Постановление от 31 января 2017 г. по делу № А40-85561/2015

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-85561/2015
31 января 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Денисовой Н. Д., Мысака Н. Я.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 05.04.2016,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017 № 33-Д-6/17,

рассмотрев 24 января 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 06 октября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Садиковой Д. Н., Расторгуевым Е. Б., Трубицыным А. И.,

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304770000102523)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, юр. адрес: 125009, г. Москва, газетный переулок, д. 1/12)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее ИП ФИО3, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв.м (подвал пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: <...>, путем принятия п. 3.1 договора в редакции истца, с указанием цены объекта 10 365 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 февраля 2016 года в иске отказано.

Суд исходил из того, что достоверность отчета, выполненного ООО «АБН-Консалт» по заказу ответчика, подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации в порядке, установленном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Истцом достоверность величины рыночной стоимости не оспорена, отдельный иск об оспаривании отчета последним не предъявлялся.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2016 года указанное решение отменено; исковые требования удовлетворены; апелляционный суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 191,1 кв.м (подвал, пом. I ком. 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 7, 7а, 7б, 7в) по адресу: <...>, обязав Департамент заключить договор купли-продажи с ИП ФИО3 по цене 12 760 000 руб. без НДС.

Апелляционный суд установил, что ИП ФИО3 имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору № 3-82 от 11.02.2002 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 17.12.2014 (момент получения Департаментом от ИП ФИО3 заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 12 760 000 руб. (без учета НДС).

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 12 760 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 19 231 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Ссылается на то, что отчет об оценке, представленный Департаментом, выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» и не оспорен.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судами установлено, что ИП ФИО3 является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

Между Департаментом (арендодатель), ГУП ДЕЗ района «Бибирево» (балансодержатель) и предпринимателем ФИО4 (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 11.02.2002 № 3-82, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

Названный договор аренды заключен на срок с 31.12.2001 по 31.12.2006 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением от 15.08.2004 срок аренды продлен по 31.12.2009, дополнительным соглашением от 02.11.2010 – по 30.06.2015

Согласно трехстороннему соглашению предприниматель ФИО4 передал ИП ФИО3 права и обязанности по договору аренды нежилого помещения № 3-82 от 11.02.2002. Соглашение подписано Департаментом имущества города Москвы, предпринимателем ФИО4 и ИП ФИО3

Из пункта 1 соглашения следует, что права и обязанности по договору аренды № 3-82 от 11.02.2002 в полном объеме переходят от предпринимателя ФИО4 к ИП ФИО3

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истец 17.12.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 19 231 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО «АБН Консалт» по заказу ответчика.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО «Центр оценки недвижимости и бизнеса» для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 21.11.2014, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 10 365 000 руб.

Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 10 365 000 руб.

Ответчик отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ИП ФИО3 обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик не оспаривает, что ИП ФИО3 соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В деле имеется отчет от 21.11.2014 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 10 365 000 руб.

Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО «АБН Консалт», рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 19 231 000 руб. (без учета НДС).

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением апелляционного суда от 12.05.2016 назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 17.12.2014, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр индивидуальной и кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр индивидуальной и кадастровой оценки» рыночная стоимость спорного объекта составила 12 760 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 17.12.2014.

Оценив указанное экспертное заключение, апелляционный суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 12 760 000 руб. (без учета НДС).

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2016 года по делу № А40-85561/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Председательствующий-судья:О. ФИО5

Судьи: Н. Д. Денисова

Н. Я. Мысак