Решение от 28 октября 2022 г. по делу № А06-4249/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-4249/2022
г. Астрахань
28 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2022года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования "Город Нариманов" к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка,

Третьи лица: Прокуратура Наримановского района Астраханской области, Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 11.07.2022 г.

от ответчика: ФИО2, паспорт, выписка из ЕГРИП; ФИО4, представитель по заявлению согласно ч.4 ст.61 АПК РФ

от третьих лиц: не явились.


Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска привлечены Прокуратура Наримановского района Астраханской области, Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, о дате заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

В адрес суда от третьего лица Службы природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об изменении основания исковых требований, в соответствии с которым просит расторгнуть договор купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка в силу ничтожности, прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок.

Судом принято изменение основания иска.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме. Изложил доводы, содержащиеся в исковом заявлении.

На вопрос суда пояснил, что основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка является ничтожность договора. На предложение суда изменить (уточнить) исковые требования представитель истца отказался.

Представитель ответчика иск не признает, просит в иске отказать, считает, оснований для расторжения договора не имеется. Пояснил, что договор купли-продажи земельного участка заключен в соответствии с действующим законодательством РФ, на момент заключения договора в отношении спорного земельного участка отсутствовали какие-либо ограничения в его обращении, земельный участок не может быть изъят после установления границ зон с особыми условиями использования территорий.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 13.11.2017 года между Администрацией муниципального образования «Город Нариманов» и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона от 31.10.2017 года № 30 был заключен договор аренды земельного участка № 18 из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 30:08:010804:906, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <...> «б», с разрешенным использованием – для строительства магазина.

Срок аренды установлен с 13.11.2017г. по 13.05.2019г.

Стороны 28 марта 2019г. заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 18 от 13.11.2017г.

Между Администрацией МО «Город Нариманов» (продавец) 28 марта 2019г. и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 30:08:010804:906, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <...> «б», с разрешенным использованием – для строительства магазина.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке имеется магазин, назначение: нежилое здание. Площадью 181,9 кв.м., этажность 2, кадастровый номер объекта 30:08:010804:1035.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 674 457 руб. 50 коп.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законе порядке.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2019г., сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, отсутствовали, сведения об ограничениях права не зарегистрированы. В связи с чем, земельный участок был передан ответчику.

Право собственности на завершенный строительством магазин площадью 181,9 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: с кадастровым номером: 30:08:010804:906, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <...> «б», зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.03.2019 г.

Прокуратурой Астраханской области совместно с прокуратурой Наримановского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в том числе в отношении спорного земельного участка. В результате проверки выяснилось , что спорный земельный участок попадает в границы водоохранной зоны водного объекта р.Волга и во второй пояс санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и является ограниченным в обороте и не вправе предоставляться в частную собственность, прокуратурой Наримановского района в адрес истца в январе 2022г. вынесено представление с требованием принять конкретные меры по устранению допущенных истцом нарушений земельного законодательства.

В рамках исполнения предписания истцом в адрес ответчика в феврале 2022г. направлена претензия о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Ответчик с претензией не согласился и направил возражения в адрес истца.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы сторон, обстоятельства и доказательства по делу, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

ФИО2 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 30:08:010804:1035, площадью 181,9 кв.м., что подтверждается выпиской ЕГРН от 25.03.2019 года, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 30-508113-05-2018 от 14.03.2019 года.

Право собственника объекта недвижимости на приобретение без проведения торгов в собственность земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором такой объект расположен, исходит из принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (статья 552 ГК РФ).

Вместе с тем при предоставлении в собственность арендуемого земельного участка без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность, в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2019г., сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, отсутствовали, сведения об ограничениях права не зарегистрированы. В связи с чем, оснований для отказа в заключении 28.03.2019 г. договора купли-продажи земельного участка отсутствовали.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка в силу ничтожности.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть, расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, сформированной на основании запроса от 09.03.2022 года в реестре зарегистрированы следующие сведения об ограничениях прав на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 13.08.2021; реквизиты документа - основания: приказ об установлении зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения от 19.01.2021 №136 выдан: Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области.

