Решение от 14 октября 2020 г. по делу № А58-10344/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10344/2019
14 октября 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 1433020337, ОГРН 1061433000078) от 30.09.2019 № 393 к индивидуальному предпринимателю Алякшиной Зинаиде Федоровне (ИНН 143321308320, ОГРНИП 306143334700052) о взыскании 398 060,31 руб.,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 306143334700052) от 15.12.2019, без номера, к Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договор аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 и применении последствия недействительности сделки в виде возврата денежных средств в размере 102 760,03 руб., внесенных в качестве арендных платежей,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте предварительного судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (далее – Администрация) обратилась 04.10.2019 посредством электронного сервиса «Мой арбитр» в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 30.09.2019 № 393 (с учетом ходатайства об уточнении от 05.11.22019 № 414) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 398 060,31 руб. в том числе: 253 420,63 руб. задолженности по арендным платежам; 118 774,47 руб. задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг; 20 320,77 руб. пени за несвоевременное внесение арендных платежей, начисленных за период с 11.01.2018 по 31.10.2019; 5 544,44 руб. пени за несвоевременное внесение оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, начисленных за период с 12.03.2019 по 31.10.2019.

Определением суда от 11.11.2019 исковое заявление, после устранения обстоятельств, послуживших основанием оставления без движения, принято в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

25.12.2019 в арбитражный суд от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило встречное исковое заявление к Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) о признании договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 недействительным и применении последствия недействительности сделки, о взыскании 102 760,03 руб. в виде внесенных арендных платежей.

Определением от 21.01.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 12.02.2020, после устранения обстоятельств, послуживших основанием оставления без движения, встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 от 15.12.2019, без номера, (с учетом уточнения от 28.01.2020) к Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) о признании договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств 102 760,03 руб., внесенных в качестве арендных платежей, принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании, назначенном на 06.10.2020, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 08.10.2020.

Объявление о перерыве с указанием времени и места судебного заседания опубликовано 07.10.2020 в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru/ в сети Интернет.

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке части 6 статьи 121 и части 1 статьи 123 АПК РФ.

02.10.2020 от Администрации посредством электронного сервиса «Мой арбитр» поступило ходатайство от 17.09.2020 № 140 во исполнение определения суда от 14.09.2020 с приложениями.

06.10.2020 от Администрации посредством электронного сервиса «Мой арбитр» поступило уточнение исковых требований от 06.10.2020 № 146 с приложением расчета.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Уточнением исковых требований от 06.10.2020 № 146 Администрация просит взыскать с ИП ФИО2 задолженность по договору аренды № 117/А/17 муниципального нежилого фонда от 28.12.2017 всего на сумму 402 182,81 руб., в том числе: 260 099,66 руб. задолженности по арендным платежам за период с июня 2018 года по сентябрь 2019 года, 118 774,47 руб. задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, 17 404,46 руб. пени, начисленные на сумму арендных платежей за период с 11.01.2018 по 11.09.2019, 5 904,22 руб. пени, начисленные на сумму задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 12.03.2019 по 20.09.2019.

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

28.12.2017 на основании протокола открытого аукциона № 14 от 19.12.2017 между Администрацией (Арендодатель) и ИП Алякшиной З.Ф. (Арендатор) заключен договор аренды № 117/А/17 муниципального нежилого фонда (далее – договор) (л.д. 20-27 т. 2).

Согласно пункту 1.1. договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за соответствующую плату имущество (нежилое помещение в части нежилого здания) общей площадью: 93,12 кв.м., в том числе торговый зал 55,2 кв.м., складское помещение 8,4 кв.м., и помещения общего пользования 29,52 кв.м., расположенные по адресу: РС (Я), <...> в части нежилого здания площадью 348,8 кв.м. кадастровый номер 14:16:010101:1440.

Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования имуществом по договору, ему передаются права на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположено имущество и который необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка 14:16:020206:78, площадь 1277 кв.м., арендуемая площадь 294 кв.м. Категория земель: земли населенных пунктов. Переданное имущество далее именуется «Объект» (п. 1.2. договора аренды).

Объект передается Арендатору для использования: многофункциональное – под магазин. Сдача объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него (п. 1.3. договора аренды).

Пунктом 2.1. договора аренды срок аренды установлен с 30.12.2017 по 29.12.2022.

Договор аренды считается заключенным с момента его подписания, если срок действия договора менее одного года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, если срок действия договора более одного года (п. 2.2. договора аренды).

