Решение от 31 мая 2017 г. по делу № А45-14822/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-14822/2016
г. Новосибирск
01 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2017 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к 1. мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

2. обществу с ограниченной ответственностью «НТС»,

г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

1.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,

2.общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-Оценка»,

г. Новосибирск,

3. Министерство финансов Российской Федерации, г. Москва,

о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 02.05.2017);

от ответчиков: 1. ФИО3 (по доверенности от 28.12.2016);

2. ФИО4 (по доверенности от 01.08.2016);

от третьих лиц: 1. не явился (извещён);

2. ФИО5 (по доверенности от 26.09.2016),

3. не явился (извещён),


заместитель прокурора Новосибирской области в порядке, обусловленном статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее по тексту – истец) с иском к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «НТС» о признании недействительным заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО «Новая Торговая Система» договора купли-продажи от 22.07.2013 № 2174 нежилого помещения площадью 514,1 кв.м., кадастровый (условный) номер 54:35:101370:143, расположенного по адресу: <...> д,34 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде обязания ООО «НТС» возвратить мэрии города Новосибирска нежилое помещение площадью 514,1 кв.м., кадастровый (условный) номер 54:35:101370:143, расположенного по адресу: <...> д,34, а мэрию города Новосибирска возвратить ООО «НТС» денежные средства в размере 13 219 750, 63 руб.

Ответчики, разделяя единую правовую позицию, апеллировали к необоснованности исковых требований.

Дело рассматривается по имеющимся в нем доказательствам в порядке, обусловленном частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей 1-го и 3-го третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее:

22.07.2013 на основании Договора купли-продажи нежилого помещения № 2174 мэрия г. Новосибирска передала в собственность ООО «Новая Торговая

Система» (далее - ООО «НТС») нежилое помещение площадью 514, 1 кв.м, с кадастровым (условным) номером 54:35:101370:143, расположенное по адресу: <...>, а ООО «НТС» приняло в собственность нежилое помещение с обязательством уплатить за него цену, указанную в пункте 2.1 Договора.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора купли-продажи от 22.07.2013 № 2174 цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), и составляет 13 597 457,63 руб. (без НДС).

Согласно пункту 2.2 Договора покупатель избрал порядок оплаты нежилого помещения путем оплаты в рассрочку сроком на 36 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

На момент судебного разбирательства предмет договора 1-м ответчиком оплачен в полном объёме.

ООО «НТС» пробрело право собственности на спорное нежилое помещение в порядке положений статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в актуальной на момент совершения сделки редакции (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства), в качестве субъекта малого или среднего предпринимательства, обладающего преимущественным правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Рыночная стоимость предмета сделки - нежилого помещения определена на основании отчета от 13.06.2013 №1619/КГ/Р, выполненного оценщиками ООО «Экспресс-оценка» ФИО6 и ФИО7, членами общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Итоговая величина стоимости объекта оценки составила 21 695 000 руб. с НДС, рыночная стоимость объекта оценки с учетом неотделимых улучшений без НДС - 13 597 457, 63 руб.

По мнению прокурора, определённая для целей заключения рассматриваемого договора цена продажи муниципального имущества является недостоверной, явно заниженной, что обосновано в исковом заявлении следующими обстоятельствами:

В силу нормы статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как усматривается из положений части 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По утверждению прокурора, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, определенная в отчете ООО «Экспресс-оценка» от 13.06.2013 № 1619/КГ/Р, по которой реализовано муниципальное нежилое помещение, является недостоверной, а сделка совершена по заниженной, нерыночной цене предмета Договора.

Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» (далее - Российское общество оценщиков) проведена внеплановая проверка отчета от 13.06.2013 №1619/ГК/Р Актом № 1-135 от 13.08.2015, в ходе которой установлено, что при проведении оценки и составлении отчета допущены нарушения.

На основании статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности Российским обществом оценщиков проведена экспертиза отчета от 13.06.2013 № 1619/ГК/Р, по результатам которой экспертом ФИО8 составлено отрицательное экспертное заключение от 18.03.2016 № 467/2016.

В этом экспертном заключении эксперт ФИО8 признал выводы в отчете от 13.06.2013 №1619/ГК/Р о величине рыночной стоимости объекта оценки необоснованными.

Так, эксперт ФИО8 в экспертизе отчета указал на необоснованный отказ экспертов от использования доходного подхода, а также необоснованное использование сравнительного подхода, поскольку описание объекта оценки не соответствовало документам и фотографиям, исходная формация по объектам - аналогам не подтверждена и не представилось возможным ее подтвердить, допущены ошибки в расчете неотделимых улучшений.

Как указывает прокурор, допущенные в Отчёте 13.06.2013 №1619/КГ/Р, выполненном оценщиками ООО «Экспресс-оценка» нарушения Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки являются существенными и могли оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

По заказу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ООО «А2» проведена повторная оценка рыночной стоимости нежилого помещения по ул. Серебренниковской, д. 34 в г. Новосибирске по состоянию на 20.05.2013.

22.04.2016 ООО «А2» подготовлен отчет №117/16 об оценке объекта оценки - спорного нежилого помещения согласно которому рыночная стоимость арендуемого имущества без НДС и неотделимых улучшений определена в размере 16 610 169,49 руб., что на 3 012 711, 86 руб. больше чем аналогичная стоимость, определенная в первоначальном отчете, по которой совершена оспариваемая сделка.

В соответствии со статьёй 17.1 Закона об оценочной деятельности Российским обществом оценщиков проведена экспертиза отчета от 22.04.2016 №117/16, подготовленного экспертом ФИО9, по результатам которой экспертом ФИО10 сделаны выводы об обоснованности этого отчета, что следует из Экспертного заключения от 27.06.2016 № 1880/2016.

Полагая, что продажей муниципального имущества по значительно заниженной цене нарушены публичные экономические интересы муниципального образования г. Новосибирска, в результате чего городской бюджет недополучил причитающиеся ему денежные средства в размере достоверной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, прокурор обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылается на положения статей 167,168 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации».

Организуя защиту против иска, ответчики апеллировали к тому обстоятельству, что рекомендательный характер отчёта об оценке состоит исключительно в том, что определённая независимым оценщиком стоимость недвижимого имущества отображает экономические реалии временного периода на момент заключения сделки, но не более чем в течение шести месяцев с даты составления оценщиком отчёта. По истечении указанного срока ситуация в экономике может существенным образом измениться, что повлечёт необходимость повторного обращения заказчика к независимому оценщику.

По мнению ответчиков, положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости подлежащего выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчёте о рыночной стоимости этого имущества.

Стоимость конкретного предмета сделки всегда динамична и соответствует конкретному временному периоду, когда такое имущество участвует в гражданском обороте, в связи с чем оценка приватизированного в 2013 году муниципального недвижимого имущества в другое время всегда будет иметь расхождение с оценкой, проведённой на момент приватизации.

По свидетельству ответчиков, само по себе наличие иного результата оценки не влечёт недостоверности ранее определённой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о неправомерности исковых требований, при этом суд исходит из следующего:

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем возврата сторон сделки в первоначальное положение.

На основании положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

В соответствии с нормой статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом «Об оценочной деятельности».

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 № 260-О-О, Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения

Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2011 года № 214-О-О, от 29 сентября 2011 года № 1042-О-О и др.).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии со статьей 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма № 92 разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Из абзаца второго пункта 2 названного Информационного письма следует, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В этом случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.

Исходя из системного толкования указанных норм, следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого

имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость, установленную оценщиком в соответствующем отчете.

В ходе судебного разбирательства суд пришёл к убеждению о необходимости проведения судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости предмета Договора купли-продажи от 22.07.2013 № 2174 - нежилого помещения площадью 514,1 кв.м., кадастровый (условный) номер 54:35:101370:143, расположенного по адресу: <...> д,34 без НДС и неотделимых улучшений.

Определением суда от 19 декабря 2016 года назначена судебная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Ависта» ФИО11

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения за вычетом неотделимых улучшений и НДС по состоянию на 20.05.2013 определена экспертом в пределах суммы 14031086 руб.

В судебном заседании 23 мая 2017 судом было отклонено ходатайство прокурора о проведении повторной судебной экспертизы.

