Решение от 24 июня 2024 г. по делу № А83-5084/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-5084/2023
25 июня 2024 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 июня 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курчиевой Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: <...>, кабинет 122, материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Волшебница» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, МУП муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис», Симферопольский городской совет Республики Крым, о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

При участии

от истца – ФИО1, по доверенности

иные участники процесса не явились.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (далее – ООО «Волшебница», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Симферополя Республики Крым (далее – администрация, ответчик), Муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (далее - департамент) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества – нежилого помещения, кадастровый номер 90:22:010218:710 общей площадью 1150,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж № цокольный, 1, в размере 8 187 522,00 рублей.

Определением от 21.02.2023 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А83-5084/2023, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 20.04.2023, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

Определением от 20.04.2023 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, МУП муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис», Симферопольский городской совет Республики Крым.

Определением от 27.11.2023 в рамках настоящего дела произведена замена судьи Арбитражного суда Республики Крым Плотникова И.В.

Состав суда сформирован посредством применения автоматизированной информационной системы программного комплекса «Судебно-арбитражное делопроизводство», дело распределено судье Лагутиной Н.М.

Определением от 01.12.2023 дело принято к производству судьи Лагутиной Н.М.

В порядке ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство было отложено, очередное судебное разбирательство отложено на 30.05.2024.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 13.06.2024.

Явку представителя в судебное заседание обеспечил представитель истца, который поддержал заявленные требования и просил их его удовлетворить.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют в материалах дела почтовые уведомления.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о начале судебного процесса извещены надлежащим образом, поскольку материалы дела в достаточной мере характеризуют взаимоотношения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем доказательствам.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и суд удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

21.03.2002 года между ЖЭО Киевского района и ООО «Волшебница», заключен типовой договор аренды нежилых помещений №41/4. согласно условиям которого, ЖЭО Киевского района на основании решения горисполкома №360 от 22.02.2002, передал, а ООО «Волшебница» приняло в аренду нежилые помещения общей площадью 1150,9 кв.м.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 7.2. установлен с 01.03.2002 по 01.01.2009 года.

Соглашением об изменении и дополнении договора аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.02 от 01.05.2005 года договор изложен в новой редакции.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений №41/4 от 11.12.2009 года на основании приказа фонда коммунального имущества Симферопольского городского совета ЛРК №3347 от 11.12.2009. срок действия договора продлен на 2 (два) гола до 01.01.2012 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений №41/4 от 31.01.2012 года на основании приказа фонда коммунального имущества Симферопольского городского совета ЛРК №29 от 31.01.2012, срок действия договора продлен сроком на 1 (один) год до 01.01.2013, включительно.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилых помещений №41/4 от 19.11.2012 года на основании приказа фонда коммунального имущества Симферопольского городского совета АРК №371 от 19.11.2012, срок действия договора продлен сроком на 2 (два) года, до 01.01.2015 года, включительно.

На основании решения 8-й сессии 1 созыва Симферопольского городского совета от 10.12.2014 №102. КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя переименовано в муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис».

Дополнительным соглашением от 23.04.2015 года к договору аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.2002 года, срок договора продлен до 01.01.2016 года.

Дополнительным соглашением от 02.01.2016 года к договору аренды нежилых помещений №414 от 21.03.2002 стороны определили продлить срок договора аренды №41/4 от 21.03.2002 до 01.07.2016 года.

Пунктом 1 решения 35 сессии 1 созыва Симферопольского городского совета от 28.12.2015 № 550 «О передаче муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым», Администрации города Симферополя Республики Крым Муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ- Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис» поручено передать муниципальное имущество Администрации города Симферополь Республики Крым согласно приложениям 1 и 4 к настоящему решению.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. Кирова, 41, общей площадью 1150.9 кв.м., передано Администрации города Симферополя на основании акта приема- передачи объекта основных средств от 02.06.2016 года. В акте приема-передачи объекта основных средств от 02.06.2016 года отражено, что в нежилом здании, расположенном в лит. А. этаж цоколь, этаж № 1. пл. 1150.9 кв.м, находится парикмахерская, имеется электричество, вода, канализация, собственное отопление, за собственные средства сделан косметический ремонт кабинетов, фасада, котельной, произведен капитальный ремонт фасада, произведен капитальный ремонт кровли.

