Решение от 17 декабря 2019 г. по делу № А11-14842/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-14842/2018
г. Владимир
17 декабря 2019 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 21.11.2019. Полный текст решения изготовлен 17.12.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, <...>, дело по иску:

1) общества с ограниченной ответственностью «Люди», 600033, <...>, этаж 2, пом. 58, ИНН <***>, ОГРН <***>,

2) общества с ограниченной ответственностью «Веди», 600033, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

3) общества с ограниченной ответственностью «Мысль», 600033, <...>, этаж 2, пом. 58, ИНН <***>, ОГРН <***>,

4) общества с ограниченной ответственностью «Жизнь», 600018, <...> эт., пом. 11, ИНН <***>, ОГРН <***>,

5) общества с ограниченной ответственностью «Антей», 602265, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

к ответчикам:

1) обществу с ограниченной ответственностью «Хранитель», 602251, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

2) обществу с ограниченной ответственностью «Астра», 602251, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>,

3) индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН <***>, ОГРН <***>,

4) индивидуальному предпринимателю ФИО3, ИНН <***>, ОГРН <***>,

5) обществу с ограниченной ответственностью «Омега», 607101, <...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (602267, <...>), о признании в части ничтожными решений общего собрания собственников здания торгового центра «Витязь»,

при участии представителей: от ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Жизнь», ООО «Антей» – ФИО4, по доверенности; от ООО «Астра», ООО «Омега» – ФИО5, по доверенности от 01.02.2018; от иных лиц, участвующих в деле – представители не явились, извещены, в судебном заседании 11.11.2019 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялись перерывы до 15.11.2019 до 10 час. 00 мин. и до 21.11.2019 до 11 час. 10 мин., установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Люди» (далее по тексту – ООО «Люди»), общество с ограниченной ответственностью «Веди» (далее по тексту – ООО «Веди»), общество с ограниченной ответственностью «Мысль» (далее по тексту – ООО «Мысль»), общество с ограниченной ответственностью «Жизнь» (далее по тексту – ООО «Жизнь»), общество с ограниченной ответственностью «Антей» (далее по тексту – ООО «Антей») обратились в Арбитражный суд Владимирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Хранитель» (далее по тексту – ООО «Хранитель»), к обществу с ограниченной ответственностью «Астра» (далее по тексту – ООО «Астра»), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО2), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее по тексту – ИП ФИО3), к обществу с ограниченной ответственностью «Омега» (далее по тексту – ООО «Омега»), в котором просят признать ничтожными недействительные решения общего собрания собственников помещений торгового центра «Витязь», расположенного по адресу: <...>, оформленные протоколом от 03.04.2018 № 1, в части решений по вопросам №№ 2, 3, 4 повестки дня.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Витязь» (далее по тексту – ООО «Витязь»).

Истцы считают, что принятые решения не соответствуют статьям 210, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 36, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Правительством Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, Стандарту раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 721, а также приняты с нарушением правил голосования.

Сославшись на статьи 246, 247, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы указали, что решение об утверждении соглашения о порядке пользования нежилыми помещениями с приложением о распределении арендопригодных площадей между собственниками в редакции, предложенной ООО «Омега», могло быть принято только единогласно всеми собственниками нежилых помещений торгового центра, а при недостижении согласия или несогласии хотя бы одного из собственников (вне зависимости от размера принадлежащей доли), вопрос мог быть разрешен только в судебном порядке.

Также истцы указывают, что применение арендопригодной площади, как показателя, используемого для распределения расходов собственников, не соответствует императивному требованию закона, изложенному в пункте 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению истцов, собственниками помещений в торговом центре являются (всего 19 889, 9 кв.м):

1.ООО «Омега» - 6463, 3 кв.м

2.ООО «Астра» - 1615, 6 кв.м,

3.ООО «Хранитель» - 1601,7 кв.м,

4. ООО «Веди» - 1601,7 кв.м,

5. ООО «Мысль» - 3262,7 кв.м,

6. ООО «Люди» - 1615,6 кв.м,

7. ООО «Жизнь» - 3128,6 кв.м,

8. ООО «Антей» - 600,7 кв.м.

ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Жизнь», ООО «Антей» считают, что ИП ФИО2 и ИП ФИО3 не обладали правом собственности на помещения в торговом центре на дату принятия оспариваемого решения, следовательно, оно принято с нарушением порядка голосования (допущены лица, не имеющие статуса собственников). В нарушение статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательности государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 и ИП ФИО3 допущены к участию в собрании 03.04.2018 в отсутствие государственной регистрации их прав. Тогда как голос ООО «Жизнь», голосовавшего «против» по вопросам повестки дня №№ 2,3,4, не учитывался. Истцы пояснили, что ООО «Жизнь» не было допущено председателем собрания до участия в нем, а ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Антей» голосовали против принятия оспариваемых решений.

Также истцы указали, что в протоколе оспариваемого собрания отсутствуют: перечень услуг и работ, условия их выполнения, размер финансирования, расчетная стоимость; размер затрат в ежемесячном и в годовом исчислении; расчет накопительной части тарифа, перечень работ и услуг, финансируемых из накопительной части, условия их выполнения.

ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Жизнь», ООО «Антей» отметили, что сумма постоянной части - 109 руб. и накопительной части - 5 руб. 70 коп. с арендопригодной площади не отвечает признакам экономически обоснованного тарифа. Представили контрсчет начисленных сумм. Обратили внимание суда на необоснованное, по мнению истцов, включение в тариф аренды земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 - 200 000 руб. в месяц.

Истцы обратили внимание суда на то обстоятельство, что ООО «Омега», ООО Астра», ООО «Хранитель», голосовавшие на собрании за утверждение тарифа, имели в своем составе учредителя ФИО6 (ООО «Омега» и ООО «Хранитель» - 50%, а ООО «Астра» - 100% уставного капитала), родная сестра которой являлась учредителем ООО «Витязь» (50%). Генеральным директором ООО «Омега» являлась ФИО6, генеральным директором ООО «Витязь» на момент проведения собрания, являлся сын ФИО6 - ФИО7

Возражая против доводов ответчиков о пропуске срока обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истцы указали, что о решениях от 03.04.2018 узнали только 10.05.2018, получив письмо от ООО «Витязь».

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 против иска возразили, указали, что являются собственниками помещения с кадастровым номером 33626:020514:120 общей площадью 3128, 6 кв.м, расположенного в торговом центре по адресу: <...>, на основании договоров уступки прав и перевода долга и по договору купли-продажи от 21.11.2016, заключенных между ООО «Жизнь» (продавец) и ИП ФИО2 и ИП ФИО3

ООО «Омега» против иска возразило, указало, что оспариваемое решение вынесено 03.04.2018, истцы узнали о нем 03.04.2018, обратились в суд 08.11.2018, т.е. спустя 6 месяцев после проведения собрания и с пропуском обращения в суд с рассматриваемым требованием. Общее собрание началось 20.03.2018 и закончено 03.04.2018, о чем 03.04.2018 составлен протокол, на собрании присутствовал представитель истцов (ООО «Веди», ООО «Люди», ООО «Антей», ООО «Мысль», ООО «Жизнь - ФИО8), что следует из приложения № 2 – реестр присутствующих с подписями ФИО8 На собрании заполнялся бюллетень для голосования, а также представлены замечания к протоколу за подписью ФИО8 от 03.04.2019.

ООО «Омега» указало, что считает тарифы на содержание общего имущества обоснованы, как по видам оказываемых услуг, так по материальным затратам для их выполнения. Собственники большинством голосов приняли решение о создании накопительного фонда, что не противоречит действующему законодательству. Накопительный взнос должен расходоваться на проведение ремонтных работ (по аналогии со взносом на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов).