Полагая ходатайство прокурора необоснованным, суд исходил из следующего:

Нахождение сторон в конфликте по поводу существа предмета спора не имеет правового значения для определения субъекта проведения экспертизы, так как суд предупреждает экспертов об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и данные специальные субъекты принимают на себя все риски, связанные с недобросовестным исполнением обязательства, возложенного на них арбитражным судом.

Кроме того предположение о некомпетентности или недобросовестности эксперта для целей получения наиболее выгодного для этой стороны заключения об обстоятельствах, имеющих правовое значение для определения юридической судьбы иска, противоречило бы презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений.

В судебном заседании 23.05.2017 прокурор, указывая на пороки представленного Заключения судебной экспертизы, заявил о необходимости

признания заключения эксперта недопустимым доказательством, представляя собственную оценку критериев рыночной стоимости объекта недвижимости.

Между тем, оснований для такой оценки лицом, исходя из оценки представленных в дело доказательств, не имеется, так как Экспертное заключение не имеет пороков ни оформления, ни содержания.

Вместе с тем, указанные процессуальные действия (повторная экспертиза применительно к спорной правовой ситуации) в качестве конструкции доказательства рассчитаны на ситуацию несогласия суда с экспертным заключением, причем несогласие это способно сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

В то же время суд, располагая достаточным объёмом доказательств и обладая определённым процессуальным инструментарием для их получения, вправе самостоятельно определить юридическую значимость каждого исследования применительно к соответствию спорного объекта критериям недвижимого имущества, поскольку правовая оценка доказательств входит в компетенцию арбитражного суда и не требует специальных познаний

По существу заявление о признании экспертного заключения недопустимым доказательством осуществлено прокурором с целью получения иных выводов специализированного субъекта, которые могли бы подкрепить его правовую позицию в данном деле.

В судебном заседании 03.05.2016 заслушаны пояснения эксперта ФИО11, вызванного по инициативе арбитражного суда.

Недовольство прокурора результатами судебной экспертизы проявилось в редакции заданных эксперту вопросов, представленных им в материалы дела 06.04.2017.

Доводы прокурора, изложенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы о том, экспертом не представлены копии результатов RID Analitics, а экспертное заключение не сопровождено ссылками на страницы в сети «Интернет» либо иной общедоступный источник, «где можно было бы с ними ознакомиться», судом отклонены исходя из буквального значения «общедоступной информации».

Из содержания статьи 7 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» следует, что к общедоступной информации относятся общеизвестные сведения и иная информация, доступ к которой не ограничен.

В Заключении эксперта указаны наименование использованных аналитических материалов, дата их подготовки, контактная информация компании, проводившей исследование. Указанные ссылки позволяют получить базовую информацию любому субъекту, имеющему заинтересованность в её добыче.

Платность использования такого материала не относится к категории общедоступности и не препятствует в случае необходимости проверке использованных данных.

Применительно к критическим замечаниям прокурора об использовании экспертом «Справочника оценщика», прокурор указал, что«эксперт не приложил к заключению копию этого справочника, а в связи с отсутствием сведений об издательстве невозможно его идентифицировать и отнести к общедоступному печатному изданию».

При этом прокурор апеллирует к данным аналогичного Справочника с обновленными данными 2014 года издания, что подтверждает общедоступность использованного экспертом материала.

Ссылку прокурора на то обстоятельство, что оспаривается в данном деле сделка, совершённая в 2013 году, а соответствующий Справочник использовался экспертом с ценами 2012 года, суд полагает неубедительной с учётом волатильности (изменчивости) рынка коммерческой недвижимости в 2013 году, вследствие чего Справочник, 2012 года использованный экспертом, обновлён данными только в 2014 году. Указанное обстоятельство пояснено экспертом ФИО11 в судебном заседании 03.05.2017.

Прокурор ссылался на то обстоятельство, что справочные материалы ФИО12 являются не единственным источником информации в сфере оценки, однако не приводит альтернативных источников информации, содержащих необходимые данные для проведения оценки, им не приведено.

В ходатайстве прокурора о назначении повторной экспертизы в качестве основания содержится утверждение о том, что заключение эксперта не содержит

математических расчетов ряда показателей и величин, использованных экспертом в формуле, на основании которой подсчитана окончательная стоимость объекта недвижимости.

