Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А41-44836/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44836/22
27 октября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Автотранспортная Компания-14» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Воскресенск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО «Эрисманн» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения от 16.05.2022 № Р001-2423847630-58770786 об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215, о признании права на получение земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Автотранспортная Компания-14» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Воскресенск Московской области с требованиями о признании незаконным решения от 16.05.2022 № Р001- 2423847630-58770786 об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215, о признании права на получение земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «Автотранспортная Компания-14» и администрацией городского округа Воскресенск Московской области заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов от 30.11.2021 № 1736/Фед, по условиям которого арендатору предоставляется земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060220:215, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования для размещения пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей, автомойки, автостоянки, кафе, а также производственной базы и объектов торговли.

Договор заключен сроком на 5 лет – с 30.11.2021 по 29.11.2026 (пункт 2.1 договора).

Как указывает истец, обществу на праве собственности на арендуемом земельном участке принадлежат объекты с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, 50:29:0060220:209.

В ответ на обращение в Администрацию городского округа Воскресенск Московской области о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов арендуемого земельного участка, решением администрации городского округа Воскресенск Московской области от 16.05.2022 № Р001-2423847630-58770786 ООО «Автотранспортная Компания-14» истцу отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию, предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (далее - уполномоченный орган).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Так, статьей 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (часть 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

В силу части 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195; 50:29:0060220:205; 50:29:0060220:209, 50:29:0060220:80, 50:29:0060220:540, 50:29:0060220:532. Объекты с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, 50:29:0060220:209 согласно выпискам из ЕГРН принадлежат обществу на праве собственности.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 50:29:0060220:215 в собственность за плату без проведения торгов.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, если: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГрК РФ градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Согласно статье 85 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1);

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455, 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.

Исходя из обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу, что несоответствие наименования вида разрешенного использования земельного участка и целевого назначения здания наименованию видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, может быть устранено путем приведения таких наименований в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Кроме того, действующее земельное и градостроительное законодательство не предусматривают осуществление всех видов деятельности, предусмотренных видом разрешенного использования земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060220:215 имеет вид разрешенного использования – для размещения пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей, автомойки, автостоянки, кафе, а также производственной базы и объектов торговли.

В материалы дела представлен акт осмотра от 28.04.2022, согласно которому в границах участка ведется деятельность в пункте технического обслуживания и ремонта автомобилей, автостоянка, объекты торговли (магазин), отсутствует кафе, производственная база и автомойка. Следовательно, деятельность общества соответствует градостроительному регламенту испрашиваемого участка.

Доводы отказа о том, что здание с кадастровым номером 50:29:0060220:195 расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 50:29:0060220:215 и 50:29:0060220:192, а здание с кадастровым номером 50:29:0060220:205 – на земельных участках с кадастровыми номерами 50:29:0060220:215 и 50:29:0060220:174, отклоняются судом, поскольку участки с кадастровыми номерами 50:29:0060220:192, 50:29:0060220:174 сняты с кадастрового учета.

Довод о том, что в границах участка расположено сооружение с кадастровым номером 50:29:0060220:80, принадлежащее третьему лицу, в связи с чем имеется нарушение прав третьего лица, отклоняется судом, поскольку в силу части 3 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты объектов электросетевого хозяйства, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников таких объектов, не требуется; у собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 также указано, что при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Как указывает истец и подтверждается актом осмотра земельного участка от 28.04.2022, произведенным администрацией, в границах земельного участка отсутствуют: водоемы, пруды, обводненные карьеры; подъезд к земельному участку имеется; земельный участок огорожен. На земельном участке расположено: четыре нежилых здания и сооружение (асфальтобетонная площадка).

Заявителем в материалы дела представлено заключение специалиста, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060220:215 расположен в г.о. Воскресенск, территория «Промышленный технопарк «Федино», уч. 14. Градостроительный план земельного участка RU50514000-MSK015123 от 17.07.2019 выдан комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области. Площадь земельного участка 10100 кв.м, образован при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0060220:174 и 50:29:0060220192. Земельный участок предоставлен на основании постановления администрации г.о. Воскресенск от 30.11.2021 № 5678, расположен в санитарно-защитной зоне для действующего предприятия по производству обоев и в зоне придорожных полос автомобильных дорог. На земельном участке расположены пять объектов капитального строительства общей площадью 4886,9 кв.м. Земельный участок расположен за границами населенного пункта, отнесен к территориальной зоне транспортной инфраструктуры. Одним из разрешенных видов использования земельного участка в данной зоне является: объекты дорожного сервиса, по документу ВРИ земельного участка: для размещения пункта технического обслуживания и ремонта автомобилей, автомойки, автостоянки, кафе, а также производственной базы и объектов торговли.

Данному виду использования земельного участка соответствуют виды объектов, расположенные на земельном участке: магазин, склад, автомойка, автосервис, сооружение дорожного транспорта (асфальтобетонная площадка), нестационарный пункт общественного питания. Общая площадь капитальных строений составляет 3058,4 кв.м, сооружения – 1828,5 кв.м.