Решением Симферопольского городского совета от 13.03.2015 №218 «Об утверждении Порядка предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым» в п. 11.4 устанавливалось, что договоры аренды муниципального имущества муниципального образования городской окрут Симферополь Республики Крым, заключенные до 16 марта 2014 года, срок действия которых истек в период применения постановления Председателя Совета министров Республики Крым от 20 марта 2014 года № 132-рп, и до вступления в силу настоящего Порядка, считаются продленными до 01.01.2016 года, при условии своевременного внесения арендатором арендных платежей и выполнения других существенных условий договора.

В решении Симферопольского городского совета от 13.03.2015 № 218 (в редакции от 28.12.2015) установлено, что договоры аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, заключенные до 16 марта 2014 года, срок действия которых истек, считаются продленными до 01.07.2016 года, если арендатор выполняет условия договора и продолжает пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока действия договора.

30.06.2016 года между Администрацией города Симферополя и ООО «Волшебница» заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор №41/4 от 21.03.2002 года аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общая площадь 1150,9 кв.м.), муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, согласно условиям которого, Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым - нежилые помещения общей площадью 1150,9 кв.м., расположенные по адресу: <...> (литер «А» цоколь, 1-й этаж, помещения №1-63. кадастровый номер 90:22:010218:710) (далее - нежилое помещение), находящееся на балансе Администрации города Симферополя Республики Крым, рыночной стоимостью 4 541 960 руб.

Согласно п. 10.1. договора в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор №41/4 от 21.03.2002 года аренды нежилых помещений от 30.06.2016 года, срок действия договора определен с 30.06.2016 по 29.05.2017 года.

Администрация города Симферополя Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Волшебница» о взыскании задолженности по арендной плате, обязании ООО «Волшебница» возвратить нежилые помещения, в связи с прекращением договора аренды по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.06.2021 по делу №А83-7048/2017. оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 и Постановлением кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, от 22 марта 2022. принятым Арбитражным судом Центрального округа, иск удовлетворен полностью, суд решил:

«Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Волшебница» в пользу Администрации города Симферополя Республики Крым задолженность по договору аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 в размере 6 107 082,01 рублей, из них: основной долг по арендной плате за период с 30.06.2016 по 29.05.2017 в размере 3 634 259,59 рублей, неустойку (пени) за просрочку арендных платежей за период с 16.07.2016 по 29.05.2017 в размере 2 472 822.42 рублей.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» возвратить Администрации города Симферополя Республики Крым, переданное на основании договора аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 - недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит. «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, общей площадью 1150,9 кв.м., кадастровый номер 90:22:010218:710. в надлежащем состоянии, не худшем, чем на момент передачи его в аренду, путём подписания акта приема-передачи».

На основании Решения Арбитражного суда Республики Крым от 03.06.2021. Арбитражным судом Республики Крым был выдан исполнительный лист ФС № 039017613, на основании которого ОСП по Киевскому району г. Симферополя УФССП России по Республике Крым возбуждено исполнительное производство №83893/21/82003-ИП 20.12.2021 в отношении ООО «Волшебница» (предмет исполнения: возврат Администрации города Симферополя Республики Крым переданного на основании договора аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 недвижимого имущества).

12.05.2022 года нежилое помещение возвращено от ООО «Волшебница» Администрации города Симферополя Республики Крым, о чем составлен акт приема-передачи имущества, указанного в исполнительном документе от 12 мая 2022 года.

13.0.05.2022 года ведущим судебным приставом-исполнителем ОСП по Киевскому району г. Симферополя УФССП России но Республике Крым ФИО2 составлен Акт о совершении исполнительных действий от 13.05.2022 года, согласно которому нежилое помещение освобождено, Решение суда исполнено в полном объеме. Исполнительное производство №83893/21/82003-ИП от 20.12.2021 окончено 13.05.2022 года, о чем ведущим судебным приставом-исполнителем ОСП по Киевскому району г. Симферополя УФССП России по Республике Крым ФИО2 вынесено Постановление СПИ об окончании ИП от 13.05.2022 года.