Применение при определении объема обязательств арендопригодных площадей не нарушает прав собственников, поскольку не ведет к увеличению обязательств, а уменьшает их (например, арендопригодная площадь ООО «Люди» составляет 1476 кв.м, общая площадь – 1608,7 кв.м; ООО «Антей» принадлежит на праве собственности нежилое помещение технического этажа площадью 600,7 кв.м, этаж технический, в котором расположена газовая котельная, обеспечивающая отопление всего здания торгового центра, т.е. пригодна для извлечения выгоды (сдачи в аренду) площадь 54,3 кв.м).

ООО «Омега» пояснило суду, что под арендопригодной понимается площадь помещений по техническому паспорту за минусом площадей, занятых под лестничные клетки, лифты, офис обслуживающей компании, помещения охраны и иные, не приносящие дохода собственнику, но использующиеся для функционирования торгового центра.

Ответчик отметил, что при обсуждении на собрании вопросов о несении расходов все собственники вносили предложения, истцы предлагали производить расчет не исходя из фактической площади, а исходя из полезных площадей, сдаваемых собственниками торгового центра в аренду (проект соглашения в редакции истцов - пункт 4, абзац 5). В замечаниях к протоколу от 03.04.2018 представитель ФИО8 (страница 3) указал, что расчет должен производиться исходя из полезной площади. При этом перечень услуг, оказываемых ООО «Витязь», аналогичен, предложенному истцами (в проекте договора с управляющей организацией - ООО «Поток»).

ООО «Омега» и ООО «Витязь» указали, что последнее обслуживает торговый центр с момента его ввода в эксплуатацию, им произведены необходимые технические обследования здания, заключены договоры на оказание услуг, которые не может осуществлять ООО «Витязь» в связи с отсутствием разрешительных документов (охрана, вывоз мусора, обеспечение коммунальными услугами и т.д.).

ООО «Омега» и ООО «Витязь» считают, что доказательств необоснованности расходов на аренду земельного участка с кадастровым номером 33:26:020514:53 в размере 200 000 руб., который необходим для эксплуатации торгового центра, не представлено, пояснили, что участок включен в план территории, прилегающей к центру. Необходимость несения расходов на аренду участка обусловлена требованиями противопожарной безопасности (норматив для противопожарного проезда шириной не менее 8,5 м). Из публичной кадастровой карты квартала 33:26:020514, в котором расположен торговый центр и земельный участок с кадастровым номером 33:26:020514:53, следует, что арендуемый земельный участок примыкает к земельному участку ООО «Астра» (один из собственников торгового центра) с кадастровым номером 33:26:020514:54 и к земельному участку с кадастровым номером 33:26:020514:63, принадлежащему сособственникам здания торгового центра.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Помещение торгового центра «Витязь» (1 очереди культурно-просветительского и торгового центра) площадью 19 889, 90 кв.м, расположено по адресу: <...>.

1) ООО «Астра» принадлежит на праве собственности 6434,6 кв. м, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2014 № 33 АЛ 909311, 6434,6 кв.м, кадастровый номер 33:26:020514:123 (доля в праве - 32312/128692);

2) ООО «Хранитель» - 6434,6 кв.м, свидетельство о государственной регистрации права от 10.02.2014 № 33 АЛ 909313 6434,6кв.м, кадастровый номер 33:266020514:123 (доля в праве - 32034/128692);

3) ООО «Омега» - 6463, 3 кв.м, свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2009 № 33 АЛ 909313;

4) ООО «Антей» - 600,7 кв.м, свидетельство о государственной регистрации от - 05.12.2007 № 33 и от 12.12.2009 № 33;

5) ООО «Мысль» - 3262, 7 кв.м, кадастровый номер 33:266020514:118, свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015;

6) ООО «Люди» - 6434,6 кв.м, кадастровый номер 33:26:020514:123, свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015 № 33-33-025-33/025/004/2015-1424/2 (доля в праве - 32312/128692);

7) ООО «Веди» - 6434,6 кв.м, кадастровый номер 33:26:020514:123 (доля в праве 32034/128692), свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015 № 33-33-025-33/025/004/2015-1415/2.

За ООО «Жизнь» 27.08.2015 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап – первый этаж), назначение: нежилое, общая площадь 3128,6 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 33:266020514:120, адрес: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015 33-33/025-33/025/004/2015-1399/2).

