Решение от 22 февраля 2022 г. по делу № А51-20872/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20872/2021
г. Владивосток
22 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2022 года .

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью «Продмикс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 18.04.2006)

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 12.11.2002)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России

о признании незаконным решения, выраженного в письме от 31.08.2020 № 11-01/14/2841, обязать принять решение

при участии: от заявителя - директор ФИО2, выписка из ЕГРН; от ответчика - ФИО3, доверенность от 10.01.2022 № 1 (участвует онлайн), от третьего лица - ФИО4, доверенность от 02.06.2021 № 33,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Продмикс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Администрации Уссурийского городского округа Приморского края, выраженного в письме от 31.08.2020 № 11-01/14/2841, и об обязании Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа принять решение об условиях выкупа нежилого помещения площадью 47,6 кв.м., кадастровый номер № 25:18:100101:6160, расположенного по адресу Приморский край, г. Уссурийск, <...>, предусматривающее преимущественное право Общества с ограниченной ответственностью «Продмикс».

В ходе судебного заседания представителем общества была скорректирована дата оспариваемого решения, а именно заявитель просит признать незаконным решение Управления имуществом Администрации Уссурийского городского округа Приморского края, выраженное в письме от 31.08.2021 № 11-01/14/2841. Уточнение предмета спора принято судом в предварительном судебном заседании 18.01.2022 в порядке статьи 49 АПК РФ.

Общество в процессе рассмотрения дела поддержало заявленные требования, указало, что оспариваемое решение органа местного самоуправления является незаконным и нарушающим права заявителя как добросовестного арендатора, отвечающего всем условиям, установленным для возмездного отчуждения в его собственность арендуемого им спорного недвижимого имущества, поскольку он владеет нежилым помещением по договору аренды непрерывно с 01.04.2006 по настоящее время, на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества не имел задолженности по арендной плате и является субъектом малого предпринимательства. При этом заявитель указал, что право аренды на нежилое помещение по договору аренды и дополнительным соглашениям в Росреестре по Приморскому краю не регистрировалось, поскольку отсутствовала регистрация права на спорное нежилое помещение за правообладателем объекта недвижимости - ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России.

Администрация требования общества оспорила, считает оспариваемое решение законным и обоснованным, принятым при наличии правовых оснований, поскольку договор аренды спорного недвижимого имущества, равно как и регистрация изменений к нему, государственную регистрацию не проходили, а, следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ не могут считаться заключенными. При этом ответчик, ссылаясь на положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ, позицию ВАС РФ, указал, что поскольку указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а общество не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, такой договор не может быть признан в качестве основания возникновении у арендатора преимущественного право приобретения спорного помещения.

ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России поддержало требования заявителя, сославшись на положения статьи 617 ГК РФ. Также просило принять во внимание, что задолженность ООО «Продмикс» по договору аренды от 01.04.2006 № 276/06 перед Учреждением отсутствует, Общество являлось добросовестным арендатором.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 01.04.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю и ООО «Продмикс» был заключен договор аренды федерального имущества № 276/06, в силу пункта 1.1 которого арендодатель при участии балансодержателя сдал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, в/г 11, инв. 415, п. 16, 5, 6а, 12, площадью 47,6 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.04.2006 по 31.03.2011.

В силу пункта 2.1. указанного Договора нежилое помещение, являющееся предметом указанного договора аренды, было передано по акту приема-передачи от 01.04.2006 при участии балансодержателя, начальника Покровской КЭЧ, с одной стороны, и принято директором ООО «ПРОДМИКС», с другой.

Впоследствии к договору аренды от 01.04.2006 № 276/06 ООО «Продмикс» были заключены дополнительные соглашения от 01.06.2007 № 139 с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю, от 29.01.2015 № 141/3/6/АИД-57, от 30.06.2015 № 141/3/6/АИД-99, от 17.02.2020 № 141/3/6/АИД-334 с ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ.

Собственник в целях реализации указанного договора аренды передал в пользование на возмездной основе спорное нежилое помещение и принимал от заявителя ежемесячные арендные платежи на протяжении 15-ти лет, что подтверждается договором аренды от 01.04.2006 № 276/06, письмом ФГКУ «Дальневосточное ТУИ» Министерства обороны от 15.01.2021 № 141/6/04-07/325 «Об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по договору аренды», актом сверки взаимных расчетов № 800 за период с 01.01.2021 по 13.09.2021.

12.07.2021 зарегистрировано право муниципальной собственности Уссурийского городского округа на данное помещение, что отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (запись регистрации № 25:18:100101:6160-25/065/2021-1).

03.08.2021 ООО «Продмикс» обратилось в Управление имущественных отношений с заявлением о предоставлении права преимущественного приобретения нежилого помещения площадью 47,6 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, <...> с приложением договора на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 01.04.2006 № 276/06, дополнительного соглашения от 17.02.2020 № 141/3/6/АИД-334.

Письмом от 30.08.2021 № 141/6/04-07/12641 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа уведомило общество о том, что на основании приказа заместителя Министра обороны РФ от 14.01.2021 № 38 «Об исключении жилых помещений из специализированного жилищного фонда н передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования «Уссурийский городской округ» Приморского края, постановление администрации Уссурийского городского округа от 19.05.2021 № 1110 «О принятии имущества в муниципальную собственность и закреплении его на праве хозяйственного ведения», распоряжение управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 25.05.2021 № 304-р арендуемое заявителем нежилое помещение, используемое по договору аренды от 01.04.2006 № 276/06, передано в собственность муниципального образования «Уссурийский городской округ» Приморского края, где правообладателем является Уссурийский городской округ.

Письмом Управления от 31.08.2021 № 11-01/14/2841 заявителю было отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву того, что представленный ООО «Продмикс» в обоснование правомерности владения и пользования нежилым помещением договор аренды от 01.06.2006 № 276/06, дополнительное соглашение от 17.02.2020 № 141/3/6/АИД-334 являются незаключенными в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Полагая, что указанное решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ввиду следующего.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как предусмотрено статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном наличии указанных выше условий.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что Администрация, отказывая письмом от 31.08.2021 № 11-01/14/2841 ООО «Продмикс» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения Управление в качестве причины такого отказа сослалось на тот факт, что представленный последним в обоснование правомерности владения и пользования им нежилым помещением договор аренды от 01.06.2006 № 276/06 и дополнительное соглашение от 17.02.2020 № 141/3/6/АИД-334 в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными, в связи с отсутствием государственной регистрации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на момент обращения общества с заявлением от 03.08.2021 о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества, последнее находилось в его временном владении непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 01.04.2006 № 276/06.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, договор аренды, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В обоснование нахождения спорного нежилого помещения в непрерывном владении и пользовании в течение установленного срока, ООО «Продмикс» был представлен договор на аренду недвижимого имущества от 01.04.2006 № 276/06, заключенный с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (арендодатель).

В силу пункта 1.1 названного договора арендодатель при участии балансодержателя сдал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, в/г 11, инв. 415, п. 16, 5, 6а, 12, площадью 47,6 кв.м.

Согласно пункту 1.2 срок действия договора аренды установлен до момента продажи государственного имущества, но не более чем с 01.04.2006 по 31.03.2011.

Договор, как волеизъявление сторон, заключен 01.04.2006, то есть в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответственно подлежал государственной регистрации по признаку срока действия договора - более одного года.

Однако как следует из материалов дела и не отрицается самим заявителем, государственная регистрация договора аренды от 01.04.2006 № 276/06 обществом не осуществлялась, следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным и являться основанием возникновения у арендатора соответствующего права.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота вытекает иное.

Таким образом, необходимость регистрации договора аренды обусловливает необходимость регистрации всех вносимых позже изменений к указанному договору.

При этом регистрация изменений к договору также не была осуществлена. Доказательств иного в материалы дела заявителем не представлено.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 № 154-О, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. В обоснование требования признать незаконным отказ в государственной регистрации договора заявитель может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести такую государственную регистрацию, и о том, какие действия были им совершены для ее осуществления.

Заявитель в ходе рассмотрения дела указал, что им неоднократно предпринимались попытки зарегистрировать договор аренды, однако не ему было отказано по причине отсутствия регистрации права собственником спорного объекта.

В подтверждение данного довода общество представило выписку из реестра федерального имущества Приморского края по состоянию на 30.05.2006, доверенность от 06.02.2007 на регистрацию указанного договора на имя директора ООО «Продмикс», заявление от 11.03.2008 о предоставлении полного пакета документов для регистрации договора аренды, а также уведомление Управления Росреестра по Приморскому краю от 11.01.2009 № 12/051/2008-146 о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с отсутствием регистрации прав собственником данного имущества.

Вместе с тем, доказательств совершения обществом действий, направленных на понуждение арендодателя в добровольном либо в судебном порядке зарегистрировать отсутствующее право собственности в отношении спорного имущества и договор аренды, в материалы дела не представлено.

Тот факт, что ООО «Продмикс», считая себя арендатором спорных помещений, исправно вносило арендную плату и добросовестно пользовалось имуществом, а арендодатель принимал арендные платежи, сам по себе не легитимирует сложившиеся между сторонами договора отношения как арендные.

Довод заявителя о том, что условия договора исполнялись сторонами и таким образом между ними возникли фактические отношения, не имеет правового значения для возникновения у общества права преимущественного выкупа арендуемого имущества в порядке, установленным Законом № 159-ФЗ, поскольку только зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества.

Во всяком случае данный договор не может создавать какие бы то ни было права и обязанности для Уссурийского городского округа, принявшего объект в муниципальную собственность без каких-либо обременений и ограничений прав, и для представителя публичного собственника - Управления имущественных отношений администрации УГО.

Судом также отклоняется довод заявителя о том, что действие договора аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновлено на неопределенный срок, как основанный на неверном толковании норм материального права.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из анализа указанной нормы, следует, что правило о пролонгации договора, установленное статьей 621 ГК РФ, не может распространяться на незаключенный договор аренды, в частности на договор аренды, со сроком действия более одного года, не прошедший государственную регистрацию.

Кроме того, в силу пункта 2.2.13 договора аренды от 01.04.2006 № 276/06 по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатор обязуется освободить занимаемые помещения не позднее трех дней после окончания срока действия или дня расторжения настоящего договора. При неисполнении арендатором данного условия договор не считается продленным на неопределенный срок.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ администрации является законным и обоснованным, так как обществом не соблюдены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении определенные в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Исходя из вышеизложенного, поскольку оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, в данном случае, отсутствуют основания, предусмотренные статьей 198 АПК РФ, которые в совокупности необходимы для удовлетворения требований заявителя.

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным решения у суда отсутствуют.

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, выраженного в письме от 31.08.2020 № 11-01/14/2841.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.