Однако все расчеты и их описание, с указанием последовательности проведения, позволяющих их воспроизвести, представлены в Заключении эксперта (л.д. 59 – 77 в т.4) в рамках сравнительного подхода к оценке и врамках доходного подхода к оценке (л.д. 77 – 85 в т.4).

Формула расчета стоимости 1 кв. м. объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода, на отсутствии которой настаивает прокурор, имеется в заключения эксперта (л.д. 76 в т. 4).

Математический расчет использованных в формуле величин также представлен в Заключении эксперта (л.д. 59 – 77 в т.4), поскольку построение математической модели (формулы) оценки стоимости объекта экспертизы представляет собой последовательный процесс, состоящий из ряда этапов расчетов, описание которых, включая приведение основных используемых понятий, полностью содержится в экспертном заключении.

Как усматривается из положений пункта 13 ФСО № 3 анализ экспертного мнения, используемый при определении рыночной стоимости, на соответствие рыночным данным проводится при наличии рыночной информации.

В Экспертном заключении эксперт ФИО11 провела анализ экспертного мнения на соответствие рыночной информации, рассчитав среднее значение цен предложения торговой недвижимости, расположенной на различных типах улицы (л.д.55 в т. 4), и осуществляя построение математической модели рыночной стоимости объекта экспертизы.

Подтверждением обоснованности распределения объектов по типам улиц является значение коэффициента корреляции (л.д. 70 в т. 4), отражающего прямую зависимость данного показателя и стоимости торговой недвижимости.

При таких обстоятельствах утверждение процессуального истца о том, что выводы эксперта являются его субъективным мнением ничем неподтвержденным, ошибочно.

Указывая на пороки Экспертного заключения, прокурор отмечает, что большая часть использованных объектов несопоставима с объектом оценки ни по одному из ценообразующих факторов, который не подтверждается анализом понятия объект-аналог, приведенным в Федеральных стандартах оценки.

На основании пункта 10 ФСО № 1 объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 22а ФСО № 7 определено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При этом согласно пункту 22д ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При применении методов ретроспективного анализа оценщик конструирует модель ценообразования, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта.

Приведённые положения ФСО позволяют сделать вывод, что объект-аналог может иметь отличия от объекта оценки, которые в рамках реализации сравнительного подхода учитываются путем введения качественных или количественных корректировок или в процессе построения модели ценообразования в рамках метода регрессионного анализа.

Исходя из анализа совокупности требований федеральных стандартов оценки в части понятия и выбора объектов-аналогов при применении сравнительного подхода к оценке, суд пришёл к выводу о том, что основополагающим критерием признания объекта аналогом является отнесение его к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом при единообразном ценообразовании по каждому ценообразующему фактору, что не противоречит определению объекта-аналога согласно пункту 10 ФСО № 1, поскольку в нем не указывается на необходимость сходства по всем основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость объекта, принимая во внимание значение термина «сходный».

В заключении эксперта содержится определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (в соответствии с требованиями пункта 116 ФСО № 7). Выбранные объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, при этом соблюдается единообразие ценообразования по каждому ценообразующему фактору.

Прокурором в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы указывается на то обстоятельство, что именно значительное количество подобранных экспертом объектов, несходных по основным ценообразующим факторам, позволило получить «среднее арифметическое» стоимости объекта, подвергавшегося оценке, ниже его реальной рыночнойстоимости. Однако использованные для расчета средней арендной платы объекты недвижимости относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, что является основополагающим критерием их выбора при осуществлении оценки. Более того, указанные прокурором замечания относительно того, что только один из объектов выборки расположен частично в подвале и частично на первом этаже, наоборот может быть основанием говорить о завышении арендной платы, использованной в расчете. Поскольку, как следует из анализа рынка, за помещения на первых этажах запрашивается большая арендная плата, нежели за аналогичные объекты, расположенные в подвале.

По правилам статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. При этом заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, заключение эксперта соответствует статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ, пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.10 «Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-

экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации», утвержденных приказом Минюста России от 20.12.2002 № 346.

Таким образом, экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений по состоянию на 20.05.2013 в пределах суммы 14031086 руб., что более цены оспариваемого в данном деле Договора на 3,1%. (л.д. 91 в т. 4).

