Постановление от 23 марта 2025 г. по делу № А43-8285/2024

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-8285/2024
24 марта 2025 года
г. Владимир



Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2025 года.


Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.01.2025 по делу № А43-8285/2024,


по иску Прокуратуры Нижегородской области в интересах муниципального образования Вачского муниципального округа Нижегородской области в лице администрации Вачского  муниципального округа Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к 1) Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Вачского муниципального округа Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) обществу с ограниченной ответственностью «Дорожный ремонтно-строительный участок Навашино» (ИНН <***>, ОГРН <***>), 3) обществу с ограниченной ответственностью «Павловосантехстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему,


при участии в судебном заседании представителей: от истца (заявителя) - Прокуратуры Нижегородской области – прокурора Шадриной О.В. по доверенности от 10.02.2025 № 08-15-2025 сроком 1 год;

от ответчика  - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Вачского муниципального округа Нижегородской области – адвокат Тутуркиной Е.В. по доверенности от 13.03.2025 сроком на 1 год;

от иных лиц - полномочные представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,


установил.


Прокуратура Нижегородской области (далее - Прокуратура) в интересах муниципального образования Вачского муниципального округа Нижегородской области в лице администрации Вачского  муниципального округа Нижегородской области (далее - Администрация) обратилась                            в Арбитражный суд Нижегородской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Вачского муниципального округа Нижегородской области (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Дорожный ремонтно-строительный участок Навашино» (далее – ООО «ДРСУ Навашино») и обществу с ограниченной ответственностью «Павловосантехстрой» (далее – ООО «Павловосантехстрой») с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.08.2022 №1094-22 площадью 15320 кв.м. с кадастровым номером 52:36:0008061:3, расположенного по адресу: Нижегородская обл., Вачский р-он, у д.Болотниково, Болотниковское месторождение доломитов, заключенного между Комитетом и ООО «ДРСУ Навашино»; признании недействительным дополнительного соглашения от 30.08.2023 к договору земельного участка от 25.08.2022.

Решением от 30.01.2025  Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, Прокуратура обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворить.

Заявитель настаивает на исковых требованиях по приведенным в иске основаниям.

Доводы жалобы сводятся к следующему.

Вывод суда первой инстанции о первоначальном формировании участка исключительно для размещения объектов ООО «ДРСУ Навашино», ООО «Павловосантехстрой» не основан на материалах дела и положениях закона, поскольку как установлено в ходе рассмотрения дела и подтверждено сторонами спорный земельный участок первоначально был предоставлен 16.02.2000 ООО «Фирма «Магистраль» для «размещения производственной базы» и состоял из двух контуров: первый - для размещения объектов недвижимости, второй - для производственной деятельности, ответчиками было подтверждено, что на втором контуре располагается оборудование, не являющееся объектом недвижимости, в границах первого контура находятся два здания. Предоставление участка осуществлялось до введения в действие Земельного кодекса РФ, в этой связи уполномоченный орган не был связан требованиями ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, а с 01.03.2015 - ст. 39.20 Земельного кодекса РФ об особенностях предоставления земельных участков   собственникам расположенных на них зданий, в том числе о необходимости учета соразмерности площади испрашиваемой территории. Положений о принципе единства судьбы земельных участков и расположенных на них зданий в ранее действовавшем земельном законодательстве не содержалось. Также с учетом 2000 года постройки расположенных на спорном участке 2 нежилых здания площадью 194,7 кв. м с кадастровым номером 52:36:0006001:1304 и 1 083,3 кв.м - 52:36:0008061:301 в ходе рассмотрения дела, состоявшегося 04.12.2024, ответчиками подтверждено отсутствие актов о выделении в постоянное (бессрочное) пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ участков под объекты.

В ходе рассмотрения дела также было установлено, что Комитетом нарушена установленная законом процедура предоставления земельного участка ООО «ДРСУ» в 2022 году, предусмотренная подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.14, 39.15 и 39.16 Земельного кодекса РФ о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Обязательность данной процедуры подтверждена правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2024 № 305-ЭС24-10224 по делу № А41-47699/2023. Кроме того, заявление о предоставлении земельного участка было рассмотрено по существу при отсутствии в нем цели использования (п.п. 1,3 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ), что являлось безусловным основанием для возврата заявления.

Совокупность перечисленных обстоятельств свидетельствует, что ответчиками не соблюдены требования ст. 10 Гражданского кодекса РФ о добросовестном поведении при заключении оспариваемой сделки, в силу осознания Комитетом того факта, что правообладатель объектов недвижимости осуществляет на участке два вида деятельности (эксплуатация зданий и производственная деятельность), что исключает возможность передачи всего участка в аренду без проведения торгов.