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (продавцом), ФИО2 и ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи № 1:

1. ½ в нежилом помещении I очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап - первый этаж), назначение нежилое, кадастровый (условный) номер: 33626:020514:120, общей площадью 3128,6 кв. м, этаж 1, <...>. Указанная недвижимость принадлежит ООО "Жизнь" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 33-33/025-33/025/004/2015-1399/2 от 27.08.2015.

2. Долю 64 273/538 212 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58, общая площадь 6403,3 кв. м, <...>.

Согласно пункту 2.1. данного договора общая стоимость продаваемых объектов составляет 60 614 214 руб. 10 коп.

Указанное в договоре имущество передано ООО «Жизнь» покупателям по акту от 21.11.2016.

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (покупатель) и ИП ФИО2, и ИП ФИО3 (новый покупатель) заключен договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, в соответствии с которым покупатель уступает, а новый покупатель принимает в полном объеме долг, принадлежащий покупателю по договору купли-продажи от 30.12.2014 № 3 (с приложениями и дополнительными соглашениями), заключенному между покупателем и ООО «Темп» (продавец) по которому продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимость: ½ в нежилом помещении I очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап – первый этаж), кадастровый номер: 33626:020514:120, общей площадью 3128, 6 кв.м, этаж 1 и долю 64 273/538 212 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58, общая площадь 6403,3 кв.м, адрес объектов: <...>.

В соответствии с пунктом 1.4 договора уступки прав и перевода долга наряду с уступкой прав покупатель передает, а новый покупатель полностью принимает на себя обязательства покупателя по договору купли-продажи.

В пункте 1.5 договора уступки прав и перевода долга указано, что по договору покупатель обязан уплатить продавцу 103 027 077 руб. На момент заключения договора сумма, уплаченная покупателем, составляет 48 641 318 руб. 10 коп.. Сумма неоплаченная - 54 385 758 руб. 90 коп. С момента подписания договора сторонами обязанность по уплате невыплаченной суммы долга переходит к новому покупателю, который обязуется произвести платежи (пункт 1.5.2 договора уступки прав и перевода долга).

В материалы дела представлен протокол от 03.04.2018 общего собрания собственников помещений торгового центра «Витязь», расположенного по адресу: <...>, дата проведения – 20.03.2018, собрание закончено 03.04.2018.

В протоколе указано, что на собрании присутствуют собственники помещений 19 889, 9 кв.м (100 %) долей голосов собственников помещений, кворум собрания имеется, общее собрание правомочно.

На собрании присутствовали представители всех истцов и ответчиков.

На собрании приняты решения, которые вынесены на повестку дня:

1) избрать председателем собрания ФИО6, секретарем - ФИО5 (за 100 % голосов).

Далее указано, что в первый день 20.03.2018 проведения собрания обсуждались вопросы, поставленные на повестке дня, основное обсуждение касалось порядка определения затрат по содержанию ТЦ «Витязь», за основу взят порядок распределения затрат пропорционально арендопригодным площадям, предложенный ФИО8

2) утвердить соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями ТЦ «Витязь» с приложением о распределении арендопригодных площадей между собственниками в редакции, предложенной ООО «Омега» (соглашение прилагается) – за 64 %, против 35,6 % (истцы - против; ответчики - за; ООО «Жизнь» - не допущено);

3) утвердить соглашение о порядке возмещения расходов за потребленную электроэнергию в ТЦ «Витязь», оформленное протоколом согласования арендопригодных площадей в редакции, предложенной ООО «Омега» (соглашение прилагается) – за 64 %, против 35, 6 % (истцы - против; ответчики - за; ООО «Жизнь» - не допущено);

По четвертому вопросу слушали ФИО8 – директора ООО «Веди», ООО «Люди», ООО «Мысль», который предложил выбрать обслуживающую организацию ООО «Поток» и представителя ООО «Хранитель», который предложил выбрать – ООО «Витязь» .

