Решение от 21 декабря 2022 г. по делу № А45-28435/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-28435/2021
г. Новосибирск
21 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 21 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Гранит» (ИНН <***>), <...>) мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) сроком на 49 лет,

при участии представителей:

истца – ФИО2 – доверенность от 15.02.2022, паспорт,

ответчиков – не явились, уведомлены,

установил:

муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит», мэрии города Новосибирска об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) сроком на 49 лет.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Мэрия города Новосибирска в судебное заседание не явилась, отзыв на исковое заявление не представила.

Общество с ограниченной ответственностью «Гранит» в судебное заседание не явилось, не возражая относительно необходимости установления сервитута, заявило ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу с учетом осуществления строительства в границах спорного земельного участка, необходимости установления размера платы за сервитут.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что истцу на праве хозяйственного ведения принадлежит станция «Площадь Маркса», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2010 серия № 54 АД 056702, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (том 1 л.д.15).

Для эксплуатации выхода № 4 станции метро «Площадь Маркса» истцу необходимо установить сервитут для пользования объектом частью земельного участка (площадью 134 кв. м) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064240:376 в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а именно, в соответствии со статьей 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в форме эксплуатации данного объекта недвижимого имущества на условиях и в порядке, предложенных истцом.

21.04.2021 истец обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит», которому в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 125-135 т. 1) земельный участок принадлежит на праве аренды, с предложением установить сервитут в форме эксплуатации объекта недвижимого имущества и заключить соглашение об установлении сервитута на принадлежащий ответчику выхода № 4 станции метро «Площадь Маркса» право ограниченного пользования (далее - сервитут) частью земельного участка (площадью 134 кв. м) на условиях Соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:064240:376 (том 1 л.д.27).

23.08.2021 письмо с предложением установить сервитут было повторно направлено директору ООО «Гранит» Е.Г. (том 1 л.д.26).

В связи с тем, что ответ не был получен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации, далее по тексту – ЗК РФ).

В пункте 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (пункт 4 статьи 39.24 ЗК РФ).

В силу указанных норм права, с учетом непредставления обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» и мэрией города Новосибирска в материалы дела договора аренды земельного участка, искового требования об установлении сервитута на срок 49 лет к участию в деле в качестве соответчика привлечена мэрия города Новосибирска.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, поскольку сервитут в силу статьи 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута, суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11, в случае необходимости установления сервитута при наличии спора, суд не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Из положений указанных норм следует возможность установления сервитута исключительно для обеспечения основных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления.

Как указано в пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 12 статьи 23 ЗК РФ.

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе судебного разбирательства общество с ограниченной ответственностью «Гранит» заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения части (площади и конфигурации) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064240:376 площадью 3 457,0 кв.м, которая необходима в целях безопасной эксплуатации и для обеспечения прохода и проезда к выходу №4 станции метро «Площадь Маркса», а также в целях определения стоимости, которая должна быть установлена за право пользования (сервитут) частью земельного участка для выхода №4 станции метро «Площадь Маркса» и просило поручить ее проведение АНО «Независимая экспертиза».

Истец не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Определением арбитражного суда от 09.06.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручалось ФИО3, ФИО4, ФИО5 экспертам Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза», с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1)определить часть земельного участка (площадь, конфигурацию, координаты поворотных точек) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064240:376, площадью 3457 кв.м, необходимую для безопасной эксплуатации, обеспечения прохода и проезда к выходу №4 станции метро «Площадь Маркса»?

2) определить рыночную величину соразмерной платы за сервитут, устанавливаемый в отношении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:064240:376, необходимой для безопасной эксплуатации, обеспечения прохода и проезда к выходу №4 станции метро «Площадь Маркса»?

Согласно заключению эксперта №650/СН/2022 от 28.09.2022 (том 2 л.д.73-149, том 3 л.д.1-51) для безопасной эксплуатации, обеспечения прохода и проезда к выходу №4 станции метро «Площадь Маркса», экспертами были определены площадь, конфигурация и координаты поворотных точек участка с кадастровым номером 54:35:064240:376:

Обозначение характерных точек


Координаты, м



Х
У


н1

482780,07

4196159,45


н2

482780,32

4196162,94


н3

482778,77

4196163,05


н4

482776,38

4196160,76


н5

482774,98

4196160,79


н6

482772,09

4196163,82


н7

482759,69

4196151,84


н8

482765,85

4196145,39


Рыночная величина соразмерной платы за сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:064240:376, необходимой для безопасной эксплуатации, обеспечения прохода и проезда к выходу №4 станции метро «Площадь Маркса» составляет на дату проведения экспертизы 141 824 рубля в год.