В период действия договора включается фактическое время использования Арендатором объекта до момента подписания договора (период рассмотрения заявки, продления договора, согласования и т.д.) (п. 2.3. договора аренды).

Пунктом 2.4. договора аренды установлено, что Арендодатель направляет проект договора Арендатору, а в случае неподписания Арендатором в месячный срок с даты направления договора, договор считается недействительным (незаключенным).

Согласно пункту 3.1. договора аренды передача объекта производится по акту приема-передачи (Приложение № 1 к договору), который, с одной стороны, подписывается Арендодателем, а с другой стороны, Арендатором, передачи объекта.

Как следует из материалов дела, объект передан Арендатору 30.12.2017, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 24-25 т. 2).

В разделе 4 договора аренды приведены права и обязанности сторон.

Согласно пункту 4.4. договора аренды Арендатор, кроме прочего, обязался в месячный срок со дня подписания договора аренды за счет собственных с зарегистрировать договор в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республик (Якутия) – при сроке аренды свыше 1 (одного) года (п. 4.4.1.); использовать объект исключительно по назначению, указанному в п. 1.2. договора и в соответствии с технической документацией на него (п. 4.4.2.); своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (п. 4.4.4); не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней письменно уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении Объекта, при досрочном освобождении Объекта. Осуществить передачу Объекта Арендодателю в исправном состоянии по Акту приема-передачи (п. 4.4.5.); в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента подписания договора аренды заключить договоры и представить копии Арендодателю: со специализированными организациями об эксплуатационном обслуживании Объекта и его энерго-, тепло- и водоснабжении, а также на вывоз мусора; со специализированной организацией о противопожарном и аварийном страховании арендуемого объекта за счет собственных средств. Срок договоров с этими организациями не должен превышать срок договора аренды (п. 4.4.17.); своевременно производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, страховых платежей. В случае наличия задолженности Арендатора по коммунальным платежам в течение 2 месяцев, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (п. 4.4.18.).

Согласно пункту 5.1. договора аренды арендная плата за переданный по договору Объект, на момент заключения договора, устанавливается в размере: 18 709,33 руб. без учета НДС в месяц, и за аренду земельного участка 21 511,80 руб. в год, за 2017 год 119,51 руб. Расчет арендной платы за земельный участок, являющейся составной частью арендной платы, – в Приложении № 2, Приложении № 3 к договору.

На основании пункта 5.4. договора аренды арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.5. договора аренды Арендатор перечисляет арендную плату, указанную в п. 5.1. договора, не позднее 10 (десятого) числа следующего за отчетным месяцем на расчетный счет местного бюджета МО «Поселок Айхал», вносимую в твердой сумме платежей. Арендная плата за 4 квартал перечисляется не позднее 15 декабря текущего года. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на указанный счет.

Кроме того, пунктом 5.8. договора аренды установлено, что Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы на арендованном Объекте самостоятельно. Расходы за коммунальные услуги на Объекте перечисляет на расчетный счет Администрации МО «Поселок Айхал» на основании выставленных счетов-фактур, в случае отсутствия договора с поставщиком коммунальных услуг в соответствии с п. 4.4.17. договора.

Пунктом 6.2. договора аренды установлено, что в случае нарушения условий п. 5.5. договора, Арендатор уплачивает пени в размер (одного) процента за каждый день просрочки от месячной суммы арендной платы, которые подлежа слепню на расчетный счет местного бюджета МО «Поселок Айхал».

Применение санкций, установленных договором, не освобождает Арендатора о выполнения обязательств по договору (п. 6.3. договора аренды).

Расторжение договора аренды и передача Объекта по Акту приема-передачи Арендодатель не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени (п. 6.4. договора аренды).

Согласно уведомлению от 26.07.2018 № 14/035/101/2018-256 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха Якутия) отказано в государственной регистрации договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 (л.д. 37, 69 т. 2).

Зарегистрированный в установленном порядке договор аренды от 28.02.2017 № 117/А/17 вручен предпринимателю 02.07.2019 с сопроводительным письмом Администрации от 02.07.2019 № 2027 (л.д. 19 т. 2).

25.06.2018 ИП ФИО2 обратилась с заявлением к Администрации о приостановке взимания арендной платы по договору аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 в связи с тем что у Администрации отсутствуют технический паспорт, кадастровый паспорт, тех план, на спорное помещение, не расторгнут договор аренды в Росреестре с ИП Начатой и невозможностью использования нежилого помещения под открытие магазина по торговле алкогольной продукцией «Алкомаркет».