4) выбрать обслуживающую организацию – ООО «Витязь», утвердить условия договора на обслуживание ТЦ «Витязь» в редакции, предложенной ООО «Омега», (за 64,4 %; против 35,6 %, истцы - против; ответчики - за; ООО «Жизнь» - не допущено) и ежемесячный тариф на обслуживание ТЦ «Витязь», включающий в себя:

а) постоянную часть (тариф на содержание общего имущества) в размере 109 руб. с 1 кв.м арендопригодной площади;

б) переменную часть (оплату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), потребляемую ежемесячно;

в) накопительную часть (денежные средства, предназначенные для финансирования плана работ) в размере 5 руб. 70 коп. с 1 кв.м аренодпригодной площади – за 64,4 %, против 35, 6 % (истцы против – ответчики за, ООО «Жизнь» не допущено);

5) утвердить единую арендную политику в ТЦ «Витязь» согласно положению, – за 100 %.

В приложении указано:

1. ООО «Астра» - 1615, 6 кв.м (доля в праве собственника – 8,12 %);

2. ООО «Хранитель» - 1601,7 кв.м (доля в праве – 8,05 %);

3. ООО «Омега» - 6463, 3 кв.м (доля в праве 32,5 %);

4. ООО «Антей» - 600, 7 кв.м (доля в праве 3,02 %);

5. ООО «Люди» - 1615, 6 кв.м (8,12 %);

6. ООО «Веди» - 1601,7 кв.м (8,05%);

7. ООО «Мысль» - 3262,7 кв.м (16, 4 %);

8. ФИО2 - 1564,3 кв.м (7, 865 %);

9. ФИО3 - 1564,3 кв.м (7,865 %).

В соответствии с протоколом согласования арендопригодных площадей:

1. ООО «Омега» 6463,3 кв.м, непригодно 522,2 кв.м, арендопригодная – 5941, 1 кв.м, % арендопригодной - 33,73%;

2. ООО «Хранитель» - 1601,7 кв.м, непригодно - 132,7, пригодно – 1476, % - 8,38;

3. ООО «Астра» - 1608, 7 кв.м, непригодно - 132,7, пригодно – 1476,8, % - 38;

4. ООО «Люди» - 1608,7 кв.м, непригодно 132,7, пригодно – 1476 %;- 8,38;

5. ООО «Веди» - 1608, 7 кв.м, непригодно 132, 7, пригодно – 1476, % - 8,38;

6. ООО «Мысль» - 3262,7 кв.м, непригодно – 313, 6, пригодно 2949, 1, % - 16,74 %;

7. ООО «Антей» 600,7 кв.м, непригодно 546,4, пригодно 54, 3, - 0,31 %;

8. ФИО2 – 1564, 3 кв.м, непригодно 180,7, пригодно – 1 383,6, % - 7, 85;

9. ФИО3 – 1564,3 кв.м, непригодно 180,7, пригодно – 1 383,6, % - 7, 85.

В материалы дела представлен договор на обслуживание торгового центра «Витязь» от 03.04.2018, заключенный между ООО «Витязь» (исполнитель), в соответствии с пунктом 1.1 которого исполнитель обязуется оказывать заказчику услуги, указанные в пункте 1.3 договора, а заказчик обязуется принимать и оплачивать услуги. Согласно пункту 1.2 договора объектом оказания услуг является здание торгового центра «Витязь» общей площадью 19 889,90 кв.м. К услугам, оказываемым исполнителем, относятся услуги по обслуживанию общего имущества (пункт 1.3 договора) и соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности в торговом центре «Витязь» по адресу: <...> и соглашение о порядке пользования помещениями.

К оспариваемому протоколу от 03.04.2018 ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Жизнь», ООО «Антей» представлены замечания, также датированные 03.04.2018, в которых, в том числе отражено: что часть помещений принадлежит ООО «Жизнь» на праве собственности в соответствии со свидетельством о регистрации права, следовательно, оно имеет право голосовать на собрании, а ФИО2 и ФИО3 принимать участие и голосовать неправомочны. Кроме того, ООО «Жизнь», ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Антей», ООО «Мысль» не согласны с редакцией соглашения о порядке пользования помещениями и голосуют против: по пункту 4 – расчет должен производиться исходя из полезной площади, согласно редакции соглашения ООО «Веди», направленного 31.03.2018.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям принадлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

По смыслу пунктов 3,4 статьи 244 ГК РФ собственнику помещения в здании принадлежит также доля в праве на общее имущество здания.