Само по себе наличие иного результата оценки объекта не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости: наличие заключения иного оценщика не означает автоматическую недостоверность первоначальной оценки («нерыночность» цепы, определенной первоначальным оценщиком).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки имущества независимым оценщиком учитывается множество факторов, которые в конечном итоге влияют на определение рыночной стоимости имущества. Соответственно, при осуществлении оценки весьма значимую роль играет субъективное усмотрение независимого оценщика.

Также необходимо учитывать, что определение точной величины рыночной стоимости того или иного объекта невозможно в силу объективных причин. Рынок в лице покупателей и продавцов определенного товара аккумулирует весьма значительное количество информации. Даже обладая профессиональными познаниями в данной области, представляется невозможным учесть все имеющие значение показатели и выдать совершенно определенную величину рыночной стоимости. Цена формируется на основании взаимодействия спроса и предложения, которые находятся в постоянной динамике.

По указанным причина фактически рыночной будет является цена, которая согласована сторонами сделки в конкретных условиях.

Субъект, непосредственно не участвующий в сделке (оценщик), может лишь приблизительно определить стоимость товара, при этом определенную погрешность в расчетах исключить в любом случае невозможно.

В силу специфики оценочной деятельности получение идентичных результатов оценки одного объекта при проведении нескольких экспертиз представляется невозможным ввиду целого ряда субъективных и объективных факторов. Данная позиция неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации.

Так, в определении № 310-ЭС15-11302 от 28 декабря 2015 года по делу № А09-6803/2014 судебная коллегия по экономическим спором Верховного суда указывает, что «само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неидентичного результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации применяется арбитражными судами кассационной инстанции при рассмотрении аналогичных споров, связанных с реализацией прав в рамках Федерального закона № 159-ФЗ.

Таким образом, с учётом проведения судебной экспертизы и получения иных показателей, которые в рассматриваемом случае различаются менее чем на 3,1%, не могут свидетельствовать о том, что цена сделки, определённая в соответствии с Отчетом от 13.06.2013 № 1619/КГ/Р, выполненным независимыми оценщиками ООО «Экспресс-оценка» ФИО6 и ФИО7 не соответствует критериям юридической актуальности.

Пороки этого Отчёта от 13.06.2013 № 1619/КГ/Р, установленные отрицательным заключением саморегулируемой организации, не свидетельствуют о несоответствии цены, определённой в Отчёте реалиям рынка и актуальной на дату совершения оспариваемой в данном деле сделки рыночной стоимости объекта купли-продажи.

Суд отклоняет доводы 2-го ответчика о том, что действующее законодательство не предусматривает правовых последствий отрицательного заключения экспертизы отчета СРО: наличие такого отрицательного заключении никак не влияет на отчет оценщика, не отменяет его и не делает недействительным, не устанавливает «нерыночность» цены объекта.

Отрицательное заключение уничтожает отчёт как доказательство и, именно, в силу указанного обстоятельства суд для целей добычи доказательств назначил судебную экспертизу.

Применительно к спорной правовой ситуации с учётом незначительного расхождения в результатах оценки предмета договора купли-продажи при заключении сделки и в ходе рассмотрения спора, суд полагает, что в данном аспекте Договор купли-продажи от 22.07.2013 № 2174 нежилого помещения основан на положениях Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной

собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в силу статьи 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен на основании ненормативного акта - постановления мэрии города Новосибирска, которое не отменено, недействительным в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не признано, то есть, является действующим и соответствующим закону.

Условия приватизации арендуемого ООО «НТС» нежилого помещения определены ненормативным актом этим постановлением мэрии города Новосибирска от 17 июля 2013 года № 6704.

В условиях соответствия субъекта возмездного отчуждения имущества специальному закону (пункты 1-2, 4-5 статьи 3) и соответствия цены договора рыночной стоимости (с учётом индекса волатильности рыночной цены) объекта, суд полагает требования прокурора не основанными на законе, не подтверждёнными материалами дела.

Суд полагает убедительным довод 2-го ответчика о том, что по заявленному прокурором основанию сделка может быть признана недействительной — только в части цены (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку недействительность части сделки в отношении цены в данном случае не влечет недействительности самой сделки по выкупу имущества.

