Решение от 20 мая 2024 г. по делу № А07-36884/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-36884/2023
г. Уфа
20 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 20.05.2024 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хамидуллиной З.Р., при ведении протокола помощником судьи Новиковой Я.Н., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Общества с ограниченной ответственностью "Айгартинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская оценочная компания" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений подвала 4-х этажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, д. 106, общей площадью 83,5 кв. м., кадастровый номер 02:55:010614:2564

с учетом уточнения исковых требований

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность от 24.10.2023г., диплом.

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 10.01.2024г., диплом.

от третьего лица – не явились, извещены

эксперт общества с ограниченной ответственностью «Финэкспертоценка» ФИО3


Общество с ограниченной ответственностью "Айгартинвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа РБ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - общество с ограниченной ответственностью "Новосибирская оценочная компания".

Разногласия сторон возникли относительно выкупной цены объекта.

В ходе рассмотрения дела в целях определения значимых для дела обстоятельств истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено, определением от 22.12.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финэкспертоценка» ФИО3, производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы.

13.02.2024г. поступило заключение эксперта.

Путем использования электронной системы подачи документов «Мой арбитр» 12.03.2024г. от ответчика поступили возражения по экспертизе.

26.03.2024 от истца поступило уточнение исковых требований, просит определить пункты 3.1 и 3.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (нежилых помещений подвала 4-х этажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, д. 106, общей площадью 83,5 кв. м., кадастровый номер 02:55:010614:2564), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 17.10.2023, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта ФИО3 №А07-36884/2023 от 12 февраля 2024г.

3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 177 000 руб. (Сто семьдесят семь тысяч) рублей, перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

26.04.2024 от истца поступили возражения по позиции Управления на заключение эксперта.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 01.04.2024г. производство по делу возобновлено.

Уточнение, поступившее 26.03.2024, судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство Управления в заседании 03.05.2024 судом удовлетворено, эксперт общества с ограниченной ответственностью «Финэкспертоценка» ФИО3 вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по заключению эксперта.

Экспертом в заседание 13.05.2024 обеспечена явка, эксперту заданы вопросы представителем Управления, даны пояснения.

Представитель истца исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Представитель ответчика просит определить рыночную стоимость объекта, исходя из отчета об оценке ООО "Новосибирская оценочная компания".

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав сторон, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 21.08.2023 общество с ограниченной ответственностью «Айгартинвест» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» обратилось в Управление с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, 106 площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:010614:2564.

17.10.2023 Управление в адрес общества направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа со стоимостью объекта 2 753 690,83 руб. без НДС в соответствии с отчетом № 23/3756-3Н/2023 от 20.09.2023г., составленным ООО «Новосибирская оценочная компания».

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 25.10.2023 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 17.10.2023 с предложением установить цену в размере 1 597 500 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета № 1403 от 20.10.2023 оценщика ФИО4

Управление отклонило предложенный истцом протокол разногласий.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта.

Обществом «Айгартинвест» предложено о применении рыночной стоимости согласно отчету № 1403 от 20.10.2023 оценщика ФИО4

Управление полагает, что указанная стоимость является заниженной, настаивает на применении стоимости объекта, определенной независимым оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания» в соответствии с отчетом № 23/3756-3Н/2023 от 20.09.2023г.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, дополнительная судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО «ФинЭкспертОценка» ФИО3, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, иным нормативным правовым актам Российской Федерации в области оценочной деятельности отчет №23/3756-3Н/2023 от 20.09.2023, выполненный "Новосибирская оценочная компания" по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, 106 площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:010614:2564. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости

2. Определить рыночную стоимость нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, 106 площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:010614:2564 без учета НДС по состоянию на 21.08.2023.

13.02.2024 в суд поступило заключение эксперта.

Экспертом ФИО3 в заключении, содержащим подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопрос первый сделан вывод о том, что в результате экспертизы отчета №23/3756-3Н/2023 от 20.09.2023, выполненного «Новосибирская оценочная компания» по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда – нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, 106 площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:010614:2564 выявлено:

Нарушение п. 5 ФСО № 3, ст.11 № 135-ФЗ - не корректное определение идентификации местоположения объекта оценки привело к искажению рыночной стоимости объекта оценки (объекта исследования) в сторону завышения.

Нарушение п. 5 ФСО № 3, ст.11 № 135-ФЗ – неверное определение физического (технического) состояния объекта оценки, объекта исследования привело к существенному завышению рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3, ст.11 № 135-ФЗ – не корректное определение состояния отделки объектов аналогов привело к завышению рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушение п.8и ФСО № 3, п.25 ФСО №1 – отсутствие расчетов в рамках доходного подхода могло повлиять на рыночную стоимость объекта оценки (объекта исследования).

На второй, поставленный перед экспертом вопрос, сделан вывод, что рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - объекта капитального строительства (без учета прав на земельный участок) - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, 106 площадью 83,5 кв. м с кадастровым номером 02:55:010614:2564 без учета НДС по состоянию на 21.08.2023 - 1 770 000 руб.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, изложено последовательно и логично, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, выводы экспертов понятны и мотивированны, суд считает, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства. Оснований не доверять выводам эксперта, имеющего необходимые специальные познания и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд в данном случае не усматривает.

На все возражения ответчика экспертом даны пояснения.

Таким образом, исследовав и оценив выводы эксперта, сопоставив их также с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу о возможности принятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения повторной экспертизы, судом не установлено.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Несоответствие представленного в материалы дела отчета об оценке, подготовленного экспертом ФИО3 положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость спорного объекта должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной заключением эксперта в рамках назначенной судебной экспертизы и составляет 1 770 000 руб. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с урегулированием разногласий в редакции истца расходы по оплате государственной пошлины по заявлению (6000 руб.) и по оплате экспертизы (30 000 руб.) относятся на Управление.

По факту проведения судебной экспертизы ООО «ФинЭкспертОценка» на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 30 000 руб.

В связи с чем, с учетом ст. ст. 108, 109 АПК РФ, экспертному учреждению подлежат выплате экспертное вознаграждение в сумме 30 000 руб., о чем судом вынесено отдельное определение.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Айгартинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 17.10.2023.

Определить пункты 3.1 и 3.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (нежилых помещений подвала 4-х этажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Советский район, ул. ФИО5, д. 106, общей площадью 83,5 кв. м., кадастровый номер 02:55:010614:2564), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 17.10.2023, в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается заключением эксперта ФИО3 №А07-36884/2023 от 12 февраля 2024г.

3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 177 000 руб. (Сто семьдесят семь тысяч) рублей, перечисляемый на счет указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Айгартинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., по судебной экспертизе 30 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья З.Р. Хамидуллина