Как указывает истец, в период действия договора аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.2002 ООО «Волшебница» были внесены неотделимые улучшения в арендованное имущество - нежилое помещение, выполненные ООО «Волшебница» за счет собственных средств, за период с июля 2013 года по октябрь 2013 года в процессе выполнения ремонтных работ.

Выполнение ремонтных работ ООО «Волшебница» в период с июля 2013 года по октябрь 2013 года было обусловлено тем, что арендуемое нежилое помещение было непригодно для эксплуатации, требовался капитальный ремонт, в том числе, в связи с нарушениями установленных законодательством требований пожарной безопасности, требований законодательства техногенной безопасности, гражданской защиты.

Так, Государственной инспекцией техногенной безопасности Украины было вынесено директору ООО «Волшебница» ФИО3 предписание на устранение нарушений требований пожарной безопасности от 15.03.2012 года, согласно которому с целью устранения недостатков, выявленных при проверке установленных законодательством требований пожарной безопасности, в соответствии с Законом Украины «О пожарной безопасности». Положения о Государственной пожарной охране, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26.07.1994 года №508, предложено принять меры, в частности, соединения жил электропроводов выполнить при помощи пайки или специальных зажимов (п.5.1.7. 11Г1БУ); для предотвращения намокания стен и перегородок в местах. где проложена электропроводка, установлены электрораспределительные коробки, электрощитки и т.п.. произвести ремонт кровли (п..''. 1.1.. 5.1.29. 5.1.33. 5.1.38 ПГ1БУ): демонтировать временные сооружения на кровле здания (п.4.1.16. 4.2.10 11ПБУ); заменить остекление в котельной с целью обеспечения легкосбрасываемости (п.2.7. Пособия к СНиП 11-35-76); выход из котельной оборудовать противопожарной дверью (п.4.2.4. 11Г1БУ); электрооборудование котельной выполнить согласно требований раздела 7 Пособия к СНиП 11-35-76 и пр.

Главным управлением Государственной службой Украины но Чрезвычайным ситуациям в Автономной Республике Крым директору ООО «Волшебница» ФИО3 вынесено предписание об устранении нарушений требований законодательства в сферах пожарной, техногенной безопасности, гражданской защиты от 19.06.2013 года, согласно которому с целью устранения недостатков, выявленных при проверке установленных законодательством требований законодательства в сферах пожарной, техногенной безопасности, гражданской защиты в соответствии с Законами Украины «О правовых принципал гражданской зашиты» (ст. 30). «О пожарной безопасности» (ст.ст. 2;5), пунктов 3.4 Положения о государственной инспекции техногенной безопасности Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 06 апреля 2011 года №392, предложено принять меры, в частности, соединения жил электропроводов выполнить при помощи пайки или специальных зажимов; для предотвращения намокания стен и перегородок в местах, где проложена электропроводка, установлены электрораспределительные коробки, электрощитки и т.п.. произвести ремонт кровли; демонтировать временные сооружения на кровле здания: заменить остекление в котельной с целью обеспечения легкосбрасываемости; выход из котельной оборудовать противопожарной дверью; электрооборудование котельной выполнить согласно требований раздела 7 Пособия к СНиП 11-35-76 и пр.

21.09.2012 года за исх. №5ж1-11/1438 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя выдало письменное согласование ООО «Волшебница» на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении.

01.07.2013 года за исх. №5ж1-11/743/1 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя выдало письменное согласование ООО «Волшебница» на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении.

Согласно Справке КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя №5ж1-11/744/1 от 01.07.2013. выданной ООО «Волшебница», КП «Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя» сообщает, что является балансодержателем здания по адресу: пр.Кирова. 41, балансовая стоимость арендуемого нежилого помещения общей площадью 1150.9 кв.м, по адресу: пр. Кирова,41. по состоянию на 01.07.2013 г. составляет 1830410.47 грн.. износ 918261,54 грн.. остаточная стоимость 912148,93 грн.

