Постановление от 18 января 2023 г. по делу № А71-14032/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-497/22

Екатеринбург 18 января 2023 г. Дело № А71-14032/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2023 г. Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Полуяктова А.С., Тороповой М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Рентек Залесный» (далее – общество СЗ «Рентек Залесный», заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.07.2022 по делу № А71-14032/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А71-14032/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества СЗ «Рентек Залесный» – ФИО2 (доверенность от 24.02.2021 № РС/04, онлайн);

от общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» (далее – общество «Дельта-Строй») – ФИО3 (доверенность от 01.07.2022, онлайн);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее – Управление Росреестра по Удмуртской Республике, Управление) – ФИО4 (доверенность от 29.12.2022 № 277, офлайн).

Иные лица, участвующие в деле, не направили своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим


образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Управления Росреестра по Удмуртской Республике, общества «Дельта-Строй» поступили в суд отзывы на кассационную жалобу, которые приобщены к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество СЗ «Рентек Залесный» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу «Дельта-Строй» и обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дубрава» (далее – общество СЗ «Дубрава»), потребовав:

-признания недействительным договора субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021), заключенного между обществом «Дельта Строй» и обществом СЗ «Дубрава» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741,

-признания отсутствующим права субаренды общества СЗ «Дубрава» по обозначенному договору субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021) в отношении поименованных выше земельных участков и исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) соответствующих записей о государственной регистрации субаренды в пользу общества СЗ «Дубрава» на земельные участки от 21.09.2021 №№ 18:26:020016:2739-18/072/2021-18, 18:26:020016:2740-18/072/2021-19 и 18:26:020016:2741-18/072/2021-19 соответственно.

Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный иск общества СЗ «Рентек Залесный» принят к производству суда с присвоением делу № А71-14962/2021.

Общество СЗ «Рентек Залесный» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением к Управлению Росреестра по Удмуртской Республике, потребовав признания незаконными действий по государственной регистрации договора субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021), заключенного между обществом «Дельта Строй» и обществом СЗ «Дубрава» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 с возложением на Управление обязанности погасить оспариваемые записи в ЕГРН.

Указанное заявление принято к производству суда с присвоением делу № А71-14032/2021.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела № А71-14962/2021 и № А71-14032/2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А71-14032/2021.


На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска, общество с ограниченной ответственностью «Кислород».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.07.2022 в удовлетворении требований обществу СЗ «Рентек Залесный» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество СЗ «Рентек Залесный» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Излагая хронологию событий, относящихся к заключению оспариваемого договора субаренды от 27.08.2021 между обществом «Дельта Строй» и обществом СЗ «Дубрава», заявитель в обоснование жалобы приводит следующие доводы.

Судами при рассмотрении спора не приняты во внимание положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых при образовании спорных земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 из состава исходного земельного участка, переданного в аренду обществу СЗ «Рентек Залесный» по заключенному с обществом «Дельта Строй» договору субаренды от 29.10.2018 на срок до 23.10.2027 г., общество СЗ «Рентек Залесный» сохранило право субаренды в отношении этих вновь образованных земельных участков на условиях обозначенного договора субаренды, а также обстоятельства того, что указанные земельные участки из владения общества СЗ «Рентек Залесный» как их субарендатора не выбывали (в этой связи объективно не могли быть переданы иному субарендатору – обществу СЗ «Дубрава») для освоения, акт приема-передачи земельных участков обществу СЗ «Дубрава», датированный 27.08.2021, составлен формально, не подтверждает факт передачи земельных участков в субаренду обществу СЗ «Дубрава», при том, что освоение земельных участков в связи с их целевым назначением одновременно двумя субарендаторами объективно невозможно.

Судами также необоснованно проигнорированы результаты судебного разбирательства по ранее рассмотренному делу № А71-2289/2021, решением по которому за обществом СЗ «Рентек Залесный» признано право субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739,


18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 с возложением на общество «Дельта Строй» обязанности по заключению соответствующих договоров субаренды.

Ссылки судов на правовые позиции, содержащиеся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), в соответствии с которыми сделан вывод о ненадлежащем способе защиты, избранном обществом СЗ «Рентек Залесный», применительно к сложившейся ситуации (при сохранении за обществом СЗ «Рентек Залесный» права субаренды спорных земельных участков в силу закона, подтверждении этого права вступившим в законную силу судебным актом, в условиях, когда земельные участки из фактического владения общества СЗ «Рентек Залесный» как субарендатора не выбывали и их освоение по целевому назначению одновременно двумя субарендаторами объективно невозможно) являются несостоятельными.

Вывод судов о недоказанности материалами злоупотребления правом на стороне общества «Дельта Строй» при заключении с аффилированным с ним лицом – обществом СЗ «Дубрава» оспариваемого договора субаренды при вышеуказанных фактических обстоятельствах дела является ошибочным, не согласующимся с устоявшейся судебной практикой по аналогичным делам, связанным с признанием недействительными договоров аренды, заключенных с нарушением положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав (приведена ссылка на определение Верховного суда Российской Федерации от 27.01.2021 № 308-ЭС20-22026). Материалами дела в полной мере доказано недобросовестное поведение общества «Дельта-Строй» при заключении оспариваемого договора субаренды с аффилированным лицом в период судебного разбирательства по делу № А71-2289/2021. Фактического исполнения обществом СЗ «Дубрава» оспариваемого договора субаренды не имеет места быть.

Вывод судов о законности действий Управления Росреестра по Удмуртской Республике, выраженных в государственной регистрации договора субаренды от 27.08.2021 в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741, сделан без учета того, что решения о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации договора субаренды в отношении этих земельных участков по ранее поданному обществом СЗ «Рентек Залесный» заявлению не было принято в нарушение положений пункта 11 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также того, что Управлению как лицу, участвующему в деле № А71-2289/2021, было достоверно известно о принятии Арбитражным судом Удмуртской Республики определения от 14.09.2021 о принятии обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия по регистрации


перехода права собственности и (или) иных обременений в отношении спорных земельных участков.

В отзывах на кассационную жалобу Управление Росреестра по Удмуртской Республике, общество «Дельта-Строй» просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а жалобу – без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрацией муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (арендодатель) с обществом «Дельта-Строй» (арендатор) был заключен договор от 20.04.2017 № 6222 о предоставлении земельного участка площадью 56339 кв. м с кадастровым номером 18:26:020016:1902 на условиях аренды. Указанный договор (в редакции протоколов урегулирования разногласий от 04.08.2017, от 05.10.2017) зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке (номер государственной регистрационной записи 18:26:020016:1902-18/001/2017-2 от 23.10.2017).

В свою очередь обществом «Дельта Строй» (арендатор) с обществом СЗ «Рентек Залесный» (субарендатор) в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902 был заключен договор субаренды от 29.10.2018. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке (номер государственной регистрационной записи 18:26:020016:1902-18/001/2018-55 от 09.11.2018).

В соответствии с условиями поименованных выше договора аренды, договора субаренды 09.12.2020 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902, в результате которого исходный земельный участок сохранен в измененных границах с площадью 12152 кв. м, а также образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:020016:2737 (площадь 8342 кв. м), 18:26:020016:2738 (площадь 9125 кв. м), 18:26:020016:2739 (площадь 10153 кв. м), 18:26:020016:2740 (площадь 11186 кв. м) и 18:26:020016:2741 (площадь 5381 кв. м).

В отношении вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902 Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрированы следующие договоры от 22.01.2021, заключенные с обществом «Дельта Строй»:

-договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6908 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2738, запись о регистрации 18:26:020016:2738-18/059/2021-12 от 15.02.2021;

-договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6909 в отношении земельного участка


с кадастровым номером 18:26:020016:2739, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2739-18/1 19 2021-12 от 16.02.2021;

-договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6910 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2740, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2740-18/063/2021-12 от 16.02.2021;

-договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6907 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2737, запись о государственной регистрации 18:26:020016:2737-18/072/2021-658 от 15.02.2021;

-договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды (договор аренды земли) № 6911 в отношении земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:2741 (запись о государственной регистрации 18:26:020016:2741-18/072/2020-1 от 09.12.2020).

Письмом от 03.02.2021 общество СЗ «Рентек Залесный» обратилось к обществу «Дельта-Строй» с просьбой о заключении договора субаренды в отношении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2737, 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 на условиях ранее действующего договора субаренды. Такие договоры субаренды с обществом СЗ «Рентек Залесный» не были заключены.

Между тем обществом «Дельта-Строй» с обществом СЗ «Дубрава» заключен договор субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021) в отношении, в том числе, земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741. Государственная регистрация указанного договора субаренды осуществлена Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 21.09.2021.

Ссылаясь на отсутствие у общества «Дельта-Строй» права на передачу земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 в субаренду иному лицу ввиду сохранения у общества СЗ «Рентек Залесный» права на заключение такого договора, а также полагая, что действия Управления Росреестра по Удмуртской Республике по регистрации договора субаренды от 27.08.2021 в отношении обозначенных земельных участков, заключенного между обществом «Дельта-Строй» с обществом СЗ «Дубрава», являются незаконными, общество СЗ «Рентек Залесный» обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований к обществу «Дельта Строй» и обществу СЗ «Дубрава», суды руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 13 Постановления Пленума № 73, указав на избрание обществом СЗ «Рентек Залесный» ненадлежащего способа защиты нарушенного права исходя из того, что заключение договора аренды в отношении одного и того же имущества не влечет его недействительности, имеет другие правовые последствия. Злоупотребления правом на стороне


ответчиков – общества «Дельта-Строй» и общества СЗ «Дубрава» суды не установили.

