Решение от 21 сентября 2023 г. по делу № А07-14723/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14723/2022
г. Уфа
21 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2023

Полный текст решения изготовлен 21.09.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>,ОГРНИП: <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация ГО город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "Консалт" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

- об урегулировании разногласий возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.22 г.

- об обязании заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Бессонова,д.2а, общей площадью 136,3 кв. метров, (кадастровый номер: 02:55:010617:486), изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 682 471 руб. 10 коп., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением ООО АНО «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» №25/23;

изложив п.3.3. названного договора в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 268 247,10 рублей, перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.»

при участии в судебном заседании:

от ответчика – ФИО3, доверенность №3дв от 10.01.2023, паспорт, диплом

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.22 г. и об обязании заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи.

От истца в судебном заседании поступили списки экспертных организаций, приобщено.

От ответчика в судебном заседании поступили списки экспертных организаций, приобщено.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 45 000 руб., что подтверждается платежным поручением №453868 от 25.07.2022.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2022 назначена по делу №А07-14723/2022 судебная экспертиза, производство экспертизы поручено ООО «Терс Групп» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) эксперту ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2022 производство по делу приостановлено до получения заключения экспертизы по делу №А07-14723/2022.

01.11.2022 от ООО «Терс Групп» поступило ходатайство о продлении срока проведения судебной экспертизы до 09.11.2022 г.

17.11.2022 поступило экспертное заключение №464-22.

От истца поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.12.2022г. производство по делу № А07-14723/2022 возобновлено.

От истца 24.01.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, удовлетворено.

От истца 24.01.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступили письменные пояснения на заключение эксперта, приобщено.

От ответчика в судебном заседании поступили возражения на заключение эксперта, приобщено.

От эксперта 25.05.2023 поступили дополнительные пояснения, приобщено.

От ответчика в судебном заседании поступило ходатайство о назначении экспертизы, приобщено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.06.2023г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением повторной судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» (РБ, <...>), эксперту ФИО5

17.07.2023 года от АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» поступило заключение эксперта № 25/23 от 14.07.2023г.

В связи с тем, что обстоятельства послужившие основанием для приостановления производства по настоящему делу устранены, суд назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Стороны против возобновления производства по делу не возражали.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

От истца 15.08.2023 поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.02.2019 между ИП ФИО2 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа заключен договор аренды объекта муниципальной собственности № 31883, где согласно п. 1.1. договора аренды Арендодатель на основании протокола №3.1. от 13.02.2019 «Рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды объектов муниципального нежилого фонда», арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, общей площадью 136,3 кв. метров, кадастровый номер: 02:55:010617:486, расположенного по адресу: РБ, <...>, инвентарный номер 341025 (литера А1) для использования, в целях : гаражи. Срок аренды с 25.02.2019 до 24.02.2024г.

26.05.2021 года истец обратился с заявлением в Управление земельных и имущественных отношение АГО г. Уфа о предоставлении преимущественного права выкупа субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого по договору аренды № 31883 от 25.02.2019 года имущества муниципального нежилого фонда, общей площадью 136,3 кв. м, расположенного по адресу: РБ, <...>,корп.а,Л итера А1.

В заявлении в обоснование возникновения преимущественного права указано, что нежилое помещение арендуется непрерывно с 25.02.2019 и по настоящее время, задолженность по арендной плате за арендуемое имущество и по неустойкам (штрафам, пеням) надень подачи настоящего заявления, отсутствует.

04.03.2022года главой Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято Постановление №208 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда которым, разрешено осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда- нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, общей площадью 136,3 кв. метров, кадастровый номер: 02:55:010617:486, расположенного по адресу: РБ, <...>(п.1) и утверждены условия приватизации данного объекта муниципального нежилого фонда.

Пунктом 1.5 Условий приватизации предусмотрено, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда согласно Отчету об оценке №21 -647/1 /12-Н от 24.11.2021, составленному ООО «Аудит-безопасность» составляет: 5 586 789,8 руб., в т.ч. НДС-20% - 931 131,63 руб.

