Решение от 3 февраля 2021 г. по делу № А76-16440/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-16440/2020
03 февраля 2021 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения вынесена 27 января 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 03 февраля 2021 г.


Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Рентком», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Рентком» ФИО2, г. Челябинск,

о взыскании 370 637 руб. 17 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 30.12.2020 № 181, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рентком» (далее – ответчик, ООО «Рентком») о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 366 926 руб. 62 коп., пеней по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 3 710 руб. 55 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 4 л.д. 104-105).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2020 исковое заявление принято к производству.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО «Рентком» ФИО2.

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

На основании статей 123, 156 АПК РФ итоговое судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица.

От ответчика и третьего лица письменный мотивированный отзыв на исковое заявление в материалы дела не поступил.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Рентком» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 (т. 1 л.д. 11-14), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 3 644 квадратных метра, расположенный по ул. Коммуны в Центральном районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0516002:25, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом.

В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 18.07.2011 до 23.01.2015 (п. 1.4 договора).

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

На основании п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В приложении к договору аренды (Форма № 2) стороны согласовали, что арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом в сроки, установленные в расчете арендной платы (т. 1 л.д. 15).

По акту приема-передачи земельного участка от 07.02.2012 земельный участок площадью 3 644 квадратных метра, расположенный по ул. Коммуны в Центральном районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0516002:25, передан в аренду ООО «Рентком» (т. 1 л.д. 16).

Дополнительным соглашением № 1 от 04.02.2015 о продлении срока действия договора УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 (т. 1 л.д. 17) стороны продлили срок действия договора до 23.01.2016.

ООО «Рентком» выдавалось разрешение на строительство № RU74315000-42-г-2012 от 23.03.2012 для строительства административного здания с подземным гаражом на арендуемом земельном участке (т. 4 л.д. 118).

ООО «Рентком» получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № RU74315000-90-2016 от 31.03.2016 (т. 4 л.д. 113-116).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/001/2020-42220 от 25.02.2020 (т. 1 л.д. 20-22) обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0516002:25 в виде аренды по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 и дополнительному соглашению № 1 от 04.02.2015 к договору зарегистрировано в пользу ООО «Рентком». На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0516002:25 располагаются два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 74:36:0000000:13800, 74:36:0516002:1186.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/024/2019-17258 от 28.11.2019 (т. 1 л.д. 23-24) объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0516002:1186 представляет собой шестиэтажное административное здание с подземным гаражом, в котором выделены и поставлены на самостоятельный кадастровый учет ряд нежилых помещений.

Комитетом представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости на указанные нежилые помещения (т. 1 л.д. 69-141, т. 2 л.д. 1-152, т. 3 л.д. 1-154, т. 4 л.д. 1-84).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 74/001/018/2020-64308 от 15.06.2020 (т. 1 л.д. 65-66) объект с кадастровым номером 74:36:0000000:13800 представляет собой объект незавершенного строительства, у которого даже не определена степень готовности объекта.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2019 возбуждено производство по делу № А76-16434/2019 о банкротстве ООО «Рентком».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2020 (резолютивная часть 06.02.2020) в отношении ООО «Рентком» открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2.

Истцом в адрес ответчика и его временного управляющего ФИО2 направлено требование (претензия) исх. № 8927 от 17.03.2020 (т. 1 л.д. 41-42, 43-49) об уплате задолженности по договору УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 366 926 руб. 62 коп., а также пени по договору за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 3 710 руб. 55 коп.

Требования указанной претензии оставлены со стороны ответчика без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств арендатора по внесению арендной платы по договору УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Рентком» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 (т. 1 л.д. 11-14), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 3 644 квадратных метра, расположенный по ул. Коммуны в Центральном районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0516002:25, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом.

Стороны согласовали существенные условия данного договора, по акту приема-передачи земельного участка от 07.02.2012 земельный участок площадью 3 644 квадратных метра, расположенный по ул. Коммуны в Центральном районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0516002:25, был передан в аренду ООО «Рентком» (т. 1 л.д. 16).

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Поскольку доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0516002:25 после истечения срока действия договора УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 был возвращен Комитету, или что после завершения строительства на земельном участке административного здания с подземным гаражом стороны заключили новый договор аренды земельного участка для эксплуатации указанного объекта недвижимости, материалы дела не содержат, суд первой инстанции находит договор аренды УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 действующим между сторонами.

При этом суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, сформулированную в определении от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, согласно которой в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости. В случае, если договор аренды не содержит такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В приложении к договору аренды (Форма № 2) стороны согласовали, что арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом в сроки, установленные в расчете арендной платы (т. 1 л.д. 15).

Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 366 926 руб. 62 коп., которая с учетом даты возбуждения дела о банкротстве ответчика (04.07.2019), положений абзаца второго пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснений, данных в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», относится к текущей задолженности.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО), а также решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Судом расчет задолженности по арендной плате в обозначенный истцом период проверен, признан арифметически верным.

Обязанность по своевременному внесению указанной суммы арендной платы ответчик не исполнил надлежащим образом, в установленный срок арендную плату не оплатил.

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что ответчиком суду не было представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, суд первой инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 366 926 руб. 62 коп.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование Комитета о взыскании финансовой санкции (пени) является обоснованным.

Комитет просит суд взыскать с ответчика пени по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 в размере 3 710 руб. 55 коп.

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета неустойки, и суд находит расчет неверным, так как истцом не учтены в расчете положения ст. 191 ГК РФ и условие договора о том, что арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Судом произведен самостоятельный расчет неустойку по договору УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 за период со 02.10.2019 по 31.12.2019, размер которой составил 3 672 руб. 32 коп.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

183 463,00

02.10.2019

27.10.2019

26

7
183 463,00 ? 26 ? 1/300 ? 7%

1 113,01 р.

183 463,00

28.10.2019

15.12.2019

49

6.5

183 463,00 ? 49 ? 1/300 ? 6.5%

1 947,77 р.

183 463,00

16.12.2019

31.12.2019

16

6.25

183 463,00 ? 16 ? 1/300 ? 6.25%

611,54 р.

Сумма неустойки: 3 672,32 руб.

Таким образом, требование истца к ответчику в части взыскания неустойки по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 подлежит частичному удовлетворению за период со 02.10.2019 по 31.12.2019 в размере 3 672 руб. 32 коп.

В остальной части оснований для удовлетворения заявленного иска суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене уточненного иска в размере 370 637 руб. 17 коп. размер государственной пошлины по иску составляет 10 413 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 10 411 руб. 93 коп. (пропорционально удовлетворенной части иска) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рентком» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 в размере 366 926 руб. 62 коп., пени по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 в размере 3 672 руб. 32 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рентком» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10 411 руб. 93 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья А.С. Жернаков