Между ООО «Волшебница» и ООО «Хозбудпоставка», по письменному согласованию КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя, была подписана договорная цена на строительство «Ремонт парикмахерская «Волшебница», осуществляемое в 2013 году от 01.07.2013 года, согласно которой всего договорная цена ремонтных работ определена в сумме 2 076 700.8 грн.

ООО «Волшебница» и КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя составлена и подписана опись предполагаемых улучшений нежилых помещений арендуемых ООО «Волшебница» расположенных по адресу: <...>, где отражены следующие улучшения: кровля, водосточная система, котельная, устройство вентиляции и приставного дымохода котельной, отопление, электроосвещение, внутренний водопровод, канализация, витражная система, фасад здания.

Кроме того, по нежилому помещению 01.07.2013 года составлены дефектные акты на ремонт внутренней отделки, на ремонт фасада, на ремонт витражной системы, на электромонтажные работы, на ремонт отопления, на ремонт внутренней отделки котельной, на устройство вентиляции и приставного дымохода, на замену котлов, на ремонт водосточной системы, на ремонт кровли, которые были подписаны ООО «Волшебница», ООО «Хозбудпоставка», а также проверены и согласованы КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя, что подтверждается подписями должностных лиц и оттиском печати КП ЖЭО Киевскою района г. Симферополя, проставленными на дефектных актах.

Перед началом выполнения ремонтных работ в нежилом помещении, КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя проверило и согласовало локальные сметы на выполняемые работы и итоговые ведомости ресурсов к ним, что подтверждается проставленными на них подписями должностных лиц и оттиском печати КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя.

По результатам выполнения ремонтных работ были подписаны акты приемки выполненных строительных работ и итоговые ведомости ресурсов к ним, КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя проверило и согласовало акты приемки выполненных строительных работ и итоговые ведомости ресурсов к ним, что подтверждается проставленными на них подписями должностных лиц и оттиском печати КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя.

По результатам выполнения ремонтных работ были подписаны справки о стоимости выполненных строительных работ и затрат, КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя проверило и согласовало справки о стоимости выполненных строительных работ и затрат, что подтверждается проставленными на них подписями должностных лиц и оттиском печати КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя.

Согласно п.6.2. договора аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.02 в редакции соглашения от 01.05.2005 года, действующего в период внесения неотделимых улучшений, Арендатор вправе с разрешения Арендодателя вносить изменении в состав арендованных помещении, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, что обуславливает повышение его стоимости.

Согласно п.2.4, договора аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.02 в редакции соглашения от 01.05.2005 года арендатор не имеет права без согласия арендодателя переоборудовать и приспосабливать помещения для использования не по назначению. Стоимость улучшений арендуемого помещения, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежат.

В случае прекращения или расторжения Договора улучшения арендованного Имущества, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного Имущества, не причиняя ему ущерба, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения - собственностью Арендодателя. Вопрос компенсации Арендодателем увеличения стоимости арендованного Имущества в результате указанных неотделимых улучшений решается в соответствии с условиями настоящего Договора и действующего законодательства (п.10.5 договора аренды нежилых помещений №41 /4 от 21.03.02 в редакции соглашения от 01.05.2005 года).

В 2013 году ООО «Волшебница» обратилось к субъекту оценочной деятельности ФИО4 для подготовки заключения о стоимости неотъемлемых улучшений, выполненных ООО «Волшебница» за счет собственных средств в объекте аренды, расположенном по адресу: <...>.

Согласно Заключению от 25.11.2013 года СГЩ ФИО4 о стоимости неотъемлемых улучшений, осуществленных за счет собственных средств обществом с ограниченной ответственностью «Волшебница» в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, фактическая сумма неотъемлемых улучшений без учета НДС на дату выполнения ремонтных работ июль- октябрь 2013 года составляет 1 381 168 грн.

Согласно Отчета №155-22 от 27.10.2022 года, выполненного оценщиком ООО «Атлант-Эксперт» ФИО5, рыночная стоимость неотделимых улучшений, выполненных ООО «Волшебница» за период с июля 2013 года по октябрь 2013 года в процессе ремонта арендованного недвижимого имущества - нежилых помещений кадастровый номер 90:22:010218:710 общей площадью 1150,9 кв.м., расположенных по адресу: Республика Крым, <...>, по состоянию на 01.11.2021 года с округлением до целого числа составляет с учетом НДС: 8 187 522 рубля (восемь миллионов сто восемьдесят семь тысяч пятьсот двадцать два рубля).

Согласно Заключению от 25.11.2013 года СИД ФИО6 о стоимости неотъемлемых улучшений, осуществленных за счет собственных средств обществом с ограниченной ответственностью «Волшебница» в арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <...>, а также Отчету №155-22 от 27.10.2022 года, выполненному оценщиком ООО «Атлант-Эксперт» ФИО5, характер выполненных ремонтных работ свидетельствует о внесении неотъемлемых (неотделимых) улучшений в арендуемое нежилое помещение.

Учитывая, что договор аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.2002 прекратил свое действие, а актом приема-передачи от 12.05.2022 года арендованное имущество передано Администрации города Симферополя Республики Крым, истец полагает, что неотделимые улучшения внесены в 2013 году, право ООО «Волшебница» на взыскание стоимости неотделимых улучшений возникло после прекращения действия договора аренды и возврата нежилого помещения собственнику.

По мнению истца, арендодатель - КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя дал согласие ООО «Волшебница» на выполнение ремонтных работ (письма от 21.09.2012 года за исх. №5ж1- 11/1438, от 01.07.2013 года за исх. №5ж1-11/743/1), перечень, стоимость и объем выполняемых работ был согласован, что подтверждается представленными дефектными актами, описью улучшений, локальными сметами, актами приемки выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ, на которых проставлены подписи и оттиски печати должностными лицами КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя.

ООО «Волшебница» полагает, что осуществление неотделимых улучшений, дающих право на получение компенсации их стоимости по окончании договора аренды, было согласовано арендодателем.

Из указанного следует, что ООО «Волшебница» произведены неотделимые улучшения арендованного имущества в объемах, подтвержденных представленными доказательствами, обязанность возмещения стоимости которых предусмотрена договором аренды нежилого помещения (п.10.5 договора аренды нежилых помещений №41/4 от 21.03.02 в редакции соглашения от 01.05.2005 года).

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем нежилого помещения является Муниципальное образование городской округ Симферополь Республики Крым. Полномочия собственника нежилого помещения осуществляются Администрацией города Симферополя Республики Крым (в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа).

Согласно Положению о муниципальном казенном учреждении Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, являющемуся приложением 33 к решению 22-ой сессии Симферопольского городского совета от 25 июня 2015 г. №286. Решению Симферопольского городского совета Республики Крым от 28 ноября 2014 г. N 98 «О структуре администрации города Симферополя Республики Крым» Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс.

Согласно п.п. 3.15., 3.28. Положения о муниципальном казенном учреждении Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым. Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя осуществляет администрирование доходов бюджета городского округа Симферополь в части средств от реализации и использования имущества, находящегося в собственности городского округа Симферополь; представляет интересы администрации города Симферополя и Департамента в контролирующих, надзорных, судебных и иных органах власти но вопросам, входящим в компетенцию. Задачей Департамента развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым является обеспечение полномочий администрации города Симферополя по передаче в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление объектов муниципальной собственности городского округа Симферополь (п.2.5, указанного Положения).

Истец полагает, что ответчики солидарно обязаны возместить ООО «Волшебница» стоимость неотделимых улучшений в сумме 8 187 522,00 рубля, выполненных ООО «Волшебница» за период с июля 2013 года по октябрь 2013 года в процессе ремонта арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения кадастровый номер 90:22:010218:710 общей площадью 1150.9 кв.м., расположенного по адрес). <...>. этаж № цокольный, 1.

В целях досудебного урегулирования спора, ООО «Волшебница» 16.01.2023 года обратилось с претензией о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества Исх.№1-01 16-2023 от 16.01.2023 года к Администрации города Симферополя Республики Крым. Муниципальному казенному учреждению департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым. Претензии получены Ответчиками 19.01.2023 года, что подтверждается отметками на почтовых накладных.

