Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А40-54322/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-54322/22-77-357
г. Москва
18 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой СВ., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 05.06,2023г., предъявлен паспорт и

документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-1530/23 от 05.12.2023г.,

предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от третьего лица: ФИО3 (доверенность № Цд-04/24 от 09.01.2024г., предъявлен

паспорт и документ о ВЮО)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ”САЧ" (121354, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО4 Г., ФИО5 УЛ., Д. 2, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1TV/1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21,01.2013, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований

относительно предмета спора: ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (111024, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемых помещений,




установил:

Общество с ограниченной ответственностью "САЧ" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить Договоры купли-продажи объектов недвижимости:

-нежилого помещения, общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенного по адресу: <...>;

-нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованных помещений, общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенных по адресу: <...>; нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: <...>

Однако ответчик не подписал договор в предложенной истцом редакции, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 29.03.2022г. в соответствии со ст. 51 АПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2023г. решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу №А40- 54322/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ссылаясь на доказательства по делу.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третье лицо поддержало позицию ответчика, возражало против удовлетворения исковых требований истца, поддержало заявление о пропуске срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «САЧ» (истец) является арендатором нежилых помещений общей площадью 52,2 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) далее - Объект 1, договор аренды № 08-466/06 от 14.08.2006 г. и нежилых помещений общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) далее - Объект 2, договор аренды № 08-465/06 от 11.08.2006 г., расположенных по адресу: <...>.

Задолженности по арендным платежам отсутствуют.

ООО «САЧ» является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения 25.09.2017) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и 8 муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с названными нормами Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом от 29.07.1998 № 135-фз «Об оценочной деятельности в российской федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов российской федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, ООО «САЧ» 25.09.2017 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (ВХ. № 33-5-129427/17-(0)-(0).

Департаментом 22.02.2018 г. в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы, а также наличием перепланировок.

Однако, впоследствии, право города было зарегистрировано в установленном законном порядке, а спорные помещения закреплены на праве хозяйственного за ГУП «Центр управления городским имуществом».

30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 г. № 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.

ООО «САЧ» обратилось в АНО «Коллегия независимых—экспертов» для определения рыночной стоимости арендованных помещений.

Согласно Экспертному Заключению о стоимости, рыночная стоимость арендованных помещений составляет 761 715 рублей, том числе:

Объект 1 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:147К площадью 52,2 кв.м. (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) рыночная стоимость 2 763 990 рублей;

Объект 2 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:1471 площадью 75,5 кв.м. (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) рыночная стоимость 3 997 725 рублей.

В силу подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ в выкупную цену Объекта недвижимости обоснованно не включен НДС (20%).

03.02.2022 г. направлена Претензия о заключении договора купли-продажи с приложением проектов договора в трех экземплярах.

Письмом от 05.03.2022 г. № ДГИ-1-9580/22-1 ответчик сообщил, что в настоящее время указанные объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом» в соответствии с распоряжением Департамента от 24.09.2020 № 31658. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена 28.10.2020 г. По вопросу выкупа нежилых помещений необходимо обратиться в ГУП «ЦУГИ».

Истец указал на то, что ответчик уклонился от осуществления своих установленных законом обязанностей, по заключению договора купли-продажи, передача спорных объектов в хозяйственное ведение направлено на создание препятствий в реализации арендатору преимущественного права на выкуп, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

На основании ч. 2. ст. 64, ч. 3. ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2022 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-54322/22-77-357, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ БЮРО ОЦЕНКИ", эксперту ФИО6. На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: 1.Какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 52,2 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) далее – Объект 1, и нежилых помещений общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) далее – Объект 2, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 25.09.2017г. и на 11.02.2022г.?

Согласно Заключению эксперта № 11/2022-45АС рыночная стоимость (без учета НДС):

- Нежилых помещений, общей площадью 52,2,5 кв. м, с кадастровым

номером 77:07:0008002:14710 (Объект 1), по адресу: <...>, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 3 460 000 рублей РФ, по состоянию на 25.09.2017 г. составляет: 3 262 500 рублей РФ;

- Нежилых помещений, общей площадью 75,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (Объект 2), по адресу: <...>, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 5 005 000 рублей РФ, по состоянию па 25.09.2017 г. составляет: 4 718 333 рубля РФ.

Данная оценка соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611 в связи с чем, истец просит обязать ответчика совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Оценив экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта.

При повторном рассмотрении стороны и третье лицо не заявили ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз, в связи с чем суд принимает во внимание заключение эксперта № 11/2022-45АС, подготовленное ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ БЮРО ОЦЕНКИ".

Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судом, как необоснованный.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом «об оценочной деятельности в российской федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом № 159-фз преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении президиума высшего арбитражного суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки. В силу части 5 статьи 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что заявление о выкупе Объекта и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества после 28.10.2020 должно подаваться в ГУП «ЦУГИ» судом отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норма права.

Таким образом, подлежит применению правовая позиция, сформированная в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, о том, что передача имущества в хозяйственное ведение после вступления в силу Федерального закона № 159 не соответствует требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем нарушены права истца на реализацию преимущественного права на выкуп.

Передача после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, то есть противоречит целям и задачам Федерального закона № 159-ФЗ по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ссылка ответчика и третьего лица на ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ и на п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 134 судом отклоняется, поскольку указанное Информационное письмо №134 содержит также положения п. 1 и п.5, которые опровергают позицию ответчика и третьего лица.

Согласно п.1 Информационного письма № 134, при рассмотрении споров судом необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно п. 5 Информационного письма № 134 суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Вместе с тем, без учета положений вышеуказанного Закона № 159-ФЗ и после его вступления в силу Департаментом было издано распоряжение о передаче спорных помещений в хозяйственное ведение ГУП «ЦУГИ».

Как установлено судом и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 02.04.2024г., Распоряжение Правительства Москвы от 24.09.2020г. №31658 «О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ» объекта нежилого фонда общей площадью 294,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>», в установленном порядке до настоящего времени не опубликовано.

Ссылки Департамента на то, что он при передаче действовал в соответствии с предоставленными ему как собственнику правомочиями, к которым, в том числе, относится право передачи своего имущества в хозяйственное ведение и не нарушал прав арендатора, основаны на неверном толковании положений Закона № 159-ФЗ, после вступления в силу которого (а не только после обращения арендатора с заявлением о реализации права на выкуп) не допускаются действия, препятствующие реализации предоставленного Законом преимущественного права.

В этой связи, с учетом положений ст. 10 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, а также разъяснений, изложенных в п. 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, совершение Департаментом действий, направленных на воспрепятствование предпринимателю в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, не допускаются и являются злоупотреблением правом.

Поскольку, до вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ, арендуемые обществом помещения не принадлежали на праве хозяйственного ведения другим муниципальным предприятиям, иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у Департамента не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

Данная позиция подтверждается в частности определением Верховного суда РФ № 164-ПЭК17 от 29.06.2017 .

Пунктом 5 Информационного письма № 134 было разъяснено, что, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда недобросовестность действий арендодателя предполагается, пока не доказано иное.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие комитета и его предложение о предоставлении помещений в собственность после государственной регистрации права собственности, а также отказ от договора аренды после наступления этого обстоятельства и последующих обращений общества о выкупе при установленных по делу обстоятельствах свидетельствуют о создании комитетом препятствий для реализации преимущественного права на выкуп помещения обществом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может в соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права 9 на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение.

Однако принятие обществом предложения Департамента о совершении действий по организации выкупа помещения после регистрации права собственности и ожидание им этого события, в связи с чем, оно не оспорило ответ Департамента, не может быть истолковано против общества в пользу лица, впоследствии не исполнившего ожидаемого от него результата.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании изложенного суд усматривает наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи по цене Согласно Заключению эксперта № 11/2022-45АС за помещение общей площадью 52,2,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (Объект 1), по адресу: <...> размере 3 262 500 руб.00 коп., за помещение общей площадью 75,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (Объект 2), по адресу: <...> в размере 4 718 333 руб. 00 коп., ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора.

Заявление о пропуске истцом срока исковой давности, судом отклонятся в силу следующего.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права на следующий день после дня окончания надлежащего срока исполнения обязательства.

Срок исковой давности не применяется, в том числе, и при наличии заявления недобросовестной стороны спора, в силу п.п. 1 и 2 ст. 10 Гражданского кодекса, которая запрещает пользоваться правами исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также злоупотребления правом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в деле № А54-5153/2008 при оценке отношения злоупотребления правом и применения исковой давности указал, что отказ применить исковую давность по своему смыслу соответствует пункту 2 статьи 10 КРФ и выступает в настоящем случае как санкция за злоупотребление правами.

Следовательно, добросовестные действия должны отвечать требованиям, сложившимся в обороте, которые разумно ожидать в конкретной ситуации. В данном случае Департамент и ГУП «ЦУГИ» действовали недобросовестно.

Кроме того, истец 25.09.2017 г. обратился в Департамент за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (ВХ. № 33-5-129427/17-(0)-(0). Департаментом 22.02.2018г. в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы.