13.07.2018 в ответ на данное заявление Администрацией в адрес предпринимателя направлено письмо № 2119 (л.д. 17 т. 2).

30.01.2019 на основании Постановления Главы администрации муниципального образования «Поселок Айхал» № 28 от 30.012019 нежилым помещениям, расположенным в здании по адресу: п. Айхал, ул. Советская, д. 5, присвоены почтовые адреса (л.д. 90 т. 2).

21.03.2019 в Единый государственный реестр внесены изменения в кадастровый учет и сведения о праве Муниципального образования «Поселок Айхал» на объекты, являющиеся предметом договора аренды № 117/А/14 от 28.12.2017, в том числе:

– нежилое помещение по адресу: РС (Я), Мирнинский улус, <...>, с кадастровым номером 14:16:010101:4719 (торговый зал), общей площадью 55,5 кв.м., собственность за № 14:16:010101:4719-14/050/2019-1,

– нежилое помещение по адресу: РС (Я), Мирнинский улус, <...>, с кадастровым номером 14:16:010101:4720 (подсобное помещение), общей площадью 8,3 кв.м., за № 14:16:010101:4720-14/050/2019-1.

26.04.2019 между Арендодателем и Арендатором заключено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в договор аренды муниципального нежилого фонда № 117/А/17 от 28.12.2017 (далее – дополнительное соглашение) (л.д. 28 т. 2).

Пунктом 2 дополнительного соглашения в пункте 1.1. договора аренды муниципального нежилого фонда № 117/А/17 от 28.12.2017 наименование объекта заменено на «нежилые помещения расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), пос. Айхал, ул. Советская, д. 5 пом. 2 кадастровый номер 14:16:010101:4719, пом. 3 кадастровый номер 14:16:010101:4720 общей площадью 63,8 кв.м., с правом эксплуатации мест общего пользования, в том числе с оплатой коммунальных услуг, согласно технического плана от 12 марта 2019г.».

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения пункт 5.1. договора изложен в новой редакции: «Арендная плата за переданный по настоящему Договору Объект, на момент заключения Договора, устанавливается в размере 12 807 (двенадцать тысяч восемьсот семь) рублей 33 копейки. Без учета НДС в месяц, и за арендную плату земельного участка 11 652 (одиннадцать шестьсот пятьдесят два) рубля 23 копейки за 2019г., и далее по 17 121 (семнадцать тысяч сто двадцать одному) рубль 64 копейки. Расчет арендной платы и платы за земельный участок, являющейся составной частью арендной платы, - в Приложении № 2 и Приложении № 3 к настоящему договору».

Государственная регистрация дополнительного соглашения № 1 от 26.04.2019 о внесении изменений в договор аренды муниципального нежилого фонда № 117/А/17 от 28.12.2017 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха Якутия) 21.05.2019 за номером регистрации: 14:16:010101:4719-14/109/2019-2; 14:16:010101:4720-14/109/2019-2.

Из содержания искового заявления и представленных Администрацией материалов следует, что с 2018 года Арендатором систематически нарушались условия договора по внесению арендных платежей и расходов по коммунальным услугам. В связи с чем на сумму основного долга Администрацией начислены пени на основании пункта 6.2. договора аренды.

Администрацией в адрес предпринимателя направлено претензионное письмо от 14.06.2019 исх. № 1852 с требованием погасить задолженность по договору. Данное претензионное письмо направлено предпринимателю по адресу, указанному в договоре, заказным письмом 67819033001053.

Претензионным письмом от 12.09.2019 № 2886, врученным предпринимателю лично под роспись, Администрация потребовал уплатить возникшую задолженность по арендным платежам в размере 240 062,05 руб., коммунальным услугам в размере 118 774,47 руб. и пени всего на сумму 62 050,88 руб.

16.09.2019 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды муниципального нежилого фонда от 28.12.2017 № 117/А/17, согласно которому спорный договор считается расторгнутым с 16.09.2019.

Пунктом 1 соглашения о расторжении договора Арендатор обязался перечислить имеющуюся задолженность в полном объеме в течение 2-х дней со дня подписания соглашения.

По акту приема-передачи от 16.09.2019 Арендатор передал, а Арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 63,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>.

По состоянию на 16.09.2020 сумма задолженности по арендным платежам составила 260 099,66 руб., по коммунальным услугам – 118 774,47 руб.

На 16.09.2019 Администрацией начислены пени, в том числе: 17 404,46 руб. на сумму задолженности по арендным платежам, 5 904,22 руб. на сумму задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам.

Ссылаясь на уклонение предпринимателя от исполнения взятых на себя обязательств по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании возникшей задолженности по спорному договору.

ИП ФИО2 не согласна с исковым заявлением Администрации по основаниям, изложенным в возражении от 15.12.2019 (л.д. 10-15 т. 2) и встречном исковом заявления от 15.12.2019 (л.д. 4-8 т. 2).

Встречным исковым заявлением от 15.12.2019 предприниматель просит признать недействительным договор аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 и применить последствия недействительности сделки в виде возврата денежных средств в размере 102 760,03 руб., внесенных в качестве арендных платежей.

В обоснование встречного иска ИП ФИО2 ссылается на положения статей 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и на то, что 26.07.2018 государственным регистратором отказано в государственной регистрации договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 на здание нежилое, 1-этажное, общей площадью 348,8 кв.м., инв. 102, с кадастровым номером 14:16:010101:1440, в связи с отсутствием оснований для осуществления кадастрового учета части объекта, а именно технического (межевого) плана, подготовленного по результатам кадастровых работ, в соответствии с требованиями, установленными статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 (л.д. 37,69 т. 2).

Также предприниматель ссылается, что 25.06.2018, в связи с отказом в регистрации договора № 117/АУ17 от 28.12.2017, и отсутствием лицензии на торговлю алкогольной продукцией, ИП ФИО2, обратилась с заявлением к Администрации о приостановке взимания арендной платы по договору аренды, а также произведению перерасчета внесенных арендных платежей (с 01.2018 по 04.2018), в счет будущих платежей, в связи с невозможностью использования нежилого помещения под открытие магазина по торговле алкогольной продукцией «Алкомаркет».

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В соответствии с абзацем 4 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации приведенного правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением, установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иных правовых актов, а также действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей в статье 8 ГК РФ названы договоры и иные сделки.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно пункту 3 приведенной статьи к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Статьями 421 и 422 ГК РФ установлен принцип свободы договора, на основании которого условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 ГК РФ, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно положениям пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений" нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами факт заключения договора на срок более года – с 30.12.2017 по 29.12.2022 (п. 2.1. договора аренды).

Следовательно, договор аренды № 117/А/17 муниципального нежилого фонда 28.12.2017 в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 не был зарегистрирован в установленном порядке в месячный срок со дня его подписания, установленного в п. 4.4.1. данного договора.

Уведомлением от 26.07.2018 № 14/035/101/2018-256 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха Якутия) (далее – государственный регистратор) отказало в государственной регистрации договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закона о регистрации) – в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 26.04.2018 № 14/035/101/2018-256 о приостановлении Регистрации договора аренды (субаренды), в отношении на объект (ты) недвижимости: Кадастровый №: 14:16:010101:1440, Здание, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 415, 3 кв.м., инв. № 102, лит. А, адрес: Республика Саха (Якутия), Мирнинский улус, <...>, магазин "Айхал", и неустранением приведенной (ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей (их) осуществлению: Регистрация договора аренды (субаренды) (л.д. 37, 69 т. 2).

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного закона.

Из уведомления от 26.07.2018 № 14/035/101/2018-256 следует, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется не прекращенная запись о праве аренды на объект, указанный в первом пункте договора, а именно:

Республика Саха (Якутия), Мирнинский улус, <...>, магазин "Айхал", кад. № 14:16:010101:1440, Здание, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 415,3 кв.м., на основании договора аренды муниципального нежилого фонда от 05.11.2014 № 69/А/14., заключенного между МО "Поселок Айхал" и ФИО2, дата регистрации 08.12.2014, срок аренды с 24.10.2014 по 23.10.2017.

При этом государственный регистратор пришел к выводу, что поскольку срок аренды истек, и ни одна из сторон не заявила в регистрирующий орган о прекращении аренды, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку договор аренды имущества № 69/А/14 от 05.11.2014, считается возобновленным на неопределенный срок, то арендные правоотношения с указанной в договоре даты его окончания (23.10.2017) приобрели бессрочный характер.

