Решение от 7 июля 2020 г. по делу № А06-15470/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-15470/2019
г. Астрахань
07 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Камызякскому городскому потребительскому обществу, ООО "ВолгаАгроТранс" и ООО "ТД "ЮГ-АГРО" об обязании зарегистрировать соглашение от 20.12.2017г. о продлении договора аренды нежилого помещения № 04/02 от 01.01.2013г., признании недействительной сделки по купли-продажи, заключенной между Камызякским Городским потребительным обществом и ООО «ТД «ЮГ-Агро», признании ничтожной сделки, заключенной между ООО ТД «ЮГ-Агро» и ООО «ВолгоАгроТранс» и применении последствий недействительности сделок

третье лицо- Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 17.01.2020 г.

от ответчиков: не явились

от третьего лица: не явились.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании зарегистрировать соглашение от 20.12.2017г. о продлении договора аренды нежилого помещения № 04/02 от 01.01.2013г., признании недействительной сделки по купли-продажи, заключенной между Камызякским Городским потребительным обществом и ООО «ТД «ЮГ-Агро», признании ничтожной сделки, заключенной между ООО ТД «ЮГ-Агро» и ООО «ВолгоАгроТранс» и применении последствий недействительности сделок.

Определением суда 18.03.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о дате заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание с учетом мнения представителя истца проводится в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца просит иск удовлетворить, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях истца. На вопросы суда пояснил, что интерес истца состоит в выкупе нежилого помещения по той цене, что и была предложена покупателю.

Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01 января 2013года между Камызякским Городским потребительным обществом (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 04/2 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за определенную договором плату, во временное владение и пользование часть «Универмаг» общей площадью – 1615,3 кв.м., в том числе торговые площади-800 кв.м., складское помещение-851,3 кв.м., расположенные на 1 и 2 этажах по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.9 договора срок аренды составляет пять лет, со дня передачи помещения по акту приема-передачи.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 11.04.2013г.

Нежилое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 01.01.2013г.

Стороны 20 декабря 2017года заключили соглашение о продлении договора № 04/2 от 01.02.2013г. аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель согласен продлить арендатору договор № 04/2 на тот же срок. Срок окончания аренды нежилого помещения в соответствии с соглашением 31.12.2022г.

Кроме того, дополнили раздел 5 договора аренды нежилого помещения следующими пунктами: п.5.5. «Арендатор, по окончании срока действия соглашения имеет право пролонгации (продления) действия договора аренды нежилого помещения № 04/2 и п. 5.6 «Аарендатор, в период или по окончании срока действия соглашения, имеет первоочередное право выкупа здания «Универмага».

Камызякское Городское потребительское общество направило 07.09.2018г. в адрес ФИО2 письмо, в котором сообщило, что УФНС по Астраханской области обратилось в суд о признании Камызякского ГОРПО банкротом. В связи с этим, согласно п.5.4 договора аренды нежилого помещения № 04/2 от 01.01.2013г. договор досрочно расторгнут с 07.10.2018г.

ФИО2 направила ответ на уведомление, в котором указала, что договор аренды не может быть расторгнут в связи с банкротством арендодателя, поскольку банкротство не является основаниям для расторжения договора.

Камызякское Городское потребительское общество 06.09.2018г. заключило с ООО «Торговый дом «Юг-Агро» договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил и обязуется принять в собственность в целом земельный участок, площадью 3930 кв.м., предоставленный для эксплуатации магазина универмаг и расположенного на нем нежилого здания магазина универмага, общей площадью 2352,80 кв.м., литер А, строение А, литер А, этажность 2, находящийся по адресу: <...>.

ООО «Торговый дом «Юг-Агро» 29 ноября 2018 г. заключило с ООО «ВолгоАгроТранс» договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил и обязуется принять в собственность в целом земельный участок, площадью 3930 кв.м., предоставленный для эксплуатации магазина универмаг и расположенного на нем нежилого здания магазина универмага, общей площадью 2352,80 кв.м., литер А, строение А, литер А, этажность 2, находящийся по адресу: <...>.

Истец, считает, что его права нарушены, так как в нарушение п. 5.6 договора аренды, установленного соглашением от 20.12.2017г., арендодатель не уведомлял арендатора о продаже здания, не предлагал выкупить. Для восстановления прав арендатора истец считает, что необходимо зарегистрировать Соглашение от 20.12.2017г. в установленном законом порядке.

Кроме того, истец оспаривает сделки по заключению договоров купли-продажи, так как данные договоры нарушают права и законные интересы истца.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает, что требования истца являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

Согласно требованиям искового заявления, истец просит суд обязать зарегистрировать соглашение от 20.12.2017г. о продлении договора аренды нежилого помещения № 04/02 от 01.01.2013г., заключенное между Камызякским Городским потребительным обществом и предпринимателем ФИО2.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, 01 января 2013года между Камызякским Городским потребительным обществом (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 04/2 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за определенную договором плату, во временное владение и пользование часть «Универмага» общей площадью – 1615,3 кв.м., в том числе торговые площади-800 кв.м., складское помещение-851,3 кв.м., расположенные на 1 и 2 этажах по адресу: <...>.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 609, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке 11.04.2013г.

Стороны 20 декабря 2017года заключили соглашение о продлении договора № 04/2 от 01.02.2013г. аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель согласен продлить арендатору договор № 04/2 на тот же срок. Срок окончания аренды нежилого помещения в соответствии с соглашением 31.12.2022г.

Кроме того, дополнили раздел 5 договора аренды нежилого помещения следующими пунктами: п.5.5. «Арендатор, по окончании срока действия соглашения имеет право пролонгации (продления) действия договора аренды нежилого помещения № 04/2 и п. 5.6 «Арендатор, в период или по окончании срока действия соглашения, имеет первоочередное право выкупа здания «Универмага».

Дополнительное соглашение от 20.12.2017г. о продлении договора № 04/2 от 01.02.2013г. аренды нежилого помещения не было зарегистрировано в установленном законе порядке.

Истец, считает, что ответчик обязан зарегистрировать дополнительное соглашение о продлении договора № 04/2 от 01.02.2013г.

Суд считает, довод истца ошибочным.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости, Закон N 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно статье 10, части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом они должны действовать добросовестно и разумно.

Согласно материалам дела, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды было подписано в 2017 году, при этом истец обратился с заявлением о государственной регистрации соглашения только в 13 мая 2019г. Уведомлением от 23.05.2019г. Камызякский отдел Управления Росреестра по Астраханской области возвратило без рассмотрения документы, прилагаемые к заявлению, в связи с тем, что имеются не оговоренные исправления.

Из материалов дела не следует, что недостатки, указанные в уведомлении Россреестра были устранены, и истец повторно обратился с заявлением о госрегистрации.

Суд считает, что при наличии препятствий в государственной регистрации договора, причиной которых послужили действия ответчика, истец вправе был обратиться к предусмотренным законом способам защиты.

Таким образом, ФИО2, как сторона договора, могла обратиться повторно в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, устранив имеющиеся недостатки в документах.

В статье 11 Гражданского кодекса закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимости, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд считает, что права истца не нарушены, в связи, с чем требование истца об обязании зарегистрировать соглашение от 20.12.2017г. о продлении договора аренды нежилого помещения № 04/02 от 01.01.2013г. не подлежит удовлетворению.

Суд также считает необходимым отметить следующее.

Договором аренды № 04/2 от 01.01.2013 г. не предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя по причинам, не указанным в статьях 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, письмо Камызякского городского потребительского общества от 07.09.2018 г. о досрочном расторжении договора не является основанием для прекращения договора аренды.

Кроме того, согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Истец, также считает, что дополнительным соглашением от 20.12.2017г. внесено условие о преимущественном праве истца выкупить арендованное помещение, в связи с чем, с последующие сделки являются недействительными, исходя из статьи 166 ГК РФ.

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма применима и к отношениям сторон по выкупу арендованного имущества по спорному договору, последний не может считаться заключенным, поскольку не содержит цены объекта недвижимости.

Следовательно, в части права на выкуп объекта недвижимости дополнительное соглашением от 20.12.2017г. является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена.

Таким образом, следует признать, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены объекта недвижимости, а следовательно, дополнительное соглашение является незаключенным в части выкупа объекта недвижимости.

Таким образом, у Камызякского Городского потребительского общества не возникло и обязанности по передаче имущества в собственность истца.


В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Поскольку суд пришел к выводу, что дополнительное соглашение от 20.12.2017г. не содержит существенных условий договора купли-продажи, а потому является не заключенным, то истец не является лицом, чьи права затрагиваются договорами купли-продажи и не может оспаривать сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Поскольку требования истца о признании сделок недействительными не подлежит удовлетворению, то не могут быть применены последствия недействительности сделок.

Истец также не может требовать применения последствий недействительности сделок, поскольку не является стороной договоров купли-продажи.

Кроме того, из материалов дела следует, что между ИП ФИО2 (Арендатор) и ООО «Торговый дом «Юг-Агро» 01 января 2019 г. заключен договор аренды части нежилого помещения в здании «Универмаг» по адресу: <...>, площадью 190 кв.м.

Из пояснений представителя истца не следует, что указанный договор прекращен.

Представитель истца пояснил, что истец не согласен с площадью аренды, поскольку ранее занимал 1651,3 кв.м.

Поскольку в силу ст.617 ГК РФ смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды, суд считает, что заключая указанный договор с новым собственником недвижимого имущества, стороны согласовали изменение объекта аренды в части площади и срок аренды.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец, подписав 01.01.2019 г. договор без разногласий, согласился с его условиями.

При таких обстоятельствах, суд считает, что права истца не нарушены.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При подаче искового заявления ИП ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, по чеку-ордеру от 31.10.2018 г.

Из имеющейся в материалах дела справки серии МСЭ-2015 N0892222 следует, что ФИО2 является инвалидом второй группы, инвалидность установлена бессрочно.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются истцы - инвалиды I и II группы.

Таким образом, государственная пошлина в размере 6000 рублей, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб., уплаченную согласно чеку-ордеру от 31.10.2018 г.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

С.В. Богатыренко