30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 г. № 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.

Таким образом, о нарушении своих прав истцу стало известно лишь 31.11.2020, а исковое заявление по настоящему делу поступило в суд 18.03.2022, согласно информации с официального сайта Арбитражного суда г. Москвы.

Ссылка ответчика на ст. 198 ГК РФ судом отклоняется, поскольку в данном случае иск заявлен не об оспаривании распоряжения ДГИ от 24.09.2020 № 31658, а об обязании заключить договор купли-продажи.

Довод третьего лица о том, что срок исковой давности начинает течь с 22.02.2018 основан не неверном толковании норм права и фактических обстоятельств дела, поскольку истец узнал о нарушенных права только после получения уведомления о замене стороны 30.11.2020г.

Следовательно, срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании изложенного, исковые требования истца об обязании заключить договор купли-продажи на приложенных условиях подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы по судебной экспертизе в размере 20 000 руб. 00 коп. и расходы по госпошлине по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445 ГК РФ, федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить с ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САЧ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор купли-продажи объектов недвижимости:

1. нежилого помещения, общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:14710, расположенного по адресу: <...>.

2. нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: <...>

на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№ ___________________


г. Москва «____» _________ 20___г.


Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице __________________________________________________________ действующего(ей) на основании ________________________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «САЧ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект): нежилое помещение площадью 52,2 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5), расположенное по адресу: <...>.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3. Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, неустоек (штрафов и пеней) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по его выбору).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объектов) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 3 262 500 (три миллиона двести шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в течение семи лет со дня регистрации права собственности Покупателя на Объект.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору начинает осуществляться с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю и вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж производится Покупателем по своему выбору (День платежа) в срок не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до дня платежа каждого следующего месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38839,30 (тридцать восемь тысяч восемьсот тридцать девять) рублей 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988

Счет банка получателя 40102810545370000003

Счет получателя 03100643000000017300

КБК 071 1 14 02023 02 8000 410 Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации (нежилые помещения)

ОКТМО - 45321000

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. 3а нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (Одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации со дня возникновения задолженности за каждый день просрочки.

5.2. Сторона по Договору, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.2. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Покупатель:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, <...>.

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***> (дата внесения

записи: 27.02.2013, регистрирующий

орган: Межрайонная инспекция ФНС

России № 46 по г. Москве)

ООО "САЧ"

121354, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО4 Г., ФИО5 УЛ., Д. 2, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1/IV/1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2013, ИНН: <***>, КПП: 773101001




Генеральный директор

_____________________ ФИО7


_____________________________________ _____________________________________

(подпись, М.П.) (подпись, М.П.)


ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№ ___________________


г. Москва «____» _________ 20___г.


Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице __________________________________________________________ действующего(ей) на основании ________________________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «САЧ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО7, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект): нежилое помещение общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6), расположенное по адресу: <...>.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22 июля 2008 г. № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3. Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, неустоек (штрафов и пеней) на момент отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела Объектов), либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по его выбору).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела Объектов) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя по Договору.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 4718333 (четыре миллиона семьсот восемнадцать тысяч триста тридцать три) рубля.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в течение семи лет со дня регистрации права собственности Покупателя на Объект.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору начинает осуществляться с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю и вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж производится Покупателем по своему выбору (День платежа) в срок не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до дня платежа каждого следующего месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 56170,63 (пятьдесят шесть тысяч сто семьдесят) рублей 63 коп и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве г. Москва

БИК 004525988

Счет банка получателя 40102810545370000003

Счет получателя 03100643000000017300

КБК 071 1 14 02023 02 8000 410 Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации (нежилые помещения)

ОКТМО - 45321000

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1. Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. 3а нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (Одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации со дня возникновения задолженности за каждый день просрочки.

5.2. Сторона по Договору, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.2. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Покупатель:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 123112, <...>.

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***> (дата внесения

записи: 27.02.2013, регистрирующий

орган: Межрайонная инспекция ФНС

России № 46 по г. Москве)

ООО "САЧ"

121354, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО4 Г., ФИО5 УЛ., Д. 2, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1/IV/1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2013, ИНН: <***>, КПП: 773101001




Генеральный директор

_____________________ ФИО7


_____________________________________ _____________________________________

(подпись, М.П.) (подпись, М.П.)



Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САЧ" (121354, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО4 Г., ФИО5 УЛ., Д. 2, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1/IV/1-6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2013, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы за проведение судебной экспертизы по делу в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья:

С.В. Романенкова