Стоимость объекта без учета НДС составляет 4 655 658,17 руб. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта без учета НДС.

09.03.2022г. ответчик в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 г. N159 03 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направил в адрес ИП ФИО2 письмо исх. №УЗ-1092 с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , расположенного по адресу: Республика Башкортостан. г.Уфа, Советский район, ул. Бессонова, 2а, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №-135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ИП ФИО2 было предложено в случае согласия на использование преимущественного права на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, договор купли- продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

С данным предложением в адрес истца так же были направлены постановление Администрации городского округа город Уфа от 04.03.2022 №208 "Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, общей площадью 136,3 кв. метров, кадастровый номер: 02:55:010617:486, расположенного по адресу: РБ, <...>, и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.2022г.

В соответствии с п. 3.1. условий Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.2022 в редакции, предложенный ИП ФИО2, для заключения, следует, что стоимость объекта по настоящему договору составляет 4 655 658,17 руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом №21-647/1/12-Н от 24.11.2021. составленным ООО «Аудит-безопасность».

Согласно п.3.3, договора, предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов, что составляет 465 565,82 руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней поступления денежных средств на счет продавца.

Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющему неотъемлемой частью настоящего Договора.

ИП ФИО2 не согласившись с условиями п.3.1, и п.3.3, договора о цене выкупаемого имущества 30.03.2022 уведомил УЗИО Администрации ГО город Уфа о том, что 04 апреля 2022 г. в 14.00ч. по адресу <...> (Лит1) состоится обследование нежилого помещения, привлеченным оценщиком ФИО6. экспертного учреждения ООО «Консалт» на предмет определения рыночной стоимости, которая может быть заявлена как выкупная стоимость по договору купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда, предложил направить представителя, уполномоченного доверенностью для участия в обследовании.

По результатам обследования нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, общей площадью 136,3 кв. метров, кадастровый номер: 02:55:010617:486, расположенного по адресу: РБ, <...>, ООО «Консалт» подготовлен Отчет №435С-22 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 136,3 кв. метров, кадастровый номер: 02:55:010617:486, расположенного по адресу: РБ, <...>. литера А1, номер на этаже 67». Дата составления 07.04.2022.

Согласно отчету № 435С-22, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки - 26.05.2021, составляет 2 054 000 руб. с учетом НДС (20%) и 1 711 666,67 руб. без учета НДС (20%).

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании Отчета №21 -647/1 /12-Н от 24.11.2021, составленным ООО «Аудит-безопасность», 8 апреля 2022 года в адрес УЗИО АГО г. Уфа направлен Протокол разногласий по Договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.2022г.. где уведомил о своем несогласии с п.3.1, и п.3.3, договора купли-продажи от 09.03.2022 г. и предложил изменить (согласовать) п.3.1, и п.3.3, договора купли продажи в редакции покупателя (ИП ФИО2) условие о цене объекта, исходя из цены, указанной в Отчете № 435С-22 от 07.04.2022. составленного ООО «Консалт».

Так в редакции покупателя п.3.1.договора купли-продажи от 09.03.2022г. был изложен: «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 1 711 666,67 руб. (Один миллион семьсот одиннадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 67 копеек), без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом №435С-22 от 07.04.2022, составленным ООО «Консалт»».

В редакции покупателя п.3.3, договора купли-продажи от 09.03.2022 г. был изложен: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 171 166,67 рублей, перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающиеся определения цены выкупаемого имущества урегулированы не были, это послужило для Индивидуального предпринимателя ФИО2 причиной обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит отказать в их удовлетворении.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.09.2022 назначена по делу №А07-14723/2022 судебная экспертиза, производство экспертизы поручено ООО «Терс Групп» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) эксперту ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, "Отчет об оценке №21-647/1/12-Н от 24.11.2021 подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

2. Установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда-нежилое помещение, общ.площадью 136, 3 кв.м., расположенное на 1 этаже одноэтажного пристроя к 4-х этаж. Нежилому зданию по адресу: РБ, <...> на 26.05.2021.

