Постановление от 17 апреля 2025 г. по делу № А82-18332/2023

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-18332/2023
г. Киров
18 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года.   

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2025 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Овечкиной Е.А.,

судей Малых Е.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мещеряковой О.С.,


без участия в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.02.2025 по делу № А82-18332/2023

по исковому заявлению акционерного общества «Жилтранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), мэрии города Ярославля (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, частнопрактикующего оценщика ФИО1,

об урегулировании разногласий при заключении договора, оспаривании постановления,

установил:

акционерное общество «Жилтранс» (далее – истец, Общество, АО «Жилтранс») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответик1, заявитель, податель жалобы, Комитет), мэрии города Ярославля (далее также – ответчик2, Мэрия; вместе  - ответчики), прося:

- признать недействительным постановление мэрии города Ярославля от 07.09.2023 № 991 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» (далее – Постановление № 991, Постановление Мэрии) в части цены имущества, превышающей 3 705 833 рубля 33 копейки;

- урегулировать разногласия между АО «Жилтранс» и Комитетом, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2023 № 835/в (далее – договор, договор купли-продажи, ДКП) в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, с кадастровым номером 76:23:061720:73 (далее также – имущество, спорные объекты, объекты недвижимости), путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена продажи имущества составляет 3 705 833 рубля 33 копейки без учета НДС, соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» № 431/24).

Исковые требования основаны на статьях 12, 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статье 173 АПК РФ, статьях 12, 18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) и мотивированы несогласием истца с предложенной выкупной стоимостью имущества.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, участвует ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.02.2025 исковые требования удовлетворены, цена продажи имущества установлена в размере, предлагаемом истцом. Постановление Мэрии признано недействительным. В основу решения положено заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ярэксперт» (далее – ООО «Ярэксперт») ФИО2 (далее – эксперт, ФИО2) от 30.09.2024 № 431/24 (далее – заключение эксперта, экспертное заключение, заключение судебной экспертизы).

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на то, что на основании муниципального контракта частнопрактикующим оценщиком ФИО1 подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности: нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже жилого дома, номера на поэтажно плане 1-11, площадью 95,8 кв.м., расположенные по адресу: <...>, от 15.08.2023 № 110/2023 (далее – отчет об оценке, отчет № 110/2023) и полагает, что оснований для установления иной цены продажи имущества не имеется.

В возражениях на апелляционную жалобу АО «Жилтранс» поддержало решение суда первой инстанции, указало, что апелляционная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены судебного акта.

Мэрия и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 19.03.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 20.03.2025 в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны и третье лицо надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 04.12.2017 № 12052-З, заключенного между АО «Жилтранс» и Комитетом, Общество владеет и пользуется помещениями площадью 95,8 кв.м. по адресу: <...>.

03.08.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта.

07.09.2023 Мэрией принято Постановление № 991 об условиях приватизации спорных объектов. В адрес истца направлен проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 4 150 000 рублей 00 копеек без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет № 110/2023).

Общество не согласилось с выкупной ценой, о чем сообщило Комитету.

Наличие спора о выкупной цене объектов недвижимости явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Из пункта 1 статьи 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам-субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 445 ГК РФ возникающие при заключении договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно условия о выкупной цене объекта недвижимости, которое в силу статей 432, 555 ГК РФ является существенным условием договора продажи недвижимости.

Комитетом представлен отчет № 110/2023, согласно которому стоимость помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 150 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 82 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил по делу проведение судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Заключение судебной экспертизы описывает недостатки отчета № 110/2023; указано, что основным недостатком является подбор негодных аналогов при анализе рынка, что повлекло применение необоснованных корректировок и неприменение ценообразующих факторов.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 03.08.2023 составляет 4 447 000 рублей 00 копеек с НДС и 3 705 833 рубля 33 копейки без НДС.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Доводы Комитета о невозможности принятия иной стоимости имущества чем та, что была определена оценщиком ФИО1, не основаны на нормах права.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в данной ситуации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.02.2025 по делу № А82-18332/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.


Председательствующий                               


Судьи


Е.А. Овечкина


Е.Г. Малых


А.Б. Савельев