В связи с чем, для осуществления государственной регистрации договора аренды муниципального нежилого фонда от 28.02.2017 № 117/А/17, государственный регистратор предлагал предпринимателю предоставить:

– заявление одной из сторон предыдущих договор аренды имущества № 69/а/14 от 05.11.2014 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды;

– документ, подтверждающий передачу объектов в соответствии с требованиями п. 2 ст. 655 гражданского кодекса российской федерации.

Как следует из письма № 2119 от 13.07.2018, направленного в ответ на заявление предпринимателя (вх. № 244/з от 25.06.2018), Администрация пояснила, что помещения магазина «Айхал» длительный период времени находились в аренде у ИП ФИО2 площадью 205,8 кв.м., и ИП Начатой А.П. площадью кв.м. Площадь всего магазина была распределена между двумя арендаторами с учетом помещений общего пользования (коридоры, тамбуры, санузел. В настоящее время, арендатором данных помещений является только ИП ФИО2, по вашим сведениям для открытия в части магазина «Айхал» алкомаркет требуется конкретно два помещения торговый зал и склад общей площадь кв.м. без учета площадей общего пользования. Администрация МО «Поселок Айхал» проведет кадастровые работы для такого раздела помещений. Также данным письмом предпринимателю рекомендовано провести в помещении работы с учетом соответствующих требований для открытия алкомаркета. Перерасчет и приостановка арендной платы не предусматриваются.

Также данным письмом Администрация просила в кратчайшие сроки снять обременение с данного объекта по договору аренды ИП ФИО2 № 69/А/14 от 05.11.2014 (л.д. 17, 18 т. 2).

С учетом изложенных обстоятельств и согласованного сторонами в договоре условий (п. 4.4.1. договора аренды), суд приходит к выводу, что государственная регистрация договора аренды от 28.02.2017 № 117/А/17 не произведена в установленном порядке в разумные сроки по вине ИП ФИО2

Обстоятельства, послужившие основанием приостановления регистрации договора аренды от 28.02.2017 № 117/А/17, изложенные в уведомлениях государственного регистратора от 26.04.2018 и от 26.07.2018 № 14/035/101/2018-256, которыми предлагалось представить: заявление одной из сторон предыдущих договор аренды имущества № 69/а/14 от 05.11.2014 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды; документ, подтверждающий передачу объектов в соответствии с требованиями п. 2 ст. 655 гражданского кодекса российской федерации, не устранены в установленный срок также по вине предпринимателя.

Также уведомлением от 26.07.2018 № 14/035/101/2018-256 государственный регистратор разъяснял, что отказ в регистрации договора аренды не лишает заявителя права вновь обратиться с таким же заявлением в случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

Кроме того, предпринимателю Администрацией 02.07.2019 вручен договор аренды от 28.02.2017 № 117/А/17, зарегистрированный в установленном порядке (л.д. 19 т. 2).

Вместе с тем суд считает, поскольку Объект был передан для использования: многофункциональное – под магазин (п. 1.3. договора аренды), отказ в государственной регистрации спорного договора не мешало ИП ФИО2 использовать арендуемые помещения по назначению, т.е. под магазин для розничной торговли в соответствии с дополнительными видами деятельности, указанными в Едином государственном реестра индивидуальных предпринимателей, за исключением деятельности по торговле алкогольной продукцией.

На основании приведенных обстоятельств, суд не находит правовых оснований для признания недействительным договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования о признании договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 недействительным, не имеется правовых оснований для удовлетворении акцессорного требования о применении последствий недействительности сделки в виде понуждения к возврату полученных по договору арендных платежей в размере 102 760,03 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

На основании изложенного, для споров, возникающих в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным.

Претензионным письмом от 12.09.2019 № 2886, врученным предпринимателю лично, Администрация требовала уплатить задолженность по арендным платежам в размере 240 062,05 руб. и, коммунальным услугам в размере 118 774,47 руб. и пени по ним.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ, Администрацией соблюден.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с указанными положениями, пользование имуществом является платным, а оплата пользования должна производиться за весь период пользования и тому лицу, которое фактически предоставило имущество в пользование.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Материалами дела подтверждается, что ответчик в заявленный в иске период пользовался спорным нежилыми помещениями РС (Я), <...>, в качестве объекта аренды, следовательно, у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей.