В силу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжением имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом.

Согласно положениям статьи 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных площадей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать дин из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ)

Как следует из материалов дела 03.04.2018 и указывалось выше на собрании собственников нежилого здания - торгового центра «Витязь» приняты решения, которые вынесены на повестку дня:

1) избрать председателя и секретаря собрания;

2) утвердить соглашение о порядке пользования с приложением о распределении арендопригодных площадей между собственниками в редакции, предложенной ООО «Омега» (соглашение прилагается);

3) утвердить соглашение о порядке возмещения расходов за потребленную электроэнергию, оформленное протоколом согласования арендопригодных площадей в редакции, предложенной ООО «Омега» (соглашение прилагается);

4) выбрать обслуживающую организацию – ООО «Витязь», утвердить условия договора на обслуживание в редакции, предложенной ООО «Омега», и ежемесячный тариф: а) постоянную часть (тариф на содержание общего имущества) - 109 руб. с 1 кв.м арендопригодной площади; переменную часть (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), потребляемую ежемесячно; накопительную часть (средства, предназначенные для финансирования плана работ) - 5 руб. 70 коп. с 1 кв.м аренодпригодной площади;

5) утвердить единую арендную политику согласно положению.

1) Довод об отсутствии кворума и отсутствия права у ИП ФИО2 и ИП ФИО3 голосовать на собрании 03.04.2018, так как данное право принадлежит ООО «Жизнь», как лицу, за которым зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 3128, 6 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 33:266020514:120 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015 33-33/025-33/025/004/2015-1399/2), не принимается судом на основании нижеследюущего.

В соответствии с частью 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) указано, что к решениям собраний относятся в числе прочего решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании. В силу пункта 104 Постановления № 25 правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

Согласно части 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Основания недействительности (оспоримости и ничтожности) решений собраний изложены в статьях 181.4 и 181.5 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по, суд приходит к выводу, что на собрании 03.04.2018 присутствовали и голосовали 100 % собственников.

ФИО2 и ФИО3 обращались в Муромский городской суд Владимирской области суд с иском к ООО «Жизнь», в котором просили признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2016, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:020514:120 и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок, признать действительным договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи от 21.11.2016, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:020514:120 и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок. ООО «Жизнь» предъявило встречный иск о признании за ним права собственности на доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и доли земельного участка, считая, что по договору уступки прав и перевода долга от 21.11.2016 в собственность ФИО2 и ФИО3. помещения не передавались, договор не содержит положений о продаже или передачи прав собственности, предметом является только перевод долга с ООО «Жизнь» на ФИО2 и ФИО3. перед ООО «Тэмп» по договору от 30.12.2014.

В обоснование иска, поданного в Муромский городской суд, ФИО2 и ФИО3 указывали, что 21.11.2016 по договору купли-продажи приобрели у ООО «Жизнь» доли нежилого помещения и земельного участка, оплатив 60 614 214 руб. 10 коп. Одновременно истцы заключили с ответчиком договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, по которому ФИО2 и ФИО3 перешли права и обязанности покупателя данной недвижимости. Таким образом, истцы приобрели все нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и долю земельного участка.

29.09.2017 Муромским городским судом вынесено вступившее в законную силу решение по делу № 2-871/2017, которым признан действительным договор купли-продажи, заключенный 21.11.2016; произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору от 21.11.2016на долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского центра площадью 3128,6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок площадью, расположенные по адресу: <...>; признан действительным договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенного 21.11.2016 между ООО «Жизнь» и ФИО2 и ФИО3; произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору уступки прав и перевода долга подоговору купли-продажи от 21.11.2016 на долю в праве собственности нанежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского центраплощадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

Кроме того, ООО «Жизнь» обращалось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, с требованием о признании незаключенным договора от 21.11.2016 уступки прав требования и перевода долга по договору купли-продажи, в части передачи в собственность ответчиков объектов недвижимости. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-6746/2017 от 17.10.2017 в удовлетворении требования отказано.