От Администрации города Симферополя Республики Крым ответ на претензию не получен. Муниципальное казенное учреждение департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым претензию не удовлетворило, направило ответ от 27.01.2023 года №1/872/24/01-28/1.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Администрация города Симферополя Республики Крым возражала против удовлетворения иска, указав на то, что истцом был проведен капитальный ремонт помещения, что входило в его обязанности как арендатора, при этом, последним не было получено согласие собственника на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества, а также не согласованы объем и стоимость этих улучшений. Также администрация ссылалась на пункт 10.7 договора, в соответствии с которым неотъемлемые улучшения имущества признаются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. Кроме того, ответчик ходатайствовал о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

МУП муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым «Киевский Жилсервис» возражало против заявленных требований, указав на то, что согласно представленных истцом документов, КП ЖЭО Киевского района не возражало против выполнения ремонтных работ, однако при соблюдении арендатором определенных условий и без компенсации затрат на проведение работ со стороны ЖЭО; выполнение ремонтных работ по улучшению арендованного имущества за свой собственный счет было собственным решением арендатора и ему заведомо было известно, что компенсация затрат не предусматривается. Также предприятие ссылалось на пункт 10.7 договора, в соответствии с которым неотъемлемые улучшения имущества признаются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат.

Приходя к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, суд исходит из следующего.

Спор между сторонами возник по поводу установления наличия/отсутствия у арендодателя обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в период пользования им имуществом.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Как указано в статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом - в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований", по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В обоснование своей позиции о получении согласия ответчика на проведение ремонта истец ссылается на письмо 1438 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя от 21.09.2012 года за исх. №5ж1-11/ и письмо КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя от 01.07.2013 года за исх. №5ж1-11/743/1, из содержания которых, по мнению истца, усматривается, что арендатором было получено согласие на осуществление неотделимых улучшений в арендуемом помещении.

Вместе с тем из буквального толкования данных писем следует, что арендодатель (собственник помещения) дал согласие на проведение ремонтных работ в арендуемом истцом помещении, не нарушая строительных конструкций здания, только за счет собственных средств арендатора, без компенсации затрат со стороны арендодателя.

В письме КП ЖЭО Киевского района от 21.08.2012, адресованному директору ООО «Волшебница», предприятие не возражает о выполнении ремонтных работ в арендуемом помещении по пр. Кирова, 41, корме того указывает на то, что арендатору целесообразно произвести именно ремонт за счет собственных (арендатора) средств, в соответствии с полученными согласованиями органов пожарного надзора МЧС Украины и службы охраны труда Симферопольского горисполкома, не нарушая строительных конструкций зданий, без компенсации затрат со стороны ЖЭО.

В письме КП ЖЭО Киевского района от 01.07.2013, адресованному директору ООО «Волшебница», предприятие не возражает против выполнения ремонтных работ в арендуемом имуществе и целесообразности проведения ремонта за счет собственных (арендатора) средств, в соответствии с полученными согласованиями органов пожарного надзора МЧС Украины и службы охраны труда Симферопольского горисполкома, не нарушая строительных конструкций зданий, без компенсации затрат со стороны ЖЭО.

Представленными копиями актов приемки выполненных строительных работ могут подтверждаться лишь произведённые истцом работы по ремонту помещений, в связи с выданным предписанием об устранении противопожарных нарушений, и проведение таких работ в силу заключенного договора аренды, что является обязанностью арендатора.

Подписание арендодателем сметной документации и актов приемки выполненных работ и ведомостей ресурсов не свидетельствует о том, что арендодатель взял на себя обязательство по возмещению указанных затрат.

Более того, в соответствии с пунктом 8.1. соглашения от 01.05.20205 об изменении и дополнении договора аренды №41/4 от 21.03.2002, действовавшего в период проведения истцом ремонтных работ, арендодатель был вправе контролировать наличие, состояние (визуальный осмотр) объекта аренды, направления и эффективность использования нежилых помещений, переданных в аренду.

В свою очередь, пунктом 5.4 указанного соглашения, в обязанности арендатора входило осуществление своевременного капитального и текущего ремонта арендуемых помещений, после согласования с арендодателем и балансодержателем.

