Решение от 1 октября 2019 г. по делу № А46-21930/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21930/2018
01 октября 2019 года
город Омск


Резолютивная часть судебного акта оглашена в судебном заседании 24 сентября 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Лебедевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнеры-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального образования город Омск в лице Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

в судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО2 (доверенность от 15.11.2018 сроком на один год, паспорт);

от ответчика - не явились, извещены;

от третьего лица – не явились извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнеры-Гарант» (далее - ООО «УК «Партнеры-Гарант», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, в части установления стоимости следующих объектов недвижимости:

-нежилое здание - мастерские, гараж, общей площадью 277 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3956, литера A, Al, А2;

-нежилое здание - склад, гараж, общей площадью 178 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3972, литера Б;

-нежилое здание - гараж, общей площадью 231,7 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3971, литера В, расположенных по адресу: <...> и земельного участка общей площадью 3392 кв.м. с кадастровым номером 55:36:120305:37964.

Иск обоснован следующим.

Между ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант» (далее - Заявитель) и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (далее Департамент, Заинтересованное лицо) заключен Договор аренды недвижимого имущества от 28.04.2009 № 37324/6.

В соответствии с Приложением № 2 к Договору в аренду передаются ' объекты:

-нежилое здание — мастерские, гараж, общей площадью 277 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3956, литера A, Al, А2;

-нежилое здание - склад, гараж, общей площадью 178 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3972, литера Б;

-нежилое здание - гараж, общей площадью 231,7 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3971, литера В, расположенные по адресу: <...>.

Согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) при соблюдении условий, перечисленных в ст. 3 указанного федерального закона, ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант», как субъект малого (среднего) предпринимательства, пользуется преимущественным правом на приобретение указанного имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение - арендуемого имущества определен Федеральным законом № 159-ФЗ. В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ заявитель по

своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

При получении заявления и соответствии условий для предоставления заявителю преимущественного права приобретения арендованного имущества уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Федеральный закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Федеральный закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для ^определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном ч. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

По заявлению ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант», департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был подготовлен и направлен в адрес ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант» проект договора купли-продажи объектов недвижимости (далее - Проект договора).

Проектом договора была установлена стоимость приобретаемых объектов в размере:

-7 278 000,00 (семь миллионов двести семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек за нежилые здания;

-2 680 000,00 (два миллиона шестьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек за земельный участок, (далее - Приобретаемые объекты).

В целях проверки обоснованности установленной Проектом договора стоимости Приобретаемых объектов, по заданию ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант» специализированным учреждением ООО «Центр интеллектуальных технологий» подготовлено заключение о рыночной стоимостиПриобретаемых объектов от 14.11.2018 Исх. № 01/11, согласно которому фактическая рыночная стоимость Приобретаемых объектов существенно отличается от стоимости, указанной в Проекте договора.

С учетом изложенного, ООО «Управляющая компания Партнер Гарант» был подготовлен протокол разногласий к Проекту договора и 19.11.2018 направлен департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.

Письмом от 03.21.2018 департамент имущественных отношений Администрации города Омска представил протокол согласования разногласий к Проекту договора, предусматривающий заключение договора купли продажи Приобретаемых объектов на первоначальных условиях и, таким образом, отказался от подписания договора купли продажи на условиях, предложенных ООО «Управляющая компания Партнер-Гарант».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение ^тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Федерального закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки ^протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его * отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Определением от 20.12.2018 указанное исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 29.01.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 05.03.2019, по окончанию которого судебное заседание продолжено.

ООО «УК «Партнеры-Гарант» ходатайствовало о назначении судебной экспертизы, поручив ее проведение индивидуальному предпринимателю ФИО3, с постановкой следующего вопроса: Какова рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:

-нежилое здание - мастерские, гараж, общей площадью 277 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3956, литера A, Al, А2;

-нежилое здание - склад, гараж, общей площадью 178 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3972, литера Б;

-нежилое здание - гараж, общей площадью 231,7 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3971, литера В, расположенных по адресу: <...> и земельного участка общей площадью 3392 кв.м. с кадастровым номером 55:36:120305:37964.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.03.2019 производство по делу № А46-21930/2018 приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы.

Поскольку в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 15/19 от 19.04.2019, суд в порядке статей 146-147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновил производство по делу.

Определением от 15.08.2019 суд, руководствуясь частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нашел необходимым привлечь к участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное образование город Омск в лице Администрации города Омска.

В судебном заседании истец поддержал иск, ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд урегулирует разногласия при заключении договора, исходя из следующего.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с названной статьей Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 названного Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 1, 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в ч. 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 названной статьи).

Таким образом, возможность оспаривания рыночной стоимости выкупаемого имущества предусмотрена при реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества как по инициативе общества, так и в результате принятия решения о приватизации муниципального имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости по ходатайству истца на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 19.04.2019 № 15/19 рыночная стоимость выкупаемой недвижимости по состоянию на 01.04.2019 составляет 2 974 000 руб.

Оценив заключение судебной экспертизы, представленное в материалы дела, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд установил, что иная рыночная стоимость имущества, означает недостоверность рыночной цены и пришел к выводу, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение судебной экспертизы ответчиком по существу не оспорено.

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд удовлетворяет требования истца об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, определив условие спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в размере 2 974 000 руб.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнеры-Гарант» при заключении договора купли-продажи, в части установления стоимости следующих объектов недвижимости:

-нежилое здание - мастерские, гараж, общей площадью 277 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3956, литера A, Al, А2;

-нежилое здание - склад, гараж, общей площадью 178 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3972, литера Б;

-нежилое здание - гараж, общей площадью 231,7 кв.м., с кадастровым номером 55:36:120305:3971, литера В, расположенных по адресу: <...> и земельного участка общей площадью 3392 кв.м. с кадастровым номером 55:36:120305:37964, определив их совокупную стоимость в размере 2 974 000 руб.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Партнеры-Гарант» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н.А. Лебедева