17.11.2022 поступило экспертное заключение №464-22.

Однако суд заключение эксперта №464-22 от 17.11.2022 признал некорректным, не соответствующим принципу достоверности, относимости, допустимости на основании следующего:

1) Экспертом не применена корректировка «на местоположение» к подобранным объектам-аналогам. Аналог № 2 расположен по ул.Индустриальное шоссе 112/1 Калининский район г.Уфы, объект исследования - ул.Бессонова 2а. Па лицо явная существенная территориальная отдаленность. Объекту исследования присущ более улучшенный географический показатель. Здание расположено в условном районе «проспект Октября» г.Уфы, за торговым центром «Мир». В то время как Аналог № 2 вблизи парка им.Гастелло, являющейся окраиной города.

2) Дата предложения аналога № 3, примененного экспертом 13.07.2020 год, однако дата оценки - 26.05.2021. Разница 10 месяцев.

Согласно требованиям ФСО «рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: - актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки, чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени».

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках.

3) В-третьих, на стр. 4-5 заключения в разделе «Перечень используемой литературы» отсутствует информация о Справочниках оценки недвижимости, которыми руководствовался эксперт при применении сравнительного метода исследования.

Кроме того, исследуя заключение эксперта, установлено, что при применении корректировок, эксперт трижды делает ссылку на «Справочник оценщика недвижимости - 2020:Производственно -складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО7, однако данный справочник не указан в перечне документации, примененной в процессе исследования.

4) Также сомнителен выбор экспертом Справочника 2020 года на момент проведения оценки недвижимости на 2021 год, при наличии обновленной версии справочника - «Справочник оценщика недвижимости-2021. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода».

С учетом изложенного, суд, исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о недопустимости данного доказательства. Суд приходит к выводу о том, что экспертом не в полной мере соблюдены базовые принципы судебно- экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей Федеральным законом "О оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Экспертом не выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 11,12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность в области оценки, не были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Вывод в заключении эксперта и в письменных пояснениях эксперта противоречивы и документально не подтверждены.

Исходя из буквального толкования статьи 87 АПК РФ, в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – Постановление № 23), проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Принимая во внимание представленные экспертом пояснения, согласно которым имеет место допущение экспертом ошибок и неправильное применение актуальной литературы при проведении судебной экспертизы, у суда, также как и у сторон, возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, поэтому по ходатайству ответчика о назначении повторной судебной экспертизы суд назначил повторную судебную экспертизу, производство поручено экспертной организации AHО «Межрегиональное объединение экспертов» (РБ, <...>, офис.2) эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, "Отчет об оценке №21-647/1/12-11 от 24.11.2021 подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования? В случае несоответствия установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда-нежилое помещение, общ.площадью 136. 3 кв.м., расположенное па 1 этаже одноэтажного пристроя к 4-х этаж. Нежилому зданию но адресу: РБ, <...>, по состоянию па 26.05.2021.

17.07.2023 года от АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» поступило заключение эксперта № 25/23 от 14.07.2023г.

Истец уточнил исковые требования с учетом определенной экспертным заключением № 25/23 от 14.07.2023г. рыночной стоимостью объекта и просит указать в договоре стоимость выкупаемого недвижимого имущества по цене 2 682 471,10 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста семьдесят один рубль 10 копеек) руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Экспертным заключением ООО АНО «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» №25/23.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией не оспаривается.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком (в том числе по результатам проведения судебной экспертизы), не исключает доказательственное значение отчета независимого оценщика ООО «Аудит-безопасность» в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для Управления при формировании им цены продажи названного помещения, при рассмотрении спора об определении условий договора купли-продажи, выяснение вопроса о соответствии выполненного по заданию Управления отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям федеральных стандартов оценки, наряду с иными обстоятельствами, значимо для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В этой связи определением от 02.06.2023 г. в рамках настоящего дела судом назначена повторная экспертиза, поскольку первоначальное заключение эксперта №464-22 от 17.11.2022 (назначенная Определением суда от 15.09.2022) суд признал недопустимым доказательством по делу, поскольку экспертом не в полной мере соблюдены базовые принципы судебно- экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей Федеральным законом "О оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. № 135-ФЗ. Экспертом не выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 11,12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность в области оценки, не были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Вывод в заключении эксперта и в письменных пояснениях эксперта противоречивы и документально не подтверждены.

Производство повторной экспертизы поручено АНО «Межрегиональное объединение экспертов» , эксперту ФИО5

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1. Соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, "Отчет об оценке №21-647/1/12-11 от 24.11.2021 подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать повлияли ли выявленные несоответствия па величину рыночной стоимости объекта исследования? В случае несоответствия установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда-нежилое помещение, общ.площадью 136. 3 кв.м., расположенное па 1 этаже одноэтажного пристроя к 4-х этаж. нежилому зданию но адресу: РБ, <...>, по состоянию па 26.05.2021.

17.07.2023 года от АНО Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» поступило заключение эксперта № 25/23 от 14.07.2023г.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что Отчет об оценке М21-647/1/12-Н, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Имеются нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного и доходного подхода. Содержание Отчета об оценке №21-647/1/12-11, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», вводит в заблуждение пользователей Отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В результате проведенного с нарушениями расчета стоимости объекта оценки. Оценщиком сделаны некорректные выводы об итоговой стоимости. Данные нарушения привели к искажению расчета рыночной стоимости объекта оценки. Итоговая рыночная стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 136,3 кв.м., расположенное на первом этаже одноэтажного пристроя к 4-х этажному нежилому зданию по адресу: РБ, <...>, по состоянию на 26.05.2021 г. равна 3 218 965 руб. с НДС ( 2 682 471 руб. без НДС).

В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта № 25/23 от 14.07.2023 г., составленное АНО «Межрегиональное объединение экспертов» экспертом ФИО5, соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 25/23 от 14.07.2023 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 26.05.2021 г. равна 3 218 965 руб. с НДС ( 2 682 471 руб. без НДС), следует признать обоснованными.

Поэтому разногласия, возникшие между ФИО2 и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 2 682 471 руб. без НДС.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены, определенной на основании судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 45 000 руб., что подтверждается платежным поручением №453868 от 25.07.2022.

Ответчик внес на депозит суда денежные средства в размере 40 540 руб., что подтверждается платежным поручением №214870 от 30.05.2023.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения № 25/23 от 14.07.2023 в размере 40 540 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Поскольку на депозитном счета арбитражного суда имеются денежные средства в размере 85 540 руб., то сумма в размере 40 540 руб. внесенная ответчиком подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - Автономной некоммерческой организации центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) , оставшаяся часть денежных средств в размере 45 000 руб. внесенная истцом подлежит возвращению.

Кроме того, судебные расходы в размере 6 000 руб., понесенные истцом на оплату государственной пошлины, также относятся на ответчика, и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>,ОГРНИП: <***>) – удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН<***>, ОГРН <***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 09.03.2022г.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН<***>, ОГРН <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Бессонова,д.2а, общей площадью 136,3 кв. метров, (кадастровый номер: 02:55:010617:486), изложить пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 2 682 471,10 (Два миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста семьдесят один рубль 10 копеек) руб., без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Экспертным заключением ООО АНО «Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» №25/23;

изложить п.3.3 Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа одноэтажного пристроя к четырёхэтажному нежилому строению, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Бессонова,д.2а, общей площадью 136,3 кв. метров, (кадастровый номер: 02:55:010617:486) в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 268 247,10 (Двести шестьдесят восемь тысяч двести сорок семь рублей 10 копеек) руб., перечисляемый на счет, указанным Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>,ОГРНИП: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.Т. Вафина