Решение от 6 октября 2022 г. по делу № А32-46961/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46961/2021
г. Краснодар
06 октября 2022 года
Резолютивная часть решения от 20.09.2022.

Полный текст решения изготовлен 06.10.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), город Краснодар (далее - истец, ФИО2, предприниматель)

ответчик: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350915, <...> (далее - ответчик, территориальное правление)

о внесении изменений в договор

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО4, по доверенности, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением об изменении договора аренды от 08.07.2016 № 01-091614, изложив пункт 3.1.3 Договора аренды в следующей редакции, размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2019 составляет 40 369,34 рублей (сорок тысяч триста шестьдесят девять рублей тридцать четыре копейки).

Определением суда от 18.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5 экспертуООО "Юг-Стимул" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит изменить договор аренды от 08.07.2016 №01-091614, изложив пункт 3.1.3 договора аренды в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок составляет 506 959,19 рублей с 01.01.2019".

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик не возражает относительно рассмотрения дела по существу спора в настоящем судебном заседании.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 20.09.2022 объявлен перерыв до 17-20 часов 20.09.2022. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды от 08.07.2016 № 01-09/1614 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404001:4 площадью 2 183 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87 (п. 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет: 10 089 460,04 х 11% = 1 109 840,60 рублей (рыночная стоимость Участка на начало 2016 года 10 089 460,04 рублей, ставка рефинансирования Центрального банка на начало 2016 года 11%).

В пункте 3.2 договора указано, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление от 16.07.2009 № 582), отчетом от 22.04.2016 № 019/1-2016 "Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 182 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2020 поделу №А32-18810/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2020, признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.07.2016 № 01-091614, в части

пункта 3.1.3 договора: "Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2016 составляет: Рыночная стоимость Участка на начало 2016 г. 10 089 460,04 руб. Ставка рефинансирования Центрального банка на начало 2016 г. 11%,

10 089 460,04 х 11% - 1 109 840,60 руб. (один миллион сто девять тысяч восемьсот сорок рублей 60 копеек";

пункта 3.2 договора: "Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 22.04.2016 №019/1-2016 "Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 182 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 87".

Суды в рамках дела № А32-18810/2019 указали, что в результате проведенных в рамках дела судебных экспертиз установлены недостоверность определенной в отчете об оценке от 22.04.2016 № 019/1-2016 рыночной стоимости земельного участка и ее достоверная величина по состоянию на 01.01.2017 в размере 2 235 600 рублей, на 01.01.2018 - 2 237 000 рублей, на 01.01.2019 - 2 137 200 рублей. Принятая управлением Росимущества к расчету величина не соответствовала рыночной стоимостью земельного участка. Размер арендной платы по договору аренды завышен.

Истец обратился в территориальное управление с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 08.07.2016 № 01-091614 в котором, при расчете арендной платы по договору аренды от 08.07.2016 на период с 01.01.2019 до 01.01.2025 исходить из рыночной стоимости земельного участка в сумме 2 137 200,00 рублей.

Рассмотрев обращение истца, письмом от 04.03.2021 № 23-СМ-09/3863, территориальное управление указало на невозможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 08.07.2016 с установлением размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 137 200,00 рублей. Письмо мотивировано тем, что постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582" внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившие в силу с 12.08.2017. В соответствии с пунктом 6 указанного постановления, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, получаемое в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Позже общество обращалось в территориальное управление с аналогичными заявлениями о внесении изменений в договор аренды. Территориальным управлением отказано в заключении дополнительного соглашения по основаниям, указанным в письме от 04.03.2021 № 23-СМ-09/3863.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Земельный кодекс Российской Федерации, вводя общее правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), одновременно устанавливает объем и границы полномочий органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 Земельного кодекса Российской Федерации правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Принципы и Правила).

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением суда от 18.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5 экспертуООО "Юг-Стимул" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар.

Перед экспертом поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4, <...>, по состоянию на 01.01.2019?".

Согласно выводам, указанным в заключении эксперта №134-23-2022 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0404001:4, <...>, по состоянию на 01.01.2019 составляет 24 841 000,00 рублей.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, имеющихся в распоряжении эксперта на момент проведения экспертизы, является ясным и полным, противоречий в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, сторонами не представлены.

Таким образом, заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что само по себе несогласие с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Таким образом, расчет размера годовой арендной платы за спорный земельный участок выглядит следующим образом: 24 841 000,00 рублей / 49 = 506 959,19 рублей.

Аналогичная правовая позиция относительно методики расчета арендной платы, приведена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020 по делу № А32-18627/2018.

Суд считает необходимым отметить, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФот 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу указанного установление решением суда размера арендной платы по договору аренды служит достижению правовой определенности между сторонами договора и исходя из сложившейся судебной практики является надлежащим способом защиты нарушенного права.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца подлежат возмещению за счет ответчика.


Руководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 163, 167-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.


Внести изменения в договор аренды от 08.07.2016 № 01-09/1614 посредством заключения дополнительного соглашения к нему в части установления размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0404001:4, расположенного по адресу <...>: "Размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2019 составляет 506 959,19 рублей".

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), город Краснодар судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000,00 рублей, по оплате судебной экспертизы в размере 24 000,00 рублей.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко