Постановление от 15 апреля 2024 г. по делу № А60-18780/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-537/2024-ГК
г. Пермь
15 апреля 2024 года
Дело № А60-18780/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Мухаметовой Д.Р.

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 декабря 2023 года

по делу № А60-18780/2023

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «РегионКапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Новый офис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Билдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Юнивер Пресс» (ОГРН <***>, ИНН <***>,), ФИО12, ФИО13, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «УралСтрой-Билдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, общество с ограниченной ответственностью «ОфисА» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО20, ФИО21, ФИО22, общество с ограниченной ответственностью «Фридей УПИ (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО23 ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, общество с ограниченной ответственностью «Билдинг плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>,), ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, общество с ограниченной ответственностью «Леонес» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Фокусгрупп» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Связь плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Перспектива» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «ВСЛ-Комплект», общество с ограниченной ответственностью «Прогресс Урал» (ОГРН <***>, ИНН <***>,), ФИО32, ФИО33, общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр градостроительной экологии», ФИО34, общество с ограниченной ответственностью «Фридей-Е» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО35, ФИО36, ФИО37, общество с ограниченной ответственностью «Неолайн-Мастер» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО38, ФИО39, ФИО40, общество с ограниченной ответственностью «Рико» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО41, ФИО42, ФИО43, общество с ограниченной ответственностью «Полтинник» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, общество с ограниченной ответственностью «Интерни Люкс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО33, ФИО52, ФИО53, общество с ограниченной ответственностью «УралИнфоСеть» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО54, ФИО55, общество с ограниченной ответственностью «Веспа» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62,

о взыскании задолженности по договору аренды,



установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РегионКапитал» (далее – общество, ответчик) о взыскании 5 199 264 руб. 76 коп., в том числе 4 898 383 руб. 22 коп. долга за период с декабря 2019 года по декабрь 2022 года, 300 881 руб. 54 коп. процентов за период с 01.01.2023 по 26.09.2023 (с учетом уточнения требований, заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ, и принятых судом к рассмотрению).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью «Новый офис», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Билдинг», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Юнивер Пресс», ФИО12, ФИО13, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «УралСтрой-Билдинг», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, общество с ограниченной ответственностью «ОфисА», ФИО20, ФИО21, ФИО22, общество с ограниченной ответственностью «Фридей УПИ», ФИО23 ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, общество с ограниченной ответственностью «Билдинг плюс», ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, общество с ограниченной ответственностью «Леонес», общество с ограниченной ответственностью «Фокусгрупп», общество с ограниченной ответственностью «Связь плюс», общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», общество с ограниченной ответственностью «ВСЛ-Комплект», общество с ограниченной ответственностью «Прогресс Урал», ФИО32, ФИО33, общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр градостроительной экологии», ФИО34, общество с ограниченной ответственностью «Фридей-Е», ФИО35, ФИО36, ФИО37, общество с ограниченной ответственностью «Неолайн-Мастер», ФИО38, ФИО39, ФИО40, общество с ограниченной ответственностью «Рико», ФИО41, ФИО42, ФИО43, общество с ограниченной ответственностью «Полтинник», ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, общество с ограниченной ответственностью «Интерни Люкс», ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО33, ФИО52, ФИО53, общество с ограниченной ответственностью «УралИнфоСеть», ФИО54, ФИО55, общество с ограниченной ответственностью «Веспа», ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62.

Решением суда от 07.12.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 256 719 руб. 02 коп., в том числе 1 184 018 руб. 73 коп. долга, 72 700 руб. 29 коп. процентов. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым требования удовлетворить частично, взыскать с общества в пользу администрации задолженность по плате за фактическое пользование в размере 2 322 385 руб. 66 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 142 651 руб. 76 коп., определив размер платы исходя из среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование апелляционной жалобы истец выражает несогласие с расчетом задолженности за пользованием земельными участками исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вместо среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале. При расчёте платы за фактическое пользование земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0601001:49 и 66:41:0601001:50 за период с мая 2019 по июнь 2021 применялась площадь 9 403 кв.м, как сложение сумм площадей этих земельных участков, что предполагает их использование как единого земельного участка.

Заявитель жалобы указывает на то, что для земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0601001:49 и 66:41:0601001:50 была определена кадастровая стоимость отдельно для каждого, в основе которой заложены такие характеристики, как целевое назначение, разрешенное использование, уровень коммерческой привлекательности, потребительский спрос на землю, развитие инфраструктуры, в связи с чем администрацией применялся средний уровень кадастровой стоимости, поскольку сложение сумм площадей этих земельных участков предполагало их использование как единого земельного участка с новыми характеристиками, установление которых невозможно путём сложения кадастровых стоимостей каждого земельного участка по отдельности.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ООО «Торговая компания «Зенит» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №6-934 от 11.04.2008, согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 4 334 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601001:49 для строительства и дальнейшей эксплуатации высотного гостинично-делового центра с пристроенным паркингом.

03.07.2012 объект общей площадью 93 474, 4 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 66:41:0704045:370.

ООО «Регионкапитал» является собственником помещений в объекте с кадастровым номером 66:41:0704045:370.

Завершенный строительством объект с кадастровым номером 66:41:0704045:370 фактически расположен в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0601001:49 и 66:41:0601001:50, из которых 03.06.2021 образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601001:614 площадью 9 403 кв.м, в отношении которого 18.08.2021 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № Т-156/0607 с целевым использованием для эксплуатации нежилого административного здания с кадастровым номером 66:41:0704045:370 площадью 93 474,4 кв.м на срок с 03.06.2021 по 02.06.2070 (регистрационная запись от 03.06.2021 № 66:41:0601001:614-66/199/2021-1).