Отсутствие у муниципалитета намерений по использованию участка в рассматриваемых целях, выраженных в форме градостроительной документации, также подтверждает приобщенное к материалам дела письмо министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области.

Кроме того, при вынесении судебного акта не учтены правовые позиции Верховного суда Российской Федерации (Определением Верховного Суда РФ от 31.10.2024 N 301-ЭС24-19053 отказано в передаче дела № А43-29404/2023 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-0, подход, сформулированный в пункте 24 Обзора   практики   Верховного   Суда   Российской   Федерации   №   3, утвержденного Президиумом 12.07.2017).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы изложенные в апелляционной желобе, просил иск удовлетворить.

Представитель Комитета в судебном заседании и отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

ООО «ДРСУ Навашино» и ООО «Павловосантехстрой» в отзывах возразили против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей ООО «ДРСУ Навашино» и ООО «Павловосантехстрой», а также лица, в чьем интересе заявлен иск, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления от 29.07.2022 №598 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «ДРСУ Навашино» между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Вачского муниципального района Нижегородской области (арендодатель) и ООО «ДРСУ Навашино» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 25.08.2022 № 1094-22, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 15320 кв.м с кадастровым номером 52:36:0008061:3, расположенный по адресу: Нижегородская обл., Вачский р-он, у д.Болотниково, Болотниковское месторождение доломитов, относящийся к категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Цель использования земельного участка - производственная деятельность.

Земельный участок передан в аренду на срок до 24.08.2071.

На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилое здание (административное здание) площадью 172,8 кв.м с кадастровым номером 52:36:0002020:47 и нежилое здание (комплекс ремонтной мастерской), площадью 1083,3 кв.м с кадастровым номером 52:36:0008061.

11.08.2023 ООО «ДРСУ Навашино» (продавец) и ООО «Павловосантехстрой» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №05/23, по условиям которого покупателю переданы в собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущество.

В связи с этим на основании дополнительного соглашения от 30.08.2023 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 25.08.2022 № 1094-22 перешли от ООО «ДРСУ Навашино» к ООО «Павловосантехстрой».

Дополнительным соглашением от 24.10.2023 к договору аренды земельного участка от 25.08.2022 № 1094-22 стороны определили возможность передачи прав и обязанностей по договору иным лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления; исключили пункт 4.3.4 договора, а также изложили пункт 7.4 в новой редакции.

Прокуратурой области проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в ходе которой установлено следующее, на момент предоставления земельного участка в аренду  ООО «ДРСУ Навашино» на нем располагались только нежилые здания площадью 172,8 кв.м. и 1083,3 кв.м. тогда как земельный участок передан ответчику в размере 15320 кв.м. Земельный участок предоставлен арендатору без соблюдения требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Не занятая строениями часть участка составляла значительную площадь, которая для эксплуатации существующих сооружений не требовалась.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения процессуального истца с настоящим иском в суд.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку площадь предоставленного в рамках оспариваемого договора земельного участка соответствует площади, необходимой для реализации установленной в договоре аренды цели - производственная деятельность и виду разрешенного использования, а также необходима для использования ООО «ДРСУ» земельного участка площадью 15 320 кв.м  с целью хранения и ремонта транспортных средств и спецтехники, их проезда и разворота, осуществления погрузо-разгрузочных работ для перевозки материалов и производства асфальта в рамках заключенных им многочисленных договоров на строительство и ремонт дорог, кроме того, представленный по оспариваемому договору участок уж был ранее сформирован в таком размере и постановлен на кадастровый учет с таким параметрами.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно и правомерно исходил из следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно норме, содержащейся в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления № 25).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу положений статей 1, 39.1, 39.16 и 39.20 ЗК РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Согласно частям 4.5.6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 №305- КГ15-9974 указано, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Земельный участок с кадастровым номером 52:36:0008061:3 поставлен на кадастровый учет 05.11.2004; имеет вид разрешенного использования - производственная деятельность, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (л.д.74-77 т.1).

Согласно экспликации земельного участка, фотоматериалам и пояснениям сторон на момент заключения договора на участке находились объекты недвижимости: нежилое здание (административное здание) площадью 172,8 кв.м с кадастровым номером 52:36:0002020:47, нежилое здание (комплекс ремонтной мастерской), площадью 1083,3 кв.м с кадастровым номером 52:36:0008061, а также производственная линия по варке асфальта, весовая.

Из договора аренды от 25.08.2022 №1094-22 следует, что спорный земельный участок передан в аренду ООО «ДРСУ Навашино» «для производственной деятельности» (п.1.1 договора).

Начиная с 2016 года его основным видом деятельности является «Строительство автомобильных дорог и автомагистралей» (сведения из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации).

Согласно представленным в материалы дела договорам на момент заключения спорного договора и в период его действия у ООО «ДРСУ Навашино» имелись правоотношения с контрагентами по строительству и ремонту дорог (государственный контракт №124-21 от 26.07.2021, заказчик ГКУ НО «ГУАД»; договор оказания услуг №01-01-У/2022 от 01.01.2022, заказчик АО «Вачский торжок»; договор на выполнение работ по устройству асфальтобетонного покрытия от 24.05.2022, заказчик ИП ФИО1; муниципальные контракты с Администрацией Вачского муниципального района №31 от 08.06.2022, - №32 от 08.06.2022- №35 от 08.07.2022- №37 от 04.08.2022; договор на выполнение субподрядных работ от 04.07.2022 с ООО «КВАРЦИТ-НН»); использовалось порядка 50 единиц техники и оборудования (самосвалы, грузовики и комбинированные дорожные машины, дорожные катки, погрузчики, трактора, полуприцеп, экскаватор и т.д.), что подтверждается паспортами транспортных средств и договорами.

 В ходе рассмотрения дела ООО «ДРСУ Навашино» настаивало на том, что такая площадь земельного участка была необходима для осуществления работ по ремонту автодорог: хранению и ремонту автотранспортной техники в целях реализации уставных целей общества. Административное здание использовалось под кабинеты работников организации, в гаражах осуществлялись хранение и ремонт техники. Имеющийся в собственности ООО «ДРСУ Навашино» иной земельный участок имеет маленькую площадь и располагается в пределах города Навашино, в связи с чем хранение техники на нем невозможно.

Судом первой инстанции неоднократно ставился перед истцом вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для определения площади, необходимой для эксплуатации объектов в соответствии с уставными целями общества. Между тем истец отказался от ее проведения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из материалов дела не усматривается иного использования ООО «ДРСУ Навашино» земельного участка площадью 15320 кв.м. кроме как необходимостью хранения и ремонта транспортных средств и спецтехники, их проезда и разворота, осуществление погрузо-разгрузочных работ для перевозки материалов и производства асфальта в рамках заключенных с иными лицами в период с 2021 года по 2022 год многочисленных договоров на строительство и ремонт дорог. Соответственно, предоставленный в рамках договора и дополнительного соглашения земельный участок соответствует площади, необходимой для реализации установленной в договоре аренды цели - производственной деятельности и виду разрешенного использования.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент обращения ответчика с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка он уже был сформирован и стоял на кадастровом учете, площадь земельного участка, указанная в заявлении, соответствовала площади, указанной в схеме расположения земельного участка, с учетом погрешности в 10%, что не противоречит действующему земельному законодательству.

Более того, земельный участок сформирован до введения в действие Земельного Кодекса РФ, в связи с чем положения статей 1, 39.1, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса РФ не регулируют отношения по формированию земельного учатка.

За весь период существования участка он не выбыл из собственности муниципального образования. Ведение деятельности на спорном участке соответствует виду разрешенного использования. Замечаний по его использованию арендодателем не предъявлялось.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и правомерному выводу, что у  арендодателя имелись основания для заключения договора аренды и в дальнейшем дополнительного соглашения к нему в той площади, которая содержится в ЕГРН, и необходимой арендатору для эксплуатации объектов для целей ведения нормальной хозяйственной деятельности. Дополнительное соглашение к договору аренды касается смены арендатора на ООО «Павловосантестрой». Нарушений в себе не несет.

Арбитражным судом принято во внимание фактическое соотношение переговорных возможностей сторон при заключении договора аренды и уровень профессионализма сторон в сфере предоставления права владения и пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности.

С учетом изложенного Арбитражный суд Нижегородской области исходя из фактических обстоятельств дела в целях сохранения стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, обеспечения баланса публичных и частных интересов обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Прокуратуры.

Ссылка апелляционной жалобы на судебную практику не может быть принята во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они приняты при иных фактических обстоятельствах. По указанным делам земельный участок формировался из неразграниченных земель после принятия Земельного кодекса РФ и должен был соответствовать нормам закона.

Правовых оснований для иных выводов, по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд


                                      П О С Т А Н О В И Л:               


решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.01.2025 по делу № А43-8285/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.


Председательствующий судья


А.Н. Ковбасюк


Судьи

Д.Г. Малькова


Н.В. Устинова