнаты № 2, нежилого помещения № 1, общей площадью 7,2 кв. м., расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...> составляет 956 000 рублей (без учета НДС) согласно Отчету об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 4484-24 от 11.10.2024, подготовленного ООО «ЦОЭ Метод».

Письмом от 28.10.2024 №29/4008-10574 Администрация города Чебоксары Чувашской Республики направила истцу постановление Администрации города Чебоксары Чувашской Республики 21.10.2024 № 3264 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

18.11.2024 истец направил протокол разногласий истцу.

Ответчик письмом от 20.11.2024 направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий в трех экземплярах, отклонив редакцию покупателя (истца).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, указав выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 396667 руб. без учета НДС, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Содействие" ФИО6 в заключении от 13.11.2024 №50-1с/24.

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил предложенный протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемой нежилой комнаты №2, нежилого помещения № l, общей площадью 7,2 кв. м., расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям индивидуального предпринимателя ФИО1 относительно стоимости выкупаемого помещения, и содержания пункта 2.1 договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары Чувашской Республики от 21.10.2024 №3264 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 956000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.10.2024 №4484-24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы Метод" ФИО2 (т.1 л.д.11-29).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 17.03.2025 назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (428031, <...>), непосредственно государственному судебному эксперту ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 00649/3-3-25 от 23.05.2025 отчет № 4484-24 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 7,2 кв.м, кадастровый номер: 21:01:020903:2910, распложенное по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <...> (по плану) нежилого помещения № 1, составленный оценщиком ООО "ЦОЭ Метод" А.В. ФИО7 от 11 октября 2024 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В вышеуказанном отчете величина рыночной стоимости объекта исследования с кадастровым номером 21:01:020903:2910 по состоянию на 11 сентября 2024 года, определена не верно. Выявленные экспертом нарушения существенным образом повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, определенную оценщиком в Отчете № 4484-24 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020903:2910, площадью 7,2 кв. м., расположенного по адресу: <...> нежилого помещения №1, по состоянию на 11 сентября 2024 года составляет 673773 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по государственной пошлине и судебной экспертизе в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика, отклоняя его заявление о неправомерности отнесения на него расходов в силу обязательности величины рыночной цены, установленной оценщиком на основании муниципального контракта.

В рассматриваемом случае ИП ФИО1 обратился в суд за урегулированием преддоговорного спора, не согласившись с выкупной ценой спорного имущества, предложенной Администрацией города Чебоксары, и фактически преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества, предложенную Администрацией города Чебоксары, ввиду ее недостоверности.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы было подтверждено несоответствие отчета оценки приватизируемого имущества требованиям федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200, а также установлены нарушения методологического характера, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с чем суд удовлетворил требования истца с учетом выводов судебной экспертизы и фактически уменьшил выкупную стоимость объекта недвижимости в сравнении с предложенной Администрацией города Чебоксары. Ответчик вправе требовать соответствующие убытки с оценщика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО1, при заключении договора купли-продажи нежилой комнаты №2, нежилого помещения № l, общей площадью 7,2 кв. м., расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 673773 (Шестьсот семьдесят три тысячи семьсот семьдесят три) рубля без учета НДС";

пункт 2.1: Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев ежемесячно по 11229 (Одиннадцать тысяч двести двадцать девять) рублей, в течение 60-го месяца - 11262 (Одиннадцать тысяч двести шестьдесят два) рубля путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15000 (Пятнадцать тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 29850 (Двадцать девять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.Ю. Яхатина