С учетом изложенного, истец не представил доказательств, касающихся согласования с собственником конкретного объема и стоимости работ, необходимых для улучшения арендованного имущества. Проведенные истцом работы по капитальному ремонту арендованных помещений, являются обязанностью арендатора согласно условиям договора аренды.

Суд обращает внимание истца, что решение арендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления предпринимательской деятельности, само по себе, в отсутствие оговоренных сторонами при принятии имущества в аренду недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 N Ф10-1994/2020 по делу N А62-289/2017.

Из содержания заключенного между сторонами договора аренды (пункт 1.2) следует, что помещения сдаются в аренду в технически исправном состоянии, помещения принимались истцом без каких-либо замечаний к его состоянию, т.е. было пригодно для использования в установленных и необходимых для истца целях. О состоянии арендованного имущества и его техническом оснащении истец был извещен. В последующем с заявлениями в порядке ст. 612 ГК РФ арендатор к ответчику не обращался.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от ответчика документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, суд учитывает, что согласно п. 10.7. Соглашения от 30.06.2016 г. о внесении изменений и дополнений в договор № 41/4 от 21.03.2002 г. аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> в случае прекращения или расторжения Договора улучшения арендованного Имущества, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества , не нанося ему вреда, признаются собственностью Арендатора, а неотъемлемые улучшения- имуществом Арендодателя и возмещению не подлежат.

С учетом изложенного, поскольку материалы дела не содержат документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости, указание в актах о передаче помещения в аренду недостатков, то суд приходит к выводу о том, истцом не доказано получение требуемого в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению.

Ходатайство истца о проведении по делу строительно-технической экспертизы, подлежит отклонению в связи с отсутствием необходимости в ее проведении с учетом установленных фактических обстоятельств дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать (ч. 4).

По мнению суда, с учетом вышеизложенного, в рассматриваемом случае, у суда отсутствуют какие - либо основания для назначения судебной экспертизы, а её назначение будет являться способом затягивания рассмотрения данного спора в арбитражном суде.

Рассмотрев ходатайство администрации о применении сроков исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу приведенных норм, право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды, следовательно, с указанного момента начинает течь срок исковой давности по заявленному требованию (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 20.10.2017 N 306-ЭС17-15193).

Как указано ране, в соответствии с дополнительным соглашением от 02.01.2016 к договору аренды стороны определили продлить срок договора аренды до 01.07.2016.

30.06.2016 между Администрацией города Симферополя Республики Крым и ООО «Волшебница» заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор № 41/4 от 21.03.2002 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общая площадь 1150,9 кв. м), муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (далее - соглашение), согласно условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым - нежилые помещения общей площадью 1150,9 кв. м, расположенные по адресу: <...> (литер «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, кадастровый номер 90:22:010218:710), находящиеся на балансе Администрации города Симферополя Республики Крым.

Срок действия и условия изменения, расторжения договора стороны предусмотрели в разделе 10 соглашения.

Так, в соответствии с пунктом 10.1. соглашения, его действие распространяется на правоотношения между сторонами с 21.03.2002. Настоящий договор продлен и действует до 29.05.2017.

Стоит отметить, что действительность указанного соглашения от 30.06.2016 была предметом оценки в рамках дела №А83-13230/2017, которым суд отказал в удовлетворении иска ООО «Волшебниц» о признании недействительным заключенного между администрацией и обществом соглашения от 30.06.2016 о внесении изменений и дополнений в договор от 21.03.2002 №41/4 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общая площадь 1150,9 кв.м.) муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым. Исковые требования мотивированы тем, что соглашение от 30.06.2016 (далее – соглашение от 30.06.2016) о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 (далее – договор аренды от 21.03.2002), заключенное между администрацией и обществом.

При этом, суд, в том числе исходил из того, что из пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума №25) следует, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума №25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2016)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Правовая природа договора аренды от 21.03.2002 и соглашений к нему, была уже ранее проверена в рамках дела №А83-4592/2018, суды отклонили доводы общества о признании возобновленным договора аренды на неопределенный срок и признании ничтожным соглашения от 30.06.2016, как заключенного без проведения торгов.

