Постановление от 25 декабря 2024 г. по делу № А75-24004/2023

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-24004/2023
26 декабря 2024 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена  12 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  26 декабря 2024 года.


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Бацман Н.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10882/2024) Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района на решение от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу №  А75-24004/2023 (судья Голубева Е.А.) по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района о расторжении договора аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу.

В судебном заседании приняли участие:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района – ФИО2 (и.о. директора, выписка из ЕГРЮЛ; веб-конференция),

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 30.06.2024.

Суд установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка № 34 от 02.07.2020 (далее – договор) и об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

От предпринимателя поступило встречное исковое заявление о расторжении договора в связи с нарушением Департаментом условий договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Региональное отделение по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу (далее – ППК «Роскадастр»).

Решением от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении первоначальных требований отказано, встречные – удовлетворены. Суд расторг договор, заключенный между Департаментом и предпринимателем, обязал предпринимателя возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:935 в состоянии не хуже первоначального, в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Не согласившись с принятым судебным актом, в суд апелляционной инстанции обратился Департамент, просил решение отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречных требований, удовлетворив при этом первоначальные.

В обоснование жалобы и дополнений к ней указано следующее: Департамент предупреждал предпринимателя о расположении на земельном участке, сданном в аренду, сооружений коммунального хозяйства (инженерных сетей), ИП ФИО1 с этим согласился, принимая участок по акту, соответственно никаких препятствий для осуществления изыскательских работ, проектирования и последующего получения разрешения на строительство у ответчика не имелось; основным информационным документов для архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов является градостроительный план земельного участка, на момент заключения спорного договора указанный план имелся в распоряжении ответчика по первоначальному иску; действия ответчика являются недобросовестными, вводя в заблуждение Департамент, поскольку до 29.04.2021 от предпринимателя не поступало никаких претензий, требований и пожеланий о наличии каких-либо трудностей при исполнении договора; истец также ссылается на обстоятельства, установленные в рамках дела № А75-7426/2022.

Департаментом также приложены дополнительные доказательства.

В последующем, в том числе поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств (ходатайство предпринимателя от 29.10.2024 об отказе от исполнения обязательств по договору).

В письменном отзыве ИП ФИО1 просит отказать в удовлетворении жалобы.

От истца по первоначальному иску поступили возражения на отзыв на апелляционную жалобу, возражения на дополнительные пояснения предпринимателя, от ответчика по первоначальному иску – дополнительные пояснения с дополнительными доказательствами.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела обозначенные документы приобщены к материалам дела (статьи 81, 262, 268 АПК РФ).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда явившиеся представители сторон высказались согласно своим правовым позициям.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, документы, поступившие в период рассмотрения спора, заслушав позиции сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом и предпринимателем на основании распоряжения администрации Ханты-Мансийского района от 12.05.2020 № 429-р в соответствии с участием в аукционе для строительства жилого дома заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935, расположенного по адресу: <...> общей площадью 8 418 кв.м, относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, сроком на 5 лет (т.1 л.д. 14-18).

Согласно пункту 1.3 договора на земельном участке расположено сооружение коммунального хозяйства с кадастровым номером 86:02:0000000:4627.

Земельный участок передан Департаментом предпринимателю по акту приема-передачи от 02.07.2020 без замечаний со стороны предпринимателя.

По условиям договора предприниматель принял на себя обязательство разработать и согласовать со всеми заинтересованными службами проектно-сметную документацию на проектирование и строительство объекта, получить разрешение на строительство и приступить к строительству в течение 1 года с момента подписания договора (пункт 3.2.8 договора).

Поскольку в установленные договором сроки предприниматель не исполнил возложенные на него обязанности, Департамент усмотрел основания для расторжения в судебном порядке договора аренды земельного участка, право на что предусмотрено пунктом 3.3.2 договора.

Департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании штрафа по договору в сумме 19 432,58 руб., о расторжении договора и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 86:02:1211004:935 по акту приема-передачи.

Решением от 15.09.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-7426/2022, оставленным без изменения постановлением от 21.12.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 04.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа исковое заявление Департамента удовлетворено в части взыскания с предпринимателя неустойки по договору, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, суды установили, что арендатором совершен ряд действий, направленных на разработку проектно-сметной документации для получения в последующем разрешения на строительство. Суды указали, что оснований для вывода о том, что участок по назначению не используется и не использовался с момента заключения договора,не имеется, неисполнение арендатором пункта 3.2.8 договора само по себе не свидетельствует о том, что арендатор в течение одного года не использует земельный участок в указанных в договоре целях, то есть для строительства.

Сотрудниками Департамента 09.11.2023 составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935, согласно которому на территории земельного участка не проводится строительство многоквартирного жилого дома, ограждение по периметру отсутствует, земельный участок в соответствии с целевым назначением не используется (т.1, л.д. 33).

В связи с установленными обстоятельствами 09.11.2023 Департамент направил в адрес предпринимателя претензию с предложением расторгнуть договор и возвратить земельный участок арендодателю.

Отсутствие согласия на расторжение договора по соглашению сторон послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Заявляя встречный иск и также требуя расторжения договора в судебном порядке, предприниматель ссылается на невозможность использования арендованного участка в соответствии с целями, для которых он предоставлялся, поскольку в ходе исполнения договора арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой освободить земельный участок от находящихся на нем объектов недвижимости (коммунальных сетей), являющихся муниципальной собственностью, но арендодатель надлежащих действий по освобождению земельного участка от сетей не совершил, не исключил сведения о прекративших существование коммунальных сетях из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), что препятствует исполнению арендатором взятых на себя обязательств по подготовке проектной документации и строительству многоквартирного дома на земельном участке.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 451,611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), принимая во внимание условия договора, установил наличие правовых оснований для удовлетворения встречного требования, при этом отказав в первоначальном иске.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями ГК РФ об обязательствах и их исполнении, главы 34 ГК РФ о договоре аренды, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исходя из пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Договор досрочно может быть расторгнут как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя. Соответствующие разъяснения даны в статьях 619, 620 ГК РФ.

