Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А24-6407/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-6407/2018
г. Петропавловск-Камчатский
26 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Копыловой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроКом» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 07.03.2012 № 82/12 и обязании передать земельный участок

при участии:

от истца:

Заруба Э.Н. – представитель по доверенности от 01.10.2018 № 010801/2181/18 (сроком по 31.12.2018),

от ответчика:

не явились,

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроКом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.03.2012 № 82/12 и обязании передать земельный участок.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Возражал относительно довода ответчика об урегулировании возникшего спора во внесудебном порядке, указав, что до настоящего времени сумма задолженности по арендной плате, установленная вступившими в законную силу решениями суда, Обществом не погашена.

Ответчик, при надлежащем извещении, в судебное заседание не явился. Направил отзыв на заявление, согласно которому просит оставить заявление Управления без рассмотрения ввиду несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Суд, руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Заслушав пояснение представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

07.03.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка № 82/12 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок, находящийся в распоряжении Камчатского края, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:01:01 01 16:656, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 77 100 кв.м, местоположение: <...>.

Согласно пункту 2.1 договор заключен до 07.03.2015, участок считается переданным Обществу с 07.03.2012 (пункт 1.3 договора).

Годовой размер арендной платы составляет 4 267 000 руб. в год, размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом расчета арендной платы (далее - Расчет) согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1); арендная плата в соответствии с Расчетом вносится арендатором самостоятельно, ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2).

Пунктом 7.3 договора стороны установили, что Арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в частности, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа Арендатор не внес арендную плату (пункт 7.3.3. договора).

Дополнительным соглашением срок договора аренды продлен до 07.03.2022.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2012.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Камчатского края от 24.02.2015, от 13.11.2017, от 13.01.2017 с Общества в пользу Министерства имущественных и земельных отношений по делу № А24-5167/2014 взыскано 1 366 170, 65 рубля; по делу № А24-4950/2017 с Общества в пользу Управления взыскано 7 253 900 рублей долга и 3 082 907, 47 рубля неустойки; по делу № А24-4042/2015 с Общества в пользу Управления взыскано 4 489 117, 81 рубля долга, 633 649, 49 рубля неустойки соответственно.

12.02.2018 Управление письмом № 01-0801/760/18 уведомило Общество о необходимости погашения задолженности в течение 10 дней с даты получения уведомления, а также указало, что в случае неоплаты задолженности в указанный в настоящем уведомлении срок Управление обратиться в суд с заявлением о расторжении договора.

Предупреждения о задолженности, а также об обращении в суд с заявлением о расторжении договора в случае её неоплаты Управление направляло Обществу письмами от 10.05.2017 № 01-0801/5844/17, от 11.05.2017 № 0108-01/5914/17, от 06.06.2017 № 01-08-01/6552/17, от 16.06.2017 № 01-08-01/6849/17, от 04.10.2018 № 01-08-01/6596/18.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Управления в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для их досрочного расторжения, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договоров аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Из материалов дела следует, что предупреждения о погашении задолженности по арендной плате, как и предложение о расторжении договора направлялись Управлением в адрес Общества.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что порядок досудебного урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, Управлением соблюден.

С учетом вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу о надлежащем уведомлении ответчика о расторжении договора аренды земельного участка, и тем самым о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Кроме того, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В случае, если в поведении ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения приводит к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Указанная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306-ЭС15-1364.

На основании изложенного довод ответчика об оставлении иска без рассмотрения подлежит отклонению.

Материалами дела, а именно вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Камчатского края силу от 24.02.2015 по делу № А24-5167/201, от 13.11.2017 по делу № А24-4950/2017, от 13.01.2017 по делу № А24-4042/2015 подтверждено наличие у Общества задолженности по арендной плате.

При этом доказательства погашения данной задолженности в материалы дела не представлены.

Учитывая, что арендодателем в качестве основания для досрочного расторжения договора указано специальное основание, установленное ГК РФ, систематичное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по договору является существенным нарушением условий договора.

Воля сторон в рассматриваемом случае была направлена на заключение договора на вышеуказанных условиях, ответчиком возражений по договору не заявлено, что свидетельствует о принятии ответчиком договора к исполнению на согласованных сторонами условиях.

Нарушение предусмотренного договором срока внесения арендных платежей свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора, и как следствие, причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку исходя из правовой природы договора аренды арендодатель, заключая возмездный договор и передавая имущество во временное владение и пользование арендатору, рассчитывал на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором.

На основании изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 07.03.2012 № 82/12.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, подлежат отклонению, поскольку не относятся к предмету спора.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Поскольку договор аренды расторгнут, оснований для удержания земельного участка у Общества не имеется, ответчик обязан возвратить его арендодателю (статья 622 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, сумма госпошлины по заявленному истцом требованию составляет 6 000 рублей.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, государственная пошлина в сумме 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Договор аренды земельного участка от 07.03.2012 № 82/12 расторгнуть.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЕвроКом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, кадастровый номер 41:01:01 01 16:656, площадью 77 100 кв.м., местоположение: <...> передав его Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа - муниципальное учреждение по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЕвроКом» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Копылова