Таким образом, поскольку ограничения в отношении спорного земельного участка установлены с 13.08.2021, то есть включение участка в границы зон с особыми условиями пользования территорий произошло уже после заключения договора купли-продажи, то заключение договора купли-продажи 28.03.2019 г., а также договора аренды от 13.11.2017г. между сторонами соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог передаваться в частную собственность.

В соответствии со статьей 54 Конституции Российской Федерации, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

Статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Применяя аналогию права суд считает, что приказ Службы природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области об установлении зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения от 19.01.2021 №136, изданный после заключения спорного договора купли-продажи земельного участка и ухудшающий положение ФИО2 не распространяется на отношения сторон.

Согласно доводам истца и представления прокуратуры Наримановыского районасведениям, указанным в исковом заявлении, спорный земельный участок попадает в границы водоохраной зоны водного объекта р. Волга и во второй пояс санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Между тем, согласно сведениям из ЕГРН от 09.03.2022 г. земельный участок попадает в третий пояс санитарной охраны.

На основании подпункта 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения не ограничиваются в обороте для предоставления в частную собственность.

Федеральным законом от 16.02.2022 N 9-ФЗ "О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, заменены слова "первом и втором поясах" словами "первом поясе". Указанные изменения вступили в силу с 27.02.2022 г.

Исковое заявление было подано в суд 31.03.2022 г.

Таким образом, на дату подачи иска в суд и рассмотрения дела ограничений в отношении предоставления земельного участка третьем поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения в частную собственность законом не установлено.

В соответствии со п. 3 ст. 104 ЗК РФ земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьи 56 и 56.1 ЗК РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Согласно ст. 302 ГК РФ истребование имущества от добросовестного приобретателя осуществляется в случаях, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли; если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п. 2.1 договора купли продажи земельного участка от 28.03.2019 года цена участка составляет 674 457 рублей 50 коп, которая была оплачена ФИО2 в четырнадцатидневный срок до регистрации перехода прав собственности на земельный участок, что подтверждается справкой от 10.04.2019 года № 06 администрации МО « Город Нариманов», актом приема передачи земельного участка от 11.04.2019 года.

Поскольку договор купли продажи земельного участка заключен сторонами в соответствии с законодательством Российской Федерации, на основании документов, исключающих ограничения в предоставлении земельного участка в частную собственность, а ФИО2 действовала осмотрительно и разумно при заключении договора купли - продажи данного земельного участка, приобрела земельный участок возмездно, при госрегистрации прав на имущество полагалась при ее приобретении на данные ЕГРН (отсутствие сведений на данный земельный участок об ограничении в обороте предоставления в частную собственность, так как указанные ограничения были установлены после приобретения земельного участка в собственность), соответственно, она является добросовестным приобретателем в соответствии со ст. 302 ГК РФ и не могла знать о том, что служба природопользования в 2021 году вынесет приказ о расположении данного земельного участка в границах второго (третьего) пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

На основании п. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

На основании статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Иное истолкование и применение указанных норм права и законодательства РФ расходилось бы с его действительным смыслом, нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота и тем самым вело бы - в противоречие со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации - к неоправданному ограничению права собственности, гарантируемого ее статьей 35.

Исходя из того, что заключение договора купли-продажи земельного участка происходило в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и на момент заключения договора купли-продажи, так же как и на момент подачи искового заявления на земельный участок не наложено ограничений в обращении в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, и он мог передаваться в частную собственность, а изыматься после установления границ зон с особыми условиями использования территорий он не может в соответствии со ст. 104 ЗК РФ, в настоящее время правоотношения, установленные договором купли-продажи, не содержат условий для расторжения договора, не противоречат общественным интересам, не влекут за собой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка соответствует требованиям закона и иным правовым актам, то данный договор не является ничтожной сделкой.

Кроме того, истцом неверно указано основание для расторжения договора.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450, статье 451 ГК РФ, либо в договоре.

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения, и не может быть расторгнута.

Учитывая изложенное, требования истца о расторжении договора купли-продажи № 1 от 28.03.2019г. земельного участка не подлежит удовлетворению.

Поскольку договор не подлежит расторжению, то оснований для прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не имеется.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

С.В. Богатыренко