Постановление от 16 апреля 2025 г. по делу № А51-11203/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А51-11203/2024
г. Владивосток
17 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 апреля 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-1208/2025 на решение от 04.02.2025 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-11203/2024 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью 21 Век (ИНН <***>,

ОГРН <***>)

к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»

об урегулировании разногласий,

при участии: от управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока): представитель ФИО1 по доверенности от 231.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 17485), служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью 21 Век (далее – ООО «21 Век»): представитель ФИО2 по доверенности от 22.05.2024, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 9297), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «21 Век» (далее – истец, ООО «21 Век») обратилось в арбитражный суд Приморского края с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ исковым заявлением к управлению муниципальной собственности

г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий между сторонами, возникшие при заключении договора № 418-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилые помещения, общей площадью 190,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>. Существующие

ограничения (обременения) права: аренда ООО «21 Век», срок действия с 08.12.2021 продолжительностью 5 лет. Общая долевая собственность на земельный участок (25:28:030018:14966), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещения (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 97/2024 по делу № А51-11203/2024, стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 10 748 580 (десять миллионов семьсот сорок восемь тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек (без учета НДС).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона № 159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, истцом не опровергнуты достоверность выводов и правильность методик, применяемых при проведении экспертного исследования и составлении отчета об оценке. Нормы закона № 159-ФЗ не содержат положений о внесении платежей за выкуп имущества в рассрочку.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «21 Век» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО 21 ВЕК (арендатор) заключен договор от 08.12.2021 № 03-16163-001-Н-АР-10201-00 аренды недвижимого имущества, по которому на основании протокола от 24.11.2021 № 2 об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>, (далее – спорные помещения).

В письме УМС г. Владивостока № 35480/1у/28 от 12.01.2024 сообщило истцу, что ООО 21 ВЕК признано соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:030018:13357, расположенных по адресу: <...>.

Уведомлением от 03.05.2024 № 27/709 МКУ «АПМЗН» предложило истцу реализовать свое преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку

сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 418-ППВ.

Пунктом 3.1 проекта договора № 418-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке № 418-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.04.2024 № 1854/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 21 021 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).

В ответе от 24.05.2024 на указанное уведомление общество выразило согласие заключить договор купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях. При этом общество просило рассмотреть возможность изменения пункта 3.1 проекта договора купли-продажи, приложив протокол разногласий и отчет № 22-01.35 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, подготовленный ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг».

Письмом № 24/862 от 27.05.2023 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества по предложенной ответчиком выкупной цене, истец обратился с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела были представлены два различных по содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного имущества, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп (Группа оценщиков)» ФИО3.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 97/2024 от 18.11.2024, согласно которому рыночная стоимость:

- нежилых помещений, общей площадью 190,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 15.12.2023, составляет 11 084 473 рубля (с учетом НДС 20%) и 9 237 061 рубль (без учета НДС 20%);

- общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: 25:28:030018:14966, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по состоянию на 15.12.2023, составляет 1 511 519 рубля (НДС не облагается).

Указанное заключение эксперта от 03.10.2024 сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке

статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, довод апеллянта о занижении определенной судебной экспертизой стоимости объекта оценки и несоответствии ее действительной рыночной стоимости как-либо не обоснован, является произвольным предположением, в связи с чем отклоняется.

Не принимая в качестве доказательства заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 18.03.2024 № 34/130324/22-01 на отчет от 12.03.2024 № 532-24, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», суд первой инстанции верно исходил из того, что оценка спорного имущества, определенная в указанном отчете, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы, при этом отчет, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства – УМС, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Данный отчет, и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса, составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Также отклоняется довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, судом отклоняется, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Довод о том, что истец не имеет права требовать заключения договора с условием о рассрочке расценивается как злоупотребление правом, заведомо направленное на причинение вреда истцу, учитывая, что возможность выкупа в рассрочку сроком на 7 лет была предложена истцу в уведомлении МКУ «АПМЗН» от 01.05.2024 № 24/709 со ссылкой на муниципальный правовой акт г. Владивостока от 29.09.2023 № 67-МПА, соответствующее условие содержалось в направленных в адрес истца проектах договоров.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном подходе к оценке представленных в деле доказательств, не опровергают обоснованности выводов суда первой инстанции, в силу чего отклоняются судебной коллегией.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 по делу № А51-11203/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова