Постановление от 13 апреля 2021 г. по делу № А29-9746/2020

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-9746/2020
г. Киров
13 апреля 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 по делу №А29-9746/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН:<***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор аренды имущества,

и встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об истребовании имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (далее - истец, Общество, ООО «Ловеч-центр») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить договор аренды имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, встроенное помещение торговое, Лит. А-Ш, инв. № 3375, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 1-5, 10, 11, 13-16, общей площадью 91,00 кв.м, для использования в целях организации розничной торговли (далее - спорные помещения) сроком не менее чем на 3 года. Также Обществом заявлено требование о взыскании с Комитета судебных расходов по оплате услуг адвоката в размере 20 000 рублей.

Комитетом заявлен и судом принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск об истребовании из чужого незаконного пользования Общества спорных помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 в удовлетворении исковых требований Общества отказано. Суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования и обязал ООО «Ловеч-центр» передать КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-5, 10, 11, 13-16, расположенное по адресу: <...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Ловеч-центр» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, отказ в пролонгации договора аренды от 16.03.2016 № 132 на неопределенный срок либо в заключении нового договора в отношении арендуемого нежилого помещения является незаконным. ООО «Ловеч-центр» указывает, что в его адрес не поступали претензии ответчика в части исполнения истцом обязанностей по договору аренды от 16.03.2016 № 132, факт отсутствия задолженности по оплате подтверждается платежными поручениями. Кроме того, истец полагает, что спорный договор подлежал пролонгации не только на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), но и с учетом положений статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу указал, что Общество утратило преимущественное право на заключение договора аренды, поскольку ООО «Ловеч-центр» не заключило договор с управляющей организацией на возмещение затрат по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ненадлежащим образом исполнило положения пункта 2.2.9 договора от 16.03.2016), а также в нарушение пункта 5.1 договора от 16.03.2016 не направило арендатору заявление на заключение договора на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора. КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» полагает, что к рассматриваемым правоотношениям не применимы положения пункта 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, поскольку договор аренды от 16.03.2016 заключен без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 26.02.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 27.02.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в муниципальной собственности находится общежитие №6 общей полезной площадью 4160,4 кв.м по адресу: <...> (л.д.91). Спорные помещения являются встроенным торговым помещением по указанному адресу, лит.А-III, инв.№3375.

На основании распоряжения Отдела по управлению муниципальной собственностью от 24.01.2011 №188 (л.д.75) в соответствии с протоколом единой постоянно действующей комиссии от 18.01.2011 №2 по результатам проведения конкурса на право аренды 24.01.2011 между Администрацией МО ГО «Воркута» в лице Отдела по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) и ООО «Ловеч-центр» (арендатор) заключен договор №242 (л.д.65-66), по условиям которого Общество принимает у Администрации спорные помещения для использования в целях организации розничной торговли на срок с 20.01.2011 по 15.01.2012.

26.12.2011 Отделом по управлению муниципальной собственностью издано распоряжение №2132 «О заключении договора аренды в новой редакции» (л.д.76) о заключении договора аренды спорных помещений в новой редакции сроком с 16.01.2012 по 30.06.2015, при этом Обществу предписано заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В тот же день между теми же сторонами заключен договор на вышеназванных условиях, также имеющий номер 242 (л.д.67-68).

По истечении указанного срока использование Обществом спорных помещений продолжено с учетом заключения сторонами спора договора от 16.03.2016 №132 (л.д.14-16) по результатам оценки рыночной стоимости объекта на основании постановления Администрации МО ГО «Воркута» от 14.03.2016 №457, арендодателем по данному договору выступил Комитет, срок аренды определен с 01.07.2015 по 30.06.2020.

Письмом от 22.06.2020 №5021 (л.д.78) арендодатель уведомил арендатора об истечении срока аренды и о необходимости возврата арендуемого имущества, ссылаясь на положения статьи 622 ГК РФ и пункта 2.2.8 договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа. При этом Обществу предложено в двухнедельный срок с момента получения настоящего уведомления письменно сообщить арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок, либо осуществить возврат имущества арендодателю.

29.07.2020 письмом №5919 (л.д.18) в связи с истечением срока договора Комитет потребовал Общество возвратить имущество, входящее в состав казны.

Общество, полагая, что им надлежащим образом исполнялись условия договора аренды от 16.03.2016, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании Комитета заключить договор аренды имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, встроенное помещение торговое, Лит. А-Ш, инв. № 3375, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 1-5, 10, 11, 13-16, общей площадью 91,00 кв.м, для использования в целях организации розничной торговли (далее - спорные помещения) сроком не менее чем на 3 года.

Комитетом заявлен иск об истребовании из чужого незаконного пользования Общества указанных выше помещений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вместе с тем, по правилам абзаца первого пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В рассматриваемом случае, поскольку договор заключен в отношении муниципального имущества, к спорным правоотношениям также подлежат применению положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, регламентирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

На основании части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ приведенной нормы заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Срок заключенного сторонами договора аренды от 16.03.2016 истек 30.06.2020.

При этом у суда отсутствуют основания считать, что данный договор является возобновленным на прежних условиях до заключения договора аренды на новый срок на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку норма указанной статьи предусматривает право заключения такого договора на новый срок без проведения конкурса, аукциона, только с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности.

В рассматриваемом случае, учитывая, что объектом аренды выступает имущество, располагающееся в многоквартирном жилом доме, положениями пункта 2.2.9 договора предусмотрено обязательство Общества как арендатора по исполнению в пользу третьих лиц обязательства собственника по участию в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле арендованной площади на это имущество (для встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах).

Между тем, указанное обязательство не было выполнено Обществом ни путем оплаты соответствующих сумм управляющей компании, ни путем расчета с Комитетом как арендодателем для последующего перечисления средств управляющей компании.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом, вопреки доводам жалобы, претензией от 15.03.2017 № 1438 Комитет предлагал ООО «Ловеч-центр» в десятидневный срок с момента получения настоящей претензии заключить с управляющей компанией договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Претензия получена ООО «Ловеч-центр» 29.03.2017 (обор. л.д.74).

На основании изложенного Общество не может считаться арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору аренды, и, соответственно, имеющим право на применение положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того суд первой инстанции обоснованно учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу с заявлением о заключении договора на новый срок, как это предусмотрено пунктом 5.1 договора и пунктом 1 статьи 621 ГК РФ.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку с 01.07.2020 у Общества отсутствуют правовые основания для владения и пользования спорным помещением, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в обязании ответчика заключить аренды имущества и удовлетворил заявленное Комитетом требование об обязании ответчика освободить занимаемые им помещения.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод Общества о том, что отказ в заключении договора аренды на новый срок противоречит требованиям статьи 19 Закона № 98-ФЗ на основании следующего.

В силу части 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Указанное положение Закона № 98-ФЗ также распространяется на арендаторов, надлежащим образом исполнявших свои обязанности до введения ограничительных мер. Поскольку в рассматриваемом ООО «Ловеч-центр» не исполнило требования, согласованные в пункте 2.2.9 договора аренды от 16.03.2016, следовательно, оно является арендатором, ненадлежащим образом исполнившим свои обязанности; в этой связи заключение нового договора аренды в порядке статьи 19 Закона № 98-ФЗ недопустимо. Более того, как правильно указано в обжалуемом решении, Законом № 98-ФЗ не предусмотрено право требовать заключения (продления) договора на срок не менее трех лет, как требует Общество.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по изложенным в апелляционной жалобе доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2020 по делу №А29-9746/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

ФИО3

ФИО1