Решение от 22 октября 2019 г. по делу № А40-124637/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-124637/19

97-877

23 октября 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2019 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛИАН" (117623, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТАЛАЛИХИНА, ДОМ 41, СТРОЕНИЕ 9, ЭТ 4 ПОМ IX КОМ 16А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.06.2007, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии: от истца – ФИО1 - по дов. от 17.05.2019 г.

от ответчика – Гречко А.В. – по дов. № 33-Д-1036/18 от 29.11.2018 г.

УСТАНОВИЛ:

Общества с ограниченной ответственностью «Силиан» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, с учетом заявления об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0003043:4075, общей площадью 251,3 кв.м. (пом. I, ком. 1,2,4,6,7,14-16,18,21,22,24), путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

- п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 19 100 000 руб. 00 коп. без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта по делу № А40-124637/19-97-877, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- п. 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _________ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 318 333 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, настаивал на первичной редакции спорного договора.

Выслушав явившихся представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, в том числе доводы отзыва Департамента, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, ООО «Силиан» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды № 00-00012/14 от 22.01.2014 г. и Дополнительного соглашения от 18.09.2015 к Договору аренды № 00-00012/14 от 22.01.2014 г.

11.03.2019 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, ответчик согласно заявке №33-5-26934/19-(0)-0 от 11.03.2019 г. направил ООО «Силиан» проект договора купли - продажи нежилого помещения для подписания истцом. Цена объекта в проекте указана как 43 714 000 руб. 00 коп.

Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив п. 3.1 в редакции с установлением цены объекта в размере 17 529 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, протокол разногласий оставлен ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд.

Удовлетворяя требования истца, суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

В настоящем случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривается, что Общество соответствует критериям, указанным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы

Определением суда от 22.08.2019 г. назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» (115114 <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 27.04.2015, ИНН: <***>), тел. +7 926-726- 92-88, эксперту ФИО2.

Перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0003043:4057, общ. площадью 251,3 (пом. I, ком. 1,2,4,6,7,14-16,18,21,22,24) по состоянию на 11.03.2019 г.?».

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003043:4057, общей площадью 251,3 кв.м. (пом. I, ком. 1,2,4,6,7,14-16,18,21,22,24), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 11.03.2019 г. составляет 19 100 000 руб. 00 коп.

Замечания к поступившему экспертному заключению сторонами не представлены. Ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы сторонами не заявлялось.

Оценив экспертное заключение от 24.05.2019 № 127, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Доводы Департамента о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как ст. 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный ст. 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ста. 5 Закона № 159-ФЗ Общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, статьей 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Согласно статье 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При таком положении суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0003043:4075, общей площадью 251,3 кв.м. (пом. I, ком. 1,2,4,6,7,14-16,18,21,22,24), путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции истца.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ и пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 (в ред. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 4, 65, 75, 110, 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛИАН" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора куплипродажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0003043:4075, общей площадью 251, 3 кв.м (пом. I, ком. 1,2,4,6,7,14-16,18,21,22,24),

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 19 100 000 руб. 00 коп. без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта по делу № А40-124637/19-97-877, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _________ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 318 333 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ 2 "СИЛИАН" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: А.Г. Китова