В судебном заседании суда допрошен эксперт некоммерческой организации «Независимая экспертиза» ФИО4, который дал пояснения по заключению эксперта №650/СН/2022, уточнив, что им допущена арифметическая ошибка, и рыночная величина соразмерной платы за сервитут составляет 121 434 рубля. На вопрос суда о порядке определения данной платы эксперт пояснил, что указанный размер определен как разница между рыночной стоимостью права временного владения земельным участком до и после установления сервитута. Указанное соответствует пункту 4 Постановления Правительства Новосибирской области от 22.06.2015 № 226-п «Об установлении Порядка определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которому размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в пожизненное наследуемое владение, а также в постоянное (бессрочное) пользование либо в аренду лицам, не являющимся органами государственной власти и органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, некоммерческими организациями, созданными органами государственной власти и органами местного самоуправления, определяется как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, если иное не установлено настоящим Порядком.

Истец в судебном заседании возражал в отношении результатов проведенной судебной экспертизы в части определения рыночной величины соразмерной платы за сервитут, сославшись на то, что вывод эксперта о размере платы за сервитут сделан экспертом без учета кадастровой стоимости земельного участка; при неверной оценке факторов, оказывающих влияние на разумную и соразмерную плату за сервитут; без учета того обстоятельства, что ответчик, в свою очередь, будет использовать имущество истца, поскольку строится подземный переход от вестибюля торгового комплекса с административными помещениями, возводимого ответчиком и встроенным входом подземного перехода до подземного перехода входа №4 станции «Площадь Маркса» к действующему входу №4 станции «Площадь Маркса».

В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Рассмотрев ходатайство истца о проведении по делу повторной экспертизы, суд не нашел оснований для его удовлетворения.

Доводы истца о том, что экспертом не учтена кадастровая стоимость земельного участка, подлежат отклонению в силу следующего.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

Кроме того, суд отмечает, что в рамках экспертного исследования устанавливалась рыночная стоимость права владения земельным участком, а не рыночная стоимость земельного участка.

Относительно довода истца о неверной оценке экспертом факторов, оказывающих влияние на разумную и соразмерную плату за сервитут, суд полагает необходимым указать, что вопреки доводам истца такой фактор убытка как степень влияния на распоряжение земельным участком оценен экспертом как ниже среднего, поскольку наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничение при совершении сделок (л.д. 38 т.3, страница 115 заключения экспертизы), при этом вывод эксперта по такому фактору убытка как степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута сделан только в отношении части земельного участка, на котором планируется установление сервитута, а не в отношении всего участка, как на это указывает истец в своем ходатайстве о назначении повторной экспертизы по делу, что подтверждается расчетом, имеющимся в заключении эксперта (страница 117). Относительно транспортной доступности земельного участка суд полагает необходимым указать, что экспертом применены корректировки на местоположение земельных участков.

То обстоятельство, что в последующем, как указывает истец, ответчиком планируется использование имущества истца, не имеет значения для рассмотрения настоящего спора.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ выводы судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ. В указанном заключении отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 АПК РФ; экспертное заключение основано на материалах дела, содержит выводы по вопросам, поставленным судом, является ясным, полным, аргументированным.

В связи с тем, что истцом в материалы дела каких-либо документальных доказательств, подтверждающих наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, не представлено, суд отклонил заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

С учетом изложенного, суд, руководствуясь правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010, полагает возможным определить размер платы за сервитут в размере 121 434 рублей в год.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Установить муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:064240:376 площадью 168 кв.м. на срок 49 лет.

Определить следующие координаты сервитута:

Обозначение характерных точек


Координаты, м



Х
У


н1

482780,07

4196159,45


н2

482780,32

4196162,94


н3

482778,77

4196163,05


н4

482776,38

4196160,76


н5

482774,98

4196160,79


н6

482772,09

4196163,82


н7

482759,69

4196151,84


н8

482765,85

4196145,39


Установить размер платы за сервитут в размере 121 434 рублей в год.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранит» в пользу муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Возвратить муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Новосибирский метрополитен» с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 65 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.



Судья

Ю.А. Петрова