Вместе с тем, прокурор, оспаривая Договор купли-продажи от 22 июля 2013 года, не оспаривает само право ООО «НТС» на выкуп имущества в порядке,

предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, а также соблюдение всех иных необходимых условий и процедур, предусмотренных законом, а именно, то, что:

- ООО «НТС» является субъектом малого или среднего предпринимательства;

-арендуемое имущество находится в его временном владении и (или)временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

-отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

-арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Поэтому, даже в случае признания договора недействительным, ООО «НТС» не утрачивает права на приобретение данного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Оспариваемый договор купли-продажи был бы заключен даже в том случае, если бы по результатам оценки была бы установлена другая цена значение, поскольку стороны не вправе предусмотреть в договоре иную стоимость объекта недвижимости.

Более того, согласно положениям Федерального закона № 159-ФЗ, ООО «НТС» даже при признании сделки недействительной не утрачивает права на выкуп указанного имущества.

При таких обстоятельствах разрушение сделки в условиях её исполнения неразумно, и не приведет к какому-либо восстановлению прав муниципального бюджета, лишь увеличит издержки сторон, связанные с повторным проведением процедуры приватизации.

Кроме того, при проведении новой оценки для повторного выкупа рыночная цена имущества (с учетом уменьшения цен на недвижимость в результате кризисных явлений в экономике) может быть даже менее определённой отчётом № 117/16 ООО «А2».

Заявленное требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по договору не подлежит удовлетворению, поскольку в случае признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения, существовавшие между сторонами ранее, считаются не прекращавшимися.

В соответствии с абзацем 5 пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В этом случае отсутствуют правовые основания для передачи помещения ООО «НТС» муниципалитету.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса

Российской Федерации не допускается, а в случае установления судом такого характера обстоятельств в действиях стороны в гражданском правоотношении подлежат применению предусмотренные законом иные меры с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления.

Прокурор на недобросовестность действий участников спорного правоотношения не ссылался, что исключает разрушение сделки по этому основанию.

Обращение с рассматриваемым иском последовало не только после исполнения сделки сторонами, но и за 2 дня до истечения срока исковой давности, при таких обстоятельствах разрушение сделки также не способствует стабильности гражданского оборота, не отвечает целям эффективного использования бюджетных средств.

Вследствие указанных обстоятельств суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска и отказывает прокурору в удовлетворении его требований.

Применительно к определению юридической судьбы судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы по определению суда от 12.12.2016, суд пришёл к следующему:

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Расходы на оплату судебной экспертизы относятся к судебным издержкам и входят в состав судебных расходов, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статьи 101, 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом взыскиваются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, в разумных пределах. Вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соответственно, лицо, участвующее в деле, в пользу которого принят судебный акт, вправе заявить о взыскании судебных расходов после принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрения дела по существу.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее – судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В спорной правовой ситуации судебная экспертиза была назначена по инициативе суда.

На основании правовой позиции, изложенной в пунктах 14 и 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 (в редакции от 25.01.2013) «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счёт казны Российской Федерации.

Положениями статей 165 и 242.2. Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные акты по искам к Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации.

Вопрос о государственной пошлине судом не рассматривался, так как согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при

рассмотрении дел в арбитражных судах» от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 23 мая 2017 года до 16 часов 30 минут 30 мая 2017 года.

Руководствуясь статьями 106, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении требований заместителя прокурора Новосибирской области о признании недействительным заключенного между мэрией города Новосибирска и ООО «Новая Торговая Система» Договора купли-продажи от 22.07.2013 № 2174 нежилого помещения площадью 514,1 кв.м., кадастровый (условный) номер 54:35:101370:143, расположенного по адресу: <...> д,34 и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде обязания ООО «НТС» возвратить мэрии города Новосибирска нежилое помещение площадью 514,1 кв.м., кадастровый (условный) номер 54:35:101370:143, расположенного по адресу: <...> д,34, а мэрию города Новосибирска возвратить ООО «НТС» денежные средства в размере 13 219 750, 63 руб.

Судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы отнести на истца.

Взыскать с Российской Федерации в лице главного распорядителя средств федерального бюджета Министерства финансов Российской Федерации за счет средств казны Российской Федерации в пользу закрытого акционерного общества «АВИСТА» (ОГРН <***>) 45000 руб. судебных издержек, связанных с проведением судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.Ф. Шевченко