Ссылаясь на то, что обязанность по внесению платы исполнялась обществом ненадлежащим образом, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании задолженности по арендной плате и наличие оснований для взыскания процентов, при этом по заявлению ответчика судом применен срок исковой давности по части требований, а также сделан перерасчет в части применяемой стоимости участка.

Судом признан обоснованным расчет арендной платы с учетом применения до 02.06.2021 кадастровой стоимости земельного участка 66:41:0601001:49, с 03.06.2021 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601001:614.

Оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1, пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, которое распространяет свое действие на 2020 года.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 N 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

Указанными нормативными актами предусмотрено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле, предусматривающей порядок определения размера доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке (частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что объект недвижимости, помещения в котором принадлежат обществу на праве собственности, расположен на двух смежных участках. При этом объект сам деловой центр и парковка представляют единый объект.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что при расчете платы за землю для общества необходимо учитывать площадь всего объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0704045:370, которая составляет 93 474,4 кв.м и площадь земельного участка, фактически занимаемого таким объектом, которая составляет 9 403 кв.м, применение иных показателей искажает пропорцию.

У сторон отсутствуют разногласия относительно площади помещений, принадлежащих ответчику в разные периоды времени, ставки арендной платы и доли ответчика, исчисленной как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Разногласия возникли в отношении кадастровой стоимости, подлежащей применению при расчете арендной платы, поскольку до 02.06.2021 существовало два земельных участка с кадастровыми номерами 66:41:0601001:49 и 66:41:0601001:50, из которых 03.06.2021 образован единый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601001:614.

Истец производит расчет арендной платы по средним удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале, с 03.06.2021 по кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601001:614.

Ответчик полагает, что средний удельный показатель кадастровой стоимости применению не подлежит, т.к. кадастровая стоимость двух земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0601001:49 и 66:41:0601001:50 утверждена в установленном законом порядке.

Рассматривая данные разногласия, суд первой инстанции правомерно применил кадастровую стоимость 1 кв.м земельного участка 66:41:0601001:49 до 02.06.2021, с 03.06.2021 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601001:614.

Как верно указал суд, кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пункт 2, 9, 10 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке", аналогичные положения содержались в приказе Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке").

На земельном участке в части, приходящейся на кадастровый номер 66:41:0601001:49, расположена часть единого объекта - высотный гостинично[1]деловой центр, а в части, приходящейся на кадастровый номер 66:41:0601001:50 - паркинг, следовательно, при определении кадастровой стоимости единого земельного участка под единым объектом с учетом принципов определения кадастровой стоимости земельного участка, указанных выше, его кадастровая стоимость не могла быть ниже, чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601001:49, т.к. вид использования - гостинично-деловой центр позволяет использовать земельный участок наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

При таких обстоятельствах при расчете платы для общества судом принята площадь участка 9 403 кв.м, а кадастровая стоимость 1 кв. м участка – в виде кадастровой стоимости 1 кв.м участка с номером 66:41:0601001:49, что составляет 11 532,07 руб. за кв.м, а с 01.01.2021 до 02.06.2021 - 15 078,57 руб.

При этом за период с 01.01.2021 по 02.06.2021 суд произвел расчет задолженности с применением кадастровой стоимости 7193,38 за 1 кв.м исходя из требований администрации, указав, что суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

Апелляционный суд признает верным вывод суда первой инстанции, что расчет платы должен производиться исходя из кадастровой стоимости 1 кв.м участка с кадастровым номером 66:41:0601001:49, при этом производит перерасчет исходя из этой стоимости и за период с 01.01.2021 по 02.06.2021, что составит 572 511 руб.

Указание суда первой инстанции на то, что такой расчет не может быть произведен, поскольку приведет к выходу за переделы заявленных требований (по данному периоду), судом апелляционной инстанции признан неверным, поскольку предметом требований является сумма, которую администрация просила взыскать в виде задолженности за пользование участком за весь заявленный период.

С учетом того, что плата за пользование участком является регулируемой и должна рассчитываться с применением верных показателей формулы, а также того, что при таком расчете сумма задолженности не выйдет за ту сумму, которую всего администрация просила взыскать с общества, апелляционный суд производит перерасчет.

За иные периоды апелляционный суд с расчетом суда первой инстанции соглашается.

Доводы администрации о том, что расчет должен производиться исходя из удельных показателей, рассмотрены и отклонены, поскольку участки стоят на кадастровом учете и имеют свою кадастровую стоимость, следовательно оснований для расчета платы за их пользование исходя из удельных показателей не имеется.

Таким образом, требования администрации подлежат частичному удовлетворению в сумме 1 578 585 руб. 01 коп., в том числе 1 487 232 руб. 28 коп. долга за период с марта 2020 по декабрь 2023, 91 352 руб. 73 коп. процентов. В удовлетворении остальной части требований следует отказать, в том числе и по причине пропуска срока исковой давности за период до февраля 2020 года включительно (ст. 196, 199, 200 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, решение суда от 07.12.2023 подлежит изменению (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с положениями ч. 1 ст. 110 АПК РФ. Расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиями взыскиваются с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 декабря 2023 года по делу № А60-18780/2023 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РегионКапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 578 585 (один миллион пятьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят пять) руб. 01 коп., в том числе 1 487 232 (один миллион четыреста восемьдесят семь тысяч двести тридцать два) руб. 28 коп. долга, 91 352 (девяносто одна тысяча триста пятьдесят два) руб. 73 коп. процентов, начисленных за период с 01.01.2023 по 26.09.2023.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РегионКапитал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 14 699 (четырнадцать тысяч шестьсот девяносто девять) руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


Ю.В. Скромова


Судьи


О.Г. Дружинина



В.В. Семенов