В границах земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215, построены нежилое здание с кадастровым номером 50:29:0060220:195, автомойка с кадастровым номером 50:29:0060220:205, а также сооружение дорожного транспорта – асфальтобетонная площадка площадью 1828,5 кв.м с кадастровым номером 50:29:0060220:209 для обслуживания капитальных объектов, расположения стоянки на 55 мест, пункта сбора мусора и зеленых насаждений. В границах испрашиваемого земельного участка построен магазин с кадастровым номером 50:29:0060220:540 и склад с кадастровым номером 50:29:0060220:539. Для удобства обслуживания и улучшения земельного участка площадь заасфальтирована, на ней находится стоянка автотранспорта на 62 машино-места, нестационарный пункт приема пищи, площадка для сбора мусора, при расположении ОКС были приняты во внимание и учтены охранные зоны подземных и надземных коммуникаций, высоковольтных линий электропередачи и трансформаторной подстанции.

Как указывает специалист, произведя арифметические действия по исключению из общей площади земельного участка площади застройки зданий, площади стоянок автотранспорта, площадь для хозяйственных нужд и др., остается как бы не занятой площадь в размере 1792 кв.м. Вся эта площадь, исходя из представленных схем, используется для прохода пешеходов, проезда автотранспорта, разгрузо–погрузочных работ, проезда машин экстренных служб, а также для размещения нестационарного объекта - пункта приема пищи, озеленения зоны отдыха сотрудников и посетителей дорожного сервиса.

На основании изложенного, специалист пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215 соразмерна площади застройки земельного участка, необходима и достаточна для эксплуатации расположенных на ней зданий автосервиса, автомойки, магазина и склада.

Арбитражный суд не принимает указанное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку специалистом при расчете площади учтена площадь асфальтобетонной площадки с кадастровым номером 50:29:0060220:209.

Выкуп земельного участка без проведения торгов в силу статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возможен исключительно под объектами недвижимости.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума N 25 в пункте 38, где указано замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В материалы дела представлено разрешение на строительство от 02.10.2014, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.10.2014, согласно которым объект представляет два слоя асфальтобетона по известковому щебню, покрытие отмостки-асфальтобетон литой по цементу. Доказательств наличия у площадки металлических наружных стен в материалы дела не представлено.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сооружение с кадастровым номером 50:29:0060220:209 является замощением, в связи с чем не подлежит учету при расчете площади земельного участка, подлежащего выкупу.

Для исследования вопроса соразмерности площади застройки земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215, суд определением от 25.01.2023 года по делу № А41-44836/22 назначил экспертизу.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место площадь и границы земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, в том числе исходя из фактического использования. Отобразить графически.

2) Возможно ли сформировать земельный участок земельный участок, площадь и границы которого определены по результатам исследования по вопросу 1), в качестве самостоятельного объекта недвижимости с учетом требований земельного законодательства и установленного градостроительного регламента.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 16.03.2023 № 05-03/23.

По результатам проведенного исследования, эксперт пришел к следующим выводам: площадь и границы земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами: 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, в том числе исходя из фактического использования соответствует площади и границам земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215 - 10100 кв.м.

Экспертом указано, что входе рассмотрения первого вопроса данной экспертизы установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060220:215 соответствует требованиям земельного законодательства и установленного градостроительного регламента. Местоположение границ и площадь земельного участка определены, информация о нем содержится в ЕГРН. Таким образом, формирования иного земельного участка не требуется.

Исследовав заключение эксперта от 21.04.2023 № 2-04/23 с позиции статьи 71 АПК РФ, суд установил, что в данном заключении не имеется исследования на предмет наличия у асфальтобетонной площадки признаков сооружения (объекта недвижимого имущества), экспертом не приведено обоснование включения площади асфальтобетонной площадки в территорию земельного участка, необходимого для эксплуатации спорных зданий.

Экспертом также не обосновано включение в границы земельного участка, необходимого для использования объектов ООО «Автотранспортная Компания-14», части такого участка площадью 1953,5 кв.м, используемой для хранения аварийного автотранспорта и складирования снега, хозяйственных нужд, попадающей в охранную зону электроподстанции. В заключении не имеется исследования по определению площадь участка, необходимая для организации проезда транспорта, в том числе экстренных служб.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исследование, проведенное ООО «ЦНЭиИ Синтез» является неполным, выводы на поставленные судом вопросы являются неоднозначными, немотивированными.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

На основании изложенного, определением Арбитражного суда Московской области от 22.06.2023 судом назначена экспертиза повторная экспертиза.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место площадь и границы земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, в том числе исходя из фактического использования. Отобразить графически.

2) Возможно ли сформировать земельный участок земельный участок, площадь и границы которого определены по результатам исследования по вопросу 1), в качестве самостоятельного объекта недвижимости с учетом требований земельного законодательства и установленного градостроительного регламента.

В материалы дела поступило экспертное заключение от 16.08.2023 № 159-ЗЭ.