Администрация просит взыскать с ИП ФИО2 задолженность по договору аренды № 117/А/17 муниципального нежилого фонда от 28.12.2017, в том числе: 260 099,66 руб. задолженности по арендным платежам за период с июня 2018 года по сентябрь 2019 года, 118 774,47 руб. задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Суд, проверив расчет задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 с внесёнными дополнительным соглашением № 1 от 26.07.2019 изменений, считает требование истца в этой части обоснованными, соответствующим условиям договора.

В части взыскании расходов по коммунальным и эксплуатационным услугам суд так же приходит к выводу об обоснованности требований Администрации, поскольку предпринимателем не представлены доказательства самостоятельной оплаты за коммунальные услуги в порядке пунктов 4.4.17., 5.8. договора аренды.

Факт несения Администрацией расходов по коммунальным услугам подтверждается материалами дела (представлены Администрацией 02.10.2020 с ходатайством от 17.09.2020 № 140).

При этом суд отклоняет доводы предпринимателя о том, что 02.07.2019 Администрация фактически передала ИП ФИО2, зарегистрированный в ЕГРН, договор аренды муниципального нежилого фонда № 117/А/17 от 28.12.2017, на 11 листах, без приложений № 2 и № 3, о расчете арендных платежей по аренде недвижимого имущества и земельных платежей, а также без акта приема передачи нежилых помещений, поскольку приложения № 2 и № 3, подписанные также и предпринимателем, являются неотъемлемой частью указанного договора, составленного в трех экземплярах и подписанного обеими сторонами при его заключении.

Как установлено частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку доказательств оплаты в материалы дела не представлено, суд признает требования Администрации о взыскании 260 099,66 руб. задолженности по арендным платежам и 118 774,47 руб. задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, обоснованными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено требование о взыскании 17 404,46 руб. пени, начисленные на сумму арендных платежей за период с 11.01.2018 по 11.09.2019, а также 5 904,22 руб. пени, начисленные на сумму задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 12.03.2019 по 20.09.2019.

В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды установлено, что в случае нарушения условий п. 5.5. договора, Арендатор уплачивает пени в размер (одного) процента за каждый день просрочки от месячной суммы арендной платы.

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Условия о договорной неустойке определено в силу положений статьи 421 ГК РФ по свободному усмотрению сторон.

Заключая договор аренды, ответчик согласился с условиями данных договоров и, подписав их, принял на себя обязательства по их исполнению. Какого-либо спора или разногласий по условию о размере неустойки, либо оснований применения неустойки у сторон при заключении договора не имелось.

ИП ФИО2, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Предприниматель контррасчет суммы неустойки не представил, не оспорил надлежащими доказательствами период их начисления, и не заявил о наличии арифметических ошибок при исчислении и применении положений статьи 333 ГК РФ.

Суд, установив факт просрочки внесения арендных платежей, проверив расчет неустойки, исходя из условий договора, считает требование истца в этой части обоснованным, соответствующим условиям договора и подлежащими удовлетворению.

По совокупности изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления ИП ФИО2 отказать полностью.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при сумме исковых требований 402 182,81 руб. размер государственной пошлины составит 11 044 руб.

Предпринимателем при обращении в суд со встречным исковым заявлением уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., что подтверждается чеком операции Сбербанк онлайн от 17.12.2019 (идентификатор операции: 128404) и подтверждением платежа от 23.01.2020, согласно которому платеж включен в платежное поручение № 2123886 от 18.12.2019.

С учетом изложенных норм права и результата рассмотрения дела с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 044 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Уточнение исковых требований Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) принять.

Исковые требования Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Алякшиной Зинаиды Федоровны (ИНН 143321308320, ОГРНИП 306143334700052) в пользу Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 1433020337, ОГРН 1061433000078) задолженность по договору аренды № 117/А/17 муниципального нежилого фонда от 28.12.2017 всего на сумму 402 182,81 руб., в том числе:

260 099,66 руб. задолженности по арендным платежам за период с июня 2018 года по сентябрь 2019 года,

17 404,46 руб. пени, начисленные на сумму арендных платежей за период с 11.01.2018 по 11.09.2019,

118 774,47 руб. задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг,

5 904,22 руб. пени, начисленные на сумму задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 12.03.2019 по 20.09.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 306143334700052) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 044 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 306143334700052) от 15.12.2019, без номера, к Администрации муниципального образования "Поселок Айхал" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды № 117/А/17 от 28.12.2017 недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде возврата денежных средств в размере 102 760,03 руб., внесенных в качестве арендных платежей, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

СудьяЮ.Ю. Клишина