Постановление от 5 сентября 2024 г. по делу № А68-12173/2023

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула Дело № А68-12173/2023

20АП-3589/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2024


Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Капустиной Л.А. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фокиной О.С., при участии в судебном заседании от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области – представителя ФИО1 (доверенность № 145 от 09.10.2023), в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Авто» на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2024 по делу № А68-12173/2023 (судья Чигинская Н.Е.),



УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН <***>, ОГРН<***>) обратилось в Арбитражный суд Тульской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Авто» (далее – ООО «Альянс-Авто», ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии незавершенного строительством объекта недвижимости, кадастровый номер 71:30:050415:99, степень готовности 7%, площадью 740,8 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Тулы, управление Росреестра по Тульской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение Арбитражного суда Тульской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению апеллянта, договор аренды не прекратил свое действие, а был возобновлен на основании пункта 2 стать 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как истец после 06.06.2023 получал арендные платежи без фактического их возврата, не предъявлял требований к ответчику о возвращении земельного участка по передаточному акту, а администрацией города Тулы 02.06.2023 выдано разрешение на строительство, продленное до 30.06.2024. Апеллянт ссылается на то, что договор аренды был заключен 07.07.2017 сроком на три года, а не 29.06.2023 и на то, что не мог завершить строительство в срок ввиду неблагоприятной эпидемиологической обстановки. Приводит довод о том, что в договоре отсутствует указание, что истечение договора прекращает его действие. Подробно доводы изложены в жалобе.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании статей 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.11.2019 Тульской областной Думой принят Закон № 118-ЗТО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области», согласно статьи 1 которого с 01.01.2020 Правительство Тульской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Тула по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Тульской области от 13.10.2016 № 452 утверждено Положение о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области, согласно пункту 3 которого истец осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования г. Тула по распоряжению земельными участками, расположенными в границах муниципального образования г. Тула, государственная собственность на которые не разграничена.

Министерство в силу пункта 1 указанного положения является органом исполнительной власти Тульской области, осуществляющим управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования г. Тула.

Порядок проведения таких торгов регламентирован Правилами № 1299.

01.05.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 14Ц3210 (далее – договор № 14Ц3210), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 563 кв.м с кадастровым номером 71:30:050415:13, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Рязанская, д.44, для строительства предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (разрешенное использование - предприятие розничной торговли промышленными и продовольственными товарами).

Договор № 14Ц3210 заключен сроком на 3 года со дня заключения.

29.06.2017 между истцом (арендодателем) и ООО «Альянс-Авто» (арендатором) на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) заключен договор аренды земельного участка № 17Ц3961 (далее – договор № 17Ц3961), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 563 кв.м с кадастровым номером 71:30:050415:13, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу - установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 40 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Рязанская, д.44, для строительства предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами (разрешенное использование - предприятие розничной торговли промышленными и продовольственными товарами), именуемый в дальнейшем - участок.

Договор № 17Ц3961 заключен сроком на 3 года со дня заключения.

Пунктом 6.1 договора № 17Ц3961 согласовано, что арендатор обязан: использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным п. 1.1 договора; производить строительные работы в соответствии с действующим законодательством и при наличии разрешения на строительство; завершить строительство объекта в течение срока договора.

25.06.2020 стороны заключили дополнительное соглашение к договору № 17Ц3961, которым продлили срок действия договора № 17Ц3961 на 2 года и 11 месяцев до 06.06.2023 (п. 2 соглашения).

05.09.2023 истцом на основании акта осмотра земельного участка установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен один каркас сооружения (складского помещения).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 71:30:050415:99 степенью готовности 7%, право собственности на который зарегистрировано 16.06.2017 за ООО «Альянс-Авто».

Ссылаясь на истечение срока действия договора № 17Ц3961 и невыполнение ответчиком обязательств по завершению строительства объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 12, 235, 239.1 ГК РФ, статьей 39.6 ЗК РФ, исходил из того, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и отклоняет доводы апеллянта по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

На основании статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Часть 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

В силу части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Договор аренды № 17Ц3961 заключен после 01.03.2015.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения министерства с настоящим иском истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

По мнению апеллянта, договор аренды не прекратил свое действие, а был возобновлен на основании пункта 2 стать 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как истец после 06.06.2023 получал арендные платежи без фактического их возврата, не предъявлял требований к ответчику о возвращении земельного участка по передаточному акту, Ответчик приводит довод о том, что в договоре отсутствует указание на то, что истечение договора прекращает его действие.

Вместе с тем, данные доводы являются несостоятельными, поскольку письмом 01.03.2023 арендатор сам просил истца продлить действие договора аренды путем заключения дополнительных соглашений, таким образом, признавая факт истечения срока действия указанного договора.

Договор № 17Ц3961 заключался сторонами 29.06.2017 на срок до 29.06.2020, и только 25.06.2020 срок действия договора был продлен до 06.06.2023. То есть на момент заключения дополнительного соглашения ответчик располагал сведениями о введенных ограничительных мерах на территории России в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), однако ответчик указал истцу на наличие указанных обстоятельств, препятствующих своевременному завершению строительства только в марте 2023 года.

Оценивая поведение ответчика, суд области правильно указал на то, что у ответчика имелась возможность использовать объект аренды с момента его получения в пользование по акту приема-передачи до введенных ограничений и доказательств обратного ответчик не представил. Сам по себе факт наличия введенных ограничений не свидетельствует о наличии оснований для неисполнения обязательств по договорам.

Ссылка апеллянта на разрешение на строительство от 02.06.2023 № RU71326000-670/17 является необоснованной, так как данное разрешение получено ответчиком по истечении пяти лет с момента заключения договора аренды и по истечении двух лет с момента продления срока действия договора аренды, что также не указывает на принятие ответчиком необходимых мер для своевременного завершения строительства объекта недвижимости.

Исходя из конкретных параметров возводимого объекта недвижимости, ответчик на момент рассмотрения дела по существу не представил в материалы дела документального подтверждения отсутствия возможности завершения строительства объекта в срок.

Между тем, в период действия договора строительство предприятия розничной торговли промышленными и продовольственными товарами арендатором не выполнено. В границах земельного участка с кадастровым номером 71:30:050415:13 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:30:050415:99, принадлежащий на праве собственности ответчику, степенью готовности 7%.

Доказательств более высокой степени готовности объекта ни в суде области, ни в суде апелляционной инстанции представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы полностью повторяют правовую позицию ответчика в суде первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, и отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем случае обусловлены исключительно несогласием апеллянта с результатом разрешения спора.

Ссылаясь на перечисление арендной платы истцу, ответчик встречный иск не предъявил. Вместе с тем, поскольку землепользование является платным, ответчик не привел правовых оснований, освобождающих его от внесения платы за все время пользования участком, и как это влияет на результат рассматриваемого требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на апеллянта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 26.03.2024 по делу № А68-12173/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

Н.В. Егураева

Л.А. Капустина

Е.В. Мосина