ООО «Жизнь» обращалось также в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Муромобщепит» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 289 926 руб., в обоснование указывая, что между ООО «Жизнь» и ООО «Муромобщепит» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 01.09.2015 на аренду в торговом центре, однако в период с 01.12.2016 по 31.05.2017 арендные платежи не внесены. ООО «Муромобщепит» возражало против удовлетворения иска, указав, что в спорный период оплачивало арендную плату собственникам помещений - ИП ФИО2 и ФИО3 Заявлением от 15.03.2018 истец уточнил исковые требования и просил взыскать солидарно с ответчиков (ООО «Муромобщепит», ИП ФИО2, ИП ФИО3) именно арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2015 за период с 01.12.2016 по 01.03.2018 (так как истец является собственником ½ здания торгового центра = 48 321 руб.).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.03.2018 по делу № А11-6398/2017 в удовлетворении иска ООО «Жизнь» отказано.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В силу пункта 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи передаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что после передачи владения недвижимыми имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, суд приходит к выводу, что ИП ФИО2 и ИП ФИО3, являющиеся покупателями спорного объекта, являлись законными владельцами переданного им недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество рассматриваются в качестве добросовестных владельцев, арендодателей.

В рамках настоящего спора о признании решения общего собрания собственников торгового центра недействительным ООО «Жизнь» не являлось арендатором спорного помещения, однако, указанное не изменяет принципа согласно которому, с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи. Возникновение права на участие в общем собрании собственников помещений для выбора управляющей организации, тарифа и решения иных вопросов содержания и обслуживания здания, у покупателя объекта в рассматриваемом случае, не должно ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.

В рассматриваемом споре, с учетом вступивших в законную силу судебных актов Муромского городского суда Владимирской области от 29.09.2017, решений Арбитражного суда Владимирской области по делам от 17.10.2017 № А11-6746/2017, от 29.03.2018 № А11-6398/2017, суд приходит к выводу, что именно у ИП ФИО2 и у ИП ФИО3, а не ООО «Жизнь», 03.04.2018 имелось право на участие и на голосовании в общем собрании собственников помещений торгового центра «Витязь», расположенного по адресу: <...>, поскольку именно они на законных основаниях являлись законными владельцами спорного здания и получали арендную плату от арендаторов в здании торгового центра.

Передача объекта состоялась, что также подтверждено вступившим в законную силу решением от 29.09.2017 Муромского городского суда по делу № 2-871/2017 (в решении указано: со стороны ФИО2 и ФИО3 обязательства по оплате и приему имущества, а также оплата долга перед ООО «Тэмп» выполнены и выполняются, обязательства ООО «Жизнь» по передаче выполнены фактической передачей по акту от 21.11.2016).

2) В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее - Постановление № 22) под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Согласно пункту 16 Постановления № 22 при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, отраженной в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, правовые положения Гражданского кодекса Российской Федерации об оспаривании решений общих собраний носят общий характер и призваны обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего ее конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц.

В данном случае на собрании приняты решения об избрании управляющей компании ООО «Витязь», при этом истцы, присутствующие на собрании, предлагали иную управляющую компанию ООО «Поток». Более того, как истцы, так и ответчики при проведении собрания указывали, что нести расходы необходимо не из фактически принадлежащих, а из иных - арендопригодных, полезных площадей, о чем свидетельствует пункт 4 абзац 5 решения в редакции истцов.

Учитывая принадлежащее истцам количество голосов, а также то обстоятельство, что оспариваемым решением избрана управляющая компания, ранее осуществлявшая функции управления, и в отсутствие доказательств обратного, суд не находит оснований полагать, что оспариваемое решение влечет существенные неблагоприятные последствия для истцов. ООО «Витязь» с момента ввода в эксплуатацию здания торгового центра (с 2007 года) обеспечивало эксплуатацию торгового центра, в штате 56 единиц, указанное общество выступает эксплуатирующей и обслуживающей организацией, от своего имени заключает договоры на коммунальное обслуживание здания. В материалы дела ответчиком представлены договоры на обслуживание, договор на аренду земельного участка, факт заключения данных договоров, в том числе до даты проведения собрания, не оспаривается. Суд полагает необходимым отметить, что оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе пояснения сторон, приходит к выводу, что доказательств принятия 03.04.2018 решений с целью причинения вреда ООО «Люди», ООО «Веди», ООО «Мысль», ООО «Антей», как собственникам помещений, суду не представлено. Бесспорных доказательств того, что управление именно управляющей организацией, предложенной истцами (ООО «Поток»), экономически более выгодно и целесообразно, в материалы дела также не предоставлено.

При этом к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По нормам действующего законодательства возможность голосования на собрании собственников не поставлена в зависимость от достижения либо недостижения согласия между сособственниками нежилого помещения, в такой ситуации имеет значение именно площадь принадлежащего собственнику помещения (либо как в данном случае доля в праве собственности на помещение) по отношению к общей площади помещений нежилого здания, что позволяет определить количество голосов, которыми он может голосовать на собрании.

При этом положения статьи 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации о пользовании имуществом по согласованию сторон не применимы к содержанию общего имущества, содержание общего имущества урегулировано специальными по отношению к указанной статье нормами, кроме того понятия «пользование» (правомочие) и «содержание» (обязанность) не является тождественными понятиями.

Исследовав доводы и возражения сторон, представленные в материалах дела доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой и, установив факт присутствия на общем собрании собственников здания, имеющих 100% голосов собственников помещений в торговом центре, и не усмотрев существенных нарушений проведения общего собрания собственников помещений, а также прав и законных интересов истцов, отказывает в удовлетворении заявленных требований.

3) Кроме того, суд считает обоснованным довод о пропуске истцами срока обращения в суд с рассматриваемым иском.

Обращаясь в суд с иском, истцы сослались на то, что узнали о существовании спорного протокола в мае 2018 года, когда получили письмо от обслуживающей организации ООО «Витязь» - 10.05.2018.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Как следует из материалов дела представитель истцов (ФИО8) присутствовал на собрании, знал обо всех принятых вопросах по повестке дня, что подтверждается вышеизложенными разногласиями, копии которых приобщены к материалам дела.

С учетом того, что рассматриваемый иск подан в арбитражный суд 08.11.2018, суд приходит к выводу, что пропущен срок исковой давности на обжалование решений общего собрания собственников от 03.04.2018, т.к. он истек 03.10.2018.

Довод истцов, что они не имели возможности обжаловать решения собственников из-за отсутствия текста протокола, который получен только 10.05.2018, не принимается судом.

Пунктом 3 статьи 46 ЖК РФ установлена обязанность инициатора общего собрания довести до сведения собственников помещений в многоквартирном доме решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома.

Обязанность предоставлять по запросу собственников протокола общего собрания собственников и всех приложений к нему законом не установлена.

Истцы не были лишены возможности обжаловать решения общего собрания в установленный законом срок до 03.10.2018, в том числе истребовать все необходимые для этого документы, в случае их отсутствия, в установленном законом порядке, более того, получив решение 10.05.2018, у истцов имелась возможность подать соответствующее исковое заявление в суд до 03.10.2018.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того (с учетом того, что собрание проводилось с 20.03.2018 по 03.04.2018, решения приняты только по повестке дня, с учетом участия ФИО8 в собрании, представления им письменных замечаний по всем обжалуемым вопросам повестки в день проведения собрания – 03.04.2018), что истцы не знали о принятых решениях, им не вручалась копия протокола, им отказывали в его предоставлении до 10.05.2018, они не могли обратиться в суд с оспариванием решений до 03.10.2018, в материалы дела не представлено.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 49, 51, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении требования отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Попова З.В.