Относительно первоначального требования, истец указывает, что к строительству многоквартирного дома на предоставленном земельном участке предприниматель не приступил, разрешение на строительство не получил, что свидетельствует о неисполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.8 договора, и нарушает права арендодателя, поскольку лишает публично-правовое образование того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предусматривает случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Так, согласно последнему, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Пунктом 1.3 договора арендодатель указал на наличие сооружения коммунального хозяйства с кадастровым номером 86:02:0000000:4627, при этом о иных сетях не сообщено.

В извещении о проведении торгов № 140520/0139250/01 на право аренды спорного земельного участка сведения о каком-либо обременении земельного участка объектами коммунальной инфраструктуры не отражены.

Доказательств наличия каких-либо приложений к извещению о торгах, содержащих сведения об объектах коммунального хозяйства на спорном земельном участке, не представлено (статья 65 АПК РФ).

Относительно параметров разрешенного разрешенного строительства объекта в извещении указано, что с таковыми можно ознакомиться по адресу: <...>, каб. № 120. Однако соответствующие документы не представлены в материалы дела.

В судебном заседании 12.12.2024 суда апелляционной инстанции представитель Департамента затруднился пояснить содержание указанных документов и не оспаривал допущенное в извещении и договоре не полное указание всех обременений земельного участка.

В письме Департамента о заключении договора, адресованном предпринимателю, также абстрактно указано на наличие сетей.

Учитывая, что после указанных событий предпринимателю представлен проект договора с указанием на наличие единственной сети коммунального хозяйства, арендатор добросовестно полагался на указанные сведения при вступлении в договорные правоотношения.

Вместе с тем из представленной выписки из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935 по состоянию на 30.11.2023 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:02:0000000:4627 (внутрипоселковые сети горячего водоснабжения), 86:02:0000000:7273 (канализационный самотечный коллектор 1 очереди), 86:02:1211005:1502 (водопровод), 86:02:1211005:1691 (внутрипоселковые тепловые сети).

Судом первой инстанции от ППК «Роскадастр» истребованы доказательства, а именно копии кадастровых дел на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:02:0000000:4627, 86:02:0000000:7273, 86:02:1211005:1502, 86:02:1211005:1691, расположенные в пределах спорного земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935.

Объект недвижимости с кадастровым номером 86:02:0000000:4627 как о ранее учтенном сведения внесены 29.01.2014 на основании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.04.2012 № 86-86- 01/016/2012-42.

Объект недвижимости с кадастровым номером 86:02:0000000:7273 поставлен на государственный кадастровый учет 08.11.2016 на основании заявления о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет от 02.11.2016 и приложенных к нему документов.

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 86:02:1211005:1502 как о ранее учтенном внесены 06.07.2012 в рамках исполнения государственного контракта от 07.12.2011 № 165Д «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (III этап)» на основании технического паспорта, подготовленного 18.09.2008 муниципальным унитарным предприятием Бюро технической инвентаризации, учёта недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска.

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 86:02:1211005:1691 как о ранее учтенном внесены 06.07.2012 в рамках исполнения государственного контракта от 07.12.2011 № 165Д «Обеспечение условий перехода к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства к 2013 году (III этап)» на основании технического паспорта, подготовленного 28.08.2008 муниципальным унитарным предприятием Бюро технической инвентаризации, учёта недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к законному выводу, что сведения об указанных объектах недвижимости, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935, внесены значительно ранее, чем с предпринимателем заключен договор, но ни в извещении об аукционе на право аренды земельного участка, ни в самом договоре указанные сведения не были отражены.

Кроме того, именно Департаментом поставлены на кадастровый учет обозначенные объекты, которые являются муниципальной собственностью, переданными бюджетным организациям, часть из них демонтирована, но сведения об объектах не исключены из ЕРГН собственником объектов (Департаментом как уполномоченным органом муниципального образования).

В материалах дела имеется переписка, в том числе представленная в суде апелляционной инстанции, в соответствии с которой предприниматель неоднократно обращался в адрес Департамента с требованием освободить земельный участок от сетей, исключить сведения о демонтированных сетях из ЕГРН, при этом истец по первоначальному иску ссылался на тот факт, что ответчик принял участки по актам без возражений, обо всех ограничениях и обременениях предпринимателю известно при заключении договора.

Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, позволяющих констатировать осведомленность ответчика о наличии коммунальных сетей на стадии заключения договора за исключением объекта с кадастровым номером 86:02:0000000:4627.

Судебные акты, вынесенные в рамках дела № А75-7426/2022, на которые ссылается податель жалобы, также не подтверждают осведомленности предпринимателя о наличии сетей коммунального хозяйства на момент заключения договора.

Ввиду того, что непосредственно Департаментом нарушены условия договора (не указано на наличие обременений, препятствующих использованию в целях строительства земельного участка с кадастровым номером 86:02:1211004:935, несмотря на то, что подателю жалобы было известно о них), суд первой инстанции пришел к законному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора именно по инициативе предпринимателя, поскольку эксплуатация по целевому назначению невозможна. Расторжение договора по инициативе Департамента невозможно, поскольку именно арендодателем нарушены условия договора.

Учитывая расторжения договора в судебном порядке, суд установил, что возврат участка должен быть произведен в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу. Указанный срок, по мнению апелляционного суда, является законным, баланс прав сторон не нарушен.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271  АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.09.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу №  А75-24004/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий


Е.С. Халявин


Судьи


Н.В. Бацман


Е.Б. Краецкая