Отказывая в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Удмуртской Республике, суды признали законность оспариваемых действий регистрирующего органа на основании представленных правоустанавливающих документов, а также отсутствия у него на момент осуществления государственной регистрации договора субаренды от 27.08.2021 сведений о наложенных в рамках дела № А71-2289/2021 обеспечительных мерах.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив законность состоявшихся судебных актов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены в части с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение исходя из следующего.

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц.

Нормами пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Перечень способов защиты нарушенного права установлен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Рассматриваемый в рамках настоящего дела спор возник в связи с заключением между обществом «Дельта-Строй» и обществом СЗ «Дубрава» договора субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021) в отношении, в том числе, земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741, тогда как общество СЗ «Рентек Залесный» полагало, что оно сохранило за собой право субаренды этих земельных участков на условиях ранее заключенного с ним договора субаренды от 29.10.2018.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,


законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что общество «Дельта-Строй» по договору аренды от 20.04.2017 № 6222, заключенному с Администрацией муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов (в редакции протокола урегулирования разногласий от 04.08.2017, от 05.10.2017), являлось арендатором земельного участка площадью 56339 кв. м с кадастровым номером 18:26:020016:1902, общество СЗ «Рентек Залесный» – субарендатором этого земельного участка по договору субаренды от 29.10.2018, заключенному с обществом «Дельта-Строй». Указанные договоры аренды и субаренды зарегистрированы в ЕГРН в установленном порядке.

Суды также выявили, что впоследствии из состава земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902 образовано пять земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2737, 18:26:020016:2738, 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741, а исходный земельный участок сохранен в измененных границах с площадью 12152 кв. м, в отношении вновь образованных земельных участков Управлением Росреестра по Удмуртской Республике зарегистрировано ограничение (обременение) прав аренда в пользу общества «Дельта-Строй» на основании договоров аренды от 22.01.2021 №№ 6908, 6909, 6910, 6907, 6911, дата регистрации – 15 и 16.02.2020, а также субаренда в пользу общества СЗ «Дубрава» на основании договора субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021), дата регистрации – 21.09.2021.

Договоры субаренды в отношении вновь образованных земельных участков с обществом СЗ «Рентек Залесный» заключены не были несмотря на то, что указанное общество обращалось к обществу СЗ «Дельта-Строй» с такой просьбой, а также инициировало в арбитражном суде спор о понуждении общества СЗ «Дельта-Строй» к заключению договоров субаренды.


Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.03.2022 по делу № А71-2289/2021 за обществом СЗ «Рентек Залесный» признано право субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739, 18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 с возложением на общество «Дельта Строй» обязанности по заключению соответствующих договоров субаренды.

При этом суд исходил из сохранения у субарендатора – общества СЗ «Рентек Залесный» в силу закона права субаренды на земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 18:26:020016:1902, в отношении которого был заключен договор субаренды от 29.10.2018. Поскольку с учетом пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа в заключении договоров субаренды со стороны общества «Дельта-Строй» не имеется, суд признал за обществом СЗ «Рентек Залесный» право на заключение договоров субаренды земельных участков, образованных в результате раздела исходного.

Делая вывод о ненадлежащем способе защиты, избранным обществом СЗ «Рентек Залесный» при предъявлении требований к обществу «Дельта- Строй» и обществу СЗ «Дубрава» в сложившейся ситуации, суды со ссылкой на пункт 13 Постановления Пленума № 73 исходили из того, что заключение договора аренды (субаренды) в отношении одного и того же имущества не влечет его недействительности, имеет другие правовые последствия.

Действительно, в силу пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.


В пункте 13 Постановления Пленума № 73 указано, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Руководствуясь приведенными выше положениями закона и определенной практикой их применения, суды не учли, что в рассматриваемом случае общество СЗ «Рентек Залесный» ссылалось на то, спорные земельные участки из его владения как субарендатора по договору субаренды от 29.10.2018 не выбывали, в этой связи объективно не могли быть переданы иному субарендатору – обществу СЗ «Дубрава» для освоения, при том, что освоение земельных участков в связи с их целевым назначением (завершение строительства многоквартирных домов) одновременно двумя субарендаторами объективно невозможно, более того, освоение вновь образованных земельных участков по состоянию на настоящее время осуществляется именно обществом СЗ «Рентек Залесный».