В результате проведенного исследования, установлено следующее.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:29:0060220:215 отнесен к категории земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для размещения пункта технического облуживания и ремонта автомобилей, автомойки, автостоянки, кафе, а также производственной базы и объектов торговли. В границах земельного участка расположены здания различного назначения: торговый центр, здания станции технического обслуживания автомобилей. Фактическое использование зданий соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В виду того, что ПЗЗ не определены градостроительные регламенты для зданий торговых центров и для зданий по ремонту автомобилей требования, экспертами определен размер земельного участка, необходимого для использования исследуемых зданий в соответствии с общероссийскими требованиями.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее - СП 42.13330.2016) размеры земельных участков торговых центров местного значения с числом обслуживаемого населения определяются: от 4 тыс. чел. до 6 тыс. чел.: 0,4-0,6 га; от 6 тыс. чел. до 10 тыс. чел.: 0,6-0,8 га; от 10 тыс. чел. до 15 тыс. чел.: 0,8-1,1 га; от 15 тыс. чел. до 20 тыс. чел.: 1,1-1,3 га.

Согласно положениям генерального плана городского округа Воскресенск Московской области, численность городского округа по состоянию на 01.01.2019 составляет 154,6 тыс.чел., запланировано: 1 очередь 2025 - 21,3 тыс.чел, расчетный срок 2040г. - 20,2 тыс.чел., итого - 195,6 тыс.чел. В общедоступных источниках отсутствует информация о численности непосредственно города Воскресенск. При этом в городском округе Воскресенск находится не менее 10 торговых центров, в этой связи экспертами принят размер земельного участка, необходимый для использования торгового центра в соответствии с минимальным размером - 0,4га или 4000 кв.м. Данный размер не превышает максимальный процент (60%) застройки земельных участков для размещения магазинов (общая площадь зданий с кадастровыми номерами 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540 -2307,93кв.м., процент застрой - 57,7% от площади 4000 кв.м.), установленный ПЗЗ.

Также СП 42.13330.2016 определено, что станции технического обслуживания автомобилей следует проектировать принимая размеры их земельных участков для станций, на: 10 постов - 1,0 га; 15 постов - 1,5 га; 25 постов — 2,0 га; 40 постов - 3,5 га.

В результате натурного осмотра было установлено, что в зданиях с кадастровыми номерами 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:195 расположено 11 постов, соответственно размер земельного участка, необходимый для размещения указанных зданий составит 1,0 га или 10000 кв.м.

Таким образом, общая площадь земельного участка, необходимого для использования зданий с кадастровыми номерами 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:195 составит 14000 кв.м, что на 3900 кв.м больше земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215.

Таким образом, эксперты пришли к выводам, что площадь земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, в том числе исходя из фактического использования, составляет 14000 кв.м.

В результате проведенного исследования по вопросу №1 определен размер земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, площадь которого составила 14 000 кв.м.

Границы земельного участка, занятого и необходимого для использования объектов с кадастровыми номерами 50:29:0060220:195, 50:29:0060220:205, 50:29:0060220:539, 50:29:0060220:540, пересекают границы смежных земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0060220:210, 50:29:0060220:191, 50:29:0060220:27,50:29:0060220:28.

Разработать вариант установления границ земельного участка, занятого и необходимого для использования исследуемых объектов, без пересечения границ со смежными земельными участками невозможно, т.к. к земельному участку с кадастровым номером 50:29:0060220:215 со всех сторон примыкают смежные земельные участки, площадь земельного участка, занятого и необходимого для использования исследуемых объектов, составляет 14000 кв.м., что на 3900 кв.м больше площади земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215.

Таким образом, сформировать самостоятельный земельный участок в соответствии с границами и площадью, установленными по вопросу №1, невозможно.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что оно являются допустимыми доказательствами по делу, так как, эксперты, проводивший исследование, являются компетентными специалистами в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответы на поставленные судом вопросы, основано на исследовании представленных материалов.

Ответчик в установленном процессуальном порядке выводы экспертизы не оспорил, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовала.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что администрация не имела достаточных правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215 в собственность за плату без проведения торгов.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи суд приходит к выводу о незаконности решения Администрации городского округа Воскресенск Московской области от 16.05.2022 № Р001- 2423847630-58770786 об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Суд признает заявленный ООО «Автотранспортная Компания-14» способ восстановления его нарушенного права надлежащим, в связи с чем требования в данной части также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Автотранспортная Компания-14» за рассмотрение иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. по платежному поручению от 14.06.2022 № 2572.

Согласно положениям ст. 333.21 НК РФ, при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными размер государственной пошлины для организаций составляет 3000 руб.

В соответствии со ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Администрации городского округа Воскресенск Московской области от 16.05.2022 № Р001- 2423847630-58770786 об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215.

Обязать Администрацию городского округа Воскресенск Московской области подготовить и направить в адрес ООО «Автотранспортная Компания-14» три экземпляра договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:29:0060220:215 без проведения торгов для подписания заявителем.

Взыскать с Администрации городского округа Воскресенск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Автотранспортная Компания-14» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Возвратить ООО «Автотранспортная Компания-14» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 14.06.2022 № 2572.

3. Решением может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец