Решение от 27 июля 2020 г. по делу № А24-2393/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2393/2020
г. Петропавловск-Камчатский
27 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Курмачева Дениса Валерьевича, при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования помощником судьи Тюшняковой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13, оформленного уведомлением от 16.03.2020 № КУВД-001/2019-15677022/2

третьи лица:

ФИО1;

ФИО2

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 24.01.2020 № 410 (сроком по 31.12.2020), диплом о высшем юридическом образовании № 107705 0072414,

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 5 (сроком до 31.12.2020),

от третьих лиц: не явились,

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – ответчик) в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13, оформленного уведомлением от 16.03.2020 № КУВД-001/2019-15677022/2.

Определением от 11.06.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ФИО2.

Третьи лица явку своих представителей в суд не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. Указал, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления прежним собственником требования об изменении ранее заключенного с ним договора. В связи чем, у органа регистрации отсутствуют законные основания для регистрации спорной сделки, стороной которой является лицо, утратившее право аренды. Полагал, отказ государственного регистратора прав, оформленного уведомлением от 16.03.2020 № КУВД-001/2019-15677022/2 законным, а требования истца не подлежащим удовлетворению.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 11.03.2013 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодателем) и членами Потребительского кооператива по эксплуатации индивидуальных гаражей-боксов ГСК 184 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стоне арендатора № 34/13, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:527, площадью 0,7980 га, категория земель – земли населенных пунктов, предоставляемый для хранения и обслуживания транспорта, фактическое использование:для эксплуатации гаражей-боксов (пункт 1.1. договора).

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что на момент его заключения участок в соответствие со статьей 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации, части 1 статьи Земельного Кодекса Российской Федерации находится в пользовании у арендаторов с 20 февраля 2013 года. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Срок действия договора с 11 марта 2013 года по 10 марта 2062 года (пункт 2.1. договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2013, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

17.06.2013 Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодателем) и членами Потребительского кооператива по эксплуатации индивидуальных гаражей-боксов ГСК 184 (арендаторы) внесены изменения в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13, согласно которому в число арендаторов по договору включен, в том числе, ФИО2.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.10.2019 № КУВИ-001/2019-25152919 (далее - выписка из ЕГРП) гаражный бокс № 53 с кадастровым номером 41:01:0010115:527 выбыл из собственности ФИО2 и перешел в собственность ФИО1 на основании договора купли-продажи гаражного бокса от 08.12.2014.

06.11.2019 между заявителем (арендодателем) и ФИО2(арендатор) подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13 от 06.11.2019, согласно которого стороны исключают арендатора ФИО2 с 08.12.2014 по тексту договора, а также всех приложений и дополнений к нему, являющихся его неотъемлемой частью.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю от 17.12.2019 №КУВД-001/2019-15677022/1 регистрация указанного соглашения приостановлена в связи с отсутствием правового основания для регистрации сделки, стороной которой является лицо, утратившее право аренды в момент перехода права собственности на помещение.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и неустранением причин, препятствующих ее осуществлению, уведомлением от 16.03.2020 N КУВД-001/2019-15677022/2 в регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13 от 06.11.2019 отказано.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации соглашения, заявитель обратился в суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Как следует из материалов дела, причиной предоставления заявителем земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:527 в аренду послужило наличие на нем объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО2.

Впоследствии ФИО2 продал принадлежащий ему объект недвижимости ФИО1, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 18.10.2019 № КУВИ-001/2019-25152919 (л.д. 38).

В связи с чем, 06.11.2019 между заявителем и ФИО2 подписано соглашение о внесении изменений в договор от 11.03.2013 № 34/13, согласно пункту 1.1 которого стороны пришли к соглашению по тексту договора, а также всех приложений и дополнений к нему исключить арендатора ФИО2 с 08.12.2014.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ определено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом вне зависимости от волеизъявления арендодателя, новый собственник недвижимости принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В пункте 14 названного Пленума указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» где так же указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В рассматриваемой ситуации переход прав на земельный участок от ФИО2 произошел на основании договора купли-продажи гаражного бокса от 08.12.2014.

С учетом указанных норм права и разъяснений Пленумов ВАС РФ право аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:527 возникло у ФИО1 в силу закона и не требует специального документального оформления.

Более того, замена стороны аренды земельного участка в рассматриваемом случае не зависит от волеизъявления прежнего собственника объектов недвижимости, каковым является ФИО2

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание наличие у заинтересованного лица правовых оснований для принятия отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 11.03.2013 № 34/13, оформленного уведомлением от 16.03.2020 № КУВД-001/2019-15677022/2, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ соответствует положениям ЗК РФ, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Вопрос о взыскании судебных расходов судом не разрешался, поскольку заявитель и заинтересованное лицо по настоящему делу освобождены от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176, 197–201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Д.В. Курмачев