Учитывая обстоятельства, приведенные обществом СЗ «Рентек Залесный» в основание иска, заявленного к обществу «Дельта-Строй» и обществу «СЗ Дубрава» в рамках настоящего дела, а также результаты судебного разбирательства по ранее рассмотренному делу № А71-2289/2021, в рамках которого в сложившейся ситуации признано право субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 18:26:020016:2739,


18:26:020016:2740, 18:26:020016:2741 обществом СЗ «Рентек Залесный» с возложением на общество «Дельта Строй» обязанности по заключению соответствующих договоров субаренды, материальная направленность требований общества СЗ «Рентек Залесный» состоит не в защите права на использование спорных земельных участков по назначению по причине того, что они были переданы для освоения другому арендатору а прежде всего в устранении правовой неопределенности относительно прав субаренды земельных участков в связи с регистрацией их в публичном реестре за обществом СЗ «Дубрава» на основании договора субаренды от 27.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2021).

Между тем обстоятельства того, в чьем владении – общества СЗ «Рентек Залесный» или общества СЗ «Дубрава» – находятся спорные земельные участки, суд первой инстанции не исследовал, а апелляционный суд указал на владение земельными участками обществом СЗ «Дубрава» как подтвержденное материалами дела. При этом апелляционный суд не проверил доводы общества СЗ «Рентек Залесный» о формальном составлении акта приема-передачи земельных участков от 27.08.2021 к оспариваемому договору субаренды, об освоении земельных участков именно обществом СЗ «Рентек Залесный», не дал данным доводам какой-либо правовой оценки.

В этой связи указание судов на ненадлежащий способ защиты, избранный обществом СЗ «Рентек Залесный» при предъявлении требований к обществу «Дельта-Строй» и обществу СЗ «Дубрава», как на самостоятельное основание для отказа в иске, в данном конкретном случае нельзя признать обоснованным, согласующимся со смыслом правовой позиции, сформулированной в пункте 13 Постановления Пленума № 73 относительно специальных способов защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Суждение об отсутствии злоупотребления правом на стороне общества «Дельта-Строй» и общества СЗ «Дубрава» при заключении договора субаренды от 27.08.2021 также сделано судами без установления указанных выше обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

При таких обстоятельствах суд округа считает, что судебные акты по настоящему делу в части отказа в удовлетворении требований к обществу «Дельта-Строй» и обществу СЗ «Дубрава» приняты без исследования в совокупности всех существенных обстоятельств, поэтому их нельзя признать законными и обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому в указанной части они подлежат отмене.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его


полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении дела в указанной части суду следует определить действительную материальную направленность требований общества СК «Рентек Залесный», и, исходя из нее, определить подлежащие применению для разрешения дела нормы права, дать оценку всем доказательствам, правильно установить юридически значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и принять по делу законное и обоснованное решение, правильно применив нормы права.

Оснований для отмены судебных актов по настоящему делу в части отказа в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Удмуртской Республике суд округа не усматривает исходя из следующего.

Требования, заявленные обществом СЗ «Рентек Залесный» к Управлению в рамках настоящего дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, направлены на оспаривание как незаконных действий (бездействия) Управления, связанных с регистрацией ограничения (обременения) прав на спорные земельные участки – субаренды в пользу общества СЗ «Дубрава»; в качестве способа восстановления нарушенных прав указано на возложение на Управление обязанности погасить соответствующие регистрационные записи о правах указанного лица в отношении данных земельных участков.

Как отмечено выше, по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,


зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Приняв во внимание установленные по делу обстоятельства, материальный интерес, который в конечном итоге преследует общество СЗ «Рентек Залесный», положения статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации недвижимости, руководствуясь приведенными выше законоположениями, следует признать, что в рассматриваемом случае имеет место быть спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иного из материалов дела не следует.

Спор о праве разрешается только в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) с привлечением в качестве ответчика того лица, за которым оспариваемое право зарегистрировано.

Суд округа отмечает, что возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих правоприменительных решениях неоднократно подчеркивал, что из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и органов местного самоуправления, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 450-О-О, от 18.07.2006 № 367-О).

Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (пункт «о» статьи 71, часть 1 статьи 76).

Предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту; закрепленные законодателем требования – при обеспечении каждому возможности обратиться в суд – обязательны для заявителя.


В рассматриваемом случае требования к Управлению Росреестра по Удмуртской Республике заявлены обществом СЗ «Рентек Залесный» без учета изложенных принципов.

Поскольку избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, основания для удовлетворения требований, заявленных к Управлению как органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вопреки доводам жалобы, отсутствуют.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований к Управлению обществу СЗ «Рентек Залесный» судами отказано правомерно.

На основании изложенного суд округа считает, что резолютивную часть обжалуемых решения, постановления в обозначенной части с учетом мотивировочной части настоящего постановления, следует оставить без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов в любом случае, судом округа не установлено.

Согласно части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.07.2022 по делу № А71-14032/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022 по тому же делу в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Рентек Залесный» к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта-Строй» и обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дубрава», а также в части распределения судебных расходов – отменить.

Дело № А71-14032/2021 в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

В остальной части решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01.07.2022 по делу № А71-14032/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022 по тому же делу оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух


месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Суспицина

Судьи А.С. Полуяктов

М.В. Торопова