Так суды исходя из того, что на территории Республики Крым в момент продления сроков договора аренды от 21.03.2002 до 01.01.2016 и до 01.07.2016 действовал переходный период, и срок действия договора аренды от 21.03.2002 продлен в соответствии с Порядком предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утвержденным решением Симферопольского городского совета 15 сессии 1 созыва от 13.03.2015 № 215, признали, что срок действия первичного договора от 21.03.2002 истек 01.07.2016, а соглашение от 30.06.2016, продлевающее срок действия договора до 29.05.2017, заключено в соответствии с требованиями статьи 53 Закона №135 после истечения срока первичного договора без проведения торгов один раз.

В отношении требования общества признать договор аренды возобновленным на неопределенный срок, суды в деле №А83-4592/2018 исходили из того, что по смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок только при отсутствии возражений сторон. В рассматриваемой ситуации нет правовых оснований для применения положений статей 610, 621 ГК РФ.

Обратившись 31.05.2017 в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу о расторжении спорного договора аренды, взыскании арендной платы, возврата имущества в муниципальную собственность (дело № А83-7048/2017), администрация как арендодатель – собственник имущества выразила волю на прекращение договорных отношений.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.05.2021 по делу № А83-7048/2017, оставленным без изменений постановлением от 23.11.2021 Двадцать первого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 22.03.2022 Арбитражного суда Центрального округа, иск администрации удовлетворен. С общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 в размере 6 107 082 ,01 рублей, из них: основной долг по арендной плате за период с 30.06.2016 по 29.05.2017 в размере 3 634 259,59 рублей, неустойка (пени) за просрочку арендных платежей за период с 16.07.2016 по 29.05.2017 в размере 2 472 822,42 рублей. Общество обязано возвратить администрации переданное на основании договора аренды нежилых помещений от 21.03.2002 №41/4 – недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит. «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, общей площадью 1 150,9 кв.м., кадастровый номер 90:22:010218:710, в надлежащем состоянии, не худшем, чем на момент передачи его в аренду, путём подписания акта приема-передачи.

Решение в части возврата нежилых помещений муниципальному образованию исполнено, что подтверждается составленным судебным приставом-исполнителем актом приема-передачи имущества, указанного в исполнительном документе от 12.05.2022, согласно которого в рамках исполнительного производства № 83893/21/82003-ИП администрации (взыскатель) переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит. «А» цоколь, 1-й этаж, помещения № 1-63, общей площадью 1 150,9 кв.м., кадастровый номер 90:22:010218:710.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, судами установлено, и сторонами не оспаривается, что договор аренды, с учетом дополнительного соглашения, прекращен, поскольку срок действия первичного договора от 21.03.2002 истек 01.07.2016, а соглашение от 30.06.2016, продлевающее срок действия договора до 29.05.2017, заключено в соответствии с требованиями статьи 53 Закона №135 после истечения срока первичного договора без проведения торгов один раз.

С учетом изложенных обстоятельств, срок исковой давности по требованиям истца о возмещении произведенных им неотделимых улучшений, согласие на производство которых получено, по его утверждению, на основании письма от 21.09.2012 года за исх. №5ж1-11/1438 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя и письма от 01.07.2013 года за исх. №5ж1-11/743/1 КП ЖЭО Киевского района г. Симферополя, истек, поскольку с настоящим иском истец обратился в суд только 21.02.2023, о чем свидетельствует почтовый оттиск канцелярии Арбитражного суда Республики Крым, почтовое отправление с исковым заявлением (РПО 29505180028417) направлено в суд 20.02.2023, согласно описи вложения, то есть с пропуском срока исковой давности более чем на 5 лет.

Руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд учитывает, что пропуск срока исковой давности в рассматриваемом случае является еще одним самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 71 АПК РФ оценка доказательств и выводы суда должны быть основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими в совокупности.

С учетом изложенного в совокупности, всесторонне и полно оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Волшебница